第一条 为进一步规范我市物业服务收费行为，加强住宅小区物业服务收费管理工作，促进物业管理行业健康发展，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》，《物业服务收费管理办法》、
《辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)》并结合我市实际情况制定本办法。
第二条 本办法适用于铁岭市行政区域内，依法取得工商营业执照，物业管理资质证书，税务登记证，依法成立小区业主委员会并签订物业服务合同的物业服务企业。
第三条 市价格部门是物业服务收费的行政主管部门，市行政价格主管部门会同市房产行政主管部门负责对市属物业服务企业的物业服务收费进行等级考评，并实施全面管理和监督。
第四条 物业服务成本构成或服务支出包括以下部分：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
(二)物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用；
(三)物业管理区域清洁卫生费用；
(四)物业管理区域绿化养护费用；
(五)物业管理区域秩序维护费用；
(六)办公费用；
(七)物业服务企业固定资产折旧；
(八)物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用；
(九)经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修基金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第五条 住宅小区物业服务收费等级考核评定内容包括管理机构和制度、房屋管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、公共设施设备管理、配套服务管理、社区文化建设、收费执行情况等。
第六条 住宅小区物业服务收费根据不同物业性质和特点，分别实行市场调节价和政府指导价。高级公寓，别墅区，商厦和写字楼的物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会与物业服务企业在签定《物业服务合同》中约定，并办理备案手续。其它住宅小区物业服务收费标准，在考核评定的基础上，按等级幅度的规定标准，由业主委员会和物业服务企业在《物业服务合同》中约定收费标准，并到价格行政主管部门办理认定手续。
第七条 住宅小区物业服务实行百分制等级考核评比办法，住宅小区物业服务等级分为四级，经综合评定得分在90分(含90分)至100分为一级、80分(含80分)至90分(不含90分)为二级、70分(含70分)至80分(不含80分)为三级、60分(含60分)至70分(不含70分)为四级。考核内容及评分标准详见物业服务收费等级考核评定表，物业服务费按建筑面积按月收取，每级对应收费标准及浮动幅度为：
一级，每月每建筑平方米0.90—1.10元；
二级，每月每建筑平方米0.70—0.90元；
三级，每月每建筑平方米0.50—0.70元
四级，每月每建筑平方米0.30—0.50元
60分以下的住宅小区物业服务收费标准，按建筑面积每月每平方米0.20元。各小区的车库物业服务费按住宅物业服务费的1/2收取。
第八条 已成立业主委员会并聘请物业服务企业的住宅小区，应由物业服务企业向价格行政主管部门和房产行政主管部门申请评定物业服务收费等级，经考核评定等级后，物业服务企业应持工商营业执照、物业管理资质证书、税务登记证、物业服务收费等级证书、业主委员会名单、物业服务合同(约定服务内容、收费标准)、小区业主委员会章程、小区简介等相关资料，办理价格认定手续，并核发《收费许可证》。
第九条 实行招投标管理的住宅小区，物业服务收费以招投标议定的物业服务收费标准为准，报价格行政主管部门和房产行政主管部门备案，并办理《收费许可证》之后实施收费。如果在招投标时没有议定收费标准，仍按本办法办理物业服务收费等级评定。
第十条 前期物业服务费，是指小区业主委员会暂未成立前，由建设单位委托物业服务企业进行管理，并签定《物业服务委托合同》，价格行政主管部门会同房产行政主管部门，根据小区建设规模和物业设施功能、服务项目确定前期服务收费标准，审批期限每次最长不能超过一年。
第十一条 价格行政主管部门会同房产行政主管部门，对住宅小区物业收费等级实施监督与管理，每年应对取得四级以上收费资格的物业服务企业进行年度考核，对服务质量下降，住户意见较大的物业管理小区要降低收费等级。
第十二条 高层住宅楼寓电梯运行费可根据单楼寓独立核算另行收取，由市价格部门依据服务质量、运行时间和运行费用支出等实际情况制定具体收费标准。
第十三条 已纳入物业管理，但未出售或因开发商建设等原因未按时交纳物业买受人的物业服务费用，由开发建设单位全额交纳。买受方已办理入住手续，但未入住的按入住户标准交纳物业服务费。
第十四条 未经价格部门批准，物业服务企业不准代收其它单位对住(用)户收取的费用。
第十五条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取物业服务费的，其它部门和单位不得重复收取性质相同和内容相同的费用。
第十六条 住宅小区连体门市房及商业门点使用公共设施的，应按住宅物业收费标准缴纳物业服务费。物业服务企业受业主的委托提供《物业合同》以外的服务，服务收费标准由双方约定。
第十七条 经业主大会同意对物业服务企业利用物业共用部位，共用设备进行经营的，所得收益应弥补物业经费不足。
第十八条 严格执行明码标价和收费公示制度，加强收费管理的透明度。物业服务企业必须按物业服务内容、服务质量、收费项目、收费标准收费，收费标准公布于众，并每半年以书面形式向业主大会报告一次物业收费(包括共用设施，共用设备对外服务收费情况)的年度预算、决算和收费情况，接受业主委员会和业主的监督和咨询。
第十九条 凡违反本办法规定的，由价格监督部门按有关规定处理。
第二十条 本办法由价格行政主管部门和房产行政主管部门负责解释。
第二十一条 本办法自2007年1月1日施行，暂行期限2年。
附：《物业服务收费等级考核评定表》
物业服务收费等级考核评定表
| 考核项目 |
考评内容与标准 |
考评验收方法及评分
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申报分数
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考核数
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一
管
理
机
构
和
制
度
(10分)
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1、设有服务中心、开通24小时服务电话。 |
符合的1.5分，基本符合的0.5分， 不符合的0分。 |
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| 2、成立业主委员会，业主委员会与物业服务企业责权利关系明确。 |
符合的1.5分，基本符合的0.5分，不符合的0分。 |
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| 3、有完善的物业管理方案。各项制度健全，制定了业主公约及各项专业管理制度、办法和各岗位考核标准。 |
符合的2.0分，基本符合的1.0分，不符合的0分。 |
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| 4、物业服务企业有固定的管理用房、经营场所。 |
具备的2.0分，有固定管理用房、经营场所1.0分。管理用房、经营场所不具备的0分。 |
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| 5、物业服务企业应用计算机等现代化手段，进行科学管理。 |
配置计算机并实际应用广泛，可查阅各种资料2.0分，配置计算机但实际应用不广泛1分。 |
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6、服务人员和专业技术人员资质达到规定的标准。
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符合的0.5分，基本符合的0.25分。 |
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| 7、服务人员要有明显标志，整体素质较高，行为规范、服务热情。 |
符合的0.5分，基本符合的0.25分。 |
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|
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二
房
屋
管
理
(13分)
|
1、对房屋共用部位进行日常管理和维护。检修记录齐全。房屋外观完好、整洁。外墙装饰无破损或污迹。 |
有记录和完好整洁的4.0分，每发现一处不完整或不完好的扣0.5分。没记录的扣1分。 |
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| 2、建立完善的住宅装饰装修管理制度。阳台封闭要统一有序；平台外廊的使用不碍观瞻。空调架(含分体、窗式)、防盗网(含阳台、窗户)安装统一有序。 |
符合的3.0分，没有管理制度的扣2分，每发现一处不符合的扣0.3分。 |
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| 3、无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。对改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门。 |
符合的1.0分，每发现一处不符合的扣0.2分。 |
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| 4、室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患。 |
符合的1.0分，每发现一处不符合的扣0.2分。 |
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| 5、小区主出入口设有小区平面图、院内组团和栋号有明显标志。主要路口和公共地方有引路标识。 |
示意图标志、引路图齐全的2.0分，无引路图的扣1.0分，栋号标志每少一个扣0.1分。 |
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| 6、房屋资料齐全、管理完善建立住房居住档案。 |
房屋档案资料齐全完善的1.0分，基本完善可查的0.5分。 |
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| 7、房屋完好率达到98%以上，房屋零修、急修及时率达到98%，维修业主满意率达到100%。 |
符合的1.0分。指标每降低1%扣0.2分。 |
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|
|
三
环
境
卫
生
管
理
(12分)
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1、清洁卫生实行一体化管理，有专门清洁队伍，管理制度落实。 |
符合的2.0分，无专门队伍或制度不落实的每一项扣1.0分。 |
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| 2、小区实行标准化清洁，整体环境及环卫设施随时保持清洁。二次供水水箱，按规定清洁，水质符合卫生要求。 |
符合的3.0分，一项不符合的扣0.5分。 |
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| 3、扶栏、过道、地下停车场等部位保持清洁，无尘土，每日清洁一次，公共楼梯每日拖擦一次，门窗每半月清洁一次并不得随意堆放杂物和占用。 |
符合的3.0分，基本符合的扣1.0分。 |
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| 4、小区环卫设施完备，合理设置垃圾箱、果皮箱(垃圾中转站等保洁设备)，垃圾日产日清。 |
符合的3.0分，基本符合的1.0分。 |
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| 5、及时清理粪池，确保粪便不外溢，每年最少清淘一次。 |
符合的1.0分，基本符合的0.5分。 |
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四
绿
化
管
理
(10分)
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1、小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品等配置得当。 |
符合的3.0分，基本符合的1.0分。 |
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|
| 2、小区内绿地覆盖率不低于占地面积的30%。 |
符合的3.0分，每增加5%加1.0分，每减少5%减1.0分。 |
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| 3、绿地管理及养护措施落实，花草树木长势良好，及时修剪和补栽补种，及时修剪整形，保持观赏效果。无病虫害，无践踏、破坏和占用现象，绿地无裸露。 |
符合的3.0分，每发现一处不符合的扣0.2分。 |
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| 4、有专业绿化人员，实施绿化养护管理。 |
符合的0.5分，基本符合的0.25分。 |
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| 5、绿化管理设施、设备齐全完好，水源有保障。 |
符合的0.5分，设施设备不全的每项扣0.25分。 |
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五
治
安
保
卫
管
理
(15分)
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1、设有专业化保安队伍，实行准军事化管理和训练。 |
符合的2.0分，基本符合的1.0分。 |
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| 2、实行二十四小时保安制度，昼夜站岗(值勤)，对重点区域、部位每2小时巡逻一次。 |
符合的4.0分，24小时值班不巡逻扣2.0分。 |
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| 3、保安人员配有统一制服，工作规范，作风严谨，认真负责。 |
符合的1.0分，基本符合的0.5分，不符合的0分。 |
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| 4、对进出小区内的装修等劳务人员实行登记管理。 |
符合的1.0分，无登记或无防范措施每发现一处扣0.5分。 |
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| 5、上年度小区内无重大火灾，无刑事和交通事故。 |
符合的1.0分，发生一宗扣1.0分。 |
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| 6、车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车现象。 |
符合的1.0分，发生一处不符合扣0.2分。 |
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| 7、停车场管理制度落实，对进出小区的车辆实行证、卡管理。 |
符合的1.0分，基本符合的0.5分。 |
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| 8、设有电视监视系统，红外线报警系统实施24小时监控。 |
符合的3.0分，有一项不符合的扣1.5分。 |
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| 9、消防设施设备完好无损。 |
符合的1.0分，发现一处不符合扣0.5分。 |
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|
|
六
公
共
设
施
设
备
管
理
(14分)
|
1、建立公用设施设备档案设备运行正常，无事故隐患，保养、检修检测制度完备。 |
符合的1.5分，发现一处不符合的扣0.5分。 |
|
|
| 2、每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规定，责任人明确 |
符合的1.5分，发现一处不符合的扣0.5分。 |
|
|
| 3、供水管道、水箱有严密的管理措施。定时消毒，并有记录。 |
符合的1.0分，发现一处不符合的扣0.5分。 |
|
|
| 4、消防系统设备完好无损，可随时启动。 |
符合的1.0分，发现一处不符合的扣0.5分。 |
|
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| 5、小区内公共配套服务设施完好不得随意改变用途。 |
符合的1.0分，发现一处不符合的扣0.5分。 |
|
|
| 6、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常。 |
符合的1.0分，发现一处不符合的扣0.5分。 |
|
|
| 7、道路畅通，路面平坦。污水排放畅通。 |
符合的2.0分，发现一处不符合的扣1.0分。 |
|
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| 8、路灯、楼道灯、庭院灯完好率达到90% |
符合的2.0分，发现一处不符合的扣0.5分。 |
|
|
| 9、对房屋公共部位和公用设备定期组织巡查，需要维修的，按大、中、小修不同要求，及时组织维修，维修工程合格率达到98% |
符合的2.0分，工程合格率每降低5%扣0.5分。 |
|
|
|
七
配
套
服
务
管
理
(13分)
|
1、小区内设有便民设施：开展多项便民服务。 |
有一项加1分，最高不超过5分。 |
|
|
| 2、设有业主会所，健身、娱乐设施设备齐全。 |
符合的3.0分，发现一处不符合的扣1.0分。 |
|
|
| 3、物业服务企业自烧的锅炉，冬季二十四小时供暖，室内温度在16摄氏度以上。 |
符合的2.0分。 |
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| 4、可视对讲门系统 |
符合的1.0分。 |
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| 5、其他智能化管理系统。 |
符合的2.0分。 |
|
|
|
八
社区
文化
建设
(4分)
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1、制定居民精神文明建设公约，居民能自觉遵守住宅小区的各项管理规定。 |
符合的1.0分，发现一处居民违反规定的扣0.5分。 |
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| 2、小区内有健身设施。物业服务企业定期组织开展健康有益的社区活动。 |
符合的2.0分，基本符合的1.0分，未开展或不定期开展活动的扣1.0分。 |
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| 3、物业服务企业单位积极配合街道办事处、社区、派出所开展各项工作。 |
符合的1.0分，基本符合的0.5分 |
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九
收
费
执
行
情
况
(9分)
|
1、按规定与业主签定物业服务合同，明确物业服务内容、收费标准等。 |
符合的2.0分。 |
|
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| 2、设立公示板，明确收费项目、收费标准和收费依据。 |
符合的2.0分，基本符合的1.0分。 |
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| 3、未出现违背业主意愿提前收取与自身服务无关的费用，未经物价部门批准，物业服务企业不得代其他部门、单位收取任何费用。 |
符合的2.0分，基本符合的1.0分。 |
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| 4、建立收费财务公开、监督制度，每年以书面形式向业主大会报告1-2次物业收支情况。 |
符合的1.0分，基本符合的0.5分。 |
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| 5、业主对物业管理服务质量及收费满意率达90%以上。 |
符合的2.0分，每降低5%扣1.0分。 |
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2009/12/9 16:35:00