临汾市物业管理招标投标试行办法

第一章　总　则

　　第一条　为规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内选聘物业管理服务企业实施物业管理而进行的招标投标活动，适用本办法。

　　第三条　物业管理招标投标遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第四条　同一物业管理区域内住宅及非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘一个具有相应资质的物业管理服务企业；同一物业管理区域内住宅建筑面积在2万平米以下的，经物业所在地的县、市（区）物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理服务企业。
　　政府提倡和鼓励其他物业的建设单位和业主大会通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理服务企业。
　　第五条　市物业管理办公室具体负责市区物业管理招标投标活动的监督管理工作。
　　第六条　任何单位和个人不得限制或者排斥具备投标资格的物业管理服务企业参加投标，不得干涉物业管理招标投标活动。

第二章　招　标

第七条　本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。
　　物业管理招标由招标人依法组织实施，也可委托依法设立的招标代理机构（以下统称招标人）办理招标事宜。

承担物业管理招标业务的代理机构应当到市物业管理办公室备案。
　　第八条　物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。
　　招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
　　第九条　招标人应在招标前完成招标文件的编制。
　　招标文件包括以下内容：
　　（一）招标人和委托代理机构情况。包括名称、地址、资格、联系方式等；
　　（二）招标项目基本情况。包括物业名称、四至范围、物业类型、管理面积、套型套数、设施设备、环境条件及物业管理用房配置等；
　　（三）物业管理服务内容及标准；
　　（四）投标人及投标书的要求。包括投标人的资质资格、投标书的格式、主要内容及份数等；
　　（五）招标活动方案。包括招标组织机构、开标时间及地点等；
　　（六）评标标准和评标方法；
　　（七）物业管理服务合同的签订说明；
　　（八）法律、法规和规章规定的其他内容。
　　第十条　招标人应当在发布公告或发出投标邀请书10日前，提交以下材料报市物业管理办公室备案：
　　（一）招标公告或者招标邀请书；
　　（二）招标文件；
　　（三）新建项目需提供建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划详图；
　　（四）重新选聘物业管理服务企业的物业管理项目需提供原物业管理服务合同；
　　（五）法律、法规和规章规定的其他材料；
　　第十一条　招标人可对投标申请人进行资格预审。
　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或招标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
　　资格预审文件一般应当包括下列内容：
　　（一）预审申请书格式和申请人须知；
　　（二）申请投标物业管理服务企业的资质等级证书、营业执照；
　　（三）主要管理业绩的证明材料、技术装备和财务状况；
　　（四）拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等证明材料。
　　第十二条　资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
　　第十三条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。

第十四条　招标人对已发出的招标文件进行修改的，应当在招标文件规定提交时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

第十五条　招标人不得向他人透露可能影响公平竞争的相关招投标情况。
　　第十六条　以招标投标方式选择物业管理服务企业的，招标人应当在以下规定时限内，完成物业管理招标投标工作：
　　（一）新建商品房项目在办理前期物业管理合同备案取得《商品房预售许可证》之前完成；
　　（二）非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成；
　　（三）重新选聘物业管理服务企业的物业管理项目在物业管理服务合同届满或解除合同前完成。

第三章　投　标

第十七条　本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理服务企业。

　　投标人应当具有相应的物业管理服务企业资质和招标

文件要求的其他条件。
　　第十八条　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

第十九条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件。

　　投标文件应当包括以下内容：
　　（一）投标函，包括物业管理服务费、管理目标及其他承诺等；
　　（二）服务的内容和标准及检查方法；
　　（三）各主要工作环节运行程序；
　　（四）人员配备情况，包括该项目所设岗位和人数，物业管理项目负责人和主要管理人员的岗位资格、技术职称证书及简历;
　　（五）物业管理所需设备的配置和提供方式；　
　　（六）项目收支预算和各项收费标准报价；
　　（七）物业管理的有关制度；
　　（八）投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明；　
　　（九）招标文件要求提供的其他材料。
　　第二十条　投标人应在规定时间内，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应向投标人出具签收凭证。开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

第二十一条　投标人对招标文件可在规定截止时间前进行补充、修改或撤回，并书面通知招标人。补充、修改的内容应按照本办法第二十条的规定送达、签收

第二十二条　投标人不得以他人名义或采取不正当手段弄虚作假，骗取中标，一经发现，取消投标人资格。
　第四章　开标、评标和中标

第二十三条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
　　第二十四条　开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
　　由投标人或推选的代表检查投标文件的密封情况，也可由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
　　招标人对所有投标文件，都应在开标时当众予以拆封。
　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
　　第二十五条　评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数。其中物业管理专家不得少于成员总数的三分之二。
　　评标委员会的专家成员，由招标人从市物业管理专家库中随机抽取确定。
　　与投标人有利害关系的专家应当回避。
　　第二十六条　招标人应在开标前，到市物业管理办公室申请抽取评标委员会成员和后备成员。
　　市物业管理办公室应在开标前两个工作日，通知抽取的评标委员会成员，因故不能参加评标活动的，依序从抽取的后备成员中予以补充。
　　第二十七条　评标方法一般应采用综合评估法。
　　评标委员会应当根据招标文件确定的评标方法，在开标之日前两日内制定具体评分标准，拟定“综合评分表”，主要内容一般包括：
　　（一）技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、项目收支预算和各项收费标准报价、物业管理的有关制度；
　　（二）商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用；
　　（三）资信部分，包括投标人资质等级、信誉、管理业绩、项目主要管理人员业绩等；
　　（四）现场答辩等情况。
　　评分标准应当按照前款“综合评分表”规定的内容，采取百分制的方法，合理确定各项内容的比重和分值。
　　综合评分表可参照《临汾市物业管理招标综合评分表》示范文本制定。
　　第二十八条　评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，客观公正地进行评标，遵守评标工作纪律，对投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位或个人的干预。
　　评标委员会成员与投标人有利害关系的应当主动回避，不得与投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或其他好处。
　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况并接受行政管理部门的监督、检查。
　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
　　第二十九条　评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或说明，其澄清或说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。　
　　第三十条　在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
　　评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
　　第三十一条　评标中除了现场答辩的部分外，其他程序应当在保密的情况下进行。

第三十二条　评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
　　第三十三条　评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
　　（一）评标的基本情况和有关数据表；
　　（二）评标委员会成员名单；
　　（三）开标记录；
　　（四）符合要求的投标一览表；
　　（五）废标情况说明；
　　（六）评标标准、评标方法或评标因素一览表；
　　（七）评分比较一览表；
　　（八）经评审的投标人排序；
　　（九）推荐的中标候选人名单和签订合同前要处理的事宜；
　　（十）澄清、说明、补充事项纪要。
　　评标委员会应当按照招标文件规定的评标方法和评标标准，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
　　第三十四条　招标人应当在投标有效期截止之日起30日内确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
　　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
　　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业管理服务合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
　　第三十五条　招标人应当对投标书的内容进行保密，不得复印、抄录。在确定中标候选人的当日，将未中标的投标书全部返还；将排序第二、三名的中标候选人的投标书立即封存，在与中标人签订物业管理服务合同之日内将中标候选人的投标书全部返还。
　　第三十六条　新建物业项目，招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内，到市物业管理办公室备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、物业管理服务合同等资料。委托代理招标的，应当附招标代理委托合同。
　　重新选聘物业管理服务企业的物业管理项目，招标人与中标人应当按照前款规定的备案内容到市物业管理办公室备案。
　　第三十七条　招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予补偿。

第五章　招投标服务和评标专家

第三十八条　市物业管理办公室应当及时向社会公布物业管理项目招标信息、制定有关招标文件和评标综合评分表示范文本，同时向招标人提供评标专家。
　　第三十九条　招标代理机构应当在招标人委托的范围内承担下列招标事宜：
　　（一）拟订招标方案、资格预审文件；
　　（二）审查投标人资格；
　　（三）编制标底；
　　（四）组织投标人踏勘现场；
　　（五）组织开标、评标，协助招标人定标；
　　（六）草拟合同；
　　（七）招标人委托的其他事项。
　　第四十条　建立由物业管理方面的专家、学者组成的物业管理评标专家库。入选评标专家库的人员，应当具备下列条件：
　　（一）从事物业管理及相关工作5年以上，并具有中级以上技术职称;
　　（二）熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关的业务知识；
　　（三）熟悉有关招标投标的法律、法规；
　　（四）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责;
　　（五）身体健康、能胜任评标工作。
　　第四十一条　专家入选评标专家库，采取个人申请和单位推荐两种方式。　
　　个人申请的应事先征得单位同意，填写申请书；单位推荐的应事先征得被推荐人同意，填写推荐书。
　　上述两种方式均须提供第四十条规定的证明材料。个人申请书或单位推荐书应当存档备查。
　　第四十二条　市物业管理办公室应对申请人或被推荐人进行评审，对符合条件的报市房地产管理局颁发评标专家证书。
　　评标专家聘期为三年，期满后按照本办法第四十条规定的条件重新评审，对符合条件的重新颁发评标专家证书。
　　第四十三条　市物业管理办公室负责入库专家的日常管理工作。对入库的专家进行有关法律和业务培训，建立评标专家档案，详细记载其评标的具体情况，对评标能力、廉洁公正情况实行年度考评。对有下列情形之一的评标专家，取消其担任评标专家资格。
　　（一）私下接触投标人的；
　　（二）收受利害关系人的财物或者其他好处的；
　　（三）向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的；
　　（四）不能客观公正履行职责的；
　　（五）无正当理由，拒不参加评标活动的。

第六章　附　则

第四十四条　依据国家计委《评标专家和评标库管理暂行办法》第十七条规定，招标人或其委托的招标代理机构不从依法组建的评标专家库中抽取专家的，评标无效。
　　第四十五条　投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
　　第四十六条　其他新建物业项目和业主或者业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理服务企业的，参照本办法执行。
　　第四十七条 本办法由市物业管理办公室负责解释。

第四十八条　本办法自2007年4月5日起试行。