衡水市城市住宅区物业管理暂行办法

（已经2000年2月13日市政府第18次常务会议通过，二000年三月二十三日以衡水市人民政府令[2000]第8号发布）

 

第一章　总则

 

 

　　第一条　为了加强对城市住宅区的物业管理，提高住宅区的综合管理水平，保障城市住宅区物业的合理使用和维护，为城市居民创造整洁、文明、安全和方便的居住环境，根据国家建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》和《河北省公有住房售后服务管理暂行规定》以及其他有关法律、法规的规定，结合本市实际制定本办法。

 

　　第二条　本办法适用于本市市区及辖区按行政建制设立的市、县、镇住宅区的物业管理。

 

　　第三条　本办法所称住宅区是指以住宅房屋为主，并有相配套的公用设施及非住宅房屋的居住区。

　　本办法所称物业，是指住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业受物业所有权人的委托，按合同对物业进行有偿修缮、维护和管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。

　　本办法所称住户，是指住宅区内房屋的产权人和使用人。

　　本办法所称业主，是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。

 

　　第四条　本办法发布后新建和在建的住宅区，必须按照本办法实行物业管理；本办法发布前已经交付使用的住宅区，应搞好规划，可采取联合划块或划片的方法，创造条件，依照本办法逐步实行物业管理。公寓、商住楼、办公楼、别墅区、居住组团等，也应创造条件实行物业管理。

 

　　第五条　城市住宅区管理实行社会化、专业化及服务经营型的物业管理模式和主管部门行业管理、住户自治与物业管理企业专业服务相结合的管理体制。住宅区制定的住房公约，对住宅区内的房屋产权人和使用人具有约束力。

 

　　第六条　衡水市房地产管理局是全市物业管理的主管部门；县（市）人民政府房地产管理部门是本行政区域内的物业管理工作的主管部门（以下简称物业管理主管部门）。

　　物业管理主管部门的主要职责是：

　　（一）贯彻执行国家及省有关住宅区物业管理的方针、政策和法律、法规，并按照有关法律、法规和规章制定本地的实施细则 ；

　　（二）参与住宅区的验收，指导、监督物业的接管工作；

　　（三）负责物业管理企业的资质管理；

　　（四）负责对物业管理企业的经营和管理进行监督、检查；

　　（五）负责住宅区公用设施专用基金和住宅维修基金的管理及使用的监督、检查；

　　（六）负责对从事物业管理工作的专职人员进行培训；

　　（七）负责住宅区物业管理的考评工作。

　　规划、城建、市政、绿化、环境卫生、交通、物价、公安、邮电、供水、供电、供热、供气等管理部门以及住宅区所在地人民政府，应当按照各自职责分工，对住宅区的物业管理工作进行指导和监督、检查。

第二章　住宅区物业管理机构

 

 

　　第七条　住宅区交付使用且入住率达到百分之五十以上时，开发建设单位应及时以书面形式报告物业管理主管部门，由物业管理主管部门会同街道办事处、住宅区开发建设和经营单位组织召集第一次住宅区住户代表大会（住房代表半数以上到会，大会有效），选举产生住宅区业主管理委员会（以下简称业主委员会），其它相关部门应积极配合。

 

　　第八条　住宅区住户代表大会，由居民委员会会同住宅区内住户推选的代表组成。一般每十户左右推选一名代表，人口多的住宅区一般不超过五十名。住户代表一年不参加住户代表会议或不履行住户代表职责，经住户代表大会决定终止代表资格，原选区重新推选代表。

 

　　第九条　住宅区住户代表大会行使下列职权：

　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

　　（二）监督业主委员会的工作；

　　（三）听取和审查业主委员会的工作报告；

　　（四）决定住宅区内，涉及房屋产权人和使用人利益的重大事项 ；

　　（五）讨论通过住宅区住户公约；

　　（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

　　（七）讨论批准业主委员会章程 ；

　　（八）讨论决定其他需要由住户代表大会决定的事项。

 

　　第十条　住宅区住户代表大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次，业主委员会负责在会议召开十五日前，将日期及内容通知住宅区住户代表大会各位代表。

　　经由百分之二十以上代表提议，业主委员会应于接到该项提议后，十五日内召开住宅区代表大会。

 

　　第十一条　业主委员会是物业管理部门指导下的住户自我管理、自我服务组织，向住宅区住户代表大会负责并报告工作。

　　业主委员会每届任期三年。

　　业主委员会产生后应向物业管理部门备案。

 

　　第十二条　业主委员会设主任委员一名，副主任委员一至二名，委员三至九名，由住宅区住户代表大会选举产生。

　　业主委员会设办公室，可聘请一至二名执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

　　业主委员会主任委员、副主任委员及执行秘书的报酬可通过使用属于业主共有财产的公共服务设施租金或服务费中解决。

 

　　第十三条　业主委员会代表住户的利益，维护住户的合法权益。业主委员会要接受物业管理主管部门和住宅区街道办事处的业务指导和住户的监督。

 

　　第十四条　业主委员会的职责：

　　（一）依照国家有关法规政策，制订业主委员会的章程；

　　（二）定期召开住户代表大会；

　　（三）审议住宅区物业管理服务收费项目和标准，提出管理服务费使用意见 ；

　　（四）依民主原则决定选聘、续聘和解聘物业管理企业 ；

　　（五）审议物业管理企业制定的物业管理计划和管理措施及重大的工程项目计划 ；

　　（六）根据住户意见和要求，对物业管理企业的工作进行检查和监督 ；

　　（七）检查、监督本区域物业管理工作的实施以及规章制度的执行 ；

　　（八）配合物业管理企业检查、督促住宅区内居民遵章守纪，履行义务 ；

　　（九）制定住宅区住户公约；

　　（十）申请住宅区公用设施专用基金和住宅维修基金的使用 ；

　　（十一）其他需要由业主委员会讨论决定的事项。

 

　　第十五条　物业管理企业是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，经济上独立核算，自主经营，自负盈亏，并具有独立法人地位的经济实体。

 

　　第十六条　物业管理企业实行分级管理。物业管理企业必须先经物业管理主管部门资质审查合格，取得《物业管理企业资质证书》，并到工商行政管理部门注册登记后，方可接受业主委员会委托，承担住宅区物业管理。

　　物业管理企业可享受国家对第三产业的有关优惠政策。

　　设立物业管理企业应具备下列条件 ：

　　（一）有企业名称、法人代表、独立健全的管理机构 ；

　　（二）有相应的自有流动资金；

　　（三）有健全的财务制度和合法的管理章程；

　　（四）有固定的办公地点；

　　（五）有与其资质相应的管理人员；

　　（六）其它。

 

　　第十七条　物业管理企业接受物业所有权人或业主委员会（以下统称委托人）的委托实施物业管理，但必须在市物业管理主管部门的见证下与委托人签订由建设部、国家工商行政管理局统一制定的《物业管理委托合同》。

　　《物业管理委托合同》应当明确下列事项：

　　（一）管理项目与数量；

　　（二）管理内容和标准；

　　（三）管理费用；

　　（四）双方权利和义务；

　　（五）合同期限；

　　（六）违约责任；

　　（七）争议解决的方式；

　　（八）其它。

　　签订《物业管理委托合同》必须符合民主合议原则。

　　《物业管理委托合同》须报物业管理主管部门备案。《物业管理委托合同》一经委托人、物业管理企业签订即行生效。已生效的《物业管理委托合同》对本住宅区的住户和物业管理企业都具有约束力。

　　《物业管理委托合同》有效期不超过一年。合同期满由业主委员会召集住户代表大会决定合同是否延续。

 

　　第十八条　物业管理企业的权利：

　　（一）根据管理委托合同和国家、省及本市的有关规定，对住宅区实施物业管理 ；

　　（二）根据管理委托合同和上级有关规定收取物业管理费用 ；

　　（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并对造成的损害要求赔偿 ；

　　（四）要求业主委员会协助管理 ；

　　（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项业务；

　　（六）开展多种经营和有偿服务。

 

　　第十九条　物业管理企业的义务：

　　（一）履行管理委托合同，对受委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维修管理，承担住宅区内的保安、防火、绿化、维护、清洁及住户日常必需的便民服务工作 ；

　　（二）接受业主委员会和住户的监督，重大的管理措施提交业主委员会审议决定 ；

　　（三）接受物业管理主管部门、其他有关管理部门及当地街道办事处的指导和监督 ；

　　（四）发现违反法律、法规和规章的行为，及时向有关部门报告。

 

　　第二十条　物业管理企业可为住宅区内的住户提供专项和特约等有偿服务的项目，一般包括：代管房屋、代购（送）物品、代送（接）儿童、代送（护）病人、代雇（兼）保姆、代取（送）报刊邮件等，修理各种车辆、水电设备、家用电器，以及预约上门洗涤衣物，清扫室内卫生、烧饭、做菜、粉刷、装修等。

第三章　住宅区物业的验收与接管

 

 

　　第二十一条　住宅区竣工后，综合验收主管部门应会同物业管理主管部门及其他有关部门，对住宅区物业建设严格按规定进行验收，验收合格的方可进住。

 

　　第二十二条　住宅区经综合验收合格后，业主委员会未组建前，在物业管理主管部门的监督下，由开发建设和经营单位或其委托的物业管理企业负责住宅区物业管理，管理费用由开发建设和经营单位承担。业主委员会组建后，开发建设和经营单位应将住宅区物业移交给业主委员会管理，并提供下列资料：

　　（一）住宅区建设各项批准文件 ；

　　（二）住宅区平面规划图、竣工总平面图；

　　（三）房屋及配套的基础设施、设备的竣工图；

　　（四）地下管网竣工图；

　　（五）其它必要的资料。

　　业主委员会有权按照少数服从多数的民主集中制原则，决定物业管理企业续聘或解聘，但是在同等条件下，业主委员会应优先选聘住宅区开发建设和经营单位委托的物业管理企业承担住宅区物业管理工作。

 

　　第二十三条　开发建设、经营和集资建房单位办理出售（含预售）、出租、集资或分配房屋手续时，应在房屋出售（含预售）、租赁、集资或分配合同中对购、租、集资房者有承诺遵守住宅区物业管理规定的约定。

第四章　住宅区物业的使用、维护及管理

 

 

　　第二十四条　房屋的维修责任，按下列规定划分：

　　（一）室内部分，由房屋产权人负责维修，产权人与使用人另有协议的按其协议执行 ；

　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋本体及共用设施，由物业管理企业负责定期养护和维修。其费用：1.保修期内在工程质量保修费中列支 ；2.超过保修期的由所有权人按有关规定分摊 ；3.属于按照国家住房制度改革优惠出售的房屋，从维修基金及其利息中支付，不足部分由共同使用的所有权人按有关规定分摊。

 

　　第二十五条　住宅区的沟渠、池井、绿地、公共活动场所、连廊及非经营性质的停车场、自行车房（棚）等住宅区共用设施，由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从管理服务费和住宅区公用设施专用基金的利息中支付，不足部分由物业产权人按各自占有的房屋建筑面积的比例分摊。

　　发生交通事故或发现交通违章，报请公安交通管理部门处理。

　　造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复，造成损失的，应当赔偿损失。

　　专业管理部门因对相关的设备、设施、管线进行维护、检修，其工程作业车辆进入住宅区，应免收停车费、过路费。

 

　　第二十六条　住宅区内住宅楼低压供电设

　　施维护、管理责任：

　　（一）使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界。界限以内的（不包括配电箱和计费电度表）至用户的供电线路及设备。由物业管理企业负责维护、管理；

　　（二）使用地下埋设线路供电的，以电缆进楼内接箱为界。界限以内（包括接箱和计费电度表）至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维护、管理 ；

　　（三）上述界限以外供电线路及设备由供电部门与建设单位协商落实维护、管理职责；

　　（四）供电部门可委托物业管理企业代收电费。

 

　　第二十七条　住宅区内供水设施管理责任：高层楼以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表井为界。界限以外（含水表井）的供水管线及设备，由供水部门负责维护、管理；界限以内（含计费水表）至用户的供水管线及设备，由物业管理企业负责维护、管理。

　　供水部门可委托物业管理企业代收水费。

 

　　第二十八条　住宅区内道路和市政排水设施的管理责任：以3.5米路宽为界。凡道路宽3.5（含3.5米）以上的，其道路和埋设在道路地下的市政排水设施，由市政工程管理部门负责维护、管理，也可委托物业管理企业维护、管理，应与之签订委托管理合同，委托合同期限应与《物业管理委托合同》期限一致；道路宽度在3.5米以下的，由物业管理企业维护、管理。

　　住宅区内的各种地下设施检查井井盖的维护、管理，由地下设施检查井的产权单位负责维护、管理。有关产权单位也可委托物业管理企业维护、管理，应签订与《物业管理委托合同》期限一致的委托管理合同。

 

　　第二十九条　住宅区内供热设施管理责任：

　　（一）采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供热管线，均由物业管理企业负责维护、管理，也可由其委托专业供暖公司维护、管理；

　　（二）采用集中供热的，其供热管理及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、管理。集中供热部门可将住宅区内供热交换站及二次供热管线等，委托物业管理企业维护、管理。应签订与《物业管理委托合同》期限一致的委托管理合同。集中供热部门可委托物业管理企业代收取暖费。

 

　　第三十条　住宅区内供气（包括煤气、天然气）、电话、路灯及相关设备、设施、管线等，均分别由供气企业、电信和路灯管理部门各自负责维修、管理。有关专业管理部门也可委托物业管理企业维护、管理，应签订与《物业管理委托合同》期限一致的委托管理合同。

 

　　第三十一条　住宅区内环境卫生管理责任：

　　（一）清扫保洁。通行公共汽车的道路，由所在地环卫部门负责；其他道路、住宅周围及绿地内、楼内公共部分等，由物业管理企业负责；

　　（二）垃圾清运。将垃圾由垃圾楼（点）运至垃圾转运站或垃圾消纳场，由所在地环卫部门负责 ；将垃圾由住宅楼运至垃圾楼（点）由物业管理企业负责 ；

　　（三）公共厕所的清淘和维护。公共厕所的产权属环卫部门的，由环卫部门负责 ；未办产权移交的，由物业管理企业负责，或由其委托部门负责。

 

　　第三十二条　住宅区内绿化管理责任：住宅区内绿化的规划、建设施工、施工质量监督和竣工验收，由园林绿化部门负责；树木、花草、绿地等的日常养护和管理，可由园林绿化部门委托物业管理企业负责，物业管理企业接受委托的，应与其签订与《物业管理委托合同》

　　期限一致的委托管理合同，并接受园林绿化部门的业务指导。

 

　　第三十三条　住宅区治安、消防管理责任：

　　（一）保安工作在当地公安机关的指导下，由物业管理企业组织对管理区域的安全巡视工作；

　　（二）消防安全工作按《中华人民共和国消防法》的规定，由公安消防部门负责；

　　（三）供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理，公安消防部门负责监督检查。

 

　　第三十四条　住宅区内供电、供水、供热、供气、道路、排水、电信、路灯、环境卫生、公厕、垃圾清运、绿化、治安等设施、设备及管线，按本办法凡由物业管理企业负责物业维护、管理的（不包括由各专业管理部门委托管理的项目），其费用从管理服务费和住宅公用设施专用基金的利息中支付，不足部分由物业产权人按各自占有的房屋建筑面积的比例分摊。

 

　　第三十五条　凡房屋及附属设施影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全的。按规定应由住户修缮的，住户应当及时的进行修缮，拒不进行修缮的，由业主委员会委托物业管理企业进行修缮，其费用由住户承担。

 

　　第三十六条　住户使用房屋应当遵守下列规定：

　　（一）未经有关部门批准，不得改变房屋的结构、外貌和用途；

　　（二）不得随意凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占用房屋的公用通道；

　　（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等；

　　（四）不得利用房屋从事危害公共利益的行为；

　　（五）不得侵害他人的正当权益。

 

　　第三十七条　住宅区内禁止下列行为：

　　（一）践踏、占用绿地、攀折花木；

　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能 ；

　　（三）乱堆垃圾、杂物；

　　（四）乱搭、涂、贴和乱挂等；

　　（五）损坏、涂划园林艺术雕塑；

　　（六）聚众喧闹影响他人休息；

　　（七）随意停放车辆和鸣高音喇叭；

　　（八）排入有毒和有害物质；

　　（九）饲养禽畜；

　　（十）未采取防坠落伤人的保护措施而在阳台摆放物品；

　　（十一）从事法律、法规和规章禁止的经营活动。

第五章　住宅物业管理费用与专用房屋

 

 

　　第三十八条　物业管理收费必须执行国家、省和本市物价管理的有关规定，接受物价部门的管理、监督和检查。

 

　　第三十九条　住宅区物业管理费构成：

　　（一）开发建设单位缴纳的住宅区公用设施专用基金；

　　（二）房屋产权人缴纳的住宅维修基金 ；

　　（三）住户缴纳的管理服务费。

 

　　第四十条　开发建设单位在移交住宅区前，应当按不低于住宅区建设总投资的百分之二的比例，一次性向物业管理主管部门缴纳住宅区公用设施专用基金。

　　住宅区公用设施专用基金，用于住宅区公用设施的维修养护，不得挪作他用。

　　住宅区公用设施专用基金，由物业管理主管部门设专帐管理，业主委员会向物业管理主管部门申请使用。

 

　　第四十一条　住宅维修基金由房屋产权人按政府规定的本居住区收费标准分期缴纳，由业主委员会以房屋本体为单位设立专帐管理。住宅维修基金用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

 

　　第四十二条　住宅区物业管理服务收费项目的收费标准，应当根据住宅区的规模档次，服务管理水平以及房屋类别等综合确定，属于国家管理的收费项目和收费标准，必须报物价部门审批；不属于国家管理的收费项目和收费标准，由物业管理企业提出方案，经业主委员会同意报物业管理主管部门和物价部门审批备案。

 

　　第四十三条　物业管理服务收费的费用构成包括以下部分：⑴物业管理企业职工的工资和按规定提取的福利费；⑵公共设施、设备日常运作、维修及保养费；⑶绿化管理费；⑷清洁卫生费；⑸保安费；⑹办公费；⑺物业管理单位固定资产折旧费；⑻利润；⑼法定税费。其收费办法由住户按政府规定的本居住区收费标准按月缴纳，非居住用房的收费标准可适当高于居住用房。物业管理服务收费应使用税务部门统一印制的发票。

 

　　第四十四条　专项、特约服务费，由用户根据约定的服务项目支付。

 

　　第四十五条　房改出售公有住房，原产权单位要将售房款的20%？30%一次拨付给物业管理主管部门，作为共用设施、设备共用部位的维修基金，专款专用。维修基金不足部分由原产权单位或所有权人分摊解决。

　　房改出售公有住房的公共设施、共用部位的维修基金，由物业管理主管部门按原产权单位设立专帐管理，不得挪作它用。

 

　　第四十六条　开发建设单位在移交住宅区时，应按住宅区总建筑面积0.3%的比例，无偿向业主委员会提供住宅区物业管理用房，其产权归国家所有。

 

　　第四十七条　开发建设单位在移交住宅区时，应按住宅区总建筑面积的0.5%的比例，以成本价向业主委员会提供商业用房，其产权归业主委员会。

　　商业用房的购置费用从住宅区公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。

　　按政策规划建设的经济收入的共用设施、设备和场地，开发建设单位在移交住宅区时应无偿提供给业主委员会。经营收入用于补充住宅区的管理服务费。

 

　　第四十八条　住宅区物业管理资金要专款专用，不得挪作他用，住宅维修基金和管理服务的收支帐目，由业主委员会会同物业管理企业每半年公布一次，接受住宅区物业产权人、

　　使用人的监督。

 

　　第四十九条　市物业管理主管部门，业主委员会有权对物业管理企业经费的使用情况进行检查与监督。

 

　　第五十条　对违反本办法的行为按照《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》第五章有关规定进行处罚。

第六章　附则

 

　　第五十一条　本办法由衡水市房地产管理局负责解释。

 

　　第五十二条　本办法自发布之日起施行。