攀枝花市物业服务收费管理细则

第一章 总 则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、四川省物价局、建设厅《四川省物业服务收费管理细则》等有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本细则。

第二条 凡在攀枝花市进行物业服务并收费的物业公司及县、区政府价格主管部门对我市物业服务收费进行管理的，适用本办法。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章 物业服务收费管理

第五条 攀枝花市物价局会同市建设局依法对全市物业服务收费进行监督管理和指导；各县、区物价部门负责对物业公司服务等级的审定。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围即除别墅以外的住宅楼。

第八条 实行政府指导价的物业管理服务收费实行服务等级定价制度。服务等级根据物业公司为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素评定。

第九条 市物价局会同市建设局根据物业管理企业服务等级标准等因素制定、调整普通住宅小区公共性物业管理各等级的政府指导基准价及其浮动幅度，并向社会公布。

第十条 物业公司向价格主管部门申报属政府指导价的物业服务收费时，应提供如下资料： 1．工商营业执照； 2．行业主管部门核发的物业管理资质证书； 3．物业管理委托合同； 4．业主委员会章程及成员名单； 5．物业管理项目确认书； 6．申请核准物业管理服务等级、收费标准的书面报告。

第十一条 物业管理服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。服务等级原则上每年考评一次。经考评达不到四级标准的，需经整改达到标准后，方可收取物业管理服务费。

第十二条 前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第三章 物业服务收费计费形式

第十三条 业主与物业管理企业可以来取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。(包括政府指导价和市场调节价)包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者补足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十四条 物业服务收费按法定产权面积计算(以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同建筑面积计费)。一般按每月、每平方米计收。除另有约定外，不得提前累积预收。

第四章 物业服务收费形式

第十五条 实行指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照本．细则规定和市物价局会同市建设局制定的基准价和浮动幅度，在物业合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，并由物业管理企业将收费项目和收费标准报当地价格主管部门备案。

第十六条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3．物业管理区域清洁卫生费用； 4．物业管理区域绿化养护费用； 5．物业管理区域秩序维护费用； 6．办公费用； 7．物业管理企业固定资产折1日； 8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9．经业主同意的其它费用；

第十七条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代收性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。 业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第五章 实施

第十九条 物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十条 普通住宅小区公共性服务项目包括： 1．房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明等设施设备的日常维修和保养； 2．住宅区的清洁服务、生活垃圾清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等公共部位的清扫保洁，生活垃圾的清运； 3．公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美； 4．住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施24小时保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序维护； 5．车辆停放秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序，无明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停乱放现象。

第二十一条 业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业也可以依法追缴。

第二十二条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第六章 相关价格、收费管理

第二十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3％以内的手续费(不得计入价内)，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金(产权属物业管理公司的除外)，也可按照业主大会的决定使用。

第二十六条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。对未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并可向价格主管部门举报、投诉。

第二十七条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第七章 监督与检查

第二十八条 物业服务收费按规定实行明码标价。物业管理企业应当将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量以及物业管理服务费的主要收、支情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。

第二十九条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第三十条 物业公司在接受物业管理委托服务活动中，必须和业主委员会签订物业管理服务合同，明确收费标准和服务内容，切实按合同的单定提供服务并收取费用。第三十一条 对违反本细则规定的行为，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

第八章 其他

第三十二条 本办法由攀枝花市物价局、建设局负责解释。

第三十三条 本办法自二O O四年九月一日起施行。本办法发布之前的有关的物业服务收费规定同时废止。