广东省物业服务收费管理办法（征求意见稿）

广东省物价局关于征求物业服务收费管理办法意见的通告（2009年第18号通告）

近年来，我省先后制定了一系列物业服务收费管理政策，着力加强物业服务收费的改革、管理、规范和监督。但迄今为止，物业服务收费主要通过多个政策性文件进行管理，缺乏系统性，尚未出台全省统一规范的《物业服务收费管理办法》。同时，随着物业服务行业的发展，物业管理服务出现了一些新的情况和问题，相应的收费政策需要进一步修改完善。为进一步加强我省物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主合法权益，促进物业服务行业健康发展，今年以来，我局在部分重点城市开展了物业服务收费专题调研，收集了各地物业服务收费的有关情况，在此基础上，草拟了《广东省物业服务收费管理办法》（征求意见稿），分别征求了各地、各有关部门意见，近期又进行了认真的讨论和修改补充。现将修改后的《广东省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）向社会公开，广泛征集社会意见。欢迎社会各界及有关人士，于2009年11月15日前，将有关修改、补充意见或建议反馈省物价局。

附件：广东省物业服务收费管理办法（征求意见稿）

（联系地址：广州市越秀区应元路5号广东省物价局201室 邮编：510040 传真：020-83134195 E-mail：gdjgscc＠163.com）

附件：

广东省物业服务收费管理办法（征求意见稿）

第一条【立法目的】为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规及规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条【适用范围】本办法适用于本省行政区域内物业服务收费行为。
第三条【物业服务收费定义】本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条【基本原则】物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和利润合理确定。
第五条【职责分工】省物价局会同省住房和城乡建设厅负责全省物业服务收费的管理监督工作。
县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
第六条【计费方式】业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第七条【价格管理形式】物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。
实行酬金制的，酬金比例由物业服务企业和业主双方协商确定。
第八条【管理权限】实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市、区）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度，并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。
第九条【具体标准的确定】实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。
实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。
第十条【政府指导价的制定调整】实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本和质量变化、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。
第十一条【前期物业服务收费的管理】前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。
第十二条【物业服务费用构成】实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第十三条【成本构成】物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3．物业管理区域绿化养护费用；
4．物业管理区域清洁卫生费用；
5．物业管理区域秩序维护费用；
6．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
7．办公费用；
8．物业服务企业固定资产折旧；
9．经业主同意的其它费用。
第十四条【成本构成其他规定】物业共有部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
小区的共用水电费分摊问题，由各地级以上市价格主管部门会同同级房地产行政主管部门确定。
第十五条【计费单位】物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中建筑面积为准。
自有产权车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）的数量计收，也可按法定产权面积计收。
第十六条【物业服务费的缴付】物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第十七条【空置物业的物业服务费交纳】物业管理区域尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
第十八条【其它有关费用的收取】物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。
第十九条【装修管理】业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主或装修人员收取垃圾余泥清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费），具体标准及其管理办法由各地价格主管部门制定。
第二十条【小区出入证】实行小区出入证管理的，应当为业主免费配置一定数量的出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。出入证的免费数量及制作工本费具体标准由各地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门确定。
第二十一条【共用部位、设施收益】利用物业共用部位、共用设施进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十二条【机动车停放保管服务收费】物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按价格主管部门有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位物业服务费。
第二十三条【其它服务】物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协调确定。
第二十四条【不得重复收费】物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条【明码标价】物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。
第二十六条【物业服务企业的义务】物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善经营管理，为业主提供更好的服务。
第二十七条【物业服务收费争议协调处理】业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格主管部门申请协调处理。
第二十八条【法律责任】物业服务企业有下列行为的，由价格主管部门依法查处：
（一）实行政府指导价的物业服务收费标准超出政府指导价范围未经当地价格主管部门核定的；
（二） 擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；
（三） 不实行明码标价或不按规定明码标价的；
（四） 不按规定备案的；
（五）不执行本办法第十三条、十四条规定，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；
（六）其他违反价格法律、法规规定。
第二十九条【制定实施细则】各地可根据本办法，结合当地实际制定具体实施细则。
第三十条【解释权】本办法由省物价局会同省住房和城乡建设厅负责解释。
第三十一条【执行时间】本办法自 年 月 日起执行，凡此前规定与本办法相抵触的，以本办法为准。