丹阳市物业服务收费管理实施细则

丹 阳 市 物 价 局

丹 阳 市 建 设 局

丹价[2005]66号

关于印发《丹阳市物业服务收费管理实施细则》的通知

各物业管理企业：

为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业的合法权益，促进我市物业服务行业健康、有序发展，根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》的有关规定，我们制定了《丹阳市物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

附：《丹阳市物业服务收费管理实施细则》

丹阳市物价局

丹阳市建设局

二OO五年七月十九日

抄送：市物业管理企业协会

丹阳市物业服务收费管理实施细则

        第一条  为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和《镇江市物业服务收费暂行规定》等有关文件，结合本市实际，制定本实施细则。

        第二条  本实施细则适用于本市行政区域内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

        第三条  本实施细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋和配套的设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

        第四条  政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条  市价格主管部门会同市房产主管部门负责本市物业服务收费的管理和监督工作。

第六条  物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

第七条  物业服务收费，包括公共服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的公共服务收费和住宅区停车费，实行政府指导价。

独立式别墅及非住宅房的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价。

        第八条  实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费可在市价格主管部门批准的收费标准基础上浮动，浮动幅度为正负10%。在其基础上，获国家示范级物业管理项目浮动幅度可加10%，获省优秀级物业管理项目浮动幅度可加5%，获镇江市或丹阳市优秀级物业管理项目浮动幅度可加2%。执行标准由物业管理企业与业主委员会或业主（使用人）协商确定。

        第九条  实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，由市价格主管部门会同市房产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理的服务内容、服务质量等因素，制定收费标准，向社会公布。

第十条  普通住宅物业公共服务收费实行“菜单式”管理，按照服务内容和服务质量分项计收公共服务收费。市价格主管部门会同市房产主管部门根据与物业服务等级标准相对应的服务等级基准价，以及与物业的环境设施、设备项目等级指导标准相对应的硬件等级基准价制定《丹阳市普通住宅物业管理公共服务费指导价标准》；根据物业服务范围、服务内容、服务质量以及物业的硬件环境设施、设备等因素分别制定《丹阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准》和《环境设施、设备项目硬件等级标准》。

第十一条  普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由市价格主管部门核准。其核准程序是：

        （一）物业管理企业向价格主管部门提出前期物业公共服务收费的书面申请，并提供物业管理企业资质证书复印件及企业营业执照复印件。

（二）市价格主管部门会同市房产主管部门，依据《丹阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准》进行考评，并根据达标情况，下达前期物业管理公共服务费的收费标准。

物业管理企业或建设单位应在核定的政府指导价范围内，在前期物业管理协议或买卖（租赁）合同中与物业买受（租赁）人预先约定收费标准，并同时约定物业管理服务内容，涉及物业买受（租赁）人共同利益的约定应当一致。

开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，以招投标方式确定的物业服务收费须报市价格主管部门备案确认后执行。市价格主管部门和市房产主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违法违规收费行为。

第十二条  已成立业主委员会的普通住宅物业管理公共服务费的具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在公布的《丹阳市普通住宅物业管理公共服务费指导价标准》范围内，与物业管理企业在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。

第十三条  实行市场调节价的物业服务收费，未成立业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买卖人在物业服务合同中约定；已成立业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报市价格主管部门备案。

业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。

第十四条  物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者预定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十五条  物业管理公共服务费用构成因素为：

        （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）物业管理企业办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧费用；

（八）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；

（九）经业主大会同意的其他费用；

（十）合理利润；

（十一）法定税费。

第十六条　物业管理公共服务收费按法定产权面积计算（以产权登记的建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中的建筑面积计费）。未记入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。

物业管理公共服务收费最多可预收一年。

第十七条  物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主大会、业主委员会未成立前，由开发建设单位与物业管理企业在物业管理合同中约定。物业管理企业办公所用水电费不得向业主分摊。

第十八条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

业主在接到入住通知书之日起，未办理入住手续（6个月以上，含6个月）以及办理入住手续后连续6个月以上（含6个月）未入住或未使用的物业，其物业管理公共服务费用由业主按照规定标准的70%交纳。

物业出租或以其它方式交他人使用的，物业管理公共服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。

第十九条  实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，以一个住宅小区为单位，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，未按规划要求完成小区配套设施和绿化的，先期入住的业主物业管理公共服务费应按规定标准扣除未完成部份相应的服务费交纳，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

第二十条  物业管理区域内符合规划要求的封闭式共用车库和露天停车场（停车位），由物业管理企业提供管理服务的，经价格主管部门批准可收取停车服务费。

在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来车辆临时停车位，按价格主管部门批准的收费标准计次收取停车费。

第二十一条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十二条　物业管理企业经业主委员会同意，合法利用物业公共部位、共用设施进行经营所得收益，扣除相关费用后，应当将收益的30%补贴物业维修基金，70%补贴物业管理公共服务费，房地产开发企业、物业管理企业不得非法占有。

第二十三条  物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取未经价格主管部门批准的保证金等费用。

第二十四条  物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第二十五条  物业管理服务收费实行明码标价。物业管理企业应在经营场所或服务地点的醒目位置公布服务内容、收费项目、标准及收费办法，每半年（或一年）向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

第二十六条  物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。

第二十七条  业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业管理公共服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业管理公共服务费用。

第二十八条  市价格主管部门和市房产主管部门每年依法对物业管理企业的服务内容、服务质量、收费项目、标准进行监督检查。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十九条  本暂行规定由市价格主管部门会同市房产主管部门负责解释。

第三十条  本暂行规定自2005年9月1日起执行。凡与本暂行规定相抵触的有关规定一律废止（在文件出台前，已批准的物业收费按原标准执行）。