成都市物业管理协会关于进一步规范建筑区划内房屋装饰装修中物业服务行为的指导意见

为进一步规范建筑区划内房屋装饰装修中的物业服务行为，切实依法维护业主、使用人的合法权益，根据有关法规政策规定，现就进一步规范房屋装饰装修中物业服务行为，提出如下指导意见：

一、关于物业服务企业“卖装修口子”的认定情形。

物业服务企业有以下情形之一的，应当认定其“卖装修口子”：

（一）未经全体业主或相关业主共同决定，擅自利用建筑区划内依法属全体业主或部分业主共有的通道、楼梯等部位和绿地、其他场地、道路等设施，进行或出租给他人进行房屋装饰装修材料（包括河沙、水泥等建材和五金配件等辅料，下同）的摆摊、设点，房屋装饰装修营利宣传和广告品散发等；

（二）在装饰装修管理服务过程中，向业主、使用人强行或变相指定装饰装修企业、装修材料、搬运队伍，在施工人员和物料凭证进出时，故意刁难和阻扰；

不能认定物业服务企业“卖装修口子”的情形：

（一）业主委员会或业主未经全体业主或相关业主共同决定，擅自利用建筑区划内依法属全体业主或部分业主共有的通道、楼梯等部位和绿地、其他场地、道路等设施，进行或出租给他人进行房屋装饰装修材料的摆摊、设点，房屋装饰装修营利宣传和广告品散发等；

（二）其他单位和个人利用建筑区划外的道路和场地进行房屋装饰装修材料的摆摊、设点，房屋装饰装修营利宣传和广告品散发等；

（三）物业服务企业依据有关法律法规政策或管理规约、房屋装饰装修管理服务协议，对不符合相关要求的装饰装修材料入场进行劝阻；

（四）开发建设单位或业主、使用人利用建筑区划内的非住宅房屋或临街铺面，进行或出租给他人进行装饰装修材料经营，废旧物料收集、销售等。

二、关于物业服务企业在装饰装修活动中应履行的义务：

（一）物业服务企业在与业主、使用人或着装饰装修企业（以下简称装修人）签订房屋装饰装修管理服务协议时，应当明确规定装饰装修工作时间，并将装饰装修工程的禁止行为和节能环保、防尘降噪等注意事项告知装修人。

（二）物业服务企业应当按照房屋装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人有下列行为，应当立即劝阻、制止：

1、未经房产管理部门批准，擅自拆改、损伤房屋墙、梁、板、柱、基础及围护结构，超过原设计标准或者规范增加楼面使用荷载；

2、未经城市规划行政主管部门批准，擅自改变住宅房屋设计用途，搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

3、未经供暖、燃气管理单位批准，擅自拆改供暖、燃气管道和设施；

4、改动卫生间、厨房间防水层，未按照防水标准制订施工方案，做闭水试验；或将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

5、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

6、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

7、其他影响建筑结构和使用安全的行为。

对已造成事实后果或者拒不改正的，物业服务应当及时报告物业所在区（市）县房产管理部门依法处理。对装修人违反房屋装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

（三）物业服务企业应当将装饰装修现场监督检查的情况记录存档，在装修人依法办理好相关装修手续后，物业服务企业应当做好相关施工人员和物料凭证进出的登记工作。

（四）物业服务企业收取房屋装饰装修管理服务费用的，应当执行成都市物价局、成都市房产管理局《关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费〔2007〕268号）的规定，并应当在建筑区划内的显著位置公布（临时）管理规约、（前期）物业服务合同、行业服务规范、装修申报和维修、投诉等的办事程序，服务项目及收费项目、收费依据、收费标准；

（五）对建筑区划外影响建筑区划内公共秩序和业主正常生活的行为，物业服务企业应当及时履行劝阻并向有关部门报告的义务。

三、关于房屋装饰装修活动中违规行为的举报。

对房屋装饰装修中出现“卖口子”等违法违规行为，包括装修人和物业服务企业在内的任何单位和个人都有权向有关部门检举、投诉：

（一）对承租建筑区划内的房屋进行装饰装修材料经营或废旧物料收集、销售的，可向所在地区（市）县工商、房产等有关行政管理部门举报；

（二）对建筑区划外占用城市道路经营装饰装修材料或废旧物料收集、销售的，可向所在地区（市）县城管、工商等行政管理部门举报；

（三）对违规收取“装修保证金（押金）”、“装修口子费”、“出入证工本费”、“电梯使用费”、“楼道维护费”、“水电周转金”等费用的，装修人有权拒交，并可向所在地价格主管部门举报；

（四）对物业管理装饰装修活动中发生的违法犯罪行为，直接向公安机关举报。

                     二〇〇九年十一月二十三日