佳木斯市物业管理办法

（佳政办发[2005]59号）

佳木斯市人民政府办公室关于印发佳木斯市物业管理办法的通知

各县（市）、区人民政府，市政府各直属单位：

    经市政府同意，现将《佳木斯市物业管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二00五年八月十一日

佳木斯市物业管理办法

    第一条  为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条  本市行政区域内物业管理活动适用本办法。

    第三条  本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条  市房产局负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县（市）房产行政主管部门对辖区内的物业管理活动进行监督管理。街道办事处应当协助做好物业管理工作。

    第五条  一个物业管理区域应当成立一个业主大会，物业管理区域划分由市、县（市）房产行政主管部门根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素确定。

    第六条 房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中依法享有权利并履行义务。

    第七条  已交付使用的物业有下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：
　　（一）业主入住率达百分之六十以上；
    （二）首位业主实际入住达两年以上。

    第八条  具备召开首次业主大会条件的，建设单位或业主应当书面通知街道办事处。街道办事处接到通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。

　　第九条  筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会。

　　第十条  业主在首次业主大会上的投票权，属于住宅类物业的，为一户一票制，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票；单户不足一百平方米的，计算为一票。业主投票权的确定主要依据业主拥有物业的产权证和购房发票及业主使用物业的租赁协议。业主公约另有规定的除外。法律法规另有规定的从其规定。

　　第十一条  首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。业主委员会选举产生后，应将业主委员会选举结果、业主公约及业主大会议事规则在物业管理区域内公示。          

    第十二条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内到物业所在地的市、县（市）房产行政主管部门备案。市、县（市）房产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
　　业主委员会备案和公示事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案并公示。

    第十三条  业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

    住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

    第十四条  从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，按照国家有关规定取得资质证书，根据核准的资质等级从事相应的物业服务。

　　第十五条  物业管理企业享有以下权利：
　　（一）按照物业服务合同进行管理；
    （二）按照物业服务合同收取服务费用；
    （三）对装饰装修活动进行监督；　
　  （四）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的，要求责任人停止侵害；
    （五）依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。
　　第十六条  物业管理企业应履行下列义务：
　　（一）按照物业服务合同要求提供物业服务；
　　（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况，并进行公示；
　　（三）执行物业服务等级标准和物业服务收费标准；
　　（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况；
　　（五）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序；
　　（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。　

    第十七条  前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。
　　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应选聘具备相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务合同。
　　业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即行终止。
　　在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费用由建设单位承担，物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。

　　第十八条  住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅总建筑面积低于三万平方米的，经物业所在地县级以上房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第十九条  新建物业的建设单位应当在办理房屋销售许可证时，向物业所在地的市、县（市）房产行政主管部门提供《业主临时公约》、《前期物业服务合同》；属于新建住宅物业的，还应当提供物业管理招、议标备案文件。

　　第二十条  物业买受人，是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明确约定前期物业管理服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等物业管理具体事项。

　　第二十一条  建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房。物业管理用房由建设单位无偿提供，产权由全体业主所有。在业主大会成立前，物业管理用房由物业公司无偿使用，业主大会成立后，10％－15％的物业管理用房由业主委员会办公使用。

    物业管理用房的具体标准为：建筑面积5万平方米以下的按照不低于建筑面积100平方米提供；建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，按照物业管理区域房屋总建筑面积的0.2％提供；超过20万平方米的，超出部分按照0.1％提供。提供的物业管理用房应为地面以上独用成套房屋，并具备水、电等基本功能。

    建设单位在办理房屋销售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合以上条件的，市、县（市）房产行政主管部门方可核发销售许可证和办理房地产初始登记。

　　第二十二条  建设单位应当与其选聘的物业管理企业进行物业管理交接验收，向物业管理企业移交物业管理用房和相关物业资料。
　　在前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将前款所述管理用房和资料移交给业主委员会。

    第二十三条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。

    物业服务合同签订前，业主委员会应将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。

物业管理企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地的市、县（市）房产行政主管部门备案。

    第二十四条  物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。

    我市物业服务收费区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，具体收费标准由业主和物业管理企业按照市价格主管部门和房产行政主管部门依法制定的物业服务收费办法确定。物业服务收费标准及收取方式应当在物业服务合同中约定。

　　第二十五条  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十六条  物业服务合同期满三个月前，物业管理企业与业主大会应当协商是否续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；如果一方不准备续签物业服务合同的，应当在合同期满三个月前通知对方。

　　第二十七条  物业服务合同终止时，原物业管理企业应当向业主委员会移交下列事项：
　　（一）预收的物业服务费；
    （二）物业档案资料；
    （三）物业管理用房；
    （四）属于业主所有的其他财物。
　　新物业管理企业确定后，业主委员会应当将前款所列事项移交新物业管理企业。

    第二十八条  业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
　　第二十九条  物业在国家规定的保修期限内，由建设单位或其委托的单位负责维修。保修期满后，自用部位和设施设备由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备由选聘的物业管理企业负责维修、养护。
　　第三十条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

    业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

    第三十一条 物业使用中禁止下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌；
　　（二）擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途；
　　（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
　　（四）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动共用设施、设备；
　　（五）违章搭建建筑物、构筑物；
    （六）乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画；
    （七）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；
　　（八）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
    （九）放置超过安全标准的危险物品，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音；
    （十）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
    （十一）业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。

    业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，有权劝阻制止；对拒不改正的有权向有关行政管理部门举报。

　　第三十二条  业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修，应当向物业管理企业登记。物业管理企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰、装修人及其委托的装饰、装修企业，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、废弃物清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。

    物业管理企业发现业主、使用人在房屋装修中出现违反法律、法规、规章或者业主公约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
　　第三十三条  单位和个人因物业维护、公共利益或其他原因需要临时占用共用部分的，应当事先征得业主委员会、物业管理企业同意。挖掘道路、场地或其他改变公用部分原貌的，应在业主委员会或物业管理企业约定的期限内恢复原状；造成损失的应当承担赔偿责任。　　

    第三十四条  物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
　　第三十五条  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备设施维修、养护的责任。

    第三十六条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，不得挪作他用。

    第三十七条  业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中发生纠纷时，可以向市、县（市）房产行政主管部门投诉。

市、县（市）房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内的，应当及时调查、核实，及时处理，并将处理意见回复投诉人；对属于其他部门职责范围的，应当及时移送有关部门处理，并告知投诉人。

    第三十八条  违反本办法有下列情形之一的，由市、县（市）房产行政主管部门依照《物业管理条例》规定予以处罚。

    （一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处１０万元以下的罚款。

    （二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

    （三）不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

    （四）未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门没收违法所得，并处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 

    以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

    （五）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款３０％以上５０％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

    （六）挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

    （七）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处１０万元以上５０万元以下的罚款。

　　（八）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处１万元以上１０万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　（九）有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人有下列规定行为之一的，处１０００元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上２０万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　1、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　2、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　3、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　（十）违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

    （十一）业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

    第三十九条  违反本办法规定，县级以上地方人民政府房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

    第四十条  本办法自发布之日起施行。佳政发【1998】70号《佳木斯市人民政府关于印发佳木斯市城市物业管理（暂行）办法的通知》同时废止。