上饶市物业管理招投标办法

饶房发[2009]42号

关于印发《上饶市物业管理招标投标办法》的通知

各县（市、区）房管局：

为促进我市物业管理行业的发展，提高我市物业管理服务水平，积极培育物业管理市场，规范物业管理市场竞争行为，维护物业管理招投标活动当事人的合法权益，我局根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的有关规定和我市实际情况，制定了《上饶市物业管理招标投标办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。

附：上饶市物业管理招投标办法

上饶市房地产管理局
2009年10月12日
 
上饶市物业管理招标投标办法

第一章　总　　则

第一条　为了促进物业管理行业的发展，提高我市物业管理水平，积极培育物业管理市场，规范物业管理市场竞争行为，维护物业管理招投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的有关规定和我市实际，制定本办法。
第二条　本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式将物业管理区域内的房屋及其共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争承接物业管理的行为。
第三条　本办法适用于本市行政区域内各类物业管理招标投标的管理。
第四条　上饶市房地产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理，其主要职责是：
㈠负责组织政府物业的招标工作；
㈡负责物业管理招标的备案登记；
㈢受理有关投诉，查处违法招投标行为；
㈣建立并管理物业管理招标评标专家名册；
㈤指导和监督全市物业管理招标工作，协调解决物业管理招投标市场出现的新情况、新问题；

㈥指导、协调、支持物业服务企业开拓市场，扩大管理规模，提高社会效益和经济效益。
各县（市、区）房地产管理局负责本辖区内物业管理招标投标活动的指导监督。
第五条　物业管理招标投标坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标投标双方不得弄虚作假或恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。
第六条　开发建设单位、业主大会和其他物业所有权人在项目托管时应当以招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理，但是符合下列条件之一时，可以采用协议方式选聘物业服务企业：
（一）同一物业管理区域内，混合型物业总建筑面积低于2万平方米；单体高层物业建筑面积低于1万平方米或纯别墅区建筑面积低于1万平方米的项目；
（二）公开招标的投标人少于三人的。
（三）物业产权单一并由产权人自用的；
（四）已托管的物业，合同期满后，经双方协商同意续约的；
（五）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的或金融机构、工业厂区及其它不适宜采用公开招投标的物业。
符合前款第（一）、（二）项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经物业主管部门批准；未经批准的，选聘行为无效。
第七条　任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。

第二章　招　　标

第八条　本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会和其他物业所有权人。
业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当授权其业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动。
物业管理招标由招标人依法组织实施。
第九条　物业管理招标项目应具备以下条件，方可组织招标活动：
㈠持有项目批文、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的新建物业和已投入使用并按照规定成立了业主委员会的物业；
㈡有符合规定要求的物业服务用房；
㈢维修资金归集到位；
㈣招标所需的其他条件。
第十条　物业管理招标分为公开招标和邀请招标：
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在市房地产管理局指定的物业管理招投标网上免费发布公告。公告期不应少于3个工作日。
招标公告应当载明以下主要内容：
(一)招标人名称;
(二)招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;
(三)投标资格条件;
(四)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法;
(五)业主大会选聘物业服务企业的，应当说明物业服务企业变更情况。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质等级的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十一条 招标人可以委托依法设立的物业管理招标代理机构(以下统称招标人)办理招标事宜。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
物业管理招标代理机构不得同时为一个物业管理项目承担招标和投标业务。
物业管理招标代理机构应当到市房地产管理局备案。
第十二条　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前完成招标文件的编制，招标文件应当包括以下内容：
㈠招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
㈡物业管理服务的内容及要求，包括服务内容和服务标准等；
㈢对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
㈣评标标准和评标方法；
㈤招标活动方案；
㈥物业服务合同的签订说明；
㈦与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
㈧招标公告或者招标邀请书。
第十三条  招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报市房地产管理局进行招标前的备案：
(一)招标公告或者投标邀请书;
(二)招标文件;
　(三)新建项目《建设工程规划许可证》及经规划部门批准的规划详图或规划总平面图复印件;
(四)重新选聘物业服务企业的，应当提供业主大会决议原件、原物业服务合同复印件;
(五)招标人委托招标代理机构代理招标的，应当提交招标代理委托书;
(六)法律、法规和规章规定的其他材料。
发现上述招标材料有违反法律、法规和规章的，应当责令招标人及时改正。
第十四条  物业管理招投标应按下列程序组织：
（一）招标人提出招标申请；
（二）编制招标文件；
（三）进行招标前的备案登记；
（四）发布招标公告或寄发投标邀请书；
（五）对投标单位的条件进行资格预审，并将结果告知投标人；
（六）向入围投标单位发售招标文件；
（七）组织投标人踏勘现场，并进行答疑；
（八）接受投标单位递交的标书；
（九）对投标单位信誉组织实地考察；
（十）确定评标委员会组成人员；
（十一）组织召开开标、评标、定标会议，决定中标人；
（十二）颁发中标通知书；
（十三）签订物业服务合同；
（十四）进行招标后的备案登记。　
第十五条  公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十六条  经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
第十七条  在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十八条  招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十九条  招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第二十条  招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第二十一条  在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第二十二条  通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
重新选聘物业服务企业的物业管理项目应当在物业服务合同届满或解除合同前完成。
第二十三条　招标过程中发生的广告信息发布、文件编制、劳务、交通等费用均应由招标人支付。招标人为业主委员会的，招标过程中发生的相关费用可自行筹集，也可经业主大会或业主代表大会决定在其他收益中列支。

第三章　投　　标

第二十四条　本办法所称投标人是指响应物业管理招标，参与投标竞争的物业服务企业。凡内部机构健全，物业管理服务规范，具有三级以上资质的物业服务企业，均可按有关规定参与本市物业管理投标活动。
第二十五条　投标人应具备下列条件：
投标物业区域建筑面积在10万平方米以下的，物业服务企业应具备三级以上资质等级；超过10万平方米，30万平方米以下的应具备二级以上资质等级，超过30万平方米的应具备一级资质等级；三级暂定资质的物业服务企业不得参与任何物业的投标。
第二十六条 投标人办理投标报名时需提供以下要件：
(一)营业执照复印件;
(二)资质等级证书复印件;
(三)授权委托书;
(四)其他证明材料。
第二十七条　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，投标文件应当包括以下内容：
(一)投标函，包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺等;
(二)技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度;
(三)商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价，物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算;
(四)资信部分，包括营业执照副本复印件、资质等级证书副本复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况。
第二十八条　投标人应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十九条　投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人，损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通招标，损害国家利益，社会公共利益或其他人的合法权益。
投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

第四章 开标、评标和中标

第三十条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间后公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第三十一条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。
开标过程应当记录，并存档备查。
第三十二条　投标书有下列情况之一的，应当视为无效标书：
㈠投标书未密封；
㈡投标书未加盖单位和单位法定代表人或法定代表人委托人印鉴；
㈢投标书没有响应招标文件；
㈣投标书逾期送达；
㈤物业服务费用报价明显低于成本的。
第三十三条　评标由评标委员会负责，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房地产管理局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第三十四条 招标人应当在开标前一个工作日内，到市房地产管理局抽取评标专家，并由招标人代表书面签字确认。
第三十五条 评标方法一般应采用综合评估法。
招标人可以参照市房地产管理局制定的示范文本制定综合评分表。
招标人根据招标文件确定的评标方法，在开标之日前制定具体评分标准。
评分标准应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分、商务部分、资信部分和现场答辩等各项内容的比重和分值。
第三十六条　受开发建设单位委托，对同一物业承担过管理服务的物业服务企业，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业服务企业有两家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先权。
第三十七条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，客观公正地进行评标，遵守评标工作纪律，对投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预。
评标委员会成员与招投标双方有利害关系的应当主动回避，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况并接受市房地产管理局的监督、检查。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十八条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十九条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据投标文件评分、现场答辩等情况进行综合评标。
第四十条 召开现场答辩会时，投标人拟定的项目经理应当参加答辩，并持有物业管理职业资格证书。
第四十一条 投标文件评定过程在保密的情况下进行，评标委员会成员应当遵守下列规定：
(一)客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任;
(二)不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系;
(三)独立评审投标文件，不准互相串联、议论有关投标文件的内容;
(四)严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，并将评审结果签字确认。
第四十二条 经评审，所有投标文件均不符合招标文件要求的，评标委员会可以否决所有投标。
依法进行招标的物业管理项目，所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第四十三条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
(一)评标的基本情况和有关数据表;
(二)评标委员会成员名单;
(三)开标记录;
(四)符合要求的投标人一览表;
(五)废标情况说明;
(六)评标标准、评标方法或者评标因素一览表;
(七)评分一览表;
(八)经评审的投标人排序;
(九)推荐的中标候选人名单和签订合同前要处理的事宜;
(十)澄清、说明、补充事项纪要。
第四十四条 评标委员会应当按照招标文件规定的评标方法和评标标准，依序推荐不超过3名中标候选人。
招标人参考评标委员会推荐的中标候选人确定中标人的，应当在招标文件规定的定标办法中予以明确。
招标人授权评标委员会直接确定中标人的，应当按照评标委员会的排序确定中标人。
招标人不从中标候选人中确定中标人的，应当重新招标，并对中标候选人予以补偿。
招标人为业主大会的，业主委员会应当将中标结果在物业管理区域内明显位置向业主公告，公告期不少于3日。
第四十五条 招标人应当在评标委员会出具评审结果之日起30日内确定中标人。
招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第四十六条 招标人应当对投标文件的内容进行保密，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存一份备查，其余投标文件退还。封存的投标文件满六个月后退还。
第四十七条 新建物业项目，招标人与中标人应当自签订物业服务合同之日起三十日内，到市房地产管理局办理前期物业管理备案手续。
第四十八条 招标人无正当理由不与确定的中标候选人签订合同的，招标人应当给予补偿。
中标人无正当理由不与招标人签订合同的，一年内不得参加物业管理项目的投标。

第五章 评标专家

第四十九条 市房地产管理局应当建立评标专家名册，负责评标专家的日常管理工作。对评标专家进行有关法律和业务培训，并建立评标专家档案，详细记载其评标的具体情况，对评标能力、廉洁公正情况定期进行考评。
第五十条 物业管理评标专家应当具备下列条件：
(一)从事物业管理及相关工作5年以上，并具有中级以上技术职称;
(二)熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识;
(三)熟悉有关招标投标的法律、法规;
(四)能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责;
(五)身体健康、能胜任评标工作。
第五十一条 专家入选评标专家名册，采取个人申请和单位推荐两种方式。
个人申请的应事先征得单位同意，填写申请书;单位推荐的应事先征得被推荐人同意，填写推荐书。
上述两种方式均须提供第四十九条规定的证明材料。个人申请书或单位推荐书应当存档备查。
第五十二条 市房地产管理局对申请人或被推荐人进行评审，对符合条件的颁发评标专家证书。
评标专家聘期为三年，期满后按照本办法第四十九条规定的条件重新评审，对符合条件的重新进行认定。
第五十三条 有下列情形之一的，取消其评标专家资格：
(一)私下接触投标人的;
(二)收受利害关系人的财物或者其他好处的;
(三)向他人透露投标文件评审过程中相关信息的;
(四)不能客观公正履行职责的;
(五)无正当理由，拒不参加评标活动的。

第六章　附　　则

第五十四条　违反本办法，开发建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方本选聘物业服务企业实施前期物业管理的，按国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处罚。
招投标活动中的违法违规行为，依照有关规定处理。
第五十五条　招投标活动结束后，招标人或者原物业服务企业应按有关规定办理物业管理承接验收手续，移交所有物业管理资料和物业服务用房。
第五十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向市房地产管理局或有关部门投诉。
第五十七条  本办法由上饶市房地产管理局负责解释。
第五十八条　本办法自2009年1月1日起施行。