巢湖市物业管理招标投标管理暂行办法

房物〔2008〕114号

关于印发《巢湖市物业管理招标投标管理暂行办法》的通知

各县、区房地产管理局，各房地产开发企业，驻巢各物业服务企业，各有关单位：

为进一步规范我市物业管理招标投标活动，根据国务院《物业管理条例》（国务院379号令）、《安徽省物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）等规定，结合我市工作实际，我局制定了《巢湖市物业管理招标投标管理暂行办法》，并经前置审查，现印发给你们，请遵照执行。

                                             二〇〇八年十二月三十日

附件：巢湖市物业管理招标投标管理暂行办法

第一章  总则

第一条  为规范我市物业管理招标投标活动，保障社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，促进物业管理行业的公平竞争，根据《物业管理条例》（国务院379号令）、《安徽省物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建设部 建住房〔2003〕130号）等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内物业管理招标投标活动及其监督管理。

第三条  市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业管理项目招标投标活动的监督管理。

县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理项目招标投标活动的监督管理。

第四条  根据建设与管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。

第五条  物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实守信原则。

第六条  符合下列标准之一的物业项目，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理：

（一）总建筑面积在5万平方米以上的住宅项目；

（二）总建筑面积在1.5万平方米以上的非住宅项目；

（三）政府性投资项目。

除前款（一）、（二）、（三）项以外的项目，经县、区物业管理行政主管部门批准，可以采取邀请招标或协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第七条  任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具有投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

第二章  招 标

第八条  招标人是指依法进行物业管理招标的物业项目的开发建设单位、业主或者业主大会。

第九条  物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应在项目所在地的媒体上公开发布招标公告。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

招标公告和投标邀请书应当包括以下内容：

（一）招标人名称、地址、联系方式；

（二）拟招标项目的基本情况（包括物业项目的名称、地址、使用性质、建筑面积等）；

（三）投标人资格条件；

（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关费用等。

第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、资格、联系方式等；

（二）招标项目基本情况，包括物业项目名称、四至范围、总建筑面积、绿化面积、物业类型、产权性质、房屋幢数和套数、设施设备和环境情况、入住率、物业档案（含施工图或竣工图）及物业管理服务用房配置等；

（三）物业服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准及物业服务费用的支付方式；

（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数、密封要求和送达地点、方式、截止时间等；

（五）组织解释招标文件及实地考察物业的时间；

（六）评标方法和标准；

（七）投标、开标的时间及地点等；

（八）物业服务合同签订的主要条款；

（九）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十一条  前期物业管理的招标，由物业的开发建设单位负责组织实施；物业项目已经成立业主大会的物业管理招标，由业主委员会负责组织实施。

第十二条  招标人一般情况应委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。招标人与投标人有利害关系的，招标人应委托招标代理机构编制标底。

物业管理招标代理机构应在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法中对招标人的各项有关规定。

第十三条  招标人组织物业管理招标，应向物业项目所在地的县级以上物业管理行政主管部门提交书面报告，并在其指导下成立招标工作筹备组，负责物业项目招标投标的筹备工作。

第十四条  物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前提交下列材料，报项目所在地的物业管理行政主管部门备案。

（一）招标申请书；

（二）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件，建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划总平面图；

（三）招标公告或投标邀请书；

（四）招标文件；

（五）重新选聘物业服务企业的物业管理项目需提供原物业服务合同和业主大会决议；

（六）法律、法规规定的其他材料。

第十五条  招标文件可以载明投标保证金的缴纳和对未中标人编制投标文件的经济补偿方式等内容。

招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳，投标保证金应当在确定中标人后退还投标人。

招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。

第十六条  公开招标的招标人可根据招标文件的规定，对申请人进行资格预审。

资格预审文件包括下列内容：

（一）预审申请书格式和申请人须知；

（二）申请投标物业服务企业的资质等级证书、营业执照；　

（三）主要管理业绩的证明材料、技术装备和财务状况；

（四）拟派项目负责人和主要管理人员的简历、任职资格和业绩等材料。

第十七条  经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

公开招标的投标时间截止时，投标人或资格预审合格的投标人少于3家的，招标人应依法重新招标，同时书面通知已提交投标文件的投标人，并原封退回投标文件。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人采取公开抽签的方式从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十八条  招标人应当确定投标人编制投标文件所需的时间，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十九条  招标人对已发出的文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有投标文件收受人，逾期通知的，投标文件送达截止日期顺延，并报项目所在地的物业管理行政主管部门备案。所澄清或修改内容为招标文件的组成部分。

第二十条  招标人可组织投标申请人踏勘物业项目现场或召开招标文件答疑会，就招标项目情况及招标文件向投标申请人解释说明，对投标申请人提出的疑问，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件申请人。

第二十一条  通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应在交付使用前90日完成；

（四）已经实施物业管理的物业项目应在原物业管理委托合同期满或解除前30日完成；

（五）新成立业主大会的物业项目应在业主大会成立后30日内启动实施。

第二十二条  在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

招标人设有标底的，标底在开标前必须保密。

第二十三条  招标过程中发生的广告信息发布、文件编制、劳务、交通等费用均由招标方承担。招标人为业主大会的，其相关费用可以自筹，也可经业主大会决定从其他合法收益中列支。

第三章  投 标

第二十四条  投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条  具有相应资质的本市物业服务企业和已在市房地产行政主管部门备案的具有相应资质的外地物业服务企业，均可参与本市物业管理项目的投标活动。

第二十六条  投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应包括以下内容：

（一）投标函；

（二）法人委托书；

（三）管理服务理念、目标及其他承诺等；

（四）服务项目、质量标准及控制检查方法；

（五）各主要工作环节运行程序；

（六）组织管理机构和职能、责任；

（七）人员配备情况，包括该物业管理项目负责人和主要管理人员的岗位资格、技术职称证书及工作简历，该项目所设岗位及人数等；

（八）物业项目管理所需工具、设备的配置和提供方式；

（九）项目的收支预算和投标报价；

（十）物业管理的有关制度；

（十一）投标人拟在中标后将专项服务委托专业公司承担或聘请物业管理顾问协助管理的，应进行说明；

（十二）前期物业管理项目，应说明前期介入的时间、方式、人员、费用报价等情况；

（十三）招标文件要求提供的其他材料。

第二十七条　投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。

第二十八条　投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并按照本办法第二十七条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十九条  投标人不得相互串通投标，不得排斥其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。　

投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

第四章  开标、评标和定标

第三十条  开标应在招标文件确定的时间公开进行；开标地点应为招标文件中预先确定的地点或物业管理行政主管部门统一指定地点。

第三十一条  开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标时由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封宣读，交评标专家评标。

第三十二条  评标委员会由招标人从市物业管理评标专家库中采取随机抽签方式产生，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的五分之四。

评标委员会的专家成员，由招标人在开标前24小时内，从市物业管理行政主管部门建立的物业管理评标专家库中随机抽取产生。同时，至少确定1名后备人选。

评标委员会成员名单在开标前应严格保密。

第三十三条  有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

（一）与投标人或者投标人主要负责人是近亲属的；

（二）与投标人有经济利益关系的。

评标委员会成员有前款规定情形之一的，应主动提出回避。因回避或其他原因缺席的评标专家应予以替补。

第三十四条  评标方法应采取综合评估法。

市物业管理行政主管部门制定的综合评分细则可供参考使用。

第三十五条  评标委员会在评标过程中结合投标文件安排投标人公开答辩。主答辩人一般由拟投标方委派的该项目负责人担任。

评标委员会对投标人的企业资质等级、管理业绩、经营状况、财务状况、标书编制和报价以及招标人对投标企业物业管理现场考察情况等以百分制逐项记分，综合评定。

第三十六条  招标人设有标底的，应符合当地同类物业服务价格的正常水平，评委应参考标底评分。

第三十七条  除现场答辩外，评标应当在保密状况下进行，并遵守下列规定：

（一）评标委员会应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任；

（二）评审投标文件工作须在封闭环境下进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通信工具与外界联系；

（三）评委独立评审投标书，不准互相串联、议论有关标书的内容；

（四）评委须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审、比较和评分；

（五）评委将评审结果签字确认密封后交工作人员。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十八条  评标委员会可以以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确以及对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

第三十九条  经评标委员会评审，投标文件有下列情形之一的，应作为废标处理：

（一）未密封的；

（二）未加盖投标人法人公章和未经法定代表人或委托代理人签名盖章的；

（三）未按招标文件规定格式编定或者投标报价等关键内容，字迹模糊不清的；

（四）投标文件对招标文件提出的要求和条件没有作出实质性响应的；

（五）逾期送达的。

第四十条  评标委员会根据本办法规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标人不足3个，使得投标明显缺乏竞争的或者全部投标被评标委员会否决的，招标人应依法重新招标。

第四十一条 评标委员会完成评标后，应向投标单位简要通报评标情况，并向招标人提交书面评标报告。评标报告应如实记载以下内容：

（一）评标委员会成员名单；

（二）开标记录；

（三）符合要求的投标一览表；

（四）废标情况说明；

（五）评审价格或者评分比较一览表；

（六）中标候选人排序名单；

（七）对推荐候选人的投标方案、技术、商务风险等比较分析评估和理由；

（八）需进一步协商的问题及协商应达到的要求；

（九）澄清、说明、补正事项纪要。

第四十二条  评标报告由评标委员会推举一名专家评委撰写，全体成员签字。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结果。评标委员会成员对评标结果如有异议，应投票表决，按少数服从多数的原则确定评标结果。不同意见应经评标委员会成员本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。

评审活动未结束，评标委员会成员无正当理由，不得中途退出评标委员会。

第四十三条  评标委员会推荐的中标候选人不应超过3名，并按照得分从高到低的顺序，推荐中标候选人。

招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

第四十四条  招标人应在招标投标现场确定排序在前的中标候选人为中标人，同时通知所有未中标人，退回未中标投标人的投标文件，向中标人发出中标通知书，中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标人放弃中标项目的、未能按招标文件规定的期限和数额提交履约保证金的或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依排序从其他中标候选人中确定中标人。

招标人为业主大会的，应将中标结果在物业管理区域内明显位置向全体业主公布。

第四十五条  招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订物业服务合同。招标人和中标人不得再订立背离已签合同实质性内容的其他协议。

第四十六条  招标人与中标人签定物业服务合同时，招标人或原物业管理单位应将有关物业管理必需的图纸、档案资料全部移交给中标企业。

第四十七条  招标人应对投标书的内容进行保密，不得复印、抄录。招标人应将全部投标书予以封存。

第四十八条  物业管理项目招投标，招标人应自确定中标人之日起15日内，向项目所在地的物业管理行政主管部门备案。备案时，招标人提交以下材料：

（一）物业管理招投标活动备案书；

（二）评标委员会提供的评标报告；

（三）中标企业的投标文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。

重新选聘物业管理企业的物业项目，招标人与中标人应按照前款规定的内容程序备案。

第四十九条　招标人收取投标人投标保证金的，确定中标结果后7日内向未中标人退还投标保证金；在与中标人签订物业服务合同后应向中标人和中标候选人退还投标保证金。

第五十条  中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还；给招标人造成损失的，中标人应予以赔偿。

招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订物业服务合同，应给予中标人与投标保证金相当的赔偿；给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿。

第五章  附　则

第五十一条　投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

第五十二条  物业项目应该招标投标而未通过招标投标方式选聘物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由项目所在地的物业管理行政主管部门依照国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等有关规定予以行政处罚。

第五十三条　 本办法自公布之日起施行。