荣成市城市住宅小区物业管理暂行办法（废止）

（1998年10月12日荣政发［1998］49号印发）
　
　
第一章总则
第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，明确业主、物业管理企业、房地产开发企业及其他有关管理部门的权利和义务，维护住宅小区的公共秩序，提高住宅小区环境质量，根据省政府和威海市政府有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于市区崖头和石岛城市规划区内经验收合格并实行物业管理的住宅小区。
前款规定区域之外、本市行政区域内的其它住宅小区，可比照本办法执行。
第三条本办法所称住宅小区，是指人口和住宅相对集中、配套基础设施和公用设施相对完善、建设用地规模在2万平方米以上的居住区。
本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。
本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第四条住宅小区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。
第五条住宅小区物业管理实行业主自治与专业服务相结合的管理模式。
第六条市政府房地产行政管理部门是本市住宅小区物业管理的主管部门（以下简称物业主管部门），对本市住宅小区物业管理依法进行协调、指导、监督。其主要职责是：
（一）贯彻执行住宅小区物业管理法规和政策，协调、指导、监督住宅小区物业管理工作；
（二）制定住宅小区物业管理具体规定和标准报市政府批准后组织实施；
（三）审查住宅小区物业管理企业资质；
（四）管理、监督住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的投向和使用；
（五）市人民政府授予的其他职责。
城建、财政、工商、物价、公安、广播电视、民政以及供电、邮电、电信、居委会等有关管理部门和单位，应按照各自的职责，协同物业主管部门共同搞好住宅小区物业管理。
第二章组织职责
第七条各住宅小区应当依照本办法规定成立业主委员会，由住宅小区内的业主及居委会推选的代表组成。
业主委员会代表住宅小区全体业主的合法权益，依据本办法规定、业主公约和委员会章程行使职权。
第八条住宅小区已交付使用，物业主管部门应会同居委会、房地产开发建设单位召集业主大会，选举产生业主委员会。
业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。
第九条业主委员会的权利：
（一）召开并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；
（二）制定委员会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权益；
（三）以招标或协议方式选定或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
（四）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
（五）审定物业管理企业提出的物业管理计划和小区管理服务的重大措施；
（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；
（七）业主大会赋予的其它权利。
第十条业主委员会的责任：
（一）根据业主和房地产使用人的意见与要求，对物业管理企业的工作进行检查和监督；
（二）协助物业管理企业落实各项管理工作；
（三）接受住宅小区内全体业主和房地产使用人的监督；
（四）接受物业主管部门、各有关行政主管部门的监督指导。
第十一条业主委员会每届任期三年，业主委员会的人员组成为5至9人单数；委员会设主任1人、副主任1至2人。
第十二条业主委员会应定期召开委员会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体半数以上委员通过有效。
业主委员会召开会议时，可以邀请公安、居委会及物业管理企业和政府有关部门参加。
第十三条住宅小区应制定业主公约。业主公约是由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约在住宅区入住率达到30%后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效，或者经业主大会讨论通过生效。业主公约应当包括以下内容：
（一）住宅小区名称、地点、占地面积及户数；
（二）公共场所和公用设施状况；
（三）业主大会的召集程序及决定住宅小区重大事项的方式；
（四）业主使用其住宅和住宅小区内公共场所及公用设施的权益；
（五）业主参与住宅小区物业管理权利；
（六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；
（七）住宅小区物业各项维修、养护和管理费用的缴纳；
（八）业主在本住宅小区内应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其它有关事项。
第十四条物业管理企业根据本办法规定和业主委员会的委托对住宅小区的物业统一实施管理。
物业管理企业应当在其管理的住宅小区内设立住宅小区管理处。
第十五条本办法公布后，本市原有的房产管理机构应改组或改制为物业管理企业，并按《公司法》及相关法律法规的规定进行注册登记。
第十六条物业管理企业的权利：
（一）根据有关法规政策，结合实际情况，制定小区物业管理规则；
（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区物业实施管理；
（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
（四）有权制止违反住宅小区物业管理规章制度的行为；
（五）可以实行多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
第十七条物业管理企业的义务：
（一）履行物业管理合同，依法经营；
（二）接受业主委员会和住宅小区居民的监督；
（三）重大管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；
（四）接受物业主管部门、有关行政主管部门的监督指导。
第十八条物业管理合同应当载明以下内容：
（一）管理项目；
（二）管理内容；
（三）管理费用；
（四）双方权利和义务；
（五）合同期限；
（六）违约责任；
（七）其它需要明确的事项。
第十九条业主公约、业主委员会章程、住宅小区物业管理规则、物业管理合同，应报物业主管部门备案。
第三章验收接管
第二十条住宅小区的开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。
第二十一条建设行政主管部门应当根据国家有关法律、法规和标准规范，对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公共配套设施项目等组织验收。
第二十二条住宅小区竣工验收必须符合下列要求：
（一）所有建设项目按标准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；
（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
（五）如有动迁的，拆迁居民已得到合理安置。
第二十三条申请住宅小区竣工验收，应当提交下列文件：
（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、住宅小区修建性详细规划及各个单项工程设计文件或图纸等；
（二）工程承发包合同；
（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；
（四）竣工资料或图纸、技术档案资料；
（五）建筑物使用说明书、建筑物质量保证书；
（六）施工单位的电力报装接电表及电气原理图和平面图；
（七）《建筑法》及建设行政主管部门规定的其它文件资料。
第二十四条住宅小区竣工验收依照以下程序进行：
（一）住宅小区建设项目（含单位自建的住宅楼，下同）全部竣工后，开发建设单位应当向市建设行政主管部门提出住宅小区竣工验收申请报告并附本办法第二十三条规定的文件资料；
（二）市建设行政主管部门在接到住宅小区竣工验收申请报告和有关资料30日内，应当组成由市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的竣工验收小组；
（三）竣工验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见；
（四）市建设行政主管部门对住宅小区验收合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施交付办理使用手续。
第二十五条住宅小区竣工验收合格后，房地产开发建设单位应当将完整的小区竣工验收资料报送市物业主管部门备案。
第二十六条分期建设的住宅小区可以实行分期验收；市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。
第二十七条住宅小区竣工验收不合格的，由建设行政主管部门责令开发建设单位限期改正，由此发生的费用由开发建设单位承担。
对违反规划要求、市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的，由验收小组提交有关部门查处。
第二十八条未经竣工验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书。
第四章物业维护
第二十九条住宅小区物业管理和维护业务，由依法设立并取得物业管理企业资质证书的企业承担。
物业管理企业及资质管理具体办法，由市物业主管部门拟定，报市政府批准公布。
住宅小区在物业管理企业负责管理前，由房地产开发企业负责管理。
第三十条物业管理企业应当与业主委员会签订住宅小区物业管理合同，报市物业主管部门备案。
住宅小区物业管理合同文本，由市物业主管部门统一印制。
第三十一条住宅小区物业维护管理及费用分担执行下列责任规定：
（一）住宅房屋（不含未参加房改的公房）室内维修，由业主负责；住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及窗户外油漆，由物业管理企业负责；窗户维护费用由业主负责。非住宅房屋维修由业主负责。
（二）小区内高压供电灵克或屋内配电装置穿墙套管或箱变负荷开关以外的线路的维修管理或更新改造，由供电部门负责；高压灵克、配电装置、变电器、低压盘及总表至分表线路的维修管理或更新改造，由物业管理企业负责；分表（含分表）至业主室内线路的维修管理或更新改造，由业主或房屋使用人负责。
（三）住宅楼自来水总表（含总表）以外管道的维修养护，由自来水公司负责；总表至住户室内管道的维修养护，由物业管理企业负责。自来水分表以内的管件由业主负责。
（四）住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护及化粪池、公共厕所的清运与维修，由物业管理企业负责；化粪池以外污水管道的维修养护由市政部门负责。
（五）将住宅楼内的生活垃圾送到指定的设施内，由业主负责；将垃圾外运，由环卫部门负责。
（六）住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。
住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯及其他市政工程设施的维修养护，由有关专业部门按各自职责负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责并订立委托合同。
住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题，物业管理企业应在接到投诉后12小时内协助业主联系有关部门解决。
第三十二条住宅小区内的治安保卫，按照专业保安与群众自治防范相结合的原则，由物业管理企业配备保安人员，在公安机关的指导下做好治安保卫工作。
第三十三条住宅小区内业主应缴纳的水、电、气、暖、电信、环卫、有线电视费，由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。
第三十四条住宅小区内禁止下列行为：
（一）未经批准，凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板或搭、占阳台、屋面、通道、楼梯间及墙体外空间；
（二）超过设计负荷使用房屋或者安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；
（三）在住宅楼或草厦内开设餐饮、娱乐项目；
（四）将草厦用于居住；
（五）随意停放车辆；
（六）装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾；
（七）在公共场地、走廊、屋顶、楼梯内乱抛垃圾、堆放杂物；
（八）有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；
（九）饲养禽畜，开地种植；
（十）排放或存放有毒有害物品；
（十一）践踏、占用绿地、攀折花木；
（十二）占用公共场地，损坏公用设备和设施；
（十三）市人民政府规定禁止的其他行为。
第三十五条住宅小区内的房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。
第五章管理费用
第三十六条住宅小区物业维修资金来源：
（一）开发建设单位（包括单位自建的住宅楼）在出售住宅时，按建安工程造价每平方米15元向业主收取的物业管理公共资金。
本项公共资金开发建设单位在出售住宅时列入成本之中。
（二）从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息。
（三）住宅小区内承租公房的，由房屋所有权人将房租收入按季度划转物业管理主管部门。
（四）按本办法第三十七条规定应由维修受益人或住宅产权人分担的费用。
前款所列（一）项资金，开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，须同时移交物业管理公共资金，由物业主管部门以住宅小区业主委员会名义专户存入金融机构，使用此项资金由业主委员会和物业管理企业协商确定；（二）项资金，由房改资金管理部门于每年初将上年度维修基金利息按财务管理有关规定划转市物业主管部门。
第三十七条按本办法第三十六条所列各项资金仍不足支付时，其不足部分由维修受益人或住宅产权人按比例分担。
第三十八条有关专业部门委托物业管理企业管理的项目，其维修养护费用从委托费中支付。
第三十九条住宅小区物业管理公共服务费，由物业管理企业向业主收取；代收代缴服务费，由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由物价部门会同物业主管部门拟定报市政府批准后公布执行。
物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准，由物业管理企业与业主平等商定。
第四十条住宅小区内的房屋所有权与使用权分离时，所有权人应在租赁合同中明确规定使用权人须遵守住宅小区物业管理公约，并将应由使用权人缴纳的有关费用界定清楚。业主应将租赁合同副本交物业管理企业备案。
第四十一条住宅小区物业维修养护资金应专款专用，财政、审计部门应加强监督，任何单位和个人不得挤占或挪用。
第六章违章处罚
第四十二条违反本办法第三十四条规定的，物业管理企业有权予以制止，并责令其限期改正；造成损失的，责任者应负责赔偿。情节严重的，由有关部门按规定给予行政处罚。
第四十三条违反本办法第二十九条第一款规定，未取得物业管理企业资质证书从事住宅物业管理业务的，由物业主管部门责令限期补办手续，可并处1万元以下罚款。
第四十四条物业管理企业违反本办法规定有下列情形之一的，业主及业主委员会可以投诉，物业主管部门可根据情节轻重予以警告、责令限期改正、赔偿损失；情节严重的，由有关部门按规定处以罚款：
（一）物业维修养护不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自将管理费用挪作他用的；
（五）违反物业管理合同约定的其他行为。
第四十五条违反本办法规定，挤占或挪用住宅小区物业管理公共资金、维修养护资金的，除限期退还挤占或者挪用资金外，按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》，追究主要负责人或者直接责任人的责任。
第四十六条住宅小区内业主或房屋使用人妨碍物业管理工作人员正常管理，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条物业管理企业及其工作人员，应尽职尽责、热情为业主服务；对滥用职权、玩忽职守，给业主造成损失的，应负责赔偿；情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第四十八条当事人对依照本办法作出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章附则
第四十九条本办法由市物业主管部门负责组织实施。
第五十条本办法自发布之日起施行。荣成市人民政府1996年12月11日荣政发［1996］88号发布的《荣成市城市居民住宅维修管理暂行办法》同时废止。