《西安市物业管理条例》修正案（草案）

根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》的规定，对《西安市物业管理条例》作如下修改：
一、将原条例第五条修改为：“市房产行政管理部门是本市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。
区（县）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
建设、规划、市政、民政、园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当按照其法定职责协同实施本条例。”
二、增加以下内容作为修改后条例的第六条：“物业管理行业协会应当加强行业建设，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法诚信经营，促进物业管理行业科学、规范、和谐发展。”
三、将原条例第七条修改为：“物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主较少，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。”
四、增加以下内容作为修改后条例的第九条：“划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备，建筑物规模，社区建设等因素，具体划分原则如下：
（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定；
（二）分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域；
（三）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自的建设单位同意，并已向房屋买受人明示，或业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
划分物业管理区域有争议的，由物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府处理。
本条例实施前已实际形成的独立物业管理区域，不再重新划分。”
五、增加以下内容作为修改后条例的第十条：“新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理房屋销售许可证前，应当向所在地区（县）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。
区（县）物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。”
六、将原条例第八条修改为：“物业管理区域符合下例情形之一的，可以设立业主大会：
（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上的；
（二）首套物业出售并交付使用满二年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。
物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。
街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区（县）物业管理行政主管部门应当予以指导。”
七、将原条例第九条修改为：“业主大会筹备组由5至9人组成。其中，街道办事处或乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表3至7名。筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府提名，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。半数以上业主对提名提出异义的，由街道办事处、乡镇人民政府重新提名。
建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。”
八、将原条例第十条修改为：“业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首届业主大会召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份和核定业主人数、业主专有部分面积、物业总建筑面积；
（四）拟定业主委员会委员选举办法；
（五）确定业主委员会委员候选人；
（六）首次业主大会的其他准备工作。
筹备组应当在首届业主大会会议召开的15日前，将前款第（一）项至第（五）项内容在物业管理区域内公示。”
九、将原条例第十一条修改为：“业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首届业主大会。
首届业主大会选举产生业主委员会之日起7日内，筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组自行终止。”
十、将原条例第十二条修改为：“业主大会分为定期会议和临时会议。
业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。”
十一、将原条例第十三条修改为：“下列事项由业主大会决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
十二、增加以下内容作为修改后条例的第十七条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当由物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数占半数业主参加。
业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其所有的专有物业建筑面积。
采用书面征求意见的形式召开业主大会的，应当在所在地街道办事处、乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。”
十三、将原条例第十四条修改为：“业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会委员的人数应当为单数，但是不得少于5人，具体人数由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会议事规程规定。
业主委员会实行差额选举，差额比例不低于20%，业主委员会委员按照预定名额和侯选人得票顺序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员。”
十四、将原条例第十五条修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案：
（一）业主大会成立的情况；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会委员的基本情况。”
十五、将原条例第十六条修改为：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。”
十六、增加以下内容作为修改后条例的第二十一条：“有下列情形之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议：
（一）有20%以上业主书面提议；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。
业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前，将会议、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第（二）项情况除外。
应业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。”
十七、增加以下内容作为修改后条例的第二十二条：“业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集。
街道办事处或者乡镇人民政府应当于业主大会召开会议15日前，将会议的议题、时间、地点区域以及表决事项在物业管理区域显著位置予以公告。”
十八、将原条例第十八条作为修改后条例的第二十三条并修改为以下内容：“业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。
经1/3以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员半数同意。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。”
十九、增加以下内容作为修改后条例的第二十四条：“业主委员会应当在其任期届满前两个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示，业主在15日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。
　　业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于20%，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。
　　业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。”
二十、增加以下内容作为修改后条例的第二十五条：“业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。”
二十一、增加以下内容作为修改后条例的第二十六条：“业主委员会组成人员不得有下列行为：
（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；
（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；
（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。”
二十二、增加以下内容作为修改后条例的第二十七条：“业主委员会组成人员有下列情形之一的，其业主委员会组成人员资格自行终止：
（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；
（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（四）被判处刑罚的。”
二十三、将原条例第十七条修改为：“业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会组成人员资格终止：
（一）不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；
（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；
（三）违反本条例第二十六条规定的；
（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；
（五）其他原因不宜担任业主委员会委员的。”
二十四、增加以下内容作为修改后条例的第二十九条：“业主委员会主任资格终止的，由业主委员会组成人员推选一位副主任任主任；副主任资格终止的，由业主委员会组成人员从委员中推选副主任；委员资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。
业主委员会组成人员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。”
二十五、将原条例第十九条修改为：“物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书。物业服务从业人员应当取得相应的职业资格证书。
外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务的,应当到物业管理行政主管部门备案。
市物业管理行政主管部门每年应当对物业服务企业的资质和其从业人员的职业资格证书等资料进行核对。”
二十六、将原条例第二十四条修改为：“物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则。按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价，其收费项目、收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。”
二十七、将原条例第二十五条第三款修改为：“物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。”
二十八、将原条例第二十六条修改为：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，代收服务费由委托单位支付，不得向业主收取手续费等额外费用。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。”
二十九、增加以下内容作为修改后条例的第三十九条：“物业服务企业退出物业管理区域的物业管理服务，应当履行下列交接义务：
（一）移交服务档案资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交物业服务期间的财务档案：
（二）撤出管理区域内的物业服务人员；
（三）清退预收、代收的有关费用；
（四）法律、法规规定的其他事项。”
三十、将原条例第二十八条修改为：“业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。
业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。”
三十一、将原条例第三十二条第二款修改为：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签定买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。”
三十二、增加以下内容作为修改后条例的第四十五条：“本市实行新建住宅物业保修金监管制度。新建住宅物业保修金实行统一交存，权属不变、专款专用、政府监管的原则。
新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其建设单位应当在物业竣工验收合格后，申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向市物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。长安区、临潼区、阎良区及市辖县的物业保证金应当交存到所在地物业管理行政主管部门设立的专门账户。”
三十三、增加以下内容作为原条例第三十三条的第二款、第三款：“建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会可以提出申请，经区（县）物业管理行政主管部门核实后，由物业服务企业组织维修，费用从建设单位交存的保修金中支付。
区（县）物业管理行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知建设单位。建设单位在收到书面通知之日起15日内足额补存。”
三十四、将原条例第三十六条修改为：“新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：
（一）物业建筑面积30万平方米以下的，按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于100平方米；
（二）物业建筑面积超过30万平方米的，除按照30万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供；
（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50％。
业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于30平方米。
物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。”
三十五、删除原条例第三十七条。
三十六、增加以下内容作为修改后条例的第五十一条：“前期物业管理阶段，有下列情况之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督服务企业之间依法交接：
（一）前期物业服务合同到期，首届业主大会尚未成立物业服务企业不愿再续签合同的；
（二）物业服务企业擅自集体撤离小区的；
（三）物业服务企业被吊销营业执照或资质证书的；
（四）法律法规规定的其他情形。”
三十七、将原条例第四十二条修改为：“物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护，并承担相应的费用。
业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。”
三十八、将原条例第四十三条修改为：“业主或者物业使用人装饰装修住宅，应当遵守国家和省、市有关装饰装修和房屋安全管理的相关规定，并与物业服务企业签订协议，协议中应当载明房屋装饰装修禁止行为和注意事项。”
三十九、将原条例第四十六条修改为：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。”
四十、将原条例第四十七条修改为：“利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
四十一、增加以下内容作为修改后条例的第六十二条：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
物业服务企业对业主违反服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，应请求业主恢复原状，停止侵害，排除妨害等并承担相应民事责任。”
四十二、将原条例第四十九条修改为：“一个物业管理区域内有两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存专项维修资金。
专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
四十三、将原条例第五十条修改为：“专项维修资金按下列标准交存和提取：
（一）商品住宅与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额，并适时调整。
（二）售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。每平方米建筑交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（三）出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。”
四十四、将原条例第五十一条修改为：“房屋买受人在办理房屋入住手续前，应当足额交存首期专项维修资金。
业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后，应当在物业管理行政主管部门委托的商业银行中选择一家开立维修资金帐户。维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。”
四十五、将原条例第五十二条修改为：“开立专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分户账；未划分物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。”
四十六、将原条例第五十三条修改为：“住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：
（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支；
（二）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担并从该幢业主交存的维修资金中列支；
（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支。
住宅共有部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。”
四十七、删除原条例第五十四条。
四十八、删除原条例第五十九条第一款第（三）项，并将第二款修改为：“建设单位违反本条例规定，拒不制定或者不公示业主临时规约的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令改正，可以并处5000元以上1万元以下的罚款。”
四十九、删除原条例第六十一条。
五十、将原条例第六十二条修改为：“业主、物业使用人或者其他单位、个人违反本条例规定，损坏房屋承重结构、抗震结构、房屋外貌或者私自占用、损坏共用部位、共用设施设备的，由物业所在地物业管理行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失，对个人处1000元以上1万元以下罚款；对单位处5万元以上20万元以下罚款。”
五十一、删除原条例第六十四条。
五十二、将原条例第六十六条第一款修改为：“物业管理行政主管部门作出吊销资质证书、20万元以上罚款处罚决定的，应当告知当事人有要求听证的权利。”
此外，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并根据本修正案对条款顺序和个别文字作了修改。
本修正案自  年  月  日起施行。
《西安市物业管理条例》根据本修正案作相应修订后，重新公布。