樟树市住宅小区物业管理实施办法

（2008年8月，征求意见稿）

为进一步规范我市住宅小区物业管理，改善小区居住环境，促进全市物业服务行业健康有序发展，特制定本实施方法。

一、 总   则

第一条  市房地产管理局负责全市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二条  市城管局负责对全市行政区域内各住宅小区违章搭建、侵占绿地等违反规划、影响市容环境行为的监督管理。
第三条  公安机关负责对辖区物业管理区域社会安全工作进行指导和监管。
第四条  市物价局负责对物业服务收费进行监管，根据人均收入和消费水平定期发布物业管理收费政府指导价。
第五条  市环保局负责全市住宅小区环境保护方面的监督管理。
　　
二、业主与业主委员会

第六条   新开发建设同一物业管理区域内的业主，应当在市房管局指导下，由开发建设单位组织业主代表、物业服务企业、所在街道办事处居委会成立业主大会筹备委员会，召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。已开发建设并交付使用的住宅小区，由所在街道办事处牵头，会同所属居委会、辖区派出所、市房管局、市城管局组织召开首次业主大会或者业主代表大会，并选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处、房管局备案方可从事活动。
第七条   同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，必须召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会；
1、物业交付使用且入住率达到50％以上的；
2、物业出售已满两年的。
业主人数在50人以下且经全体业主一致同意，可以由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责，并制定业主公约和议事规则。
第八条   业主在首次业主大会会议上所持的投票权根据住宅业主拥有住房套数计算，实行一套一票；商业、写字楼等非住宅业主按拥有物业的建筑面积计算，50 m2（含50 m2）以下的，每一产权为一票，同一产权每超过50 m2增加1票，未超50㎡的不增票。尚未销售的物业，开发建设单位与业主享有同等的权利和义务。
第九条   业主委员会成员由业主担任。 有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：
1、已经不是业主的；
2、司法部门认定有犯罪行为，或有犯罪嫌疑正接受调查的；
3、被业主大会罢免后7年以内的；
4、有组织煽动群众闹事、干涉物业服务企业正常物业管理活动、拖交三个月以上物业服务费、拒交物业服务费、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规或者违反业主公约严重行为的。
三、前期物业管理

第十条   开发建设单位必须按开发总建筑面积不低于0.4%标准，提供物业管理用房（经测算面积低于30m2的，必须确保30m2），同时提供相应的社区用房和业主委员会用房。
开发建设单位违反规定，配套设施建设不到位，或不按规定提供物业管理用房的，在开发建设单位资质年检中给予通报批评、黄牌警告、降低资质或注销资质等处罚。
第十一条   新建住宅小区在规划设计时，必须将物业用房、社区用房、垃圾中转站、园林绿化、亮化、道路及排水等小区配套设施作详细规划，由房管局、小区所在地社区居委会（未成立居委会的由所在街道办事处）和开发建设单位签订协议，明确物业管理和社区用房位置、面积。城管局负责对垃圾中转站、园林绿化、亮化、道路及排水等其他小区配套设施进行监督落实到位。无物业管理用房和社区用房协议及相关配套设施规划审批的新建项目，不得颁发工程建设规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。
第十二条   开发建设单位在办理商品房预售手续时，应将供水、供电部门实行“一户一表”的证明作为办理手续条件之一，并将该区域的物业管理服务内容、服务标准、服务费价格、拟聘前期物业服务企业基本情况报市房管局审批，市房管局成立评议小组，选择最佳物业服务企业进行管理。
第十三条   开发建设单位必须提供必备的公共设施维护、办公、环境养护、绿化养护、安防等设备，给前期物业服务企业使用。
第十四条   业主收楼通知发出前，前期物业服务企业的管理费用和合理利润由开发建设单位承担。
第十五条   业主委员会未产生前，开发建设单位、前期物业服务企业不得放弃该物业管理区域的管理和服务。
开发建设单位与前期物业服务企业签订服务合同时，需按总建筑面积计算，提供三个月物业服务费交市房管局作为管理服务保证金（其中开发建设单位承担80％，前期物业服务企业承担20％）。开发建设单位和前期物业服务企业无正当理由退出物业管理区域管理的，市房管局没收其交付的保证金，用于维持该住宅区的物业暂时运转。
第十六条   开发建设单位应承担保修期内的保修责任，交付使用起一年内，由开发建设单位指派专人留守物业服务企业，负责解决施工单位遗留的质量问题，留守人员撤离后，如再发生保修期内质量问题的，开发建设单位应尽快派人前往解决，亦可将维修款交物业服务企业委托处理，保修期外的维修属自用部位的由业主自理，属共用部位的按规定使用维修资金。
　　
四、住宅区物业管理

第十七条   城区已交付但未实行物业管理的住宅小区、商贸城及在建住宅小区，由市房管局负责，根据小区配套设施，按照《物业管理公共服务等级指导标准》有关规定划定小区等级，并按照公平竞争的方式，指导各住宅小区业主委员会（无业主委员会的由社区居委会）选聘具有管理资质的物业服务企业进行规范管理。
第十八条   各行政、企事业单位按照谁建造、谁管理、谁负责的原则，成立专门机构或安排专人负责，对自管区域的环境卫生进行有效管理。各街道办事处对50户以上的相对集中的居住区，应建立相应的管理模式，实行辖区属地管理负责制，由所在居委会负责该区域的环境卫生管理。
行政企事业单位、街道社区可自行聘请人员进行环境维护，亦可委托物业服务企业进行管理。配套设施较完善、具备物业管理条件的，可在街道办事处和市房管局的监督指导下成立业主委员会，聘请物业服务企业进行管理。
第十九条   市房管局、城管局、街道办事处、辖区派出所等相关部门成立联合督查组，制定检查标准，定期对城区住宅小区环境进行督查，建立奖罚和考评制度。为利于工作的开展，各物业服务企业、行政、企事业单位、街道办事处应将各住宅小区环境卫生负责人报督查组备案。
具备物业管理条件、应该聘请物业服务企业进行管理而拒不聘请的住宅区，督查组可指定或选聘物业服务企业进行管理。各管理单位和责任人对环境管理不善或擅自提高收费标准，造成环境恶化的，督查组有权责令其限期改正，情节严重的追究相关人员责任。物业服务企业不履行服务合同，造成住宅区管理不到位、环境恶化的，督查组协调更换物业服务企业。
第二十条   物业服务单位应协助公安机关做好物业管理区域的安全防范工作，对发生在执勤区域内的刑事、治安案件及灾害事故及时报告公安机关，采取措施保护现场，协助公安机关维持现场秩序。
第二十一条   新建小区必须提供由城管局验收合格的道路、排水、亮化等设施证明。物业管理区域内的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业服务单位负责；属于城市道路和公共排水设施的，由市城管局负责。
第二十二条   物业管理区域内的绿化建设由开发建设单位负责，经市城管局组织验收合格后交付使用；共用绿地、园林设施保质期后的日常养护和维修管理，由物业服务单位负责。
第二十三条   物业管理区域内道路、楼宇周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业服务单位负责。
第二十四条   物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业时应报市房管局备案。物业服务企业之间除应做好交接工作外，还应在10日内在市房管局的监督指导下向业主委员会办理下列事项：
1、清算账目，对预收的物业管理服务费用据实结算，多收的部分予以移交；
2、移交全部物业档案资料和有关的财务账册；
3、移交有关房屋、场地和财物、设施。
第二十五条   供水管网及供水设施以城市公共供水管网接水碰头点为界，界限以外的供水管网及供水设施由供水公司负责，界限以内至业主户表前的供水管网及供水设施保修期内由开发建设单位负责，保修期之后由物业服务企业负责维护，费用在维修资金列支。户表后（含户表）的供水管线及室内部分由业主负责。
第二十六条   供电公司实行一户一表并抄表到户的小区，供电线路维护责任以电表箱为界，界线以外的供电线路及设备由供电公司负责，界线以内的（含电表）管线及室内部分由业主负责；小区内公共用电管线由物业服务企业维护。供电公司未实行抄表到户的小区，供电线路维护责任以供电公司与客户产权分界点为各自维护责任。
第二十七条   有线电视、电信、宽带线路的安装使用和维护管理按相关部门制度操作执行。
第二十八条   天然气管道以表前阀为界，表前阀（含）逆燃气流向的输、配气设施由供气方负责维护管理，表前阀的输、配气设施至燃气用气器具由用气方负责维护管理。
　　
五、物业服务费用

第二十九条   物业服务费是物业服务企业采用市场运作方式按照合同约定的服务性收费，包含小区内的保洁、保安、保绿、生活垃圾清理和转运以及水电等公用设施设备的日常养护。定期缴交物业管理费是各住宅区业主的义务。业主有权向房管、建设等有关部门反映、投诉房屋质量或物业服务质量等方面存在的问题，但不得以此为由拖交、拒交物业服务费。
第三十条  物业服务费自开发建设单位下发业主收楼通知发出之日起计算，由业主全额交纳，业主自有柴草间、车库计算物业服务费面积，已竣工但尚未出售、或者因开发建设单位原因未能按时交付业主的，由开发建设单位负责交纳。
第三十一条   各行政企事业单位、街道社区的物业管理住宅区收费可参照以下标准执行：二居室（含二居室以下）15元/月•户、三居室20元/月•户、四居室（含四居室以上）25元/月•户，与物业服务企业签订了《物业管理委托服务合同》的小区，按合同约定的收费标准向业主收取物业服务费。
第三十二条   物业服务企业可按月、按季、按年收取物业服务费，但不得一次性预收超过十二个月以上的物业服务费。
第三十三条   任何业主均有缴交物业服务费的义务，各管理单位、物业服务企业可在其居住地显要位置设置公示栏，对业主欠费情况进行公示。
拖欠物业服务费6个月以上的业主，物业服务企业报房管局审核后，统一面向社会曝光，并要求其限期补交。逾期仍不补交的。供水、供电部门要积极协助物业服务企业，对其依法采取限水、限电等强制措施。同时，物业服务企业可向法院提起诉讼进行追缴。
第三十四条   供水、供电、供气、电信（铁通）、广电等部门各自负责相关有偿服务的费用收缴工作，拖欠或拒交的，上述部门向其发出书面催缴通知单，限期缴清，逾期仍未缴交、甚至长期拖欠费用的，依规收取滞纳金，并可强制终止其相关服务。供水、供电、供气等有关部门要积极协助物业服务单位，对其依法采取限电、限水、限气等强制措施。
第三十五条   新开发的高档住宅区及有条件的小区，可实行水、电、气、通信、有线电视、物业服务费等“一卡通”服务收费。
第三十六条   新建商品房（含经济适用房、安置房）维修资金收取标准：以商品房预售建筑面积计算即普通住宅25元/ m2，电梯房30元/ m2，非住宅用房45元/ m2，别墅40元/ m2，承担比例为：开发建设单位70%，业主30%。
1、维修资金在开发建设单位到市房管局办理商品房买卖合同备案时据实缴交，并在办理产权证时全部缴清。
2、本办法实施前已办理商品房预售手续项目的，仍按照樟府发[2004]30号、31号文件执行。
3、维修资金由开发建设单位在销售物业时，向买受人明示收缴标准，与房价一并公布。
第三十七条   维修资金属业主所有，由房管局代管，专用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。需要维修时，由物业服务企业提出资金申请，经业主委员会同意（未成立业主委员会的由受益2/3以上业主签字）后报房管局审批。
第三十八条   市房管局在代管维修资金期间发生的业务费用，应编报预算，从代管维修基金的利息收益中列支。

六、物业服务监督

第三十九条    物业服务单位必须具有独立的法人资格，并按规定取得经营资格和管理资质。
第四十条  物业服务单位应制定并完善各项管理制度，建立精干、高效的管理队伍，落实房屋管理与维修、卫生清洁、园林绿化、治安保卫、供电、供水及其它为民服务等具体措施。
第四十一条  业主大会、物业服务单位未经房管局批准，不得擅自降低住宅区物业服务等级、服务标准或取消物业管理。
第四十二条  物业服务单位的义务：
1、全面履行物业管理服务合同，依法经营；
2、从业人员应当接受行业管理部门组织的业务培训，提高管理服务水平；
3、接受业主委员会和小区业主监督；
4、接受相关行政主管部门监督和指导；
5、对住宅区违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务单位应当及时向有关行政管理部门报告并协助制止。
第四十三条   违反本细则第四十一条，由房管局取消业主大会作出的决定，对物业服务企业进行资质处罚。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第四十四条   物业服务单位对住宅区管理不善、擅自提高收费标准，扩大收费范围或不履行物业管理合同，造成住宅区及周边环境恶化的，房管局责令限期改正，并处以罚款，情节严重的吊销其资质证书。
第四十五条   本实施办法从颁布之日起实行，凡与本办法相抵触的，按本办法执行。
第四十六条   本实施办法由市房管局负责解释。