关于印发《新建住宅物业保修金管理办法》(试行)的通知

陕建发［2009］130号

　　各设区市房地产管理局(建设局)，杨凌示范区规划建设局:

　　《新建住宅物业保修金管理办法》(试行)已经2009年7月23日厅务会审议通过，现印发你们，请遵照执行。在执行中遇到问题，请及时报告。

　　二〇〇九年七月二十七日

　　新建住宅物业保修金管理办法(试行)

　　第一条根据《陕西省物业管理条例》第八十六条规定，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本省物业管理区域内新建住宅物业保修金(以下简称保修金)的交存、垫支使用、提存、退还及其监督管理。

　　第三条本办法所称保修金是指开发建设单位按照《陕西省物业管理条例》规定比例向物业所在地设区的市、县(市)物业管理行政主管部门依法设立的保修金专门账户一次性交存，作为住宅物业法定保修期内维修费用保证的资金。

　　由两个及两个以上单位共同开发建设的项目，可按其约定分别交存。

　　第四条保修金实行“统一交存、专户存储、专款专用、权属不变、政府监管”的原则。

　　第五条设区的市、县(市)物业管理行政主管部门负责保修金的交存、垫支使用、提存、退还、监督管理工作。

　　第六条新建竣工的住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅物业结构相连的非住宅物业，其开发建设单位均应按照本办法的规定交存保修金。保修责任期满后，根据开发建设单位的申请退还。

　　第七条开发建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向物业所在地设区的市、县(市)物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存保修金。

　　第八条设区的市、县(市)物业管理行政主管部门应当根据本地区实际情况，定期公布每平方米建筑面积建筑安装造价标准。

　　第九条开发建设单位在办理不动产权属初始登记时，应当提供专户银行出具的保修金全额交存证明。

　　第十条开发建设单位在申请不动产权属初始登记前，应当持商品房销售许可证、房屋面积实测报告、建筑工程竣工验收合格证明等加盖有开发建设单位印章的复印件，向物业行政主管部门办理保修金交存手续，经物业行政主管部门确认后，开具《住宅物业保修金交存通知》(附件一)。开发建设单位应当依据该通知要求向专户管理银行交存。专户管理银行收款后，应当出具交款凭证。

　　第十一条设区的市、县(市)物业管理行政主管部门应当委托商业银行设立本辖区保修金专门账户，办理保修金的管理账户设立、交存、垫支使用、提存、退还、结算等手续。

　　保修金专门账户以物业管理区域为单位设立分户。

　　保修金存储期限内，开发建设单位名称变更的，应自变更之日起30日内，持企业名称变更核准通知书和新的营业执照，向物业行政主管部门申请办理保修金分户的更名手续。

　　开发建设单位交存的保修金，自存入专门账户之日起，按中国人民银行同期活期存款利率计息。

　　第十二条保修金存储期限自住宅物业竣工验收合格后，存入专户管理银行中分户之日起计算，保修金的存储期最长不超过五年。

　　第十三条开发建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当补存的保修金，纳入企业财产清算程序。

　　第十四条开发建设单位应当按照《住宅质量保证书》约定承担保修责任。但最低保修期限为：

　　(一)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　(二)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　(三)电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

　　(四)装修工程为2年；

　　第十五条因业主使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置及不当装修等原因造成住宅物业质量问题的，由业主依法承担相应的维修责任。

　　第十六条物业保修期限内物业出现质量问题的，开发建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。

　　第十七条在物业保修期内有下列情形之一，开发建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以启动使用保修金：

　　(一)物业交付后，业主发现房屋自用部位及自用设施设备存在质量问题的；

　　(二)物业交付后，物业小区共用部位、共用设施设备存在质量问题的。

　　第十八条保修金启动使用前，应当由业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业向物业行政主管部门提出申请，经具有相应资质的质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内相关质量问题的，由业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业组织维修，所需鉴定费用和维修费用从物业保修金中垫支。

　　第十九条业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业组织维修前，应据实提出保修金垫支使用方案，持《住宅物业保修金垫支使用申请表》(附件三)和保修金垫支使用计划、工程预算书、质量检测鉴定书等，向物业行政主管部门提出申请。受理机构自受理申请之日起5个工作日内予以核实后，分别向开发建设单位和专户管理银行出具《住宅物业保修金垫支使用通知书》(附件四)，并通知专户管理银行划转所需资金的50%至业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业指定的账户中。

　　维修工程竣工后，应经相关业主或机构验收合格并出具合格证明。

　　第二十条 维修工程竣工验收合格后，经决算划转垫支资金有剩余的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业应持《住宅物业保修金垫支使用退还通知书》(附件七)向专户管理银行的相应分户退还剩余资金；划转垫支资金有差额的，由业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业凭工程决算书、费用结算票据及维修工程验收合格证明等材料，向原受理机构申请划转所需垫支资金的差额部分，受理机构自受理申请之日起5个工作日内审核并划转差额部分。

　　第二十一条物业行政主管部门在保修金动用后3个工作日内向开发建设单位出具《住宅物业保修金支付通知书》(附件八)、《住宅物业保修金补存通知书》(附件九)。开发建设单位应当在收到《住宅物业保修金支付通知书》、《住宅物业保修金补存通知书》的通知之日起15日内足额补存。

　　第二十二条开发建设单位对维修责任承担有异议的，可以在本办法第二十三条规定的保修金补存期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人，在相关法律文书生效之日起十五日内补存保修金。开发建设单位逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。

　　第二十三条 物业保修期间，开发建设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的，物业管理行政主管部门应将相关事项在房产管理部门公众信息网上进行公示，公示期为30天。公示期满无异议，物业管理行政主管部门应将该开发建设单位交存的保修金本息余额提存。

　　第二十四条 符合下列条件之一的，保修责任期满后本息余额退还开发建设单位：

　　(一)未出现属于保修范围内的物业质量问题；

　　(二)出现物业质量问题，但开发建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行了给付义务；

　　(三)出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行了义务。

　　物业保修期间建设单位已经注销的，保修责任期满后其交付的物业保修金本息余额依法列入清算财产。

　　第二十五条开发建设单位应在住宅交付业主使用之日起届满五年的前一个月，持《住宅物业保修金退还申请单》(附件十)，向物业所在地保修金管理机构提出已交存保修金余额退还申请。受理机构应在受理后5个工作日内，将拟退还保修金事项在相关物业管理区域内、当地房产管理部门公众信息网上公示，公示期为30天。公示期满无异议的，保修金管理机构出具《住宅物业保修金退还通知单》(附件十二)，将该住宅物业的保修金退还开发建设单位。

　　第二十六条房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。保修金全部退还后，开发建设单位应依法、依约继续履行相应的质量责任。

　　第二十七条物业管理行政主管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和开发建设单位，书面公布该物业管理区域物业保修金的交存、垫支使用情况，接受业主和开发建设单位的监督。开发建设单位、业主或业主委员会对保修金账户变化情况有异议的，可向物业管理行政主管部门申请复核。

　　第二十八条保修金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。

　　第二十九条本办法从2009年9月15日起实施。