铜陵市物业服务收费管理实施细则

铜价房〔 2006 〕 72 号

关于印发《铜陵市物业服务收费管理实施细则（暂行）》的通知

各业主委员会、业主、物业管理企业：

  根据国务院《物业管理 条例》和省政府《关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔 2004 〕 92 号）及国家、省有关规定，制定《铜陵市物业服务收费管理实施细则（暂行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                                            二○○六年六月六日

主题词：   印发    物业    收费    管理    细则    通知                                     
     抄报：市政府，省物价局，市委办、市人大办、市政协办

     抄送：市建委、县物价局，市物价局检查分局                          

     铜陵市物价局                                            2006 年 6 月 12 日印发     

铜陵市物业服务收费管理实施细则（暂行） 
                                                            

第一条   为规范我市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》及省政府《关于规范物业服务收费的通知》（皖政 [2004]92 号）、省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法，结合铜陵市的实际，制定本实施细则。

第二条   本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

第三条   本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

第四条    政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条    市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

第六条    物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条    物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停放服务费和特约服务费。

综合管理服务费是指清扫保洁及垃圾清运、绿化养护、秩序维护、公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。

车辆停放管理费是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。

特约服务费指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。

第八条    根据不同物业的性质和特点，物业服务实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务费实行政府指导价，非住宅物业服务等其他收费实行市场调节价。

第九条    实行政府指导价的物业服务收费，由市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理企业的服务内容、服务标准和物业管理区域的设施设备等因素，制定相应的基准价格及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。双方约定不成的，报市人民政府价格主管部门审定。

第十条    实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十一条    物业服务范围费用的构成包括物业服务范围成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1 、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2 、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用；

3 、物业管理区域清洁卫生费用；

4 、物业管理区域绿化养护费用；

5 、物业管理区域秩序维护费用；

6 、办公费用；

7 、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧；

8 、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9 、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十二条    物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十三条    建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十四条    业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十五条    物业综合服务范围费按月收取，经与业主约定可以预收，预收期限一般不超过 6 个月。

第十六条    业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务约定合同逾期不缴纳物业费的，物业管理企业可以督促限期缴纳或依法追缴   。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十七条    物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

第十八条    物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十九条    利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十条    物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十一条    物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十二条    物业管理收费实行收费许可证制度。物业管理企业收费前应当根据《安徽省经营性服务价格管理办法》的规定，到价格主管部门办理《安徽省服务价格收费许可证》，并遵守年度审验制度。

物业管理企业在办理《安徽省服务价格收费许可证》中，应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后，一般应在 20 个工作日内办理完毕。

第二十三条    政府价格主管部门、房地产行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十四条    本细则由政府价格主管部门和房地产行政主管部门负责解释。

第二十五条    本细则自 2006 年 6 月 20 日起暂行。

第二十六条本细则执行前业主委员会与物业管理企业签订住宅物业服务合同且未到期的，物业服务守法标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本细则规定执行。