镇江市关于进一步加强市区物业管理工作的意见

各区人民政府，镇江新区管委会，市各有关单位：

    为进一步加强市区物业管理工作，理顺监管体制，优化运作机制，改善人居环境，根据国家、省有关规定和《镇江市物业管理实施细则》，制定出如下意见：

    一、明确职责，理顺体制

    按照“条块结合、以块为主”的原则，落实行政监管和公共服务责任，进一步明确市、区两级职责分工，健全市房管部门监督管理、各区政府（含镇江新区管委会，下同）属地负责、街道办事处（含镇人民政府，下同）具体组织、职能部门密切配合的工作体制，有效发挥社区基层组织和业主自治组织作用，共同推进市区物业管理工作。

    1．市房管局作为物业管理的行政主管部门，负责研究拟订相关政策和行业标准，负责物业服务企业资质和住宅专项维修资金的监督管理，指导监督物业管理招投标，依法查处物业管理重大违法行为；负责指导各区物业管理主管部门和街道办事处对物业管理活动的日常监管，牵头协调市相关部门，并组织对各区、相关部门推进物业管理工作情况的检查考核及标准制定。

    2．各区政府对辖区内的物业管理工作负总责。要认真贯彻上级有关规定，完善配套措施，加强组织协调；明确区物业管理主管部门，落实人员和经费保障；负责依据城管相对集中行政处罚权工作“重心下移”实施方案，牵头组织住宅小区内的有关行政执法活动。区物业管理主管部门参与辖区内物业服务企业资质管理，组织所辖区域内物业管理招投标，依法查处物业管理违法行为。

    3．街道办事处具体组织辖区内物业管理工作，牵头组织召开业主大会，成立业主委员会，并指导、监督其日常运作；参与选聘物业服务企业招投标管理，组织物业服务质量的检查考评；负责做好新建居住小区的交接管理，落实辖区内已整治老住宅小区、失管小区和零散居民楼的物业管理工作；负责健全信访投诉处理机制，融合社区公共管理资源，加强职能部门沟通联系。

    4．社区居委会配合街道办事处和业务主管部门做好物业管理的落实工作。参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作，指导业主委员会选聘物业服务企业，或牵头建立自治性物业服务组织；负责调处物业服务中的矛盾纠纷，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为，并及时向区级行政执法机关反映，物业企业应积极予以配合。

    5．市公安、城管、规划、建设、财政、环保、物价、工商、园林、民政、市政等相关职能部门应当依据各自职责，分工协作，共同抓好物业管理相关工作。各相关职能部门要配合区政府，加大执法监管力度，维护小区公共管理秩序。

    二、因地制宜，分类管理

    物业管理实行等级性有偿服务和基础性有偿服务并举，积极推进和完善市场化、专业化和规范化管理，其中基础性有偿服务的服务内容、收费标准由各区政府参照《镇江市物业服务收费管理暂行规定》的最低标准（多层住宅一级，高层住宅二级）确定。各区应根据各类住宅小区建筑规模、设施配套、周边环境以及居民需求、业主意愿和服务约定等，合理确定物业服务的管理模式和组织形式。

    1．新建商品房住宅小区，全面推行市场化的物业管理等级性有偿服务。在建未交付前，由开发建设单位通过招投标市场选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理；已建成交付但业主委员会尚未成立的，继续实施前期物业管理；已建成交付且业主委员会成立的，应在所在街道办事处指导下，开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会三方按规定做好物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。

    2．老住宅小区要结合环境综合整治逐步解决基础设施配套问题，相应完善物业管理服务。对整治后具备条件的，应依法成立业主大会、业主委员会，按照有关程序选聘物业服务企业，实施等级性有偿服务；对整治后暂不具备条件的，由所在街道办事处负责建立小区物业服务组织，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性有偿服务。对经整治但规模较小及分布零散的住宅区，可并入相邻小区，实施一家管理，差异服务。

    对失管小区及零散居民楼，由街道办事处帮助成立业主委员会，指导选聘新的物业企业实施基本项目、或采取“楼幢管理”的模式进行管理服务。暂时不具备条件实行市场化运作的，应纳入街道或社区的物业管理服务组织，落实基础性有偿管理服务。

    3．新建低价位拆迁安置房、保障性商品房等住宅小区，创造条件逐步推行市场化物业管理。在建未交付前，由开发建设单位负责组织管理。建成交付后，有条件成立业主委员会的，按照有关程序确定物业服务管理模式并做好转换衔接工作；建成交付后，暂不具备条件成立业主委员或暂不具备条件实施等级性有偿服务的，开发建设单位应与所在街道办事处办理移交托管手续并按总建筑面积5元/平方米一次性补贴该小区的管理服务经费，由所在街道办事处负责建立小区物业服务组织，落实基础性有偿服务。

    三、规范管理，落实政策

    1．完善配套设施。新建住宅项目应当严格遵循规划设计要求，按照《镇江市物业管理实施细则》规定，配建物业管理用房，并与主体工程同步交付使用。配套建设的物业管理用房产权归全体业主所有。市规划部门在规划设计方案审查时，应明确物业配套用房规划条件；市建设部门在牵头组织项目竣工验收时，会同所在地区政府和市房管等相关部门加强物业配套用房监管，未经验收合格或配建不到位的住宅不得交付使用，市房管部门不得为其办理房屋产权初始登记手续。

    现有住宅小区物业配套用房配建不到位或被挤占挪用的，市规划、房管部门要督促相关建设单位和责任主体补建、清退或提供相应用房。老住宅小区要结合整治，由所在地区政府组织街道办事处和相关单位多渠道筹措资金援建、配建物管用房和部分经营用房，保障小区整治后的长效管理，市有关部门要在建设规划和配套政策上给予支持。任何单位和个人不得改变物业配套用房的用途。

    新建低价位拆迁安置房、保障性商品房小区在按规定标准配置配套用房的基础上，再按不低于总建筑面积0.5%的比例建设物业经营性用房，其经营收入由所在地区政府统筹用于低价位拆迁安置房、保障性商品房小区的基础性物业服务。

    区政府和市各有关部门应加强协作配合，指导监督住宅小区供水、供电、供气、路灯、垃圾清运和绿化养护等基础设施（项目）配套到位、移交到位、管护到位。

    2．强化行业监管。市房管部门要依法加强物业服务企业的资质管理，完善物业管理招投标管理办法，健全区物业主管部门和街道办事处参与监督管理的实施机制；建立健全物业管理履约保证金制度，规范企业的经营服务行为。街道办事处、社区会同物业主管部门加强对物业服务企业服务质量的检查考评，建立健全企业诚信档案体系，落实奖惩措施；完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，应提前三个月向业主公示，同时监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，并做好备案登记；对暂时难以落实新物业管理单位的，由所在街道办事处负责按照失管小区模式进行操作。

    3．规范收费行为。市物价部门要会同市房管部门、区政府完善物业服务定价成本监审制度，按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，规范物业服务单位的收费行为，在住宅小区内公开收费价格和服务标准。

    对因开发建设遗留问题或物业服务质量造成的欠费矛盾，由市建设、房管、规划部门和所在地区政府负责督促相关责任单位及时妥善处理实际存在的问题；对拒缴、欠缴物业服务费的，所在地街道办事处、业主委员会应积极协助物业服务企业督促催缴。对低保、特困家庭的物业服务费用按有关政策给予适当补贴或减免。

    建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，将干部职工支持参与物业管理和物业缴费情况，作为机关作风建设和创建文明单位的重要考核内容，健全各级党政组织齐抓共管机制。同时，积极引导物业服务企业对欠缴、拒缴物业服务费的行为依法进行处理。

    4．提升自治能力。业主、业主大会、业主委员会应依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。物业主管部门和所在街道办事处要切实加强指导监督，规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织作用。要把好业主委员会程序关和人选关，符合条件的社区居委会成员可通过选举加入所属小区的业主委员会，加强业主委员会成员综合业务知识培训，提高依法履行职责能力。要健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。

    四、有关要求

    1．加强组织领导。建立市物业管理联席会议制度，由市政府分管领导任组长，市房管、规划、建设、城管、公安、物价、环保、工商、园林、财政、民政、市政和各区政府为成员单位，联席会议办公室设在市房管局。各区要成立相应机构，负责本区域范围内物业管理工作的组织协调。

    2．加强考核奖惩。在城市长效管理考核框架体系下，建立健全市、区、街道三级物业管理工作考核机制，实行一级抓一级，层层抓落实，将物管工作的绩效与奖惩挂钩，充分调动各地各部门合力推进物业管理工作的积极性。

    3．加强宣传引导。各地各有关部门和新闻媒体要采取多种形式，加强物业管理宣传工作，宣传相关法律法规，引导广大业主树立物业服务的消费观念，支持参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，自觉维护社会公共秩序。各级党政机关和企事业单位要教育干部职工自觉遵守物业管理法律法规，积极参与和谐文明社区建设，营造全社会重视、支持物业管理的良好氛围。
 

 二○○九年五月三十一日