济南市业主大会和业主委员会指导规则

济南市人民政府办公厅关于印发济南市业主大会和业主委员会指导规则的通知

济政办发[2007]17号

各县（市）、区人民政府，市政府有关部门：

　　《济南市业主大会和业主委员会指导规则》已经市政府同意，现印发给你们，望遵照执行。

济南市人民政府办公厅
二○○七年三月十九日

济南市业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总则

　　第一条 为规范我市业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本规则。

　　第二条 本市范围内业主大会和业主委员会的成立及其活动适用本规则。

　　第三条 本规则所称的业主，是指房屋所有权证书登记的房屋所有权人。

　　房屋已出售并交付使用但尚未办理房屋所有权过户登记的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。

　　房屋所有权证书登记的房屋所有权人或房屋销（预）售合同中的购房人超过1人的，应当确定1人参加业主大会会议。

　　第四条 市房管部门是全市物业管理的主管部门，负责对本市业主大会和业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。

　　各县（市）、区房管部门具体负责辖区内业主大会和业主委员会成立及其活动的指导、监督和管理。

　　第五条 街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会依据本规则指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

第二章 业主大会和业主委员会主要职责

　　第六条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。

　　业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第七条 业主大会履行下列职责：

　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　（三）选聘、解聘物业管理企业；

　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（六）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第八条 业主委员会应当依法履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；

　　（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。

第三章 业主大会的筹备成立

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会自首次会议召开之日起成立。

　　只有一个业主，或者业主人数较少的且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十条 物业管理区域达到业主大会成立条件90日内，建设单位或前期物业管理服务单位应向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面申请；逾期未申请的，经物业区域内20%以上业主提议，可以向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面要求。

　　第十一条 县（市）、区房管部门应在收到建设单位（物业管理企业）书面报告或业主的书面要求后30日内，与街道办事处（乡镇人民政府）共同组织、指导成立首次业主大会筹备组。

　　筹备组一般由5-15名成员组成。其中居（村）民委员会委员1名，并担任筹备组组长，尚未成立居（村）民委员会的，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）工作人员担任；其余成员为物业管理区域内的业主代表，由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会组织业主推荐产生。筹备组中的业主代表应由模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，有一定组织能力并能够按时参加筹备组活动的业主担任。

　　筹备组产生后，应当以书面形式将成员名单在物业管理区域内公告。

　　第十二条 县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应指导筹备组开展业主大会筹备工作。全体业主、建设单位、物业管理企业应积极配合筹备组开展工作。

　　第十三条 筹备组应在30日内（特殊情况可以延长30日）完成下列工作。

　　（一）确定召开首次业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；

　　（二）确定首次业主大会会议的召开时间、地点和内容；

　　（三）参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

　　（四）确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的投票权数，并逐一列表登记业主姓名、性别、住址、通讯方式及拥有的投票权数等基本内容；

　　（五）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；

　　（六）采取书面征求意见召开首次业主大会会议的，筹备组要在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人，计票人和监票人应由非业主委员会委员候选人担任。采取集体讨论形式的，筹备组要向业主发放参加首次业主大会的证件；

　　（七）做好召开业主大会会议的其他各项工作。

　　前款（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项的内容应当在业主大会会议召开15日前完成，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主对上述公告事项有异议的，应在公示期内以书面形式署名向筹备组提出，筹备组应在5日内予以答复。

　　第十四条 采取书面征求意见召开首次业主大会的，筹备组应在投票日期7日前，采取直接送达或邮寄送达的方式将表决票、业主委员会选票送达业主，并保存送达凭证。表决票及业主委员会选票上要注明投票、公开验票、唱票、计票及公布投票结果的时间、地点。业主逾期未投表决票或选票的视为弃权。

　　投票结束后，采取公开验票方式，由筹备组负责开箱验票，由唱票、计票人员在监票人的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由筹备组、唱票、计票和监票人作出记录。

　　第十五条 首次业主大会会议的内容和程序：

　　（一）表决通过业主公约、业主大会议事规则；

　　（二）选举产生业主委员会委员；

　　（三）其他需要首届业主大会会议表决通过的事项。

　　第十六条 同意业主公约、业主大会议事规则的业主投票权数未达到物业管理区域内业主总票权数2燉3的，筹备组应征求业主意见并对业主公约、业主大会议事规则修改后重新组织业主表决投票。

第四章 业主委员会的选举产生

　　第十七条 业主委员会应采取差额选举的方式产生，差额比例不得低于20%。

　　第十八条 业主委员会由5至13人的单数组成，首届业主委员会人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。

　　第十九条 推选首届业主委员会委员的候选人，由筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，并结合物业管理区域规模及委员的代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。

　　筹备组应该审查候选人的资格。候选人名单产生后，筹备组在物业管理区域内公告。

　　第二十条 业主委员会委员候选人应符合下列条件：

　　（一）居住在本物业管理区域内；

　　（二）具有完全民事行为能力；

　　（三）遵守国家有关法律、法规；

　　（四）遵守业主大会议事日程规则、业主公约，模范履行业主义务；

　　（五）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；

　　（六）具有一定的组织能力；

　　（七）具备必要的工作时间；

　　（八）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。

　　第二十一条 业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加；业主委员会的当选应经与会业主所持投票权1燉2以上通过。

　　业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多者当选；若票数相等，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多者当选。若经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应及时视不足的名额另行选举。

　　第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的县（市）、区房管部门备案。备案时应提交以下材料：

　　（一）业主大会会议记录和会议决定；

　　（二）业主委员会成立备案申请表；

　　（三）业主公约；

　　（四）业主大会议事规则；

　　（五）选举和表决结果统计表；

　　（六）业主委员会委员名单及基本情况、委员分工等。

　　县（市）、区房管部门应在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。

　　第二十三条 筹备组应当在业主委员会选举产生后组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任1人、副主任1至2人。

　　选举产生首次业主委员会后，筹备组自行解散。

第五章 业主大会和业主委员会日常活动

　　第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加。

　　第二十五条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1燉2以上通过。

　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2燉3以上通过。

　　第二十六条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全或限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。

　　业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。

　　第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）20%以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参加。

　　第二十八条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示。

　　第二十九条 业主委员会逾期不按规定召开业主大会会议的，各县（市）、区房管部门可以责令业主委员会限期召开。必要时，由县（市）、区房管部门与物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）共同指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。

　　第三十条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责。需要召开定期会议和临时会议的，由县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。

　　第三十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经1燉3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应在7日内召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议一般由主任召集和主持，可以邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会派员列席会议。

　　第三十二条 业主委员会会议应有过半数委员出席，作出决定时应经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第三十三条 业主委员会可以聘请1名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。

　　第三十四条 业主委员会应建立档案管理制度，并指定专人管理。存档资料主要有：

　　（一）各类会议记录、纪要；

　　（二）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；

　　（三）各届业主委员会产生、备案的材料；

　　（四）业主清册及联系方式；

　　（五）订立的物业管理服务合同；

　　（六）有关法律、法规和业务往来文件；

　　（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

　　（八）维修资金收支情况清册；

　　（九）其他有关资料。

　　第三十五条 业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用管理制度，业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章应由业主委员会确定专人保管。

　　业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，应当由业主大会作出决定；处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的由业主委员会决定。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。

　　第三十六条 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的，还应当经全体委员过半数以上签字：

　　（一）关于专项维修资金使用的建议；

　　（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

　　（三）关于选聘物业管理企业的建议及选聘物业管理企业结果情况并提交业主大会表决的建议；

　　（四）对物业管理企业制定的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

　　（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

　　（六）关于终止业主委员会委员资格的建议；

　　（七）其他涉及物业管理区域内公共事务的建议或决议。

　　第三十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。经费使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督质询。

　　第三十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地县（市）、区房管部门应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

　　第三十九条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该项决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

第六章 业主委员会的换届、委员的增补、变更和业主大会的解散

　　第四十条 业主委员会的届期为3年，业主委员会任期届满2个月前，应报告县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府），在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主委员会组织召开业主大会进行换届选举工作。

　　第四十一条 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第四十二条 业主委员会委员缺员超过40%的，由业主委员会召开业主大会会议增补。

　　第四十三条 分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。

　　增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。

　　增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过13人。

　　第四十四条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第四十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，由主任提议或经县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）建议，经业主大会会议通过，终止其委员资格，并予以公告：

　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（二）连续3次以上无故缺席业主委员会会议的；

　　（三）因疾病等原因难以履行职责的；

　　（四）有犯罪行为的；

　　（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

　　（六）兼任所辖区域物业管理企业工作的；

　　（七）严重违反物业管理法规或拒不履行业主义务的；

　　（八）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

　　其中（一）、（四）、（五）项情况由业主委员会会议通过，并报下次业主大会备案；其他情况要经业主大会通过。

　　第四十六条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

　　第四十七条 本规则第二十九条规定备案事项因业主委员会换届、注销或委员增补、变更等原因而发生变更的，业主委员会应自变更之日起30日内持换届、变更、注销备案表及有关资料到县（市）、区房管部门备案。

　　第四十八条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第七章 附则

　　第四十九条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。

　　第五十条 市房管部门可以制定发布《济南市业主公约示范文本》、《济南市业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。

　　第五十一条 本规则由市房管部门负责解释。

　　第五十二条 本规则自发布之日起施行。