北京市首次业主大会会议召开工作方案（示范文本）（京建物[2009]449号）

    根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定，在_____区(县)_____街道办事处（乡镇政府）的指导下，由_____区(县)_____社区居民委员会代表、_____派出所代表、_____开发建设单位代表、业主代表，共_____人，于_____年____月____日组建_____物业区域(以下简称本物业区域)首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组），经筹备组研究决定，制定本工作方案：
    一、筹备组决定于_____年____月____日至_____年____月____日，在本物业区域以___________方式召开首次业主大会会议。逾期未完成，则自动延期，但最长不超过____月。
    二、筹备组研究拟定《___________物业区域业主大会议事规则（草案）》、《________物业区域管理规约(草案)》；确认业主身份、业主专有部分面积、建筑物总面积。
    三、首次业主大会会议决议事项如下：
    1、选举产生业主委员会委员；
    2、表决《本物业区域业主大会议事规则》；
    3、表决《本物业区域管理规约》。
    四、本物业区域业主委员会委员名额为____名，候补委员名额为____名,任期自_____年____月____日至_____年____月____日，届期____年。
    五、业主委员会委员应当符合下列条件：
    1、本物业区域内的业主；
    2、遵守国家法律、法规；
    3、遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
    4、热心公益事业、责任心强、公正廉洁；
    5、具有一定的组织能力；
    6、具备必要的工作时间。
    六、有以下行为之一的业主，不能担任业主委员会委员：
    （一）不遵守议事规则；
    （二）违反管理规约；
    （三）违章搭建建筑物、构筑物；
    （四）擅自拆改房屋承重结构；
    （五）擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
    （六）擅自拆改燃气管道和设施；
    （七）在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；
    （八）其他               
    七、本着公平、公开、公正的原则，业主可以自荐，也可以____人以上联名推荐业主委员会委员候选人，由筹备组协商确定，或投票决定。
    八、自荐或推荐人应到筹备组领取《本物业区域业主委员会委员候选人自荐表》或《本物业区域业主委员会委员候选人推荐表》，时间为_____年____月____日至_____年____月____日，地点____________，过期不予登记。
    九、业主表决权数按其拥有物业登记的专有部分建筑面积计算。住宅物业区域的人防、停车库等不计算表决权数。
    业主表决权数的计算。本物业区域内，一名业主拥有多处（多套、多个）物业的，其业主总人数按一人计算；对建设单位尚未出售的物业和虽已出售但尚未交付的物业，建设单位的业主总人数按一人数计算；面积表决权数按业主拥有房屋的专有部分建筑面积计算：专有部分建筑面积，按照不动产登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测建筑面积计算；尚未进行实测的，暂按物业买卖合同记载的建筑面积计算；建筑物总面积，按照专有部分建筑面积的总和计算。
   十、公示方式：
    筹备组将于_____年____月____日至_____年____月____日，在本物业区域显著位置公示《本物业区域首次业主大会会议召开工作方案》、《业主委员会委员候选人名单及简历》、《本物业区域业主大会议事规则（草案）》、《本物业区域管理规约（草案）》、《本物业区域业主及其专有部分面积明细表》、《本物业区域业主大会会议表决书(票样)》。
    十一、选票送达方式：
    筹备组将于_____年____月____日至_____年____月____日以书面表决方式召开业主大会会议。由筹备组派   名工作人员将《本物业区域业主大会会议表决书》共同送达，由业主签收，也可以由其配偶、子女、父母等共居的成年亲属签收。
    业主本人应当按照《本物业区域业主大会会议表决书》中的要求和形式进行表决，经本人签字后，由筹备组工作人员收集，也可由业主投放到指定地点。
业主可以书面委托代理人参加业主大会，委托书应载明委托事项和业主专有部分建筑面积，同时附业主和代理人身份证明文件。一名代理人可同时代理业主不得超过____人，委托书应交筹备组予以核实。
    十二、业主委员会委员、《本物业区域业主大会议事规则》、《本物业区域管理规约》，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
    业主可以以楼或单元为单位推选业主代表作为监票人，也可以聘请无利益相关的第三方作为监票人。
    十三、选票结果统计方式：
    筹备组于_____年____月____日，在监票人的监督下公开验票，由筹备组对收集的《本物业区域业主大会会议表决书》进行审核和统计，形成《本物业区域首次业主大会会议决议》，并由筹备组召集人和监票人签字确认。
    十四、业主委员会第一次会议：
    验票结束后3日内，由筹备组组织召开本物业区域业主委员会第一次会议，由筹备组宣布《本物业区域首次业主大会会议决议》，公布当选的业主委员会委员名单和业主委员会候补委员名单；当选的业主委员会采用集体讨论方式选举业主委员会主任委员1名，副主任委员____名。
    十五、业主委员会备案：
    业主委员会自选举产生之日起30日内，由业主委员会持相关材料到物业所在地的街道办事处备案，并自备案之日起履行职责，筹备组职能终止，自动解散。
业主委员会备案后，应在小区显著位置公示本物业区域业主委员会委员名单、分工及联系方式。    
    十六、本工作方案由筹备组负责解释。

    筹备组全体成员签字：

_____物业区域首次业主大会会议筹备组
（社区居委会代章）
_____年____月____日