崔朝阳 任宣/《羊城晚报》/20080918
记者今天从广东省人大常委会获悉，为推进科学立法、民主立法、提高立法质量，省人大常委会主任会议决定，拟在10月21日就《广东省物业管理条例（修订草案）》立法涉及的一些焦点、难点问题举行听证会。
今天，由省人大法委、省人大环资委、省人大常委会法制工委联合发布的立法听证会公告，已在广东人大之窗网站（http://www.rd.gd.cn/）向社会公布，同时公布的还有最新《广东省物业管理条例（修订草案修改征求意见稿）》。
根据公告，本次听证会将根据修订草案修改征求意见稿的规定，围绕五大议题展开辩论：关于基层组织在物业管理中的职责；关于如何筹备业主大会；关于业主委员会委员、候补委员产生和业主委员会委员职务终止的规定；关于将车位、车库优先出售给本区域业主和优先出租给本区域业主、物业使用人的规定；关于“住改商”、“房中房”的规定及相应的法律责任的规定。
有关负责人表示，听证会欢迎社会各界人士通过书信、传真、电子邮件等方式报名参加。听证会陈述人的选择按照报名的先后顺序、报名人所持观点、行业特点、专业知识等遴选；陈述人确定后将及时向其发出通知。未被确定为陈述人的可受邀参加会议。
本次听证会将于10月21日上午9：00－12：00在省人大常委会会议厅举行，报名截止时间为10月7日。
据了解，《广东省物业管理条例》本次修订工作2006年启动，当年9月修订草案提交省人大常委会“一审”，至今已经过两次审议。
特别提醒
1、报名时请提供个人身份证复印件、个人简历、联系方式，并附发言提纲，表明所持观点。
2、来信请寄广东省人大常委会法工委经济法规处（地址：广州市中山一路64号，邮编：510080）；传真：020－37866802；电子邮箱：[email protected]；咨询电话：020－37866692，37866857。
3、社会各界也可就《广东省物业管理条例（修订草案修改征求意见稿）》提出意见，并将意见通过书信、电子邮件、传真等方式于10月21日前反馈给广东省人大常委会法制工作委员会经济法规处。
五大焦点议题项项扣人心弦
《广东省物业管理条例（修订草案修改征求意见稿）》，是经过两次审议后的产物。新出炉的草案，再次出现不少涉及物业管理热点难点的新规定。听证拟定的五大议题，都是众所瞩目的焦点，结果如何，值得期待。
焦点一：行政权介入物业管理？
从物管条例修订草案在2006年9月第一次提交省人大常委会审议以来，行政权是否介入物业管理，一直都是立法的争议焦点。两次常委会审议中，常委会组成人员都有赞有弹。
赞成者认为，这是现实的需要。比如业委会的成立，如果没有基层政权的干预，业主大会根本就无法召开，那么业主委员会的成立还从何说起？
反对者指出，物业管理属于社会领域事务，属于民事行为，所出现的各种纠纷并非行政干预所能解决的。
新出炉的修订草案，仍然延续了此前的规定。规定指出：“街道办事处、乡镇人民政府会同房地产行政主管部门对设立、召开业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，组织协调处理物业管理中的重大问题。居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作，受街道办事处的委托办理物业管理有关事务。”根据规定，街道办事处等主要介入业主大会的筹备和召开环节。
焦点二：业主大会如何筹备？
目前的物业管理实践中，业委会“难产”是最令人关注的问题之一。难产主要是因为业主大会很难召开。
新的修订草案规定，已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积50％以上的，或者首套物业交付使用满两年的，可以召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。只要业主有书面请求，20％的业主同意，街道办事处、乡镇人民政府和房管部门就应组织业主推荐产生业主大会筹备组。
根据规定，筹备组的代表应有街道或居委会的成员。行政权对业主大会筹备环节的介入，也许将有助于解决业委会的“难产”问题。
焦点三：业委会委员如何产生？
草案对于业委会的组成、任期和委员的选举作了专门规定。业委会一般由5至11人的单数委员组成，任期3年；委员候选人由业主联名推荐、业主自荐和居民委员会推荐等方式产生；实行差额选举，差额比例不得低于20％；设候补委员。
为防止业委会成员利用职权滥用权力，草案也作出了诸多禁止性的规定，比如“利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费”、“索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬”、“未经业主大会同意或者授权，将物业管理区域内的共同事务委托、发包给与其有利害关系的物业服务企业或者其他人”，以及“泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动”等。
草案同时规定，违反这些规定的，除启动中止其职务外，还要由县级以上人民政府相关行政主管部门依法处理，并在其物业管理区域内予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
焦点四：车位怎样优先业主？
日益紧张的小区车位，引发了不少小区内业主和开发商、物管的矛盾。新草案依据物权法规定的车位、车库应优先满足业主需要的原则，仍然延续了二审草案的规定。
即：建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。在确定满足本区域所有业主需求前，不得将车位、车库出售给其他人。
物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库出租的，建设单位应当优先出租给本区域业主、物业使用人。建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。
据了解，此项规定经媒体报道后，不少想向外出售车位的开发商都加快了动作。这一规定事涉目前车位紧张的现实，可能将引起热议。
焦点五：禁止“住改商”行得通吗？
住宅改变成商业用房，如今已是全国范围内关注的问题。在广州，这一问题曾引发了长期的关注。目前，广州并未彻底禁止，但“住改商”一定要得到规划等部门的行政许可，否则就是违法建设，可以责令恢复原状。根据规划法，有关部门还有权强制拆除。
新草案将“擅自住改商”列为明令禁止行为，且规定了罚则———物业管理区域内禁止“擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房”，违反规定，由规划部门依照有关法律法规的规定查处。这一规定会向前一步还是后退一步，可能成为立法听证会上争论的焦点。
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2008/9/19 8:58:00