徐朝晖/金华新闻网/20080702
记者昨日从金华市建设局获悉，经市政府批准，备受市民关注的《金华市区物业管理办法》已正式出台，开始实施。该办法结合金华实际，为一些事关民生的物管热点难点问题找到了解决之道，有不少创新亮点。据介绍，随着住宅和房地产业的发展，市区物业管理区域逐步扩大，物业管理出现了专业化、市场化的新趋势。目前市区物业服务企业已发展到90家，管理面积达900万平方米。原来的《金华市区住宅区物业管理暂行办法》已执行6年之久，无法适应新形势发展的需要。
很明显的一点，原暂行办法仅限于住宅区，近年大量增加的商业、大厦等的物业管理无据可依。新办法适用范围不仅包括了所有物业，而且汲取了兄弟城市近年来的成功经验。市建设局有关负责人表示，新办法有助于改善居民的生活环境质量，促进社会和谐，推动金华宜居城市建设。
部门各司其职共抓物管
【新规】婺城区、金东区建设行政主管部门具体负责各自行政区域物业管理监督管理工作。公安、行政执法、工商、环保、物价、规划、民政等部门应当按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作，协同实施本办法。
【解读】新修订的国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》均强调，要发挥县级以上政府房产主管部门和街道办事处、乡镇政府在物业管理中的作用。为此，新办法把物业管理监管权限下放婺城区和金东区，市建设局负责物业管理行业监管工作。同时，把相关各行政部门在物管中应承担的监管工作细化，以便形成各司其职、齐抓共管的新局面。
老小区采用物管新模式
【新规】市区原有的未封闭管理住宅小区，由各区政府组织整治，逐步创造条件实行物业管理；也可以由社区行使物业管理权，实施业主委员会和社区合二为一的管理模式。
【解读】除了新建小区外，市区还存在一些小而散又不封闭的老旧小区，物业规模小，管理成本高，配套设施不齐全。对这些小区，新办法改变传统物管模式，提出由各区政府有计划地组织整治，逐步创造条件实行物业管理。对一些社区管理比较好的小区，鼓励社区自办物业服务组织，实施业主委员会和社区合二为一的管理模式。
居委会可暂聘物管企业
【新规】前期物业服务合同到期后，符合业主大会成立条件而未成立业主大会、选聘物业服务企业的，其物业管理委托权可暂由物业所在社区居委会行使。由居委会在征求所在小区楼道代表及业主代表意见后，公开选聘物业服务企业。
【解读】目前市区约有2/3的住宅区未成立业主委员会。业委会不成立，就意味着前期物业管理未结束。这时遇到诸如收费、管理等问题，基本上由开发商统揽统包。业主参与程度不高，对物业管理行业的发展是不利的。有些小区，尽管条件已经具备，但因业主方面的原因而未能及时成立业委会，一味要求开发商负责物业管理并不现实。事实上，开发商也不可能包揽永久的物业管理。
针对这一难题，新办法提出了一种新的操作思路，即规定物业管理委托权可暂由物业所在社区居委会行使。同时，区建设行政主管部门、街道办事处(乡镇政府)及社区(村)居委会要帮助成立业主大会，选举产生业主委员会。
首建物管联席会议制度
【新规】物业管理区域内，应建立由物业主管部门、街道办事处(乡镇政府)及社区(村)居委会、公安派出所、业主委员会或业主代表、物业服务企业等参加的联席会议制度。
【解读】建立物管联席会议制度是市区参照兄弟地市经验首次建立的物管制度。因为物业管理牵涉面非常广，许多纠纷的处理往往需要多个部门配合。建立物业管理联席会议制度，可以集合多方面力量，处理一些难度较大的物管纠纷。
新办法明确规定，今后如出现业委会届满但不主持换届选举的、业委会不依法召集业主大会临时会议的、业主对业委会不信任要求换届选举的、业委会行为损害广大业主利益的，还有其他影响物管区域稳定的情况，均可由街道办事处(乡镇政府)负责召集和主持召开物业管理联席会议。
7‰物管用房比例须配足
【新规】建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例(非住宅为3‰)配置物业管理用房。物业管理用房应与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。今后凡未按规定配置物业管理用房的，建设行政主管部门不得予以建设工程竣工备案。2006年10月1日以后取得建设工程规划许可证的项目，按《浙江省物业管理条例》规定要求提供物业管理用房。
【解读】原《浙江省住宅区物业管理办法》中规定总量7‰的物管用房，其中包括4‰的物管经营用房和3‰的物管办公用房。2006年10月1日公布施行的《浙江省物业管理条例》对物管用房配置的比例要求总量没变，但不再有4‰的物管经营用房和3‰的物管办公用房之分。新办法也同时作出调整，规定2006年10月1日以后取得建设工程规划许可证的项目，按《浙江省物业管理条例》规定要求提供物业管理用房。物业管理用房属于全体业主共同所有，未经业主大会同意，不得改变用途。
从源头遏制利用住宅搞经营
【新规】业主、非业主使用人应按房产证上载明的用途使用物业，不得改变物业的使用性质。确需改变的，应征得利害关系人同意，报经规划、国土资源部门批准，经有关部门依法办理相关手续。
【解读】现实生活中，住宅区的业主将住宅改为餐饮、娱乐等商业用房的现象相当普遍，严重影响了其他业主的生活，相关投诉纠纷也比较多。这已成为困扰一些小区物业管理的顽症。新规定有助于有关部门按照各自职责加强管理，从源头上遏制随意改变物业使用性质的行为。
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2008/7/4 9:20:00