北京：将出台物业管理条例，小区矛盾如何破解

    小区物业费怎么定价才合理，公共维修基金怎么用、谁来监督，业委会如何用“合法身份”维护业主正当权益……在近日由北京市物权法学研究会等机构联合召开的《北京市物业管理条例（草案）（征求意见稿）》（以下简称“条例草案”）研讨会上，这些问题是业界人士关注的焦点。

    根据北京市2019年立法工作安排，北京市住建委起草了《北京市物业管理条例(草案)》及说明，已于10月22日起就条例草案公开征求意见，将于11月21日截止。

    条例草案（征求意见稿）共8章100条，包括总则，物业管理区域，前期物业，业主及业主组织和物业管理委员会，物业服务，物业的使用与维护，法律责任和附则。

    关于业主自治，首都经济贸易大学法学院教授翟业虎指出，业主委员会是经房地产行政主管部门指导下、经业主大会选举产生，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。由于法律没有赋予业主委员会应有的民事法律地位，发生物业纠纷时，时常出现业主维权难。业主委员会的身份的问题，导致其在行使管理职责上存在障碍。

    “小区议事规则和管理公约系小区自治的基本纲领，属于小区‘根本法’，只要其内容不违反法律和行政法规的效力强制性规定，均应受到保护，应给予业委会法人或非法人组织主体地位，”翟业虎建议，应从法律上赋予业委会更多的权力和义务。他还建议，成立物业仲裁庭，当业主、物业公司和行业协会发生纠纷时，试行实行“一裁终局”制。

    关于物业服务收费，各小区物业服务质量不一时，物业费怎么定价才公平？北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强提出，根据2004年实施的《物业服务收费管理办法》关于物业服务收费的规定，之前北京的住宅小区物业费大多实行政府指导价，优点是能确保物业收费价格稳定，但凸显出的问题是，物业收费与市场变化逐步疏离，物业管理成本上涨，但物业费未涨，进而出现了“物业服务质量下降——业主拒缴物业费——居住品质恶化”怪圈。

    毕文强建议，物业费与市场变化动态密切相关，才能确保物业服务质量，继而减少物业管理矛盾，但物业费动态调整不是随意调整，定价协调机制也应秉持“降低业主组织决议成本”的原则。

    关于专项维修资金的管理与监督，北京市部分街道办工作人员提出，业主不积极缴纳公共维修基金（以下简称“公维”），收缴“公维”难度较大并不鲜见，建议细化条例中关于“公维”的“追缴”措施的规定。此外，还有街道办工作人员提到，当小区公共设施损坏需要动用“公维”修缮时，小区业主意见时常出现分歧，有人认为该用这笔钱，而有人认为不该动。业主意见征求难，“公维”迟迟无法启用。他建议引进第三方机构，界定和监督是否确实可动用“公维”。

    据悉，北京市物权法学研究会将对本次研讨会收集的意见和建议进行整理、归纳、研究，并提交北京市住建委和司法局等相关部门。