小区公共收支成了“糊涂账”，业委会换届后不及时移交财物，业主故意拖欠物业费……这些问题的存在，导致物业管理区域内的矛盾纠纷不断，严重影响了社会和谐稳定。下个月，绍兴市规范管理此类现象将有进一步的具体政策可依。
记者从绍兴市建设局了解到，《绍兴市物业管理办法》（以下简称“新办法”）已由绍兴市人民政府公开发布，将于今年7月10日起正式施行。相比原办法，新办法主要作了哪些调整？业委会、物业公司的哪些行为将不被允许？记者对新版物业管理办法进行解读。
记者了解到，2016年，绍兴市曾出台《绍兴市区物业管理办法》，新办法就是在该文件基础上修订的，适用范围从“绍兴市区”变为“本市行政区域内”。
经比对，新办法作了几十处修改，其中“业主、业主大会和业主委员会”一章中新增内容比较多，主要新增内容有业委会应履行的职责、对业委会的监管等。“物业管理服务”一章修改内容也比较多，主要明确了物业服务企业享有的权利和应履行的义务。
值得注意的是，新办法明确，物业服务企业应加强内部管理，不得从事强行买卖装修建筑材料、勾结社会闲散人员滋扰业主、以暴力手段阻碍物业项目正常移交等涉黑涉恶违法行为。
记者了解到，在前期充分调研论证的基础上，绍兴市建设局曾就新办法内容公开广泛征求意见，共收到34条意见，其中采纳30条。比如，部分市民对《征求意见稿》中“业主大会成立前，业主共有资金由物业服务企业管理”的条款内容有不同意见，该局综合分析后，对该条款进行修改，最终明确“管理”为“代为管理”。
“我市物业管理经过20多年发展，总体态势良好，但近两年物业管理纠纷数量呈上升趋势，出现了一些不容忽视和亟待解决的问题，有必要结合我市实际修订原办法。”绍兴市建设局相关负责人称。
在尚未成立业主委员会的情况下，新建小区业主如何召开业主大会？这是让很多市民犯难的问题，以后这样的问题，或将不再成为问题。
在物业管理区域内，“房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的”“首套房屋出售并交付使用已满2年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的”这是小区召开首次业主大会的两项条件。原办法规定，具备以上条件之一的，由开发建设单位或前期物业服务企业向街道办事处（乡镇人民政府）提出首次业主大会申请。
新办法中，该条款内容变成了“物业管理区域内具备两项条件之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，居民委员会应当予以协助”。也就是说，只要符合条件，街道办事处（乡镇人民政府）应主动承担起首次业主大会的召开事宜。
还有一种情况是，按原办法规定，符合以上两项条件之一的20%以上业主也可以向街道办事处（乡镇人民政府）申请召开首次业主大会。新办法则规定，符合两项条件之一的，也可以由建设单位、前期物业服务企业或者物业管理区域内的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出申请。换句话说，只要符合条件，一个业主也可以提出召开首次业主大会的申请。
小区业委会委员利用职务之便接受减免物业费、停车费，将一部分小区公共车位管理费占为己有，这样的事情，媒体曾曝光过。当业委会及其委员存在此类问题，相关部门该如何处理？新办法对此予以明确。
新办法规定，业委会及其委员有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）责令业委会限期组织召开业主大会临时会议：（1）拒绝或者放弃履行委员职责；（2）挪用、侵占业主共有财产；（3）在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分；（4）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；（5）本人或其直系亲属与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系；（6）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；（7）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；（8）违规使用业主大会、业主委员会的印章；（9）公开煽动业主不交纳物业服务费，扰乱小区日常生活秩序；（10）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。
“业委会逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。业主大会临时会议有权依据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业委会所作的决定或者改选业委会。”绍兴市房管处相关负责人说。
利用小区物业共用部位、共用设施设备经营所得收益，我们称之为“公共收益”，按规定，这笔钱归全体业主所有。现实情况是，在前期物业管理阶段，很多小区的公共收支成了一笔“糊涂账”。对此，新办法单独列出一项条款予以明确。
新办法规定，业主大会成立前，这笔收益由物业服务企业代为管理，单独列账、独立核算，财务收支情况按规定期在物业管理区域内显著位置公示，由居民委员会负责监督。“代为管理的表述，进一步明确公共收益归全体业主所有，物业公司无权随意处置。”浙江和畅律师事务所律师俞金良解释说。
新办法规定，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益在业主大会成立前，应确保主要用于补充专项维修资金；业主大会成立后，业主大会也可以决定用于其他事项。
业主与前期物业间发生纠纷，很多时候与前期物业服务合同有关。针对这一问题，新办法要求，前期物业服务合同应对15项事项作出约定：物业管理范围；秩序、消防、环境卫生的维护内容和维护标准；共用部位、共用设施设备的养护、维修和管理的内容和标准；车辆的停放管理；交纳前期物业服务费的时间、标准和方式；双方的权利义务；物业的承接查验；物业服务用房的使用；专项维修资金的管理与使用；利用共用部位、共用设施设备开展合法经营活动所得收益的管理、分配和使用；物业管理档案的建立、管理；合同的期限、变更和解除；合同终止时应当移交的财物、资料；违约责任；法律法规规定的其他事项。
此外，建设单位、物业服务企业在前期物业服务合同中不得违反法律法规的强制性规定处分业主共用部位、共用设施设备，不得擅自挪用共用部位、共用设施设备经营所得收益。
新办法规定，建设单位、业主、物业使用人未按照前期物业服务合同或者物业服务合同的约定交纳服务费的，物业服务企业可以采取合法方式督促其限期交纳；逾期不交纳的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
而物业主管部门，则应建立健全物业服务企业信用档案，完善物业服务企业信用信息的采集、记录、公开，及时将物业服务企业信用信息推送至浙江省物业服务企业信用信息管理平台及绍兴市公共信用信息平台，完善物业服务企业失信名单制度。
新办法规定，对列入严重失信名单的物业服务企业，物业主管部门可以依法采取惩戒措施。“建设单位、业主大会可以将物业服务企业信用信息作为选聘物业服务企业、前期物业服务招标等活动的重要依据。”市房管处相关负责人说。
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2019/6/19 15:40:00