珠海：物业公司需把好小区质量“第一关”

   根据《珠海市物业承接查验办法》规定，物业公司需为小区质量把关。
   装修完工后，本该发现的堵塞没有发现，不该有的维修管理费用只能业主买单？类似问题今后或将得到妥善解决。近日，《珠海市物业承接查验办法》（以下简称《办法》）印发，将于5月1日正式实施。
      根据《办法》，今后珠海新建物业竣工验收后，建设单位需向物业服务企业移交有关图纸资料及电子档案，物业公司需要对物业的共有部分、共用设施设备进行检查和验收。物业移交后，由物业公司承担因服务不当致使物业共有部分、共用设施设备毁损或者灭失的责任；如果发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位承担修复责任。
   先验收后进场鼓励物业服务企业提前介入
   近年来，珠海物业服务项目交接引起的纠纷出现增长趋势。
   业内人士认为，部分原因是在前期物业管理阶段，物业服务项目内共有部分、共用设施设备的承接查验未能依法严格落实，给后期使用和管理埋下隐患，导致业主、建设单位、物业服务企业之间相互推诿，最终形成双方或者多方之间无法调解的矛盾。
   为规范珠海物业承接查验活动，减少物业服务项目交接引起的纠纷，《办法》明确，今后新建物业竣工验收后，物业公司需要对物业的共有部分、共用设施设备进行检查和验收。承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则。
   另外《办法》鼓励物业服务企业提前介入，向建设单位提供有关物业服务方面的建议，为实施物业承接查验活动创造有利条件。为了确保承接查验的顺利进行，可以聘请专业机构协助查验，并有权委托公证机构对物业承接查验的过程和结果进行公证。
   《办法》还明确了市物业管理行政主管部门负责统筹全市的物业承接查验的指导和监督工作，区物业管理行政主管部门负责辖区内物业承接查验备案工作的职能划分。
   珠海市物业管理行业协会秘书长周赛群介绍，《办法》印发前，珠海没有专门规范物业承接查验活动的规范性文件，物业承接查验活动主要依据住建部2010年印发的《物业承接查验办法》，可具体到解决珠海实际问题，该办法仍存在漏洞。本次《办法》的实施，为珠海物业管理事业提供了极具针对性、科学性的制度保障。
   “由物业服务企业提前介入、共同验收，可为开发商提供物业管理的专业意见，并把握物业质量第一关。这将对维护业主切身利益，提高物业服务企业的管理水平发挥出积极作用。”周赛群说。
   权责清晰隐蔽工程质量问题建设单位承担修复责任
   《办法》明确，物业承接查验分新建物业和非新建物业即老旧社区两类。其中，《办法》对新建物业承接查验的前提条件、查验依据、查验程序、时限、查验问题的解决、资料移交以及备案作出了详细的规定。
   根据《办法》，新建物业建设单位应当在物业交付使用15日前，与受聘物业服务企业完成新建物业的承接查验工作。物业服务企业与建设单位相关人员成立物业承接查验小组，由物业承接查验小组确定物业承接查验方案。
   新建物业自移交之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定、法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因服务不当致使物业共有部分、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
   新建物业移交后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当承担修复责任；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
   而非新建物业方面，《办法》规定在与新物业服务企业进行物业承接查验前，应当与原物业服务企业依法进行交接，并且原物业服务企业已经依法退出；在与新物业服务企业进行物业承接查验时，对物业承接查验中发现的问题，应当以书面形式明确有关问题的解决办法、时限等，存在争议的应当在物业承接查验记录中载明，避免业主、原物业服务企业与新物业服务企业之间因历史遗留问题相互推诿，引起多方纠纷。
   完善机制为物业建立“终身档案”
   在珠海某小区，业主入住不过数年，小区地面就发生沉降，造成小区排水不畅。
   物业服务公司想要维修，却没有找到图纸，找不到管道精准位置，无奈只能大面积开挖，高昂的费用需由业主承担，实在有苦难言。
   “为物业建立管理档案，是物业管理的基础工作。有了规范化、标准化的档案管理，方可为企业管理、区域规划、工程改扩建、房屋维修、社区服务、协调企业与业主的关系等方面提供充分的保证。”周赛群指出，在过去，因为各种原因，珠海物业服务企业往往在建立物业档案时存在困难。
   今后这一问题或将得到解决。《办法》要求，建设单位应当在现场查验15日前，移交相关资料，包括物业规划批准资料、竣工总平面图物业管理区域内道路、景观、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；诸如消防、电梯等共用设施设备清单等资料。也就是说建设单位须向物业服务企业移交全部相关图纸资料及电子档案。
   “有了这些文字、图像、声音以及其他各种形式和载体的原始文件，物业服务企业可实现科学的分类与保存，为今后物业建立‘终身档案’，大大提高服务及管理的效率。”周赛群说。
   值得一提的是，《办法》还提出，物业承接查验的双方应当签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定；物业承接查验协议作为物业服务合同的补充协议，与物业服务合同具有同等法律效力。建设单位和物业服务企业不履行物业承接查验义务的，将作为不良经营行为记入企业信用信息档案。
在周赛群看来，把物业承接查验的义务与企业信用信息档案挂钩，将有利于建筑及物业服务行业实现“优胜劣汰”的良性竞争，最终提高行业水平。“希望物业服务企业能认真遵守《办法》要求，不要害怕‘得罪’开发商，更不能因为‘图个省事’而以身试法。”
   ■观察
   解决物业纠纷需寻求
   利益的“最大公约数”
   3月15日，《珠海经济特区物业管理条例实施细则》出台；5月1日起，《珠海市物业专项维修资金管理办法》《珠海市物业承接查验办法》两部新规开始实施。这个春季，珠海在规范物业管理领域动作频密。
   小区由家家户户组成，其中纷繁琐碎的家务事凑到一块就变成了小区物业管理的复杂难题。车位是租还是售？老旧小区如何加装电梯？开发商与物业公司推诿扯皮？辛辛苦苦买了房，却发现开发商承诺的与实际不符，又该如何解决？物业管理，既是热点也是难点，随着社会发展变迁又不断产生新的问题。
   在物业管理领域，运作流程或监督指导程序稍微模糊不清，都极易引发纠纷。作为服务和管理者，政府部门及时地对物业管理加以适当规范和引导，是进一步深化“放管服”改革的体现。
   新出炉的《实施细则》共六章、九十四条，对物业管理中的焦点难点实操问题逐一进行规范。《珠海市物业专项维修资金管理办法》则是在老旧小区越来越多的情况下，为解决房屋“养老金”——物业专项维修资金沉淀、不到位、被挪用等问题而出台。这相比于2008年珠海出台的《物业条例》中物业专项维修资金“一事一筹”归集方式，更为强硬也更具备实操意义。
   物业管理不能成为一笔糊涂账。业主、物业管理公司和建设单位的正当权益都需得到维护，这就要求各方责权利必须明确。条例也好办法也罢，一部规章制度是否切合实际，还须放在实践中不断检验并调整修改。
   人们所熟悉的清朝“六尺巷”的故事，恐怕就是物业管理难题的雏形。故事结局以“让他一尺又何妨”解决了邻里间的土地纠纷，并传为一段佳话。解决物业纠纷，最终还是要由居民业主等各方理性、诚信协商，才能找到相对平衡彼此利益的“最大公约数”。

来源：南方日报    南方日报记者 何丽苑 胡钰衎