《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》拟对多层和高层物业增收较多服务费。
文/广州日报全媒体记者肖陆军 图/广州日报全媒体记者轩慧
昨日，记者从深圳市住建局官网获悉，深圳市住建局、市发改委针对《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》（后简称《征求意见稿》）日前作出最新解答，强调《征求意见稿》仅对新建普通住宅前期物业和保障性物业具有约束力，调整《征求意见稿》不等同于提高物业收费标准。
据了解，过去10多年来，随着深圳经济发展，物业收费未及时调整，导致物业服务陷入低价低质的恶性循环，《征求意见稿》因此出台。根据《征求意见稿》，多层住宅物业费每月最高2.20元/㎡，最低0.90元/㎡，高层每月最高5.63元/㎡，最低2.71元/㎡。
物业服务行业摆脱困境的需要
深圳市为什么要调整《深圳市住宅物业服务收费指导标准》？
官方解释，本次制定《深圳市住宅物业服务收费指导标准》主要基于以下两个原因：
首先是应政府定价管理的要求。根据广东省人民政府办公厅印发的《广东省定价目录（2018年版）》第11项“保障性住房及物业服务”，深圳保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库） 前期物业服务收费实行政府指导价。
其次是物业服务行业摆脱困境之需。根据2007年10月发布的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》（深价规〔2007〕1号）已逾10年未调整。10多年来，社会经济快速发展，物价持续上涨，物业服务成本大幅提高，而物业服务收费标准“原地踏步”，物业服务企业通过降低物业服务质量以维持企业运营的现象十分普遍，物业服务行业陷入“低价低质”的恶性循环，导致物业服务水平与业主需求矛盾日益突出，无法满足业主对美好居住环境的需要。
本次调价为什么没有听证会程序？
根据《征求意见稿》，多层住宅物业服务收费指导标准最高为2.20元/㎡·月，最低为0.90元/㎡·月；高层住宅物业服务收费指导标准最高为5.63元/㎡·月，最低为2.71元/㎡·月。而深圳目前施行的住宅物业服务收费指导标准，高层住宅最高为3.9元/㎡·月，多层住宅最高为1.3元/㎡·月。按最高标准计算，高层住宅最高标准涨幅近50%，多层住宅涨幅近70%，价格涨幅极大。
政府定价机关制定价格调整方案应当听取社会意见，本次调价为什么没有听证会程序？据介绍，按照相关规定，听取社会意见有书面征求意见、座谈会、听证会、公开征求社会公众意见等多种方式，由于住宅物业服务收费不属于广东省价格听证项目，为此，这次采取在深圳市住房建设局官网公开征求社会公众意见的方式，听取社会意见。
《征求意见稿》制定依据主要包括物业管理法律法规中确定的物业服务基本内容、深圳市普通住宅物业管理成本调查情况，同时还结合深圳工资水平和物价水平等因素进行综合评估和测算。
按服务内容分 五个等级收费
《征求意见稿》规定，住宅物业服务项目分为综合管理、共用部位及共用设施设备日常运行维护、公共秩序维护和环境管理等四项。物业服务收费根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五个等级，等级从高到低，最高为一级，最低为五级。比如，综合管理一级的收费标准为0.82元/㎡·月，五级为0.25元/㎡·月。共用部位及共用设施设备日常维护一级收费0.46元/㎡·月，五级为0.29元/㎡·月。
记者发现，“综合管理一级”和“综合管理五级”分别要求管理人员中大专以上学历占比60%、10%以上，业主投诉24小时、4天内答复、业主满意度测评85分、75分以上，每年组织社区文化活动不少于4次、不要求。市住建局相关负责人介绍，收费标准为各物业服务项目所选等级收费标准的总和。具体而言，多层住宅物业服务收费指导标准最高为2.20元/㎡·月（各一级相加），最低为0.90元/㎡·月（各五级相加）；高层住宅物业服务收费指导标准最高为5.63元/㎡·月，最低为2.71元/㎡·月。
《征求意见稿》对哪类物业有强制约束力？
《广东省定价目录（2018年版）》规定，深圳保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库） 前期物业服务收费实行政府指导价。
普通住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括高层和多层住宅，不含别墅和商务公寓。保障性住房物业管理服务收费根据本《征求意见稿》对应的三级及以下收费标准执行。城中村物业管理服务收费可参照本指导标准对应的多层住宅四级及以下收费标准执行。
《征求意见稿》已明确适用范围，一经发布，对所有物业均有效，不存在“新房新政策、老房老政策”。
小区要涨物业管理费了吗？
《征求意见稿》出台，小区要涨物业管理费了吗？答案是否定的。
对于仍处在前期物业管理阶段的普通住宅小区而言，前期物业管理中物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业，合同签订时还没有小业主，物业管理费实行政府指导价的主要目的是为了约束建设单位，以保护小业主的利益。前期物业管理阶段的小区，如果房屋已出售给小业主，即使新的《征求意见稿》出台，物业服务企业和建设单位也没有擅自调价的权力，要按程序召开业主大会表决通过后方可调整。
别墅、商务公寓和已成立业主委员会的住宅区，物业管理服务收费实行市场调节价。如需调整物业管理费，由业主委员会与物业服务企业协商，确定物业管理费调整方案，然后召开业主大会会议表决，通过后方可调整。
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2019/4/24 14:35:00