广州：商用物业投资大热 国庆期间优惠多多

    今年国庆，广州楼市整体供应量井喷，市场新盘新货创近年新高，商用物业市场也是如此，充足的供应，丰富的产品给投资客带来更多的选择；而发展商推出的诸多优惠，还有不限购不限贷的利好，无疑将吸引更多投资客进入商用地产领域。

　　小公寓投资门槛低

　　据不完全统计，国庆期间开盘、开放样板房或者推出新货的商用物业项目有二三十个，有写字楼，有商铺，也有商用性质的公寓产品，类型颇为丰富。供应量最多的要数公寓产品，特别是番禺、萝岗等郊区的小面积公寓产品，而且以LOFT小复式最为流行，从萝岗的广州绿地中央广场、广州萝岗万达广场，到番禺的奥园城市天地、保利大都汇、奥园越时代……几乎都是LOFT产品，而且大多主打40-70平方米之间的小面积产品。郊区盘加上小面积一定程度降低了公寓市场的投资门槛。

　　除了小公寓产品外，近期上市的另类宜居宜商的商用项目还有合景誉山国际的商用性质类别墅iHOUSE产品，其每栋三层高的别墅面积为160-250平方米，实际可用室内面积达350-500平方米，有天有地还送前后花园和地下室，总价198万元/套起，性价比颇高。

　　街铺写字楼考实力

　　预算高且投资经验丰富的买家，不妨考虑商铺和写字楼，国庆期间，萝岗的飞晟汇、番禺广州南站的奥园越时代，还有海珠区的绿地·滨江汇等项目都有街铺上市，虽然是郊区盘，但2万-10万元/平方米的门槛也不算低，不过高投入有高回报，这些项目大多有地铁、高铁、环岛轻轨等交通利好支撑，升值潜力令人看好。

　　对投资实力要求更高的还有写字楼，珠江新城的天盈广场以层为单位出售，市场预计单层总价至少1亿元；没那么超高预算的也有靓目标，保利东江首府、珠江国际纺织城的写字楼，租金回报看好，都是不错的选择。

　　最高优惠32.8万元/套

　　虽然市场热火，但随着产品同质化的日益严重，国庆前后，发展商们纷纷加大促销让利幅度。如奥园城市天地是提前登记存10万元，开盘就能抵30万元，奥园越时代是提前登记都可存1万元抵8万元；番禺敏捷华美国际认筹1万元可抵5万元；白云方圆白云时光团购优惠可存2万抵5万元。更多项目是与媒体合作推出团购优惠。优惠“真金白银”最看得见的是绿地·滨江汇，国庆期间的优惠，最高的居然达32.8万元/套，这笔钱都足够在郊区再买套小房子了。

　　专家支招

　　高力国际市场调研与咨询部董事陈厚桥：

　　投资商用物业宜看长线

　　对投资客来说，出手前一定要先对目标收益空间做出选择，是选择租金收益为主，还是价值升值收益为主。在计算物业投资收益时，一定要充分考虑前期购买环节中的各项支出：包括购买时应缴的契税和购买后再出售的各种综合税。其次，物业后期的水、电、气、热、物业管理等费用，也要考虑在内。与住宅不同的是，商用物业的交易税费通常较高，比普通住宅交易税要高8%-10%，所以说，短炒的方式不太适合投资商用物业。要用长远的目光，细细考察物业的投资前景，比如区域交通、商圈规划、市政配套前景如何，周边类似物业租务市场如何，等等。比如选公寓的话，最好是选在商务区中，企业多的地方公寓才好租，租客收入高，租金也才能上得去。而选写字楼，当然要在商务旺区，企业云集的地方才最容易放租。

　　中立地产高级分析师相韡：

　　使用年限影响物业价值

　　商用物业的土地使用年限通常只有四五十年，与住宅的70年相比，这个使用年限原本就短了一截。所以在投资商用项目时，最好先了解清楚项目的土地出让时间是从哪一年开始计算的。如果是烂尾项目重新上市的，一定要打听清楚是否有补交地价。如果有补交地价的话，土地使用的起始时间可以重新计算，如果没有补交地价，一般上世纪90年代拿的地，目前只剩下二三十年的使用年限。目前的政策还没有对使用年限到期后的具体要求指引，就算是使用年限到期后还能继续使用，也需要补交一笔不菲的地价，这意味着投资成本增加了，回报也会大打折扣。

　　中原地产项目总经理黄韬：

　　“菜鸟”不妨先试水公寓

　　目前市场热销的商用物业主要有三大类——写字楼、商铺和商用公寓。这三类物业中，写字楼投资需要比较多的专业技巧，管理费高，持有成本大，不懂得经营的人盲目投资，就容易陷入僵局；商铺投资也对专业水平要求高，再加上好的商铺项目通常门槛极高，动辙几百万、几千万元才有入市，不是普通人能负担得起。所以对刚刚进入商业地产投资领域的“菜鸟”来说，合适一点的选择是商用公寓。商用公寓其实是写字楼的变种，其土地性质大多是写字楼，能避开限购限贷等政策限制；另一方面，公寓又兼顾有可居住宜办公的两重功能。加上目前在售的公寓产品往往面积较小，总价也相对较低，风险的可控性比其他产品要强一些。

　　值得注意的是，与住宅相比，商用公寓因为是写字楼性质，其用电、用水大多都是按商用标准计算，而且就算是在名校区也没有入学指标，同时管理费也通常要每平方米每月四元以上，这些成本都比住宅要高，投资前可一定要先算好账。

　　热点板块

　　番禺板块：小公寓供应足

　　番禺是今年国庆档期商用物业市场的一大热点，长隆-万博商圈、南站商圈和市桥商圈都有新盘新货上市，而且供应小公寓产品特别多。

　　在长隆-万博商圈，长隆地铁站上盖的奥园城市天地，7月首期商铺开盘日光后，10月将首推公寓产品，主打45—90平方米的LOFT公寓还有地铁铺；与期相邻的全新盘保利大都汇也将在10月亮相，主打的也是30-67平方米的公寓产品，有平层，也有LOFT，同时还有少量地铁铺供应。

　　在市桥，富宾星悦国际的商用公寓国庆还将有新一拔单位上市。而敏捷地产的几个商用公寓项目，从8月底就开始陆续上市，这些项目都主打4.5米层高的LOFT公寓产品，配合部分平层公寓。

　　番禺的广州南站商圈是今年备受瞩目的新片区，全新项目奥园越时代预计在10月上市，主打的也是小公寓，面积40-59平方米，同样有平层，也有LOFT。依托高铁的独到利好，该公寓宜商宜居，还可作展贸式写字楼、楼上铺、度假公寓等功能使用，目前已备受市场瞩目。

　　价格方面，番禺商用物业的售价目前已水涨船高，奥园城市天地的公寓市场价预计将达2.5万元/平方米，而奥园越时代预计至少也要2万元/平方米；保利大都汇定位不低，估计开盘时价格还要更高。

　　萝岗板块：巨头项目抢眼

　　万达、绿地两大巨头的相继进驻急速推高萝岗市场热度，成为今年“金九银十”广州楼市的大热门，日前开盘的住宅新盘相继“日光”。

　　据透露，广州萝岗万达广场将在国庆前后开放售楼部接受买家咨询登记，其首批上市的可能是金街的临街商铺，后期还将有公寓、写字楼相继上市；而广州绿地中央广场目前已开始在广州翡翠皇冠假日酒店(科学城中心区凝彩路28号)设咨询点，提前登记的买家开盘将能享受高额优惠。该项目有望在10月后上市。首推的将是55平方米的LOFT公寓，预计均价也将达2万元/平方米左右。除了万达和绿地的项目外，飞晟文汇的第二期飞晟汇也将在国庆前后开售，同时推出50平方米左右的LOFT公寓，还有30-60平方米的临街商铺，其商铺价格将达6万-10万元/平方米。