《公元物业管理文摘》（第116期）

非赢利共享型信息选编　　　第116期/20090215　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——广西：《广西物业专项维修资金管理办法》有望年内出台 ——扬州：拟调小区物管收费标准比以往普遍高一倍以上 【行业要闻】 ——重庆：业主可向市规划局查询居住小区的总平面图 ——重庆：《重庆市物业管理条例》审议邀请市民听证 ——石家庄：新建高层居住小区容积率不得超2.5 ——福州：普通住宅物业服务等级指导性收费标准征求意见 ——福州：市房管局要求各物业企业健全逐级消防安全责任制 ——厦门：计划重新制定新的物业管理法规 ——兰州：市房管局 今后五万平米以上小区应公开招“管家” ——兰州：今年起未缴纳维修资金 不能办理入住手续 【数据说话】 ——上海：1300个小区实现“垃圾四分类” 【物管采风】 ——乌鲁木齐：开查物业乱收费 【学习平台】 ——解决物业服务收费难的初步探索 【业主之声】 ——黑龙江：省消协公布近七成消费者对物业服务不满意 【自由论坛】 ——浅议住宅小区物业管理中的安全保卫工作 【案例选编】 ——奔驰轿车的划痕案

【法规动态】

广西：《广西物业专项维修资金管理办法》有望年内出台

唐正芳/《南国早报》/20090215
2月13日自治区建设厅、自治区法制办就《广西物业专项维修资金管理办法》进行前期调研，深入基层向业内人士征求意见。《办法》已列入2009年自治区政府立法计划，并有望在年内出台。南宁市物业行业管理协会请来区域内的两家开发企业、四家物业公司等代表，与自治区建设厅、自治区法制办的负责人就相关问题进行了热烈的讨论。

扬州：拟调小区物管收费标准比以往普遍高一倍以上

高松元/《扬州时报》/20090209
昨天，市物价局发布《扬州市区调整物业服务收费标准听证会公告》，公告表明，市物价局定于今年2月25日下午召开扬州市区调整物业服务收费标准听证会。公告里的核心内容就是《市区调整物业服务收费标准方案要点》，在这份“方案要点”里面，记者看到，我市今年的物业费拟普遍提高，最低提高标准也要达到100%。

【行业要闻】

重庆：业主可向市规划局查询居住小区的总平面图

金蓉/《重庆商报》/20090209
昨日市政府法制办审查登记了关于印发《重庆市规划局政务信息公开办法（试行）》的通知，市规划局将建设工程竣工规划验收合格证及总平面图确定为依申请公开的内容，这意味着市民可向规划局申请公开自己所居住小区的总平面图。业主可登录重庆市规划局网站下载或在市规划局在报建窗口设立的政务信息公开受理点提出申请。

重庆：《重庆市物业管理条例》审议邀请市民听证

汤静/《重庆时报》/20090210
据了解，《重庆市物业管理条例》、《重庆市实施监督法办法》等6件法规将在2009年继续审议。市人大常委会表示，在上一次人大常委会审议时，参会代表提了很多意见。由于物业管理条例涉及面广，代表们建议举行听证会，广泛听取市民意见。为此，这一条例在提请下次常委会会议审议前，将通过听证等形式听取民意。

石家庄：新建高层居住小区容积率不得超2.5

任学光/《燕赵都市报》/20090209
日前，石家庄市政府下发《关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见》，《意见》就省会今后城区成片开发、住宅小区建设、交通影响评价等内容做出新规定。严格控制开发强度，加强城市规划的定量管理。新建高层居住小区，容积率应控制在2.5以下。建筑物朝向道路交叉口三角视距部分严禁设置出入口。

福州：普通住宅物业服务等级指导性收费标准征求意见

王玉萍/《福州日报》/20090217
记者昨日从市物价局获悉，《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》即将试行期满，即日起至3月15日，市物价局公开向社会征求意见。市物价局将会同相关部门考虑社会各界的意见和建议，对收费标准作进一步的修改和完善。该项收费标准根据服务内容、服务要求和设施设备配置情况分为4个等级。

福州：市房管局要求各物业企业健全逐级消防安全责任制

林海峰 吴耀鸣/《海峡都市报》/20090212
福州市房管局近日下发通知，要求各物业企业健全逐级消防安全责任制，防止小区火灾发生。重点对小区内擅自利用架空层、地下停车库等物业共用部位进行经营或改变使用用途等问题的自查自纠和清理整治。还应安排专人巡视管理停车场，防止电动车充电自燃等引发火灾事故。

厦门：计划重新制定新的物业管理法规

江荣义/《海峡都市报》/20090206
据悉，厦门将重新制定新的物业管理法规。目前，厦门物业管理费收取情况比较混乱，一些物业公司运作不规范，收费与服务质价不符。一些业主对服务不满意，就拒缴物业费。厦门市人大常委会相关人士表示，厦门目前的物业条例在房屋维修金、业主表决权、物业管理方式等方面，与国家、省规定有诸多不一致。因此重新制定十分重要。

兰州：市房管局 今后五万平米以上小区应公开招“管家”

《西部商报》/20090212
“今年兰州市将从新建住宅小区入手，打破‘谁开发、谁管理’的经营模式，实现房地产开发与物业管理分业经营，新建住宅小区建筑面积在5万平方米以上的，应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施管理。对于5万平方米以下的新建小区，经主管部门批准，可以通过协议的方式选聘物业服务企业。

兰州：今年起未缴纳维修资金 不能办理入住手续

李扬/《西部商报》/20090212
为了逐步解决目前兰州市物业管理中存在的维修资金归集问题，今年起兰州市房地产管理局全面启动维修基金的归集工作。对于开发企业新开发项目，在办理房屋入住手续和所有权证书时，就要归集缴纳住宅专项维修资金，没有归集缴纳维修基金的开发项目，房管部门将暂停办理入住手续和房屋所有权证书。

【数据说话】

上海：1300个小区实现“垃圾四分类”

韩琼/上海文广新闻传媒集团网/20090209
上海市已有超过1300个封闭式居民区实现了生活垃圾四分类，1022家政府机关、学校、大中型企事业单位实现了三分类，全市中心城区的107条道路及相关公共场所区域已配置了二分类废物箱5487个。自去年4月在全市百个小区试点生活垃圾四分类管理办法以来，垃圾分类收集正在全市逐步推广，而市民了解垃圾分类的常识也已普遍提高。

【物管采风】

乌鲁木齐：开查物业乱收费

曲媛媛/天山网/20090213
从即日起到3月31日，乌鲁木齐市物价部门将整治一些物业公司收费方面的“病症”：只收费不服务或少服务、强制收费或搭车收费乱摊派、乱加价。昨日，记者从乌鲁木齐市发改委了解到，此次物业管理服务收费专项检查，是国家发改委等8部委的要求，针对乌市范围内从事物业管理服务的企业和单位。

【学习平台】

解决物业服务收费难的初步探索

郭桥华/物业管理师网/20080428
解决物业管理收费难的对策 　　（一）加强立法 　　有业内人士建议，政府部门应尽快出台有关政策，规范物业管理企业的收费行为，加强市场的宏观调控，制定符合物业管理公司的收费标准，使收费透明化，合理化,遵循事物发展规律和原则,改变思路，充分发挥行政功能。 　　（二）加强宣传 　　对于物业管理企业来说，应当把物业管理服务收费的基点落在“服务”层面上。物业管理企业是受业主的委托，是在为业主服务；确切的说是在用业主的钱，为业主服务。所以说物业管理企业的出发点和落脚点都应该是：一切为了业主，为了业主的一切，为了一切的业主。要让业主通过物业管理企业的各项服务，感受到生活起居的快捷，便利，舒适。 　　站在业主的角度来说，正确认识物业管理服务收费的基点应该落在“管理”层面上。业主缴纳相关的费用是为了得到物业管理企业的各项优质服务，而服务项目是要靠管理来实现。 　　（三）提高服务质量，创新服务品牌 　　品牌既可立市，亦可立业。作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。首先，物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖“全国物业管理示范小区”、“安全文明小区”以及ISO9001质量管理体系认证；其次，在软件建设方面，物业管理公司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力、物业管理无小事”的服务理念，为业主提供优质服务。 　　（四）实施人性化管理 物业管理企业应对小区业主的基本信息做深入了解，把小区业主分成若干等级，对不同的等级采用不同的措施。物业管理企业在制定前期物业管理方案的时候，应该更多地从即将入住的业主利益出发，心里的一杆秤应该在他们身上，要充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案，才能为入住后的和谐管理打下良好的基础。

【业主之声】

黑龙江：省消协公布近七成消费者对物业服务不满意

《贵州都市报》/20090116
近日黑龙江省消费者协会公布了物业服务消费者满意度调查结果，结果表明，对小区物业服务达到满意的受调查业主仅占三成多。消费者反映比较集中的问题有，“主仆颠倒”，“管家牛过东家”，绝大多数小区没有成立业主自治组织，不少物业公司与开发商是“父子关系”，物业服务合同不公平、不合理甚至存在霸王条款等。

【自由论坛】

浅议住宅小区物业管理中的安全保卫工作

陈平春/山东物业管理网/20080716
物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好做好以下方面：     一、健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责任     1. 在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后，各物业管理企业应根据本公司的实际情况，对安保服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理，更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题和漏洞，及时修改和完善，最后制定出最符合实际操作的岗位制度，降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的风险。     2. 在文件体系中，还要通过对公司岗位的实际操作情况，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，对所制定的规章制度做及时地调整、修 改，并进行总结。这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。     二、加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍     物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。      1. 管理人员须花大力气开展培训与思想教育。     只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业 务技能；同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。     2. 组织安保人员认真学习有关的安全保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品 , 定期进行检查、试验、大修、更新 , 确保它们始终处于完好状态。     3. 严格贯彻执行安保法规 , 落实各项安全制度和措施。     物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。而且要把安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。     4. 管理好安保监视中心的各种设备、设施 , 保障监视中心始终处于正常工作状态。对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备 ( 如交通通讯和防卫设备 ) ，要确保其始终正常工作，否则先进的安防设备形同虚设。     三、组织安全宣传教育 , 动员和组织区内群众接受教育增强安全意识     任何物业，其治安工作都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。维护好社区的公共关系，就会从根本上扩大小区安全性范围。     1. 物业管理企业应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。比如深圳某物业公司由辖区派出所组织的片区联防会议，通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成"一方有难，八方支援"的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证物业辖区安全，取得了较好的效果。     2. 在遇到特殊紧急情况时，如住用户家中和 办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件等，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式（例如破门前）时，寻求第三方（派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等）见证，以规避风险，减少损失。     四、加强突发事件的预防与处理     应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施；对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理；对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的战备队伍，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。这样不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。     五、加强对停车场、车辆的管理     加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障业主人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，也是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也是物业管理企业参与市场竞争的重要手段。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难；加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。 当然，我们更要学会利用资源来解决社区安保建设资金、设施、器材缺乏等严重问题，达到设施、器材资源的共享。走资源共享的社会化道路，实现住宅小区安全保卫建设的稳步前进。

【案例选编】

奔驰轿车的划痕案

案例分析：     某天晚上21点左右，某物业管理公司大厦管理处值班经理（保安领班）接到客人投诉，该大厦2号门广场车位上的一辆白色的奔驰轿车，车头上发现有被划过的痕迹。保安领班接到投诉后，立即与车管员、车主赶到现场查看。经检查，发现该车车头确有一道被划痕迹。该车车主说，19：45停车时，轿车是完好的。现在车头有了划痕，是广场车管员的责任，要求广场车管员和大厦管理处承担损失。保安领班当即表示，如果此车被划确系停在大厦2号门广场后发生的，大厦管理处应该承担相应责任，但划痕好像是条旧痕，如果拿不出确切的证据证明这条划痕是停车后发生的，要请内行或权威部门的专家来鉴定、确认后，再行处理。 　　车主认可这一建议后，保安领班随即拨打110与交警大队取得联系。110巡警赶到现场后，对划痕进行了细致的查看和分析：此划痕为深度划伤，已显露了第三层底漆。如果此划痕确系停在大厦2号门广场后出现的，那么划痕垂直下方的地面上一定会留有漆屑。经双方确认，地面没有清扫过，也未见丝毫漆屑；新的划痕两旁也应有漆屑卷边的残余，但现在车头上的划痕边是光滑的。他们得出的结论是此划痕为旧痕。面对这一结论，车主无言以对，面露愧色。保安领班见状不但没有责怪车主有栽赃之嫌，而且充满诚意地向车主致歉，承认自己工作还有不周到之处。如果车子刚来广场停车时，车管员对车子前后检查一遍，发现划痕，并请车主确认一下，就不会有以后的事情发生。 　　事后，大厦管理处组织了保安人员和车管员总结经验，并提出今后凡有车辆来大厦广场停车，车管员必须对其前后左右进行检查，发现问题当场请车主确认，并作好记录；同时要加强专业知识的学习，增强对现场问题的判断力和处置能力，尽可能妥善处理好突发事件。

案例点评：     奔驰轿车划痕事件，车主确有“栽赃”之嫌，因为该车头部这样明显的划痕，车主刚发现的可能性较小。保安领班对此事件的处理是得当的，请来专家鉴定，专家从科学的角度，得出无可否认的结论，使车主口服心服。在处理过程中，保安领班一直采取摆事实讲道理的办法，处理结束时又主动从自身寻找原因，防止了事态的恶化。如果上述事件处理不当，可能出现如下的结果：车主得逞，管理处承担不该承担的损失；或事态恶化，发生争吵或伤人事故等。

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