《公元物业管理文摘》（第109期）

非赢利共享型信息选编　　　第109期/20081205　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——辽宁：《辽宁省物业管理条例》正式通过审议 ——济南：新建住宅小区应设监控中心 【行业要闻】 ——邢台：太阳能将走进邢台百个小区 ——南海：污水处理费明年或涨2毫 ——大连：年底拟出草案规划停车场 提供制度依据 ——重庆：物业服务标准编撰完成 ——广州：旧住宅加装电梯可以动用公积金 ——沈阳：个人购商品房维修基金按75%收取细则公布 ——扬州：住宅区生活垃圾清运费每人每月2元 ——天津：非住宅物业养老有保障 交存专项维修资金 【数据说话】 ——福清：将征生活垃圾处理费 【物管采风】 ——福建：率先出台住宅小区通信配套设施标准 【学习平台】 ——探索物业服务多种经营模式 【业主之声】 ——厦门：全市小区将安装安防系统 建立厦门平安“网” 【自由论坛】 ——前期物业管理中的矛盾及应对措施 【案例选编】 ——房屋存在裂缝怎么办

【法规动态】

辽宁：《辽宁省物业管理条例》正式通过审议

谢文君/《辽宁日报》/20081203
经过三次审议、向社会公开征求意见以及数次修改之后，《辽宁省物业管理条例》由省十一届人大常委会第五次会议审议通过，并将从明年2月1日起在全省施行，这标志着我省物业管理走上有法可依的轨道。《条例》明确，物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

济南：新建住宅小区应设监控中心

殷玉国/《济南时报》/20081201
今后，新建和改、扩建住宅小区应设监控中心，并与城市监控报警系统实现联网。记者今天从济南警方了解到，我国首部专门针对住宅小区安防的推荐性标准《住宅小区安全防范系统通用技术要求》于12月1日实施。新标准现阶段还只是推荐性的，不具有强制执行力。

【行业要闻】

邢台：太阳能将走进邢台百个小区

严明 陈雷 张利海/河北省政府门户网站/20081205
到2010年，邢台市区太阳能建筑一体化应用面积将占新建建筑面积65%以上，并将建成100个太阳能小区及一批太阳能村庄。据了解，为了实现这一目标，该市对于太阳能建筑一体化项目，给予城建配套费减免和补贴。截至9月底，邢台市财政用于太阳能热（开）水系统补贴已达2214万元，全市推广太阳能建筑一体化小区69个。

南海：污水处理费明年或涨2毫

葛倩 麦景章/《南方都市报》/20081204
南海居民污水处理费或上调0.2元/m3。昨日上午，南海召开“污水处理费听证会”，由于代表认为调价太突然，应给市民多点时间接受，提交听证会讨论的两套调整方案并未成为最终定案。南海区物价局局长徐巨成说，在目前财政能力有限情况下，政府不可能长期支付污水处理全部费用，资金匮乏将直接对集污管网建设造成影响。

大连：年底拟出草案规划停车场 提供制度依据

王继富/《半岛晨报》/ 20081204
12月3日，记者从大连市建委了解到，一个关于“停车场规划建设管理”的“办法”正在拟定。调查摸底工作历时半个月，共实地核查地下（半地下）停车场168个，查出违规挪用地下（半地下）停车场的公建项目14个，占调查总数的8.3%。根据上级批示，市建委正在抓紧起草《大连市机动车停车场（库）规划建设管理办法》。

重庆：物业服务标准编撰完成

何骏/《重庆日报》/20081203
26日记者获悉，由重庆渝中区质监局负责制定的重庆首个物业服务地方标准已经编制完成，并面向社会征求意见，最迟在12月底该标准就将付诸实施。标准规定今后物业公司必须每月对回风末端滤网进行清洗，每年至少要检查一次中央空调系统的新风量、排风量；同时每年还必须定期安排空气品质的测定，以确保室内空气保持在健康水平。

广州：旧住宅加装电梯可以动用公积金

《广州日报》/20081202
广州老城区有5万旧楼未加装电梯，但却由于费用和申报程序等问题，进展极其缓慢，广州今年只批准了33宗旧楼加装电梯的报建。今日，广州市政府法制办公布了《广州住宅加建电梯暂行办法（草案）》，并通过本报公开征求公众意见。《暂行办法》规定，旧宅加装电梯并不需要每户都同意，并且还可以动用住房维修基金和公积金。

沈阳：个人购商品房维修基金按75%收取细则公布

彭跃东/《沈阳日报》/20081205
12月4日，市房产局为贯彻落实市政府《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》中“个人购买商品房缴纳专项维修基金，按现行标准的75％收取，交款时点为购房人办理房屋登记手续前”规定，推出了具体实施细则。如果您想具体咨询房屋维修基金方面的政策，可以电话咨询沈阳市房产局小办区“22973202”。

扬州：住宅区生活垃圾清运费每人每月2元

《济南日报》/20081126
近来不少物业管理公司反映，有相关职能部门对住宅小区生活垃圾清运收取有偿服务费或收取流动环卫设施费。根据《扬州市城市环境卫生有偿服务收费暂行办法》的规定，环卫部门已分别向个人、单位收取生活垃圾处理服务费，每人每月2元。收取该费用后环卫部门应无偿为居民小区清运生活垃圾，不得再按生产经营垃圾收取有偿服务费。

天津：非住宅物业养老有保障 交存专项维修资金

刘英潮/《今晚报》/20081201
为了保持和提高我市非住宅物业完好率、延长使用寿命，维护非住宅业主和使用人的共同利益，根据新修订的《天津市物业管理条例》等规定，12月1日起新建的非住宅项目也要按规定交存共用部位、共用设施设备专项维修资金，为广大非住宅购房业主的物业维修养护做好必要的资金储备，使全市房屋的“养老保障机制”得到进一步完善。

【数据说话】

福清：将征生活垃圾处理费

江建斌/《东南快报》/20081202
昨日，福建省福清市政府发布公告：该市将开征城市生活垃圾处理费，征收范围为该市城市规划区范围内的常住人口、暂住人口、机关、社会团体、企事业单位（含私有企业）、营运交通运输工具、个体经营者。其中，常住人口每户每月9元，暂住人口每人每月3元。据悉，以上规定自公布之日起30日后施行。

【物管采风】

福建：率先出台住宅小区通信配套设施标准

刘小钰/《贵州都市报》/20081120
日前全国首个被纳入省级工程建设地方标准的住宅小区通信配套设施建设标准出台。福建省通信管理局组织编制的《住宅小区通信配套设施建设标准》已被批准为福建省工程建设地方标准，将于2009年2月1日实施。据悉该标准对住宅小区通信机房、交接间、室外通信管网、楼内管网、户内管网及无线接入设施建设等6项内容作出了规定。

【学习平台】

探索物业服务多种经营模式

李鹤龄/《中国物业管理》/2008年第9期
物业服务企业当前开展多种经营应优先选择的几种经营项目 　　1．家居装修装饰行业。 　　随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势，具体可采取投资成立家装公司或与家装公司合作的方式进行经营。 　　2．立体化停车场建设。 　　随着经济的发展，汽车进入家庭趋势明显，中国人多地少的客观条件，使“立体化”停车场成为朝阳产业，物业服务企业天然的拥有庞大的客户资源，易于介入，资源、收费相对有保障。 　　3．开发社区商业。 　　有专家提出，城市社区建设的加快，社区商业存在巨大的需求市场，但目前的社区商业配套不足，今后将会有其蓬勃发展的契机。因此，物业服务企业联合开发商，加大底商和街铺的建设，如社区购物中心、社区广场、邻里中心等，是今后物业管理中新的经营收入点。 　　4．发展环保产业。 　　环保产业近年来受到国家大力扶持，也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。在生态环境日益受到重视的今天，环保社区得到消费者的青睐。以收费的形式，建立区域性污水处理站，将污水处理后作为非饮用水循环使用，无疑是一个巨大的市场。同样可以建立区域性废旧家电电器回收中心、垃圾分类处理中心等，也可以实现社会效益和经济效益双丰收。 　　5．组建区域性物流配送中心。 　　物流配送是生活现代化的一个重要标志，居民对这种服务需求也越来越大，物业服务企业只要在现有工作构架中增加几个环节，即可实现。 　　6．为社区提供信息服务。 　　在信息轰炸的时代，更多的商家希望进入社区进行面对面的产品宣传，尤其是家电、建筑装饰材料、生活用品等种类，物业服务企业参与为商家宣传的活动，能够更好地为住户提供便利，或者直接向业主提供其他各类生活服务信息，获取应得利益，何乐而不为？ 　　7．走国际化道路，开展社区旅游服务。 　　社区旅游吸引着人们和境外游客的目光，社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活（住宿）等方式中蕴藏着巨大商机。物业服务企业完全可以和旅行社合作，组织游客到社区参观或做客，使业主、游客和自身企业各自取得收益。同时，也可以和旅行社合作，组织本社区居民到其他地方旅游，并从中赚取一定的利润。

【业主之声】

厦门：全市小区将安装安防系统 建立厦门平安“网”

钱玲玲/《厦门商报》/20081128
厦门市的安防系统建设将逐步覆盖到所有小区，建立起平安厦门的一张“网”。市建设与管理局副局长林树枝说，从去年10月份起，厦门市新建小区在设计阶段就必须有安防系统，否则施工图审查不予通过。与此同时，旧小区正在进行逐步改造，由政府出资负责公共部位的安防系统投资，小区全体业主出资负责小区内部安防系统的安装。

【自由论坛】

前期物业管理中的矛盾及应对措施

黄良/《上海房地》/2007年9期
从上世纪九十年代起至今，由于房地产业的崛起，新建商品房如雨后春笋般的一座座拔地而起。然而伴随着一片片新建小区的交付，一系列矛盾也随之产生，房屋质量缺陷问题、虚假广告问题等成了房地产市场的通病。近几年来在前期物业管理期间，这些旧的矛盾不仅没有得到根本解决，而且随着业主维权意识及维权行为的增强，业主与开发商之间的矛盾日益突出。而对物业管理企业来讲：一方面，物业公司收取业主的物业管理费，理应为业主服务，维护业主的利益；另一方面，在前期管理阶段物业服务合同是与开发商签定的，还有很多物业公司又是开发商的子公司，说白了，要遵照开发商的意图办事。一旦出现矛盾，物业管理企业还真不知该如何处理。有时在处理这些矛盾时往往是出力不讨好，两头都得罪。那么物业管理企业该如何扮演好这个角色？该如何真正起到一个润滑剂和桥梁作用？以致更好的解开开发商与业主之间的这些心结，从而构建一个和谐的居住社区。     笔者认为须从以下几个方面看手：     一、物业企业要了解引起开发商、业主之间矛盾的焦点     近几年来本公司先后管理了不少楼盘，据研究，引起开发商与业主之间矛盾主要是以下几个方面：     （一）房屋质量缺陷问题。可以说由于房屋质量缺陷问题而所引起的矛盾在所有的因素中占75%比例。主要是一些开发商为了追求最大利润空间，提倡只要满足规范即可；为了避免延期交房，刻意加快施工进度，从而放弃了对施工工艺的管理要求；施工现场管理混乱，对施工环节缺少监督等。比如：房屋裂缝的产生问题，我们就发现一些开发商要求设计单位，对于配筋的设计在一定的允许范围内尽量减少对钢筋的配置，以节约成本；为了加快建房速度，减少了如混凝土浇灌后的保护工序等，这些房屋质量缺陷问题会直接激化业主与开发商的矛盾。     （二）广告中所宣传的与实际不符，夸大承诺。由于近几年商品房销售形势十分火爆，许多楼盘开盘甚至出现了业主排队现象，导致业主在买好房子后对于房屋具体位置、小区的具体配套设施等缺少细致的了解，开发商也存在改变原来设计和承诺的现象，到交房时业主才发现与现场模型、广告的宣传或销售人员的介绍有很大距离，比如：小区配套设施不到位等，从而引发了业主与开发商的纠纷。     （三）不合理的市政建设。不合理的市政建设给小区业主带来了噪音、采光通风不佳、环境污染等影响。当然，这些问题不是开发商所造成的。但是，当业主在投诉无门的情况下，必然会要求开发商出面与政府协调，解决上述问题；而一旦协调不成无法满足业主要求时，业主就往往会把怨气出在开发商身上。

【案例选编】

房屋存在裂缝怎么办

案例分析：     2007年10月下旬的某一天，某小区502室一位老先生来到小区物业管理部，忧心忡忡地向物业工作人员反映：刚刚装修完毕入住的新家中，客厅墙面竟然出现了几条细细长长的裂缝，让人心中很是不痛快。在交谈过程中，这位老先生还提及自己年事已高，家中老伴又有高血压的毛病，对居住在有裂缝的房屋里非常担心，要求工程人员上门勘查并尽快予以修理。     小区物业人员在得知这位老先生反映的情况后，非常重视，随即派工程人员陪同业主上门实地勘查。经专业人员现场认真勘查后，发现业主所反映的客厅裂缝呈垂直状分布，属于混凝土墙和砖砌墙交接处抹灰层产生的细微裂缝，也叫收缩裂缝，不属于房屋危害裂缝，业主完全可以放心居住，只要通过抹灰层的重新整修即可解决问题。在经过小区物业工作人员和工程人员的耐心解释后，这位老先生终于放下了一颗悬着的心。

案例点评：     对于普通老百姓来说，住房是一个比较特殊的消费品，关系到人们的居住安全问题，因此，一旦发现自家房屋出现裂缝，对谁来说，都是一个让人不安心的事情。但是，房屋出现裂缝，是否都会造成居住的不安全后果呢？答案是否定的。     根据专家分析，造成住房裂缝的原因是多方面的，出现一定的裂缝也是必然的。现实生活中，“见裂色变”的人，大有人在。一看到房屋裂缝，就认为房屋不安全，就会垮。其实不然，并不是所有的裂缝都是房屋危险的征兆，只有那些影响结构承载能力、稳定性、刚度以及节点构造可靠性的裂缝，可能危及建筑物的安全使用。而大量常见的裂缝，如温度、收缩裂缝等，并不危及建筑结构安全。一个很简单的例子，人体受力，身体会发生一定的变化，房屋承载着一定的压力，随着外界压力的变化，自然会产生不同的反应。      那么，对于房屋裂缝来说，哪些裂缝是对安全没有影响的呢？这些裂缝造成的原因又是什么呢？     第一是因温差和物理性质不同形成的裂纹。     在墙体材料中，钢筋混凝土结构对温差反应较灵敏，变形相对大一些，而以砖体、砌块为主的墙体就比较迟钝，变形也小。因此，经过夏天的暴晒或是冬天的严寒，楼板与墙体就会发生一些细微的位移，因受力不均就会产生裂缝，但对安全没有影响。     第二则是因材料差异形成的裂缝。     框架结构的柱与砌块墙体的结合部的裂缝就是因材料差异形成的裂缝。这样的裂，对安全也没有影响。     第三是饰面的裂缝。      饰面（比如腻子）的裂缝的成因也多是温差与自然侵蚀。形式多是龟裂，对安全没有影响，修补也方便。     最后，专家指出，对于房屋出现的裂缝，业主不应当太过于小心，只要发现有裂缝，就认定会存在安全隐患，但也不应当掉以轻心，随意改变房屋结构或者进行一些不合理装修，以免导致一些不必要的问题发生。

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