《公元物业管理文摘》（第78期）

《公元物业管理文摘》编辑部

非赢利共享型信息选编　　　第78期/20080326　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——山东：确保《山东省物业管理条例》年内出台   ——德阳：物业管理收费新政 网上征求市民意见 【行业要闻】 ——汕头：高风险运营困扰物业行业 ——平顶山：对物业管理企业进行资质考核 ——徐州：鼓楼区成立房地产物业纠纷调委会 ——淄博：特困家庭物业费将减半收取 ——呼和浩特：开始对物业服务企业资质年检 ——南京：南湖片区10大出新小区全部引进物管 ——青岛：交警物业共搭便民平台 ——辽阳：发展社区物业管理服务业工作 【数据说话】 ——惠州：市房管局对全市物业服务企业进行地毯式检查 【物管采风】 ——深圳：引进物业管理 流塘村大变样 【学习平台】 ——浅析如何控制物管成本 【业主之声】 ——“挑刺”业主考量冰城物业 【自由论坛】 ——平抚客户情绪之我见 【案例选编】 ——大厦排水干管容易堵塞怎么办

【法规动态】

山东：《山东省物业管理条例》年内出台

高园/《齐鲁晚报》/20080325
日前，山东省政府2008年立法工作计划出台，今年将重点完成10件地方性法规的立法工作。与广大民众密切相关的《山东省物业管理条例》等重要法规将提请省人大审议，确保年内出台，该条例将对业主、业主大会、业主委员会的权利义务以及物业服务企业的权利、义务，前期物业管理、物业的使用和维护等内容作出规定。

德阳：物业管理收费新政 网上征求市民意见

杜晓鹏/《德阳日报》/20080326
记者日前从四川省德阳市物价局了解到，一项旨在规范物业管理收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，科学制定物业服务收费的新政策《德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定(征求意见稿)》已在德阳市人民政府公众信息网、市政务服务中心网、德阳市物价局网站向社会公布，欢迎广大市民就此提出宝贵意见。

【行业要闻】

汕头：高风险运营困扰物业行业

肖彤兰/《汕头都市报》/20080324
近期，在汕头市房协物管委召开相关调研工作会议上，来自全市的76家物业会员单位代表提出，高风险运营正困扰着汕头物业行业的整体发展。不少物业企业认为，物价上涨、劳动力成本提高、行业管养维护经营成本风险增大，以及整体行业待遇偏低，正成为物业企业运营面临的四大高风险问题。

平顶山：对物业管理企业进行资质考核

张永军/《平顶山晚报》／20080320
为提高物业管理企业的管理水平和质量，规范其经营行为，平顶山市目前对全市物管企业实行资质动态考核，对考核不合格和服务质量差、发生重大纠纷事件的企业，经查实后，取消、降低直至注销企业资质等级。据相关负责人介绍，目前，平顶山市具有物管企业资质证书的企业共有52家，这些取得资质证书的物业管理企业都要参加考核。

徐州：鼓楼区成立房地产物业纠纷调委会

王作刚/《江苏法制报》/20080324
近日，在徐州市鼓楼区矛盾调处中心成立了房地产物业纠纷调委会。该调委会由专职人民调解员、房地产专业律师、业主代表及相关人士组成。调委会在各街道调处中心设立分会，并在全区26个大型小区、49个社区调委会设立信息员。辖区居民如遇到物业纠纷，可随时向调委会或信息员报告，与物业管理组织进行沟通协商，及时化解矛盾。

淄博：特困家庭物业费将减半收取

张涛/《鲁中晨报》/20080322
物业服务费收费标准、收支情况等必须在规定的时间和地点向全体业主公布；对于享受最低保障的城市居民，凭《特困职工证》或《城市居民最低生活保障证》物业服务费将给予优惠照顾，每月每户减半收取。在淄博市物业管理协会第二届一次会员大会上，淄博房产管理局局长吕永前表示，今后这些内容都将纳入物业企业的考核范围。

呼和浩特：开始对物业服务企业资质年检

张澍/内蒙古广播网/20080320
内蒙古呼和浩特市目前正在对全市所有物业服务企业资质进行年检，以进一步规范物业服务企业的经营行为。此次年检的重点为：企业是否与业主委员会签订了物业服务合同，并按照合同约定的服务项目和标准进行服务，业主对其管理水平和服务质量是否满意等方面。经年检资质不合格及未参加资质年检的物业服务企业，将注销资质证书。

南京：南湖片区10大出新小区全部引进物管

钱年华 尹晓波/《现代快报》/20080326
今年南京建邺区确定的10个老小区出新项目已经全面开工，在出新之后将全部引进物业管理。记者昨天从建邺区政府获悉，这10个老旧小区全部集中在南湖片区，共有157幢住宅楼进行整治，惠及近8000户居民。     记者获悉，出新工程将于今年9月份完成。

青岛：交警物业共搭便民平台

刘鹏 宫国柱 宫亮/《半岛都市报》/20080318
记者今天从青岛市北交警大队获悉，市北交警部门已经和全区50余家物业公司共同搭建起互动平台，在市北区120多个小区，将交警电话、职务等信息张贴在小区各出入口，使居民随时可联系到相关交警。青岛市北车管分所韩所长向记者介绍说，民警、物业和居民互动平台经过一年的操作，目前已经开始稳定运转。

辽阳：发展社区物业管理服务业工作

虞苏宁/辽阳新闻网/20080326
近日，辽阳市白塔区组织召开由各街道办事处主管领导参加的发展社区物业管理服务业专题调度会。会上，区劳动和社会保障局局长王雪飞再次传达了区委、区政府对该项工作的总体要求。最后，王良副区长强调，各街道办要进一步落实责任，制定工作方案，明确重点，切实把创业带就业，发展社区物业管理服务业工作作为主要工作来抓。

【数据说话】

惠州：市房管局对全市物业服务企业进行地毯式检查

魏怡兰/惠州新闻网/20080319
“今年以来，惠州房管局组织人员分成3个检查小组，依据创建文明城市物业服务行业的测评内容和标准，对惠州现有的277家物业企业、682个物业小区进行了地毯式的检查。”惠州市房管局有关负责人介绍说，目前惠州市已有83％的物业服务企业达标，有17％的物业服务企业没有达标。针对发现的问题，市房管局制订了多项整改措施。

【物管采风】

深圳：引进物业管理 流塘村大变样

王志/金羊网/20080318
深圳市宝安区西乡街道班子从西乡大道以东、锦花路以南、新安四路以西、广深公路以北约2.07平方公里范围内做为“试点”。从众多招投标的物业公司选出一家物业公司，“包干”13项服务，让他们协助执法队综合执法、协助城管部门进行城市管理、协助街道开展街区市政市容专项整治等，使之前脏乱差的流塘村变得干净、安宁。

【学习平台】

浅析如何控制物管成本

中国物业管理协会网/20070817
如何提高物业管理公司的管理水平，摆脱经营困境，提高经济效益，这是每一个物业管理从业人员都应当思考的问题。     1、 物业管理公司在物业的规划设计及建设阶段应提早介入。站在使用者的角度，改进和完善物业的设计，监督施工质量，有利于完善物业的使用功能，也有利开展，提高工作效率和工作质量，从而降低使用、维修成本，提高经济效益。     2、部分项目实行专业分包业化服务转变，将部分项目发包给专业公司。     3、全面节约各项费用：建立行之有效的奖惩制度，奖励节约，惩罚铺张浪费行为。要求每位员工都要有节约意识，物品信用实施以旧换新，修旧利废，综合利用。     4、完善采购招标管理制度：必须实行招标定点采购，这样可杜绝“暗箱操作”，从而大大降低成本。     5、物管不仅要会省钱，还得会赚钱。除去物业管理公共服务外，要广泛开展多种经营，针对客户的需求，开动脑筋，比如说家政服务，这既方便了业主也增加了收入。     6、合理定编定岗，整合资源：对照物管委托合同，甲方的要求，物业的特点等因素合理定人定岗。按因事设岗的原则，工作延伸，综合利用，提高人均管理面积，并通过招聘一专多能型人才，同时在企业内部培养一专多能型人才。     7、通过提高品牌含金量，提高资质等级，提高社会美誉度，提高服务质量，扩大市场竞争力，不断承接一些面积大、综合质量优的物业，提高规模效益，面积增加后也能不断降低单位管理成本，同时由劳动密集向知识密集转型，努力形成一定的产业规模。     8、智能化管理降低成本：以IC卡等技术为核心，实现对业主用水、用电、用气及物业服务费、停车费等其他会费项目管理的新模式。还可利用先进的电视监控安防系统对小区的主要出入口、道路、公共场所进行监控，从而降低人工费用。

【业主之声】

“挑刺”业主考量冰城物业

哈尔滨日报/20080319
3月13日，记者在哈尔滨中北春城小区看到，业主委员会换届改选的通知单已经被张贴到广告栏上。据了解，近一段时间，哈尔滨市不少新建小区都在筹备业主委员会的选举工作。一位业内人士说，哈尔滨的物业公司需要在规范管理、人员构成、品牌形象等方面提高档次。否则，在市场竞争中，将有越来越多的公司被优胜劣汰，被业主炒掉。

【自由论坛】

平抚客户情绪之我见

陈鑫/中国物业管理协会网/20080311
作为物业管理企业的职员，遇上不理性或者愤怒的客户是难免的。假如曾遇到这种情形：客户情绪非常激动，他拒绝你任何理性的建议。这时，你是否显得手足无措？不要紧，我这里有一些建议，或许它可以帮你让激动的客户情绪逐渐平复下来，并跟你进行有效沟通。     1、合作：首先你需要找一个双方都认同的观点，比如说：“我有一个建议，您是否愿意听一下？”这么做是为了让他认同你的提议，而这个提议是中立的。     2、你希望我怎么做呢？通常我们自以为知道别人的想法，我们都认为自己有探究别人大脑深处的能力。但为什么不问一下对方的想法呢？只有当对方描述它的想法的时候，我们才能真正确定，才可能达成双方都接受的解决方案。     3、回形针策略：这是一个小的获得认同的技巧，是一个经验丰富的一线服务者告诉我的。当接待情绪激动的客户时，他会请求客户随手递给他一些诸如回形针、笔和纸等东西，当客户递给他时，他便马上感谢对方，并在两人之间逐步创造出一种相互配合的氛围。     4、柔道术：现在你了解他的情况了，你可以利用他施加给你的压力抓住扭转局面的机会。你可以说：“我很高兴您告诉我这些问题，我相信其他人遇到这种情况也会和您一样的。现在请允许我提一个问题，您看这样处理是否合您的心意……”     5、管理对方的期望：在向他说明你能做什么，不能做什么时，你就应该着手管理对方的期望了。不要只是告诉他你不能做什么，比如：“我不能那么做，我只能这么做。”大多数人所犯的错误是告诉对方我们不能做什么。这种错误就好像是你向别人问时间，他回答你：“现在不是11点，也不是中午。”请直接告诉客户到底可以期望你做些什么。     6、感谢：感谢比道歉更加重要，感谢他告诉你他的问题，以便你更好为他服务；感谢他指出你的问题，帮助你改进工作；感谢他打电话来，你觉得和他沟通很愉快。你真诚的感谢大大出乎他的预料，他的情绪也将很快得到平复。

【案例选编】

大厦排水干管容易堵塞怎么办

案例分析： 　　某大厦有8条污水干管和16条雨水干管。这些排水干管一旦某个部位出现堵塞，就会发生室内急速返水现象，进而导致不同程度的水浸灾害。抢修起来十分费力不说，业主住户还怨声载道。 　　为了避免费力不讨好，管理处坚持未雨绸缪，防范于前。他们采取了相应的针对性技术措施：一是每年2月，在征得有关方面同意之后，利用消防水强力冲刷铺设在转换层的污水干管，清除管壁沉淀的污垢；二是每年雨季之前，在做好本楼业主工作的基础上，进入室内拆开从其阳台顶部弯出室外的雨水干管疏通孔，清除弯角部位积存的锈皮和杂物。进而，保证了排水干管的常年通畅。

 

案例点评：对问题有三种处理方式：未出问题先行防范，出现问题立即解决，等问题成堆在说。人们自然都要推崇前者，因为这样最主动、最经济。但推崇不等于就能如此去做，没有预见性和责任心，知之亦难为之。

 

阅读： 11290 次     2008/3/27 10:07:00