《公元物业管理文摘》（第56期）

【物管采风】    ——沈阳：大庆路社区首创非物业小区管理新模式

【学习平台】    ——澳大利亚物业管理特色

【业主之声】    ——沈阳：物业要设立房屋维修应急周转金

【自由论坛】    ——对物管人才培养的几点建议

【法规动态】

常州：即将出台前期物业新版示范文本

（吴利娜 姚黎惠/《常州晚报》/20070525）

暨《常州市商品房买卖合同（范本）》出台后，关于前期物业的2份新版范本，《常州市前期物业服务合同（范本）》和《常州市前期物业管理服务协议（范本）》也将与今年6月起实施。常州市房管局副局长吴海泳表示，现在市民在买房子的同时，也在关注买房子后的服务，这两份关于前期物业的示范文本，也是为市民从买房到住房的过程进行的“把关”。

上海：新区物价部门调查物业服务和收费

（王献军/《东方今报》/20070508）

昨天，浦东新区物价管理部门公布了近期对浦东小区物业管理服务和停车收费的调查，发现物业公司巧立名目乱收费现象频发。浦东目前有住宅小区1470余个，物业服务和收费不符，一直是物价部门受理投诉的一个热点。浦东新区物价管理部门表示，市民如果发现物业管理部门存在乱收费现象，可以向其主管部门房地部门举报，也可以向物价部门投诉。

【行业要闻】

上海：召开区县房地局物业管理分管局长会议

（上海房地资源网/20070528）

5月24日，上海市房地资源局召开各区县房地局物业管理分管局长工作例会。市房地资源局物业行政管理处对物业管理行风建设、二次供水设施改造、物业管理信息化建设、拆除违法搭建等相关工作作了具体布署，并就市房地资源局落实《加强本市住宅小区综合管理行动计划》的相关机构设置、人员安排、工作方案作了说明。

湘潭：《物权法》助推湘潭物业管理

（肖海燕/《湘潭晚报》/20070523）

昨日，湘潭召开物业管理工作研讨会。湘潭市房产局相关部门要求，各物业管理公司学好相关法律，尤其是《物权法》，提高管理水平。湘潭市房产局相关部门要求，要做好物业管理，物管公司必须学好相关法律法规。湘潭物业管理要走上良性循环的道路，业主和物业管理公司都要深入学习，明确各自的权利和义务，这样才能和谐相处。

赤峰：规范物业管理向“杂牌军”开刀

（屈广臣 赵丹/《内蒙古日报》/20070528）

    5月25日，赤峰市红山区对所辖区12家物业管理企业进行了资质年检初审，对3家不合格企业下达了整改要求。据了解，赤峰市对年检审查后仍达不到要求的物业管理企业，要将年检结果在新闻媒体上进行公示。为了规范和促进赤峰市物业管理行业健康、规范、有序发展，提升物业管理服务的整体水平，该市已经着手开展2007年的“物业管理年”活动。

北京：自行车管理不到位物业公司将被降级

（毛羽/《北京青年报》/20070528）

今后，管理社区自行车不到位的物业公司可能面临降级。昨天北京市召开治理自行车专项会议，广内地区作为本市首批自行车存放管理示范小区，其街道引进自行车租赁点的方法将向全市推广。治理自行车被盗问题协调小组负责人表示，为了进一步加强社区内自行车管理，防止自行车被盗，北京市正在考虑将管理社区自行车不到位的物业公司降级。 

绵阳：首批物业管理师考前培训班已于5月开班

（绵阳政务网/20070524）

为促进绵阳市物业管理从业人员全面了解物业管理的发展现状及趋势，提高绵阳市物业管理人员的整体素质和管理水平，中国物业管理协会培训中心在绵阳市委党校开办了首批物业管理师考前培训班。此次培训自5月11日开始至6月3日结束。全市共110人参加了培训，预计于年底参加全国物业管理师统考，届时绵阳市将诞生全国第一批物业管理师。

海南：开展物业管理优质服务年活动

（光明/《海口晚报》/20070521）

海南省建设厅日前决定开展物业管理优质服务年活动。重点治理物业管理不合法收费现象，公共水电分摊数额实行逐月公示制度，物业管理企业的用水用电应安装独立仪表计费，禁止将企业用水用电摊入公共水电费用。海南省建设厅有关负责人表示，对服务质量不符合资质等级条件要求的物业管理企业，将依法予以资质降级直至注销资质处分。

马鞍山：下月起对小区实行阳光物业服务收费

(吴天祥 叶军/《马鞍山日报》/20070528)

为规范居民小区物业服务收费行为，维护消费者的合法权益，马鞍山市将从6月1日起实行物业服务收费检查通报制度。该制度要求物业企业在收费时，要将小区内全年的物业服务收费情况、年度财务报表，报送到市物价局以备查验。同时，物业管理企业必须在每年规定的时间内以书面形式向本小区业主、业主委员会通报和公布物业服务收费等情况。

武汉：小区临时停车不收费

（梅军 秦晓明/《楚天都市报》/20070529）

湖北省物价局、建设厅近日联合出台的《湖北省物业服务收费管理实施办法》明确规定：机动车在居民住宅小区临时停车15分钟以内，小区物业管理部门不得收取停车费。此外，物业共用部位、设施设备的大修、中修和更新改造费用，应通过物业专项维修资金列支，不得计入物业服务成本或支出由业主额外负担。该《办法》从今年7月1日起执行。

【数据说话】

广州：市民对物业管理满意度不到一半

（钟玉明/新华网/20070522）

广州市民对物业管理的满意度只有44.6%，这是广州市统计局4月上旬对中心城区5000名居民进行的抽样调查的结果。调查显示，广州市居住在有物业管理的小区居民家庭，户均年缴纳物业费高达1500元。这些由专业物业公司管理的小区，有44.6%的居民对物业管理评价"满意"与"较满意"，39.9%的居民评价"一般"；15.5%的居民评价"较不满意"与"不满意"。

【物管采风】

沈阳：大庆路社区首创非物业小区管理新模式

（边铁才/沈阳网/20070527）

　  据沈阳市传来的消息，5月25日，沈阳市和平区北道口街道大庆路社区物业自治管理委员会成立。据悉，这一对非物业小区实施管理和便民服务的新模式，在沈阳市尚属首创。据了解，大庆路社区现有居民3403户，9568人，辖区面积0.97平方公里，4个庭院，28栋楼，其中26栋楼无物业公司管理。                                                                

【学习平台】

澳大利亚物业管理特色

（冯雨/中国房地产律师网）

澳大利亚是世界上拥有自有住房最多的国家，除了实力雄厚的投资者以外，还有众多中小型投资者热衷于投资居民住宅。这样，许多专业化的物业管理公司就应运而生，来帮助投资者管理物业。

在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照，从业人员必须具有相应的专业知识和技能。由于物业分类较多，不同种类的物业有不同的特点，这就需要有不同的法律知识和专业技能，所以就产生了不同的物业管理牌照。例如，持有居民住宅牌照的不能管理商业办公楼，而持有工业用房牌照的不能管理购物中心大楼等。

多层住宅楼的业主，只拥有大楼的一小部分产权，因此就需要有一个由业主组成的大楼管理委员会来管理大楼的周边以及楼内的公共部分。一般的做法是业主中的几个人组成委员会，并推举一个负责人，该负责人负责大楼的所有事务，包括收取管理费，委托专业公司或个人负责清洁、绿化、管道维修以及大楼保安等。居民住宅楼通常都有保安对讲门。管委会的其他人起协助和监督作用，检查管理费是否用于大楼的合理开支等。管委会有权制定管理标准，不够开支时可以适当增加，如果每年有剩余还可以回报大楼，更新一些公用设施。

商用办公大楼的管理一般采用由业主聘请物业公司代为管理，管理形式可以分为两种，一种是物业公司与各个专业公司签订合同，另一种是物业公司与另一个物业公司签订“二手合同”。第一种管理较为普遍，物业管理公司与一些专业公司签订合同，合同中具体规定了服务，管理的具体项目和费用。另一种商业大楼的物业管理形式称之为“二手合同”形式，即大楼的物业公司与另一家物业公司签订合同。“二手合同”主要是由于近年澳洲的经济不景气，取得大楼管理权得物业公司为了减低运营成本和缩小管理规模而产生的。 

【业主之声】

沈阳：物业要设立房屋维修应急周转金

（潘霁/《沈阳日报》/20070529）

近日，沈阳市出台新规，对商品房、自管房、直管房维修资金实施统一管理。各地政府负责组织建立房屋维修资金管理台账，以及房屋维修资金补建、续筹等工作。另外，还要建立房屋维修应急周转金，专门用于没有建立维修资金或维修资金不健全房屋的应急维修，待这部分房屋的维修资金建立或健全后，再予以返还。

【自由论坛】

对物管人才培养的几点建议

（贺云华 作者系重庆大学资环学院副教授/《现代物业》）

1、应适度控制专业布局，增强人才培养的计划性。俗话说：“十年树木，百年树人”，人才培养是长久之计，的确也不宜朝三暮四，应将物管人才培养作为一项重要的事业来抓。

2、为物管人才培养基地提供强有力的科技活动援助支持项目和科研资金。由于物管行业相对而言资金运作规模较小，产值受到业主支付能力和管理面积的控制，经费使用较单纯，利润也较薄，很难有多少经费预算作为物管科技活动开支；国家的自然科学基金，社会科学基金及若干专项基金和地方科技基金也少有对物管研究的支持。长期缺少科技经费支持，物管就会缺乏理论与技术创新，行业的社会竞争力也会受到明显影响。

3、加强物业管理学科体系建设，争取成为更有影响力的学科。物管行业兴起以后，为适应人才培养和普及知识的需要，各高校和业界专家编撰了一系列的教材、专著，发表了不少有见地的物管文章，但仍显得稚嫩和薄弱，特别缺少适合物管本科及以上专业人才培养的系列教材和资料。物管学科建设的推进是物业管理分业经营和地位提高的有力保障和前提。

4、形成行业专家队伍，大力支持行业专家发挥作用，形成有竞争力的专业人才生存和发展的条件。目前，物管行业已形成了数百万人的职工队伍，但真正成为专业型中高级人才的绝对数少，相对数更低，是若干行业特别是上下游联动行业比较中人才最欠缺的。物管专业人才呈现较稀缺的状态，但有点“马太效应”的味道，因为人才少，反而没有使人才更好成长的条件、，应引起政府部门和行业组织的足够重视。

形成强有力的事业推进机制，稳住并持续吸纳优秀人才发展物管产业，行业的未来才会前途光明。

【案例选编】

电梯跳闸

案例分析：

某大厦26楼的电梯机房突然发生跳闸，造成电梯及其他设备停止运行。事故发生后，该大厦管理处设备部员工迅速投入抢险工作。由电梯公司派驻大厦的工作人员留守电梯机房，并关闭电梯电源，以免突然恢复供电对电梯及其他设备造成冲击，在必要时使用手动闸装置，使电梯轿厢移动。设备部员工进入楼面，使用三角钥匙首先开启了其余25层电梯各外门，又通过对轿厢和对承重位置判断电梯轿厢所在层面，并及时到达该层，以手动方式开启内外门，营救被困乘客。同时，对乘客及业户进行解释及安抚，全过程耗时仅十分钟。由于客梯电源暂时不能恢复，大部分业户使用消防梯下楼，造成消防梯严重堵塞。管理处安排大厦保安在1层消防梯口维持秩序，消防梯驾驶员及时到场使用手动方式运行。45分钟后，电梯故障排除，经通电试验无误后，客梯恢复正常运行。

案例点评：