【物管采风】 ——南京一物业公司进京当起“管家”
【学习平台】 ——物业管理提前介入的办法和内容
【业主之声】 ——沈阳：社区有权处理物业纠纷
【自由论坛】 ——业主是水物业是船制度是帆
【案例选编】 ——灵活应对——业主提出不合理装修要求怎么办
【法规动态】
烟台：住宅小区物业管理出台新规
（林媛/水母网/20061212）
我市日前出台《关于加强社区物业管理工作的意见》，就进一步加强社区物业管理工作，规范社区物业管理运作等提出了具体指导意见。《意见》指出，新建小区要严格落实验收备案制度。同时要求各级部门扶持物业管理工作，凡在小区内设置的停车场的收费要划归社区使用，凡批准的经营性临时摊点等收费，也要给予优惠政策，以补充物业管理服务费用。
北京：物业使用地下室须业主同意
（李艾/《京华时报》/20061213）
昨天，市建委公布了《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用规范》，并于即日起施行。新规范明确指出，物业公司或者房地产开发企业要使用住宅小区内已分摊的普通地下室，须征得业主委员会同意。新规范还规定了使用地下空间禁止的10种行为：禁止利用地下空间设置托儿所、幼儿园、医院和疗养院的住院部分，地下二层以下禁止设置体育运动等。
【行业要闻】
杭州：新推菜单式物业服务 "点菜"付费破解物管困局
（浙江在线新闻网站/20061211）
日前，杭州市价格协会和物业管理协会联合出台了一份名为《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准(试行)》。该标准将物业管理分为五大类，根据等级的高低，收费标准也各不相同。杭州市房产管理局物业监管处处长何师柱告诉笔者，推行菜单式服务，就是希望能通过透明收费，提高收缴率，提升物管企业的服务水准。
广州：今年年底不出台新的物业管理费标准
（李岢/《广州日报》/20061208）
对于近期正在开展的物业服务收费情况调查，昨日，广州市物价局表示，这是一年一度的例行检查，并不代表物业收费政府指导价基准价一定会调整，更不可能年底出台新的收费标准。至于政府指导价会否有调整变化，该负责人表示，要看成本调查结果而定。同时，该负责人指出，根据我国价格法，政府指导价、政府定价都是具有法律效力的，是必须执行的。
佛山：将举办物业管理交流会
（吴培/《佛山日报》/20061213）
12月16日，佛山将举行主题为“提升物业管理水平，创建文明、和谐佛山”的市物业管理交流会，同时还将举办举办物业管理示范项目图片展。近年来，佛山物业管理水平逐步提升，物业管理服务政府指导价平稳过渡实施，物业管理招投标也日趋规范，物业管理评优活动五区物业管理企业参评积极热烈，物业管理水平达到市优、省优标准的社区越来越多。
建设部：征收物业税暂无时间表没试图推广
（《信息时报》/20061212）
据报道，7日，建设部政策研究中心副主任秦虹在泛珠房博会论坛表示，目前房地产税重流通轻持有，在交易环节中过重的税赋显然对发展房地产市场不利。但国家在房产持有环节征收物业税尚无时间表，也没有在任何城市试图推广。她同时表示，我国房地产正处于市场建立的初期，各项制度调整和完善不可避免，关于弱势群体，加强住房保障将是长期任务。
上海：杨浦区房地局创建“满意物业”小区
（《上海房地资源网》/20061213）
为了继续深化“满意物业”创建活动，促进全区物业管理整体水平不断提高，杨浦区房地局以创建“满意物业”小区为抓手，树立典型，取得成效。一是积极参与申报。二是认真培育指导。三是严格考核评选，依照考核标准对所有候选小区进行逐个考评。经过严格把关、层层筛选、征求意见等程序，全区12个街道（镇）的33个小区荣获“满意物业”小区称号。
深圳：福田全面推动城中村物业转型
（曾进根 陈捷/台海网/20061205）
昨天召开的福田区有关会议透露，该区业已开展的城中村物业转型工作将是两年内的一项重要工作，从根本上解决城中村人口管理、社会治安、社区建设等问题，目前，水围村入住的中心区有正当职业人员已占居住人口的95％，商业物业主要经营餐饮、零售等行业，过去娱乐业占主导的局面大为改观。有关部门称，先行试点的水围村在年底前就可完成转型。
南京：年底出台《业主公约》 可能补充违约罚则
（《金陵晚报》/20061212）
日前，南京市房产政务网上公布《南京市业主临时公约》示范性文本。南京市物业管理办公室有关人士表示，房管部门将密切监控《临时公约》的执行效果，为年底出台《业主公约》提供参考。另外《临时公约》中没有关于“违约处罚”的内容，考虑导增加《业主公约》的可操作性，可能会增加相应“罚则”。
北京：小区保安不得追讨物业费
（王蔷/北京晚报/20061212）
据北京市公安局内保局透露，全市4万名物业保安员将逐步纳入公安机关的监管范围，按规定保安不得追讨物业管理费。今天上午，50余家物业公司责任人与市公安内保局签订了《物业服务项目治安保卫和保安人员管理目标责任书》。据悉，目前全市已有1000余家物业企业责任人与公安内保部门签订了“责任书”，此项工作将于今年年底结束。
【数据说话】
洛阳：制定小区物业管理收费的标准
（洛阳日报/20061212）
根据现行物业服务收费管理办法的有关规定，洛阳市的物业服务收费将实行政府指导价和市场调节价。未成立业委会且小区建筑面积在1万㎡以上的实行政府指导价，其他各类物业收费实行市场调节价。指导价标准（普通多层住宅）分为四个等级：一级0.34元／㎡，二级0.3元／㎡，三级0.24元／㎡，四级0.2元／㎡，等外级0.15元～0.18元／㎡。
【物管采风】
南京一物业公司进京当起“管家”
（张凌飞/《扬子晚报》/20061210）
前天午夜，历时8天的北京美丽园小区海选物业公司的竞标揭晓，在736张有效选票中，南京新鸿运物业公司获628张选票，理所当然地成为美丽园小区的“大管家”。
据了解，新鸿运物业公司不仅提出低物业费，还承诺将部分停车费及商业用房收益的70%交业主大会，同时将给小区每位业主购买防盗险，业主一旦被盗，可获得一万元的赔偿。
【学习平台】
物业管理提前介入的办法和内容
（叶臻/《中国物业管理》）
如何正确把握物业管理在设计、施工、销售各个阶段介入的时机，开展积极的工作，是物业管理企业和从业人员必须着力解决的问题。笔者以为，可以作如下的努力：
在项目设计阶段,物业管理企业要主动出击,通过参加论证会、个别沟通等方式，就规划方案提出合理化建议。如果建议得以采纳，将更能提升物业管理企业在合作伙伴心目中的地位，就具体操作而言，如果是项目较大、分期开发的楼盘，物业管理企业可建议在方案设计时采用相对独立和封闭的分组团布局，这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，以满足不同层次消费者的需求。对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、幼儿园的安置、会所功能的设置等问题，物业管理企业对此有丰富的实践经验，可大胆提出主导性的意见。
在项目施工阶段，物业管理企业可以跟踪整个过程，使有关工作的开展朝着科学、合理、高效、节俭的方向发展，相信也会得到合作各方的热烈呼应。如物业管理企业可以对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出具体要求等，这些富有建设性的意见通常会得到项目建设单位的赞许和采用。
在项目销售阶段，物业管理企业更应以积极的姿态投入其中，为今后物业管理工作的全面铺开创造有利条件。物业管理企业可以与销售公司合作，对售楼人员进行系列的物业管理培训，使之对物业管理的基本概念和基本知识以及本案的物业管理内容和模式有所了解。还可以在售楼现场设立物业管理咨询人员，这样可以避免建设单位、销售单位对物业管理的胡乱承诺，让未来业主对物业管理有直观了解，增加购买的欲望。在销售时，物业管理企业还可以让清洁、保安、绿化等物业管理人员做演练和示范，使业主加深对物业管理的印象，也为今后双方的愉快合作赢得先机。
【业主之声】
沈阳：社区有权处理物业纠纷
（李海英/沈阳日报/20061211）
以前居民与物业公司发生了纠纷，找哪个部门，现在沈阳市规定，社区委员会应当与业主委员会、物业管理企业建立联席会制度，指导和监督业主大会、业主委员会的日常工作。社区定期就物业管理工作与物业企业、业委会交换意见，解决物业管理中的问题。社区要协调物业管理企业、业主委员会、业主之间的关系，及时调解、处理辖区内的物业管理纠纷。
【自由论坛】
业主是水物业是船制度是帆
（大中华物业管理网）
惯常解决纠纷，我们会劝解双方互让一步，“和气生财”。但问题是，这种互相损害利益的退让并不会解决根本矛盾，短时间形成的和谐也会在下次矛盾激化时土崩瓦解。
物业和业主共存于这样一个经济链条下：物业为小区居民提供管理服务，小区居民向物业支付报酬。而这样的经济行为必须在等价交换下才能维持平衡。
所以，我认为解决物业与业主现有矛盾应该有以下几个关键点：首先，物业公司要提供良好的商品——即物业管理服务，这需要现有的物业公司更加专业化，并以此推动物业市场的成熟。这个愿望的实现，需要有制度以及经验借鉴行为的支撑。必须设立比较严格的物业公司准入机制，以及市场淘汰机制，并鼓励已准入的物业企业积极借鉴成熟的物业管理方式。
第二，合理确定商品价格，价格取决于商品质量，也就是说物业服务质量好了，在价格确定上物业才会有“讨价还价”的资本。但最后在价格的确定上，还需要政府来宏观调控，以避免“物价虚高”。
第三，收钱——物业管理费的收缴。现实中，这是令大部分物业公司头疼的难题。但细加分析，它难就难在前两个问题没有处理好。如果居民认为对方提供的是一件劣质商品，当然不愿意付钱。所以，之前的问题处理好了，这个难题也会迎刃而解。可能物业在这里会插话，现在的居民太难伺候，他们会想方设法找茬，不交钱。另外，我们要做多好才算好。首先可以明确，不讲道理的人肯定不是大多数，另外，对服务质量的评估方式需要出现。这可以有两个途径：一、制度，可能对物业服务质量无法进行量化，但一定范围的标准可以设定，这样将需要设立第三方监督机构或审核机构；制度中也可以强化缴费条款，如果物业服务达到要求，业主就必须把该交的钱交上，否则将采取惩罚措施。二、以物业与业主之间的契约形式体现，契约上规定服务的质量标准，以及居民的缴费义务，双方按契约行事，谁违反谁负责。
这几个解决办法不是第一次提出，而且，每一个办法的实现都需要制度支撑。还是那句话：业主是水物业是船制度是帆！
【案例选编】
灵活应对——业主提出不合理装修要求怎么办
案例分析：
某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并及时报告给物业公司和发展商，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的费用，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。
案例点评：有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔坚持说“不”。不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了南墙，他自然就回心转意了。到头来，有序管理的目的达到了，你在对方的心目中还是个“好人”。