《公元物业管理文摘》（第35期）

【法规动态】  ——福建：明确规范业委会活动

             ——西藏：《城镇住宅物业管理暂行办法》开始施行

【行业要闻】  ——常州：普通住宅前期物业收费新规定

             ——青岛：物业保安必须备案

             ——包头：物业收费将根据指导价

             ——无锡：“高门槛”拦住大部分物业管理师报考人员

             ——天津：18片旧楼区整修年内全能有物业

             ——上海：社区物业管理党建联建工作推进会召开

             ——济南：住房维修基金酝酿绕过物业存入银行

             ——厦门：厦门：物管规定共用空间禁装空调

【数据说话】  ——广州住房维修金出现巨额缺口

【物管采风】  ——首批物业秩序维护员诞生

【学习平台】  ——如何收取物业 “公共能耗”费用

【业主之声】  ——沈阳市房产局公布物业服务“时限表”

【自由论坛】  ——做好物业管理这篇大文章

 【法规动态】

福建：明确规范业委会活动

（郭宏鹏/中国普法网／20061018）

福建省第十届人民代表大会常务委员会第25次会议表决通过了《福建省物业管理条例》，该条例是一部规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，关系广大人民群众切身利益的重要地方性法规。条例对业主委员会运作中出现的疑难问题作出了具体、可操作性的规定，明确规范业主委员会活动，此举在全国范围内尚属首次。

西藏：《城镇住宅物业管理暂行办法》开始施行
（新华网西藏频道/20061015）

近日，自治区建设厅制定的《西藏自治区城镇住宅物业管理暂行办法》正式向全区建设部门下发执行。《暂行办法》规定，业主委员会确定的物业管理企业必须申领物业管理资质证书，经工商部门登记注册后方可从事物业管理活动。凡区外企业在我区从事物业服务活动的，应到建设部门验证和备案，从事物业管理的人员，应取得职业资格证书。

【行业要闻】

常州：普通住宅前期物业收费新规定

（常价宣 崔彦玲/《常州日报》/20061017）

日前，市物价局会同市房管局出台《关于加强普通住宅前期物业收费管理的通知》。《通知》明确，普通住宅前期物业服务收费标准应在政府指导价范围内招标。房地产开发单位选聘前期物业企业之前，应事先向当地主管部门报批前期物业公共服务收费标准。前期物业服务收费标准应当在核准的指导标准范围内确定，并在《常州市前期物业服务合同》中约定。

青岛：物业保安必须备案

（任金梅 王进/《半岛都市报》/20061017）

今起至11月底，青岛将展开规范保安市场专项整治行动，将社会上的各类保安服务组织和人员纳入公安机关监管范围。今起，凡物业管理企业自建保安并提供保安服务的，须到公安机关备案，登记从业人员情况，纳入监管范围。对拒不纳入监管、管理混乱且存在隐患，特别是发生物业保安人员监守自盗、侵犯公民合法权益等行为的，将对责任人予以处罚。

包头：物业收费将根据指导价

（阿都钦 李纪强/国际在线/20061014）

日前，包头市出台了《普通小区物业管理服务等级标准和收费指导价》，推进了包头物业管理的市场化进程，同时也体现出了人性化色彩。该文件的出台，标志着包头住宅小区的物业收费由政府定价转变为政府指导价。在《收费指导价》中，物业收费分为5个等级，业主可根据实际情况，与物业公司协商确定该小区最终的物业收费标准，报有关部门备案。

无锡：“高门槛”拦住大部分物业管理师报考人员

（戴琳/《江南晚报》/20061014）

记者昨天获悉，在已结束的物业管理师报考工作中，由于此次《考试办法》对申报者的各方面条件提出高要求，无锡5万名左右的从业人员，只有3人提出报名申请，而真正符合申报条件的只有1人。有关人士表示，物业管理师这种中级专业技术职称的设立，表明物业管理的技术含量已越来越高。无锡入场人数的稀少，表明无锡物业管理人员的素质亟待提高。

天津：18片旧楼区整修年内全能有物业

（邢珊 董文哲/《每日新报》/20061017）

从河东区获悉，今年该区18片居民区进行旧楼区整修已完成了10片，其余8片也将于年内完成，同时18片居民区将实施物业管理。整修将清除各种违章建筑；对小区实施绿化；修建围挡，提高安全管理水平；小区空地要美化铺装；新建自行车存放设施；对整修后的小区实施物业管理，同时进行周边基础配套设施建设，形成与道路景观相协调的住宅景观。

上海：社区物业管理党建联建工作推进会召开

（王蔚 钮怿/《文汇报》/20061018）

上海市委组织部、市房地局党委等部门昨天联合召开上海社区物业管理党建联建推进工作会议。目前，上海已先后在20多个社区开展了试点工作，通过发挥居民区党组织的政治和组织优势，整合社区管理资源和服务资源，促进物业公司增强为民服务的意识，提升管理和服务水平，使广大居民群众从良好的物业管理中得到了更多的实惠，促进了和谐社区建设。

济南：住房维修基金酝酿绕过物业存入银行

（郝爱萍 石向金/《齐鲁晚报》/20061018）

近期，济南市房管部门正酝酿一项重大改革，商品房维修基金缴存方式拟由过去开发企业或物业代收代缴的方式，调整为购房人在办理房产证前直接到银行缴存。如果没有缴存维修基金，房管部门不予受理房屋产权发放和过户手续。这样刺激了购房人缴纳基金的主动性，同时让代收的开发企业彻底“靠边站”，不再沾钱，避免了维修基金被挪用的老大难问题。

厦门：物管规定共用空间禁装空调

（中华商务网/20061015）

近日，厦门市建设与管理局发出通知，要求物业企业加强空调安装安全管理。通知要求安装空调设备不得占用人行道，禁止在室内共用部位安装空调设备；沿道路两侧建筑物或人员活动场地的外墙安装的空调设备，托架距室外地面高度不低于3米。此外空调设备冷凝水应集中排至室外主管或引入室内由使用者处理，禁止直接排放在建筑物外墙和室外地面上。

【数据说话】

广州住房维修金出现巨额缺口

（中国青年报/20061018）

10月11日，广州市房管局在当地主要媒体登载大幅解释文章，承认确实存在开发商应缴未缴、挪用住房维修基金等情况。而广州市房管局内部认可的数额是，1999年至今年6月，广州市该项资金归集额应为37.8亿元，实收14.13亿元。也就是说，广州官方认可的亏空应为约23.67亿元。据悉，包括福州、深圳等多市也陆续出现专项维修资金被侵吞的情况。

【物管采风】

首批物业秩序维护员诞生

（李凌翌/《成都日报》/20061018）

近日，成都市物业秩序员培训班首批学员顺利结业，即将持证上岗。据了解，经培训的成员，不仅要掌握与物业秩序维护工作相关的法律、法规、政策和职业规范，正确使用防护器械和正当防卫、现场保护等技能，而且具有物业秩序维护所需的智能、体能和技能，能应急处置安全防范工作中出现的突发事件、紧急事件和危险事件，协助维护现场和救护求助等。

【学习平台】

如何收取物业 “公共能耗”费用

(大中华物业管理网/20061014)

何为“公共能耗”？ 业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。业主、使用人常  会提出物业公司是如何收取公共能耗费的？物业公司常采用三种方法：

（1） 依据使用时间、使用总功率，分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。

（2） 依据每月能耗帐单总金额分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。
（3） 依据业主使用公共设施的区域、设备使用功率分摊至户数，产生公共能耗费单价。

以上三个方法，方法（2）收取依据略显粗燥，忽略了公共能耗费单价测算的复杂过程，将业主自用设备产生的自用能耗与公共能耗混为一体。方法（3）在划分业主使用区域时难以避免共性与个性的矛盾，其还牵涉空关房、空置房等一系列问题，业主及使用人是否应承担此部分费用，界线不清晰。方法（1）本着“相对公平、合理，谁受益谁承担”的分摊原则，依据物业实际情况，合理区分业主及使用人的公共能耗和自用能耗，经过各种数据的积累和分类，全面、科学地测算公共能耗费单价。但某些物业还存在其特殊性：如业主、使用人用水有经营性和非经营性之分；电费总量受到契约电价、峰、谷、平时段单价等多种因素的影响，尚无统一的公共能耗费的收取标准。各物业可根据自身特点，制订公共能耗分摊办法，报业委会或上级房产主管部门审批后，方可实施。公共能耗收费的依据及定价，既不能侵犯业主、使用人的权益，又不能影响物业管理公司正常服务运作。

物业管理“寓管理于服务”之中，以专业化管理方式向业主、使用人提供全方位配套服务。管理公司在关注自己的服务能否让业户更满意的同时，应以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而减轻业主、使用人的经济负担，达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。

【业主之声】

沈阳市房产局公布物业服务“时限表”

（《时代商报》/20061019）

自家房子坏了，物业应啥时来维修？门前积雪什么时间扫？对此，沈阳市房产局昨天公布了明确的“时限表”，对直管房屋的物业工作时限予以明确。据介绍，沈阳市各区（县）房产局、直属单位都设立了24小时报修值班电话。在接到住户报修后，维修人员要在30分钟（夜间60分钟）内到达现场，并且积极采取措施，做好修缮工作。

【自由论坛】

做好物业管理这篇大文章

（大中华物业管理网）

住宅小区的物业管理，看上去都是婆婆妈妈的琐碎小事。但小事中间有大文章。我们应该和重视物业管理，积极主动地帮助居民打造物业“好管家”，为群众创造一个舒适、理想的生活环境，奠定安居乐业的生活基础。现在一些小区物业管理出现问题，原因固然很多，但最根本的还是小区确定物业管理企业时不规范，没有让业主依法自主选择“管家”。一些小区建成后，开发商直接交由属下的物业管理企业入住。由于这类企业只对开发商负责，其服务质量不高且容易亏损，结果自然影响物业管理质量。解决这些问题的办法，还是要依法办事，按照《物业管理条例》，成立小区业委会，再在市场上以公开招投标的形式，自主选择物业管理企业。

实在地说，由于不少住宅小区居民来源多元化，导致小区居民之间的协调难以组织，业主委员会的产生和运行不好操作。这就需要政府出面，协调组织千家万户，物色选择群众满意的物业管理 “好管家”，并监督和指导其正常运转。这是政府理应承担的社会职能，也是《物业管理条例》赋予政府及其主管部门的职责。

政府主管部门理应急群众所急，想群众所想，强化行政作为。要按《物业管理条例》的要求，组织指导成立小区业主委员会；要规范物业管理，帮助群众选择物业管理的“好管家”；要加强对物业管理企业的经济运行和收费价格监管；要教育物业管理企业“以人为本”，加强服务意识，以用户满意为标准，以规范服务为核心，以“业主至上，服务第一”为管理宗旨。这样做了，群众满意，居民舒心，实质是做了一篇“群众利益无小事”的大文章。

【案例选编】

业主擅封阳台水管 物业公司妥善解决

某小区的一业主在装修时，擅自将阳台与房间打通，并铺了地板。他把部分落水管改用橡胶管子连接，并把阳台的落水管用砖墙封闭起来。

天长日久，落水管的橡胶部分损坏。一次，天下暴雨，雨水漏进地板内，该业主楼下504室也开始漏水。雨不停地下，504室阳台与房间的顶部交界处滴水，渗水向内延伸约两米多。504室住户并排放置了浴盆、面盆四五个，前后共积了七八盆水。管理处经理和维修工及时赶到现场，敲开六楼封闭的落水管墙，将落水管修复。尽管管理处经理及维修工尽了最大的努力，但由于504室地板进水，凸起变形。504室住户声称：“房子发生问题，只找物业管理公司，不找楼上业主。”物业公司只好与居委会将楼上、楼下两位业户请到一起，共同分析引发漏水的原因，商量相应的处理方法及赔偿事宜。经过协商，双方达成了一致意见，六楼业主赔偿楼下住户500元。

案例点评：要避免业主违规装修，物业公司应在业主进户时，加大装修知识宣传力度，并对装修注意事项约定详细，一旦发生问题按合同处理。对业主来说，应该知晓装修知识，不能随心所欲地进行装修。装修不当产生的后遗症，不但影响到居住质量，造成损失，而且容易引发邻里纠纷。小区建设要靠大家努力，只有物业公司与广大业户共同努力，才能最大限度地避免纠纷的发生，才能共建美好家园。