非赢利共享型信息选编 第34期/20061011 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——浙江：《省物业管理条例》明确业主委员会有诉讼权
——南京：百项物业服务下月明码标价
【行业要闻】 ——上海：房地局力推物业管理报修
——天津：非住宅物业也要推行“维修基金”
——福建：房介带人看房物业不得收钱
——广州：上万业主追讨维修基金
——厦门：业委会有望削权 开发商物业有望分家
——吉林：《省物业管理办法》有望年底前出台
——合肥：住宅物业服务收费下限提高上限降低
——东莞：物业管理从业人员忙“充电”
【数据说话】 ——北京物业管理企业达2841家
【物管采风】 ——物业电工首现居民小区
【学习平台】 ——物业服务中的哲学
【业主之声】 ——开发商指定“前期物业”弊端多
【自由论坛】 ——物业管理五大焦点问题
【案例选编】 ——有理有据——车辆破损进入车场后推卸责任怎么办
【法规动态】
浙江：《省物业管理条例》明确业主委员会有诉讼权
（新华网/20061003）
据新华社10月2日消息，浙江省十届人大常委会第25次会议审议通过的《浙江省物业管理条例》规定，从10月1日起，业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以业委会的名义依法提起诉讼。这也是浙江首次确立业主委员会的诉讼主体资格。
南京：百项物业服务下月明码标价
（徐关辉/《南京晨报》／20061009）
酝酿一年之久的南京普通住宅物管分等收费标准已于日前最终敲定。记者昨从南京市房管部门获悉，标准在几易其稿后将于本周内对外公布，并将于下月1日起正式施行。分析人士认为，作为南京物管史上最为精细、明确的一份指导性意见，新出台的菜单收费标准将为物业收费提供详尽参考，并进一步明确双方权责，减少物管、业主之间的矛盾和纠纷。
【行业要闻】
上海：房地局力推物业管理报修
（人民网房产城建频道 /20061008）
针对市民反映的小区物业管理报修求助等“急、难、愁”问题，上海市房地局携手物业人员，推出“与业主同心，共筑和谐小区”活动。日前，上海组织万名物业人员、千名小区经理、百名物业劳模、服务能手，在全市广泛开展“与业主同心，共筑和谐小区”活动。将服务 “热线”向小区延伸、向居民家庭延伸。
天津：非住宅物业也要推行“维修基金”
（王月/《天津日报》/20060923）
昨日，市国土房管局下发了《关于非住宅物业建立共用部位共用设施设备维修基金有关问题的通知》，从即日起，本市行政区域内两个以上业主的非住宅物业，在商品房买卖合同或者业主公约中约定建立共用部位、共用设施设备维修基金的，具体标准按照约定或者参照《天津市商品住宅维修基金管理办法》的规定执行。
福建：房介带人看房物业不得收钱
（郭晓黎/《东南快报》/20061010）
今后，房产中介因带客人进小区看房而与物业公司闹矛盾的场面将不再上演。昨日，福建省福州市房地产管理局正式下发相关文件，对两个行业在业务协作上的配合做出规定。而业内人士则表示，文件在一定程度上可以规范双方行为，但具体落实及操作还有待双方进一步沟通。
广州：上万业主追讨维修基金
（金文建/央视国际/20061010）
商品房在销售的时，业主为了维修房屋，都会缴纳物业维修基金，但最近，广州12个楼盘的业主委员会正式向外宣布，他们将联合提起一个诉讼，向发展商追讨高达四千多万元的物业维修基金。近年来，广州陆续有楼盘的业主以个人名义向法院起诉，追讨物业维修基金，但都被法院驳回不予受理。据了解，广州至少有上千个楼盘存在物业维修基金纠纷问题。
厦门:业委会有望削权 开发商物业有望分家
（冯逵/《东南快报》/20060922）
执行了近８年的《厦门市住宅区物业管理条例》进入修正程序。此前，厦门市人大常委会曾就该条例的修改向社会公开征集意见，引发了广泛讨论，尤其是在业主大会和业委会权限划分、小区物业管理企业选择等问题上产生了较大分歧。此次提交的修正案对业主大会和业委会的权限进行了明确，业委会的权力明显被削弱。
吉林：《省物业管理办法》有望年底前出台
（龙秋秀/《新文化报》/20060914）
业主与物业公司发生矛盾、物业公司突然消失、居民小区垃圾无人清理、房屋无人维修……这样的事情也许哪天就会发生在我们的身边。记者近日从省建设厅获悉，为了更好地解决业主与物业公司之间的矛盾，规范物业管理活动，我省第一部物业管理方面的法规——《吉林省物业管理办法》有望于年底前出台。
合肥：住宅物业服务收费下限提高上限降低
（新华网安徽频道/20060926）
普通住宅最低0.14元／平方米·月的物业费提高至0.24元；而最高0.98元／平方米·月的物业费将降至0.84元。记者近天从合肥市物价部门了解到，《合肥市物业服务收费管理实施细则》正式实施。据了解，《细则》对服务等级、服务内容、服务标准和相应的基准价及浮动幅度以及小区物业服务收费标准的确定等做了明确规定。
东莞：物业管理从业人员忙“充电”
（赖琴/《广州日报》/20060926）
物业管理师资格认证对报考人员的学历要求较高，另一方面，虽然不少高校近几年均开设了“物业管理”专业，但一些毕业生由于缺乏实践经验无法在短时间内胜任物业管理企业的关键岗位，物业管理从业人员遭遇学历和经验双重门槛，纷纷选择相关专业自考为自己“充电”。记者从东莞培训机构了解到，国庆前夕前来报名参加物管培训的比平常多了好几倍。
【数据说话】
北京物业管理企业达2841家
（中国青年报/20061006）
据北京市建设委员会消息，北京市今后将通过转变物业管理体系，整顿和规范市场秩序等手段改变现状。《北京市实施<物业管理条例>办法》已完成草案,并已列入今年的立法计划。截止到2006年6月底，北京已有2841家物业管理公司取得资质，从业人员约20万，管理项目达4564个，总建筑面积为3.2亿平方米。
【物管采风】
物业电工首现居民小区
（邹娟/《东方早报》/20060929）
家中断电，以往物业会解释，如果是电器问题，物业公司可以上门服务，但是如果是线路问题，不论多急，也只有等电力部门上门维修。昨日，由上海市文明办牵头的电力、物业、社区共建活动在长宁区江苏路街道华敏世纪广场隆重举行。全市六个小区开始试点将常见电力小故障的维修移交给小区物业。今后，居民家中断电不需再等电力部门。
【学习平台】
物业服务中的哲学
(人民网/20061008)
物业管理公司必须做好服务，兑现向业主做的服务保证。以优质服务取得业主的信任。服务中，注意把握关键尺度，端正服务态度，掌握服务中的技巧。服务中注意：硬与软、远与近、冷与热、大与小几个辨证关系。
硬与软：硬，这里有两层意思，其一：公司内部的管理手段要硬，要严格各项制度，要有服务规范。其二：服务条款是硬指标，答应业主的事，一点不能含糊，要按合同办事。软：就是服务。指你的服务水平一定要高，要有新的服务理念，你的服务一定是业主最需要的，要满足客户要求，知道客户需要什么，让业主满意加惊喜。
远与近：首先公司在接管一个楼盘后，要有长远规划．要制定完整的管理方案，不能有临时观念，不能有随时被业主炒鱿鱼，打一枪换一个地方的想法，要短事长做，有长远规划。然后，制定短期服务计划，做好日常的每一件事。
冷与热：所谓冷，就是在实际工作中，要把握尺度，对客户的不正当要求，违反协议的做法，要解释，要拒绝，要据理力争。但在服务中，要热情，要与客户经常进行沟通感情。建立客户关怀档案，随时了解客户在生活等方面的困难，及时协助解决。
大与小：大事，如协议的签订，工作(生活)环境的维护，必要设备设施的维护，保证设备设施的最佳状态等。但更要注意细节，提倡个性化服务，关怀服务，如提醒购电，在收水费的时候，询问上下水有无滴漏，平时的一些必要提醒、对于租户的安全提醒，服务征询等，遇到特殊的情况，处理好各方面的关系。
服务是一种责任，一种艺术、一种技巧。有了一心为客户的责任心，掌握物业服务的技巧，用心为客人服务，就能做到全面客户满意，也就会保证你的各项工作顺利进行，促进企业发展。
【业主之声】
开发商指定“前期物业”弊端多
（杨文平/《长江日报》/20061006）
指定“前期物业”弊端多，由于“前期物业”与开发商关系特殊，两者实质上是“一家人”，遇到业主反映问题时“踢皮球”，导致一些住户投诉长期得不到解决，纠纷不断升级。同时，有的“前期物业”无任何住宅小区的实际物业管理和服务经验，管理和服务的质量难以得到业主认可。还有的业主联合炒掉“前期物业”后，新聘物业公司却无法上岗，原因是很多手续都难以跟开发商理清。通过招标选定前期物业企业可以使该问题得到较好地解决。
【自由论坛】
物业管理五大焦点问题
乱搭乱建侵权问题。个别业主在小区擅自乱搭乱建，引起其他业主不满，认为物业管理企业管理不善。但物业管理企业没有行政执法权，对个别业主的行为只能进行劝阻，如果强行阻止、拆除，会引起与该业主的纠纷，但如果劝阻无效，会引起大多数业主的不满。在这种情况下，一些物业管理企业选择了起诉的做法。
开发商遗留的问题。现有商品房小区发生的物业纠纷中，相 当数量源于开发建设遗留问题，主要是规划更导致业主权益受损，如开发商原先承 诺有学校、花园，但到交房时，都成了空中楼阁。业主收房后直接面对的物业管理企业，因而形成与物业企业的纠纷。
业主的财产损失纠纷。这一般是由小区内业主丢失财物引起，典型的如丢失汽车、自行车等，由于对小区保安责任的相关规定不健全，发生财产损失时，如何合理确定物业管理企业的赔偿责任，无明确依据，而容易产生纠纷。
公用部位出租问题。一些物业管理企业和业主擅自将小区物业的公共部位出租营利，这涉及建筑物区分所有权问题，容易引发较大争议。这有待于物权法对建筑物区分所有权问题加以进一步明确规定来解决。
小区停车收费问题。物业管理企业向拥有私家车的业主收取小区车位费、道路维护费、进门费等，由于这些费用往往是自行制定而来，经过物价部门批准，同时是对小区公共部位的另行收费，因而产生较大争议。新公布的物权法草案规定，小区停车位没有约定或约定不明的，属业主共有，将有望解决这一问题。
【案例选编】
有理有据——车辆破损进入车场后推卸责任怎么办
(佚名/中国物业管理信息网/20060328)
去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认（尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事，还是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦）。
早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主横生节枝，否认记录和现场具有真实性……一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属派出所派员进行调查和调解（既然如此，没有必要再扯下去，及时请权威机关来处理，是最好的办法）。派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言，只得认帐。
点评：遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。
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2006/10/12 18:41:00