《公元物业管理文摘》（第32期）

【法规动态】    ——浙江：省物业管理条例下月起施行

               ——福建：省物业管理条例草案立法听证会举行

【行业要闻】    ——江苏：严格约定物业管理用房标准

               ——北京：市建委将处罚美丽园物业

               ——广州：不同的物业管理纠纷应向不同部门反映

               ——青海：物业公司诉说苦衷物业工作需要居民配合

               ——成都：物业给巡逻犬每月发薪600元 引起居民强烈争议

               ——杭州：开展物业企业人口与计划生育目标责任考核工作

               ——福州：市人大开展物业管理执法检查

               ——铜陵：20所校园安全卫生实现物业化管理

【数据说话】    ——南京：物业管理项目1200个

【物管采风】    ——临安物业管理宣传月活动昨启动

【学习平台】    ——住宅物业管理收费标准须完善

【业主之声】    ——父子物业“想说爱你不容易

【自由论坛】    ——美丽园事件反思

【法规动态】

浙江：省物业管理条例下月起施行

（《每日商报》/20060905）

下月起，《浙江省物业管理条例》将开始施行。对于有的业主将住宅改为餐饮、娱乐等商业用房，严重影响其他业主的生活的，条例规定：业主、非业主使用人不得改变物业实用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准。条例实施后，擅自改变物业使用性质影响业主生活的行为将受到约束。

福建：省物业管理条例草案立法听证会举行

（黄世宏 郑昭/福建日报/20060906）

为了使条例的内容符合实际、符合广大人民群众的意愿，5日上午《福建省物业管理条例（草案）》立法听证会在省人大机关举行。听证会上，黄舟雄等10位陈述人，围绕业主委员会职责、物业管理与平安小区这两个最受各界关注的问题各抒己见。听证人也提出相关问题，与陈述人展开讨论。郑亨荣等旁听人也在听证会上发了言。

【行业要闻】

江苏：严格约定物业管理用房标准

（《现代快报》/20060902）

眼下不少楼盘，开发商为了节约成本，物业管理用房能不建就不建、能少建就少建。昨天，省建设厅专门发文要求说，物业管理服务用房应当符合国家有关工程质量和安全的要求，内墙应刷涂料，顶棚吊顶或刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间安装卫生洁具，具有上下水、供电等功能；住宅小区内配置通讯、有线电视等设施的，应在物业用房内预留端口。

北京：市建委将处罚美丽园物业

（刘轶滨/《京华时报》/20060908）

昨天，市建委主任隋振江说，在美丽园小区发生的物业管理纠纷中，原物业公司在业主大会未选聘新的物业企业的情况下擅自撤离小区，造成了恶劣影响和很大的安全隐患，市建委将严肃处理。根据市建委发布的接撤管相关指导意见规定，物业交接有争议时，应通过法律途径解决。对违规的物业管理企业，要依法采取限制参加招投标等措施严肃处理。

广州：不同的物业管理纠纷应向不同部门反映

（陈白帆/《广州日报》/20060908）

涉及到小区的业主和物业公司的纠纷，应该找哪些部门反映？市国土房管局有关负责人解释，属于物业收费的，要向物价部门反映；房屋质量问题，如在保修期内的，向建设管理部门反映，保修期外的，向房屋管理部门反映；房屋建设遗留问题，向建设行政部门反映；消防安全的，则可向公安消防部门反映；违法建筑、改变房屋用途的题，向规划部门反映。

青海：物业公司诉说苦衷 物业工作需要居民配合

（丹丹/《西海都市报》/20060908）

目前,一些物业公司人员看了《您住的小区安全吗》报道后，打来热线说出自己的苦衷。一家物业公司的王经理说：“我们公司的经费本身就很紧张，一些居民不按时交费，却要享受服务，这显然是不公平的。”物业公司的工作人员张女士说：“物业是为居民服务的，这没错，但小区的安全以及卫生光靠物业哪行，还得小区居民配合才行。”

成都：物业给巡逻犬每月发薪600元引起居民强烈争议

（《天府早报》/20060909）

昨日，蜀汉路一小区内三只巡园狗又蹦又跳，物管公司将对它们分别支付月薪是600元！据该公司严经理介绍，这三只巡逻犬都是退休的警犬，是上个月“应聘”进入小区的，对于这件事，接受采访的市民发表了不同看法：“再咋说，狗始终是狗！我拼死拼活一个月也才挣几百块钱呢，未必我还当不到一条狗唆。”

杭州：开展物业企业人口与计划生育目标责任考核工作

（宋建慧/杭州房地产信息网/20060908）

近日，市房管局开始对物业企业人口与计划生育目标管理责任制落实情况进行检查、考核工作。此次考核结果将计入物管企业年度诚信档案，作为企业评优和管理处主任星级评定的依据之一。考核内容包括工作计划、宣传教育、目标管理责任书的落实、计生台帐、计划生育率达标及配合现居地计生部门工作等。

福州：市人大开展物业管理执法检查

（李白蕾/《福州日报》/20060906）

昨天福州市人大常委会《福州市物业管理若干规定》执法检查组分成三路，赴各城区开展为期两天的执法检查。此次执法检查的主要内容有：业主委员会成立和运作等的监管问题；物业企业服务水平、质量问题；物业企业服务收费问题，公共服务行业的企业向最终用户收费问题；尚未由物业企业管理的小区物业维护、管理问题等。

铜陵：20所校园安全卫生实现物业化管理

（许克锡/《安徽市场报》/20060910）

铜官山区是铜陵市的主城区，政府为此专门安排了58万元将全区16所小学、4所幼儿园的安全和卫生工作,通过招标等形式全部委托给4家物业公司。新学期开学的时候，铜陵市铜官山区所属20所小学、幼儿园的小朋友、老师和家长们一齐发现，校园的把门人全部换成了身着制服的保安了，校园的卫生也有专门的保洁员来做了，此举在全省尚无先例。

【数据说话】

南京：物业管理项目1200个

（解悦/《南京江日报》/20060909）

据悉，目前我市物业管理企业已有478家，实施物业管理项目1200多个，物业管理覆盖率近40％，每年的增加值约10亿元，安排3000多名下岗人员再就业。行业发展也带来了物管公司与业主矛盾增加等问题，引发社会关注。市人大常委会主任胡序建昨率部分市人大代表就《江苏省物业管理条例》在我市贯彻实施情况进行执法检查。

【物管采风】

临安物业管理宣传月活动昨启动

（汤君芳/临安新闻网/20060906）

昨晚，我市在人民广场举行物业管理宣传月活动启动仪式。据悉，在物业管理宣传月活动期间，市建设局将开展文艺节目汇演、有奖知识问答、疑难问题咨询、物业管理投诉、小区图板巡展等活动，以群众喜闻乐见的形式，宣传《条例》基本内容，使广大群众自觉参与和支持物业管理，依法维护自身的合法权益，推进我市物业管理工作的法制化、规范化建设。

【学习平台】

住宅物业管理收费标准须完善

（张炜/《房地产时报》/20060904）

上海市住宅物业服务分等收费标准自2005 年10月1日颁布实施以来（以下简称《标准》），已有11个月了。但要真正使《标准》让物业管理企业与服务对象（使用人）共赢，笔者认为下列一些问题有待完善和解决。

　　从居民方面来讲，有了《标准》，就要一切以《标准》说话。同一个小区有的人居住的是公房，缴的是月租金；有的是售后公房，按户缴费；有的是商品房，按平方缴费。同样的服务却缴费标准不一致。商品住宅与非商品住宅质价不相符的问题必须解决。

　　从物业管理企业来讲，《标准》中所制订的价格，没有考虑国家政策和价格等因素的变化。有关部门曾发通知对采用酬金制方式收费可以加量、加价。而采用承包制管理住宅的物业管理企业，由于国家每年调整最低工资线以及水、电等价格调整，企业不能因《标准》而相应调整。

另外，等级与等级之间有很大的空间，这中间的价格由物价部门审定（指前期物业管理阶段定价时），存在着很大的人为因素。

再者，在前期物业管理阶段，定价时最好有物价部门、开发商和物业管理企业积极的参与，并要考虑各方的利益。业委会成立后，也有物价部门、业委会、物业企业共同参与制定，而此时职能部门是作为指导和监督的职能更多一点。

【业主之声】

“父子物业“想说爱你不容易

（眭 雯/《今日商报》/20060908）

物业管理法规明确规定，物业管理公司的选定是要经过招标产生的，但不可否认一般情况下“父子物业”在招标中占很大的优势，不过这不意味着对“父子物业”现象要全盘否定。而遇到作为“老子”的开发商侵害业主利益的行为时，作为“儿子”的物业管理公司能否真正维护业主利益而与老子交涉呢，“父子物业”的形式在南京不少新小区存在，大量的事实说明，“父子物业”，想说爱你不容易。

【自由论坛】

美丽园事件反思

（伊喆/《新京报》/20060908）

一些美丽园的业主曾表示，鸿铭物业公司本来是服务不错的，但它长期对业委会提出的物业费质询和诉讼，并没有合理的解释和相应的费用公布，尤其是突然撤离，使本来对它有好感的业主为之失望。

综观整个事态的发展过程，从物业公司方面或可引出以下几点教训：首先，物业公司应当严格遵循法律规范，在法治的框架内解决问题和矛盾。物业公司自然也可以努力维护和争取自己的合法权益，但应当是据理而争、依法而争。

其次，物业公司应当理顺自己和业主的关系；应当对业主以诚相待，以实相告。必须承认，业主和物业公司有利益一致的方面，也天然有利益不一致乃至对立的方面，假如业委会的基本立场不加区别地站在物业公司一边，大多数业主一定不会答应，这样的业委会也就注定不会长久。业委会必须反映多数业主的意愿，执行多数的决议，当然，多数也要善待少数。业委会也应接受法律和业主的约束和监督，并努力化解业主之间的矛盾以创造祥和的气氛。

　　最后，物业公司应恰当地看待自己作为劳动密集型企业的性质，恰当地看待自己的合理利润。能够获得高利润的，一般来说是高科技、高创新的知识密集型企业或者高投入、高风险的资本密集型企业，而物业公司并不是这样的企业。所以，物业公司应当努力通过增加效率、降低成本、提高服务质量、形成和提升自己的品牌，来获取正当合理的利润。

【案例选编】

物业管理进驻未经业主同意 导致费用无法收取

(路子 郑贞 王守明 肖献松/《江淮晨报》/20060908)

因为业主不交纳物业管理费便将其诉至法院，请求法院判令被告交纳物业管理费。法院审理后认为物业是在未经业主同意后进驻小区进行管理的，其与社居委签订的合同对被告没有法律约束力，虽然其对小区进行了管理，但无权收取物业管理费。

原告合肥金栋物业管理有限公司诉称，２００６年４月１日，原告与合肥市瑶海区铜陵路街道花冲社区居民委员会签订《物业委托管理合同》一份，约定自即日起开始管理明珠小区，并约定了物业管理费用的收取标准。

因该小区在原告管理前长期无人管理，造成脏乱差。原告进驻管理后，环境得到有效改善。２００６年６月５日，原告工作人员到被告家中收取物业管理费用，但被告拒不交费。

被告张某辩称，原告与花冲社居委签订的委托合同没有经过小区业主同意，其无资格收取物业管理费。

法院审理认为，花冲明珠小区的各业主均有权利对其小区内的物业管理行使表决权，除非其中有人明确表示放弃权利的行使。原告虽与花冲社居委签订合同约定对明珠小区进行物业管理，但因合同是在既没有征得被告同意，也没有其授权委托的情况下签订的，故该合同中约定被告权利和义务的内容不能对其产生法律约束力，故判决驳回原告合肥金栋物业管理有限公司的诉讼请求。

一审宣判后原告不服提起上诉。

点评：本案关键在于居委会委托物业公司的合法性问题。物业管理服务具有公共产品和私人产品的混合性，如果把小区业主作为一个整体来看，物业服务可以看作一个私人产品；而对小区里的每位业主来说，物业服务又是一个公共产品。因此，当一个小区的管理对周边的环境造成了不良的影响，政府应该把小区全体业主作为一个整体，强制进行必要的整改，以维护整个外部社会的正常运转。