《公元物业管理文摘》（第31期）

【法规动态】  ——深圳：物业管理收费规定出台

——苏州：物业收费实行双轨制

【行业要闻】  ——厦门：物业管理牵手城管 10个小区试点工作有成效

             ——呼和浩特：新建住宅引进前期物业管理收效良好

             ——长春：业主委员会接手物业引争议

             ——芜湖：物业管理人员有了“家”

             ——杭州：代业主泊车是不是超前了

             ——哈尔滨：将细化物业服务收费管理办法

             ——海南：空置房物管费提高到70% 加大了物业收费难度

             ——成都：物业新规9月施行 遭投诉5次2年不得入行

【数据说话】  ——全市社区将增摄像头20万个

【物管采风】  ——深圳宝安5年内物管覆盖所有社区

【学习平台】  ——如何打造精细化服务品牌

【业主之声】  ——福州低保业主物业费全免

【自由论坛】  ——关于我国业主组织的反思

【法规动态】

深圳：物业管理收费规定出台

（《晶报》/20060825）

《深圳市物业管理服务收费管理规定》将于9月1日起正式实施。与现行政策相比，该规定在定价形式、前期管理、收费项目、酬金提取基数等十个方面作了重大调整。其中包括物业管理收费方式，以及对部分现行法规政策未予明确的问题如交费人、计费面积、交费起始时间等做了规定。新规定的出台，将保障业主和物业管理企业双方的合法权益。

苏州：物业收费实行双轨制

（李仲勋/新华报业网/20060825）

记者从苏州市物价局获悉，自下月起，将实施新的《物业服务收费管理实施办法》。根据新规定，物业服务收费将区分物业的性质和特点，对高档住宅等物业实行市场调节价，完全由业主与物业管理企业在合同中约定；对普通住宅小区物业则实行政府指导价，实行7个收费等级，收费每月每平方米0.1元到1.3元不等，并可以上下浮动20%。

【行业要闻】

厦门：物业管理牵手城管 10个小区试点工作有成效

（何书彬/《厦门日报》/20060830）

市12319城管服务热线办公室成立后，按照相关安排，物业管理与城管工作“联动”的内容主要包括制止违法建设，制止违章搭盖和野蛮装修，整治餐饮油烟扰民，整治噪音扰民，整顿、规范小区静态交通管理，规范小区摊点、摊贩管理等方面。试点工作开展3个月来，首批10个试点小区的很多“麻烦事”都已得到解决。

呼和浩特：新建住宅引进前期物业管理收效良好

（郝飞/《呼和浩特晚报》/20060824）

呼市物业管理处陈处长说，前期物业管理，物业公司本着对业主负责的态度，从物业使用人和业主的角度定期对工程现场进行巡视，发现问题及时反馈，从而使很多问题在规划施工阶段就得到处理，杜绝因开发商遗留的绿化、房屋质量等系列问题引起的各类纠纷。目前，全市已开工的83个项目中，都已通过公开招投标实现了前期物业管理。

长春：业主委员会接手物业引争议

（刘长宇/《新文化报》/20060809）

位于长春市桂林路的中岚大厦有上百家住户和商户，3个月前物业公司退出了，业主委员会就接手了物业管理，并收取各种相关费用，部分业主对其收费不认可。长春市房地局物业管理办公室称，业主委员会没有经营资质，不可以进行收费。业主委员会则表示，中岚大厦物业管理在赔钱操作，没有物业公司愿意接手，他们是被迫接手的。

芜湖：物业管理人员有了“家”

（杨正毛/《芜湖日报》/20060827）

据了解，镜湖区有66家物业公司，这些物业公司在服务水平、质量等存在差异。为了进一步规范物业管理活动，该区成立了联谊会，并出台物业基金奖励使用管理办法。联谊会将协助社区做好安全防范和流动人口的计生工作，配合有关部门访查违建、占道经营、“牛皮癣”等工作，为市容整治出力。

杭州：代业主泊车是不是超前了

（詹丽华/《钱江晚报》/20060831）

代业主泊车，这是一些小区的物业公司为解决小区停车难问题而提供的延伸服务。它的出发点是为方便业主，同时也便于物业对车辆进行统一管理。但记者了解到，在操作过程中，有些车子被物管人员开出去“兜风”，甚至擦伤。因此完善代业主泊车管理制度非常重要。另外也有部分业主认为，对这种服务不放心，宁可麻烦一点，我也要自己泊车。

哈尔滨：将细化物业服务收费管理办法

（《黑龙江日报》/20060825）

针对近日开展的物业大接访中反映出的收费价格不公开透明、服务内容标准不明确等主要问题，有关部门表示，将会同物价部门制定《哈尔滨市物业服务收费管理办法》，进一步明确物业服务的范围、项目及收费标准，使服务与收费直接挂钩，让百姓明明白白消费。同时加大行政执法力度，对那些违反物业管理法律法规和规章的企业和个人予以严厉查处。

海南：空置房物管费提高到70% 加大了物业收费难度

（陈敬儒/《海南经济报》/20060825）

8月14日至18日，省价格监测中心对7月10日我省出台的《海南省物业服务收费管理办法》的执行情况进行了监测调查，多家物业管理企业反映，新《办法》将空置房物业管理服务费的收费标准由50％提高到70％，虽保护了物业公司的经济利益，但由于业主对物业公司成本费用认知上的差异，在一定程度上加大了物业公司的收费难度。　

成都：物业新规9月施行 遭投诉5次2年不得入行

（《华西都市报》/20060831）

记者从市物业管理协会获悉，成都市印发的《成都市物业秩序维护员行为规范》和《成都市物业管理区域秩序维护暂行规定》，首次将门卫、巡视员等正式定名为“物业秩序维护员”。 《规定》还提出建立全市统一的秩序维护员名册和档案，在一年内经查属实被业主、使用人投诉在5次以上或对同一事项投诉3次以上的，不得从事物业管理服务活动。

【数据说话】

全市社区将增摄像头20万个

（钱擎/《晶报》/20060831）

深圳市民政局将整治各社区环境和治安，积极引入物业管理，运用现代科技手段，在全市社区新建20万个摄像监控镜头，大力推行“网格化”管理。据了解，深圳共有55个街道、632个社区，平均每个社区约2万人。目前，已经达到平安和谐社区标准的有114个，约占18%，到2010年，深圳90%的社区都将通过加强社区建设成为平安和谐社区。

【物管采风】

深圳宝安5年内物管覆盖所有社区

（张连城 郭平保 魏清风/深圳特区报/20060810）

在宝安全区173个社区中，共有非开发商开发的小区636个，建筑总面积6700多万平方米。为了实现社区城市化、精细化管理，宝安区制定了“政府推进、市场主导、企业运作、群众参与”的物业管理进社区方案，宝安区成立了推进社区物业管理领导小组，区住宅局局长任庆文任副组长，计划用5年的时间使物业管理覆盖所有社区。

【学习平台】

如何打造精细化服务品牌

（齐新民/中国物业管理协会）

1．加强企业诚信建设是精细化服务品牌的前提。建立企业诚信管理体系，首先从培养全体员工的诚信意识入手，一方面，持之以恒的加强对员工的诚信意识教育，另一方面建立起公众监督渠道；其次，建立内部诚信机制，切实把各项规定移植到员工的自觉行动之中去。

2．满足业主的需求是精细化服务品牌的基础。在物业服务的过程中注重人性化管理、亲情化服务。一方面是顾及业主的利益，从本质上是物业公司生存发展的必然要求。另一方面是业主为我们提供了这个平台，在此体现企业与员工的价值，形成供需双方双赢的局面。

3．实施精细化管理是精细化服务品牌的保障。物业管理的产品主要是服务，我们对业主和住户进行了细分，通过分析不同人群的需求特点来满足他们的不同需要。如老年人的特点是身体赢弱，有不同程度的失落感，于是在服务中见了老人嘘寒问暖，热情相待。

4．构建节约型物业企业是精细化服务品牌的体现。一是加强日常管理，完善规章制度，杜绝不必要的浪费。二是加大对设备的维护保养力度，延长设备设施的使用寿命。三是加强人力资源管理，科学核定用人数量，培养一专多能的复合型人才。四是提高办公效率，为业主提供优质高效的服务。

5、实行多种经营是精细化服务品牌的延伸。物业管理公司拓展服务领域，实行多种经营时需要在增值服务上下工夫，不仅满足业主对物业管理服务的物质需要，还应满足其心理感受、价值认同等人文需要，形成满足业主各方面需要的市场化经营体系。

【业主之声】

福州低保业主物业费全免

（祁正华/《福州日报》/20060829）

为切实减轻城乡低保人员的经济负担，为他们营造宽松、和谐的生存环境，福州市政府常务会议已决定对城镇低保人员的物业管理费予以减免，减免的物业管理费由市级和区级财政部门各按5：5比例承担。每季度由市、区两级财政部门一次性将减免的物业管理费拨至城镇低保人员所居住小区的物业管理企业。减免办理程序为由符合减免对象的业主提出申请，业主所在小区的物业管理企业要实行代办制，为城镇低保人员服务。

【自由论坛】

关于我国业主组织的反思

（北野/中国物业管理协会网）

做业委会主任最重要的是知道你的服务对象——广大业主需要什么？而不是你想给他们什么，你要他们怎么样！“广大业主”到底是谁？根据我的实际经验：在一个小区，大约95%左右的广大业主是沉默的；那些不讲理的业主也大约占1%左右；积极参与社区建设，为大家服务的业主大约也占1%左右。这就形成截然不同的两派：一派主张个人利益至上，不交管理费，不守公约，说物业公司是骗子，必须赶走；一派主张公共利益至上，大家应该有正义感，遵守公约，支持管理公司的工作。这些人常常被骂成是“汉奸”。

如果没有制度创新，按目前情况发展，业委会运作前景并不乐观。业主的组织问题，其实是社区建设的根本问题。如果不能把业主有效地组织起来，一盘散沙的业主就像水一样，少了，干了，没有用；多了，就泛滥成灾。

在业主的组织方面，我们还是做了一些有益的尝试，比如我们搞的“顺风车站”、“邻居节”，我们鼓励业主参与公共事务，让大家自己组织了各种“俱乐部”，有老年俱乐部、有各种读书会、有业主足球队等。我们还组织业主参观小区的设备、机房、保安员驻地等，增加业主对管理公司的了解和理解。每年春节，我们都号召大家为不能回家的保安捐款，为他们过年。这些活动都是业主自发组织的，大大促进了小区人与人之间的和谐、互信，提高了大家的参与意识，也树立了正气。经过广大业主、业委会、物业公司、开发商的共同努力，经过一年的时间，我们使一个问题成堆、名不见经传的小区成为远近闻名的北京市优秀小区。

【案例选编】

用心服务—塑钢门窗保修纠纷

(李欣悦/《新京报》/20060428）)

王先生反映塑钢门窗锁扣坏了，因保修期已过，塑钢工程单位已离开，管理员要求业主自己找人维修。听完管理员的解释，王先生非常恼火，并在物业办公室大吵大闹，认为自己的房子刚刚装修，其塑钢门窗正式使用的时间才两个月，坚决不认可过了保修期的说法。

物管员郑工主动上前与之沟通，在动之以情、小之以理后，本想陪业主一起找小区外周边的塑钢加工店维修，可麻烦的是，王先生说他已找过塑钢加工店，但因为产品更新过快，塑钢门店并没有配套的配件。郑工又通过多方努力联系原塑钢单位施工员，可原塑钢单位的施工员的答复也是更新了产品，没有相同的配件。不过施工员建议找找他们单位的仓库管理员，看是否仓库中还有遗漏的配件。抱着这样的希望，郑工在联系到该单位仓库管理员后，陪着业主一起到远离小区的该单位仓库所在地，经郑工、王先生及仓库管理员共同努力，最后终于找到了几个配件。

郑工及时安排技工上门帮王先生进行了安装，很快的解决了问题。王先生也非常满意，并主动掏钱，支付了维修费。

点评：当前，房屋配套设施及智能化设备的品种越来越多，相关产品的更新日新月异，而物管行业虽历经图治但仍处在发展的过程之中，因此我们的物管日常工作中，难免还会遇到各种问题。

    但作为物业管理者，我们必须明白，业主找到你，就是要解决问题，大多业主也是凭此给物管打分，抒发对物业管理的满意程度。管理员郑工面对王先生反映的塑钢问题不推责，通过各种关系，尽心尽力为业主寻找解决问题的办法，也正是郑工的努力，才有了后来问题的圆满解决，才有了业主主动掏钱，支付维修费的利好结局。