《公元物业管理文摘》（第30期）

【法规动态】  ——浙江：《省物业管理条例》10月1日起施行

             ——成都：《物业管理规定》听证

【行业要闻】  ——宁波：两角物业费难倒老小区物业公司撤管调查

             ——北京：小区内停车物业统一管

             ——中国房地产报：开发商的物业情结 自给自足还是专业分工

             ——无锡：物业标准不公示 执行成空谈

             ——河源：建物管考核制

             ——江门：物业管理正破冰前行

             ——乌鲁木齐：市物业协会抽检60家物业公司

             ——上海：市物业管理协会更名

【数据说话】  ——广州小区居民户均月缴物业管理费125元

【物管采风】  ——绍兴老小区将全部实行物业管理　5万多住户受惠

【学习平台】  ——如何发挥业主委员会在物业管理中的作用

【业主之声】  ——物业管理与业主要互信

【自由论坛】  ——前期管理应注意的几个阶段

【法规动态】

浙江：《省物业管理条例》10月1日起施行

（陈文龙/《都市快报》/20060525）

昨日，省人大常委会表决通过了《浙江省物业管理条例》，《条例》将于10月1日正式施行。条例采纳的群众意见主要有：首次业主大会召开条件提高为“房屋使用面积达到总面积60%以上或者首套房屋使用满两年且使用的面积达到总面积30%以上”；业主逾期不参加投票，其意思表示由业主大会议事规则约定；小区空地可用于停车等。

　成都：《物业管理规定》听证

（张松/《成都商报》/20060527）

成都市政府法制办与市房管局近日联合召开《成都市物业管理规定（草案）》（征求意见稿）立法听证会，广泛吸纳各方的意见和建议。在听证会上，代表着不同群体的13名听证代表们主要围绕业主大会投票权数是按户记还是按建筑面积计算，业主委员会经费是从管理费中提取还是由业主另外交纳等议题展开了讨论。

【行业要闻】

宁波：两角物业费难倒老小区物业公司撤管调查

（陈进红/《钱塘晚报》/20060531）

“2毛钱太低，收取率6成”,近日，宁波北仑区的10余个小区面临着物业公司撤离、业主自主管理的局面。物业公司是否有能力管理一个小区，关键要看它是否能合理地配置人员和控制日常开以销维持小区正常运转。而一个小区物业费是否合理，关键要看它的服务成本是否合理。物业费低、征收率低是导致物业公司对老社区“甩手不干”的直接原因。

北京：小区内停车物业统一管

（《北京晨报》/20060529）

北京市国土房管局出台了《北京市居住小区机动车停车管理办法》，明确规定，居住小区内机动车停车管理服务统一由物业管理企业负责。作为管理者，应当按照政府规定价格收取停车费，并制定切实可行的停车位分配、发生紧急情况的处置等管理方案停车位优先租售给业主机动车 违规停放罚业主该《办法》将从今年7月1日起执行。

中国房地产报：开发商的物业情结自给自足还是专业分工

（马琳/《中国房地产报》/20060529）

据了解，在北京近3000家物业公司里，属于开发商自建的占到了90%。但是，在欧美等国成熟的市场上，更多的还是独立的第三方提供物管服务。作为独立的物业公司，在开发商与业主发生矛盾时，更易于站在客观公正的角度协调解决问题。此外，由于没有开发商作为依托，为获得市场的机会，只有不断提高服务水平，促使公司朝着专业化的方向发展。

无锡：物业标准不公示执行成空谈

（无锡广电/20060528）

从5月1号起施行《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准》规定，各小区物业管理必须在小区醒目位置公布小区的服务标准，并及时公开本物业公司的咨询投诉电话。但通过记者调查，物业服务标准公示缺失，已是普遍现象。很多业主都表示，物业在每一项工作上要达到什么标准算合格，大家是个未知数。如果公示，将有助于业主和物业两方的沟通。

河源：建物管考核制

（《河源日报》/20060525）

为加强物业管理工作，提高物业管理水平，市规划建设局决定从今年起建立小区物业管理工作检查考核制度，对持有建设行政主管部门核发物业管理经营资质的物业管理企业及管理的居住小区进行考核。首次物业管理工作检查评比活动已于近日开展，有5家物业管理小区被评为优质服务小区。河源市建立物业管理考核制度走在全省地级市前列。

江门：物业管理正破冰前行

（梁丽琴/《江门日报》/20060525）

早在1997年，江门市就引入了物业管理这一新兴的行业，经过８年多的发展，“物业管理”这一概念逐步被人们认识、理解和接受，物业管理已逐步形成气候，小区的覆盖率逐年提高。近年来，一些企业开始陆续涉足物业管理行业，外来的物业管理公司开始进驻江门，有关部门也在竭力培育这一朝阳产业，江门的物业管理也正在“破冰前行”。

乌鲁木齐：市物业协会抽检60家物业公司

（王媛媛/天山网/20060524）

近日，乌鲁木齐市物业协会督察人员对60家物业公司行业自律情况展开了为期两天的抽检。在当日的检查中，物业公司收费明码标价都能做到，但共用设施维护方面还有待改善。市房产局物业监管处处长、物业协会副会长王玉良说，物业协会根据此检查结果对物业公司进行评比记录档案，然后在行业内进行通报。

上海：市物业管理协会更名

（《中国建设报》/20060518）

日前，上海市物业管理协会召开会员代表大会，选举产生新一届领导班子。同时，上海市物业管理协会更名为上海市物业管理行业协会。此次更名后的协会，其属性由原来的企业协会拓展为行业协会。协会的业务范围将拓展为本市物业管理的行业调研、行业协调、行业培训、行业评比、学术研究、会展服务、业务咨询、信息交流和发布等。

【数据说话】

广州小区居民户均月缴物业管理费125元

（钟玉明 刘树权/新华网/ 20060525）

广州市城调队抽样调查显示，2005年，全市每百户城市居民家庭中，居住在物业小区的有两成左右，这些家庭户均物业管理费支出为1499.45元，月均125元，比2002年增长81.8%。按照广州市政府指导价，低档小区物业管理费每月每平方米0.44元，一些高档住宅达到10元左右。物业管理费占家庭服务性消费支出的一成左右。

【物管采风】

绍兴老小区将全部实行物业管理　5万多住户受惠

（商立锋/《天天商报》/20060523）

昨日，记者从有关部门获悉，对绍兴城区范围老住宅小区的整治并引入物业管理的工作即将全面铺开。据悉，这次整治的内容包括违章建筑拆除、路面整修、路灯维修、绿化补种等。届时，将根据小区实际，利用小区零星空余土地，合理规划、建造管理用房，完善岗亭、围墙、车位、车棚等设施。本次整治工作涉及2040幢楼，5.3万余住户受惠。

【学习平台】

如何发挥业主委员会在物业管理中的作用

（喻启威/《中国物业管理》）

为了让业主委员会既能行使权利，又能承担相应的责任和义务，同时还能享受到合法的报酬，力争实现业主委员会责、权、利的协调。

首先，在物业管理活动中业主、业主委员会以及物业管理公司构成了物业管理法律关系的最主要的民事主体。因此，应通过物业管理法律、法规的立法，直接赋予业主委员会区分所有权建筑物管理人的法律地位，赋予它一定的权利和权威，并规定其应承担的义务以及应为自身行为所承担的法律和社会责任。为保证业主委员会主任工作的公平性、专业性、及时性，应该建立业主委员会主任的公开选举制。为切实保障业主委员会的正常运作和发挥积极的作用，还必须建立激励机制和约束机制。

其次，针对上述“病因”，有关方面（政府主管部门、物业管理协会等）可以就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，对业主进行广泛的宣传教育，让业主逐渐成为“成熟”的消费者，进而关心、支持业主委员会，自觉参与小区的物业管理。

最后，政府相关主管部门要在业主委员会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业主委员会成员的资格和条件等方面发挥政府的权威作用，真正帮助物业区域（小区）组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。

【业主之声】

物业管理与业主要互信

（单光辉/《金华晚报》/20060528）

市民来电希望物管能够从居民最关心的一些小处着手，服务更加人性化一点，如果能解决，马上自己动手或派人进行解决，如果一时没法解决，也要与相关部门取得联系，等事情解决好后再进行回访答复。在记者反馈市民意见时，物管的工作人员都表示除了他们认真工作外，小区居民也应自觉提高维护小区环境的素质，诸如不要乱停车、乱扔垃圾，并能自觉按时交纳物业管理费等，配合物管工作有序地进行，那么物管与业主之间就能和谐相处。

【自由论坛】

前期管理应注意的几个阶段

（《莲花物业》）

（接上期）四、入伙阶段。入伙是物业公司第一次与业主面对面的服务，所以在入伙前我们一定要准备充分，要假设多个问题，多个对策。一般在入伙时会有两个问题较集中。一是收费问题，首先应合法收费，第二在收费方式上可灵活一些，第三要有专人做解释沟通工作。二是业主在验房时提出的问题一定要重视，并派专人负责协调监督开发商解决。三是在入伙时，要收齐业主该提供的资料，如有未交齐的应做好记录由专人负责催收。

五、装修审批管理阶段。首先装修审批管理人员应充分熟悉整栋房屋结构，熟悉每个户型的特点和缺点，特殊楼层，特殊房型重点研究特殊的对策，所定的装修要求和标准，不但装修审批管理人知道，整个管理处上上下下的人都应知道。如遇到难点疑点的复杂问题大家就一起讨论研究，确定一个统一方案。装修审批和管理的难点和重点在阳台的封闭和遮阳棚的搭建，对于这类问题要有足够的预防措施和处理措施。第二重点是防水和给排水的问题。所以在装修单位开工前，应先让装修单位做给水管的打压试验包括热水管，再做洗手间、厨房、阳台闭水试验，然后所有的排污管做试验。第三点现场秩序维护。入伙后都会集中装修这样人员的就会较多，这一时期保安就尤为重要。第四商铺的装修管理，商铺的管理重点在于消防系统，装修前必须要求提交消防报件材料及环保批文，在装修期间应派懂消防的志人每天监督管理，在供电时应签好用电协议，尤其是餐饮商铺，要考虑油烟的处理和排污管的排污能力及对环境的污染情况。（完）

【案例选编】

一桩防盗护栏诉讼案发人深思

(《江南时报》/20060527）)

居住在南京河西某小区四楼的Ｈ先生和Ｌ先生是门对门的邻居，两家相连的朝南的阳台仅有一墙之隔。2005年7月底，Ｌ先生在封闭阳台窗外墙超出墙面30厘米安装了防盗护栏，护栏端面离Ｈ先生家的阳台窗子不到10厘米，等于搭建了一架通向Ｈ先生家阳台的梯子，造成了安全隐患。Ｈ先生在Ｌ先生没安装之初曾向其提出，希望将防盗护栏加以改装，但Ｌ先生以自己享有住房的所有权，拒绝接受Ｈ先生的请求。以后，Ｈ先生又向小区物业管理公司和社区居委会反映，请他们出面做Ｌ先生的工作，但这些努力，都没有得到Ｌ先生的响应。

无奈，Ｈ先生将Ｌ先生告了。Ｈ先生在起诉状和辩词中说，有关物业管理条例明确规定，业主在装饰装修房屋前，应当向物业管理企业申报登记，并告知邻里，更不能危及他人合法权益。而Ｌ先生安装防盗护栏既没有向物业公司申报登记，也没告知邻居，是一种违规行为。Ｈ先生说，Ｌ先生所安装的防盗护栏本身虽然不直接构成对自己的安全权的侵害，但已经带来了一种潜在的危险，即有可能成为犯罪分子实施犯罪行为的一个条件。而这种潜在危险是以大多数人的正常认识作为认定标准的，并不是以犯罪事实发生为标准。Ｌ先生拒绝对防盗栏进行拆除和改装，有悖于我国《民法通则》关于不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系的精神。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当按照《民法通则》的规定，停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

　　点评：虽然在现实生活中邻里之间难免发生矛盾，但有了矛盾也不能超越两条“底线”：一条是社会公共道德的“底线”，己所不欲千万勿施于人；另一条是法律法规的“底线”。安装防盗护栏虽然是小事，但处理不妥也会造成邻里冲突，酿成不安定因素。因此，安装防盗护栏也需谨慎从事，一定要遵循社会公德和法律法规，绝不能想装就装，想怎么装就怎么装。