《公元物业管理文摘》（第29期）

【法规动态】  ——深圳：物业服务收费新政即将出台

             ——广东：省物业管理条例草案 开发商与物管须脱离关系

【行业要闻】  ——上海：闵行落实每一分维修资金

             ——贵阳：电梯楼房增多 收费难影响业主出行安全

             ——天津：火拼高端物业管理

             ——沈阳：物业新规热点有问必答

             ——陕西：如何做大物业管理这块“蛋糕”

             ——重庆：九龙坡率先实行物业公共维修资金公开查询

             ——北京：昌平法院出新规 物业纠纷不忙立案先说和

             ——哈尔滨：物业公司竞争激烈 保洁工配对讲机上岗

【数据说话】  ——江苏物业管理面积近三亿平方米 位居全国前列

【物管采风】  ——上海八千多小区将挂物业联系牌

【学习平台】  ——物业管理产业经济内涵丰富

【业主之声】  ——居委会和物业公司都应当为居民服务

【自由论坛】  ——前期管理应注意的几个阶段

【法规动态】

深圳：物业服务收费新政即将出台

（《中国物业管理》/2006年第3期）

据市国土资源和房地产管理局物业监管处副处长陈海铭介绍，从2004年开始，深圳市就着手制订《深圳经济特区物业管理服务收费办法》以及收费指导标准，目前正在组织进行全市物业管理项目成本调查，在此基础上将对该办法进行修改完善，预计年底能出台。新办法将完善酬金制体系，对物业管理服务费的确定、收取、使用、监督等有更为严格的规定。

　广东：省物业管理条例草案 开发商与物管须脱离关系

（舒涓/《广州日报》/20060506）

   据有关部门透露，《广东省物业管理条例（修订草案）》本月可能提请人大常委会审议，为此，广州市业主委员会联谊会筹委会从上月起收集了全市多个小区业委会和业主代表的意见，拟黄金周后向有关部门递交。多位代表提出，草案应规定开发商与物管公司相分离的原则，另外条例必须给予业委会与物管公司对等的法律地位，明确业委会对物管的监督权利。

【行业要闻】

上海：闵行落实每一分维修资金

（《房地产时报》/20060520）

闵行区房地局在继续完成开发企业清欠工作的基础上，重点加强对全区750个小区内物业公司代收和被其挪用维修资金的情况开展调查和科学评估，使全区业主的每一分维修资金都能得到落实和保障。同时，组织对371个业主大会的正副主任的培训，重点结合实际案例展开教育，以纠正不规范的使用行为，并定期开展检查，加强业委会账户内的资金使用情况。

贵阳：电梯楼房增多 收费难影响业主出行安全

（谢智龙/《贵阳晚报》/20060518）

市物管行业协会有关人士告诉记者，目前贵阳市物管行业整体亏损不少物管公司都反映收不齐物管费。随着贵阳市内电梯房逐步增多，收不齐费用的直接后果是压缩了设施设备的维护保养费用，其中包括高层、小高层楼房业主经常乘坐的电梯。如果电梯的保养得不到有效保证，就会对每天乘坐电梯的业主构成安全隐患。这一问题，不能不引起人们的警觉。

天津：火拼高端物业管理

（《每日新报》/20060518）

物业管理是楼盘入住后保值升值的关键。在竞争越来越激烈的房地产市场上，物业管理高端、中端与低端的市场层次逐步显现，市场已开始细分。物业管理水平成为了竞争的重要筹码，这些筹码逐渐拉开了项目档次之间的差距。随着本市房地产的迅猛发展，众多高端项目纷纷签约“洋管家”，高端住宅产品物业服务新一轮竞争拉开了帷幕。

沈阳：物业新规热点有问必答

（罗奇/《辽沈晚报》/20060518）

截至昨日下午，通过热线和记者手机，共有78位读者询问关于物业管理的热点问题。本报经过与沈阳市房产局物业处联系后，对楼顶能不能安装太阳能热水器、没入住要不要交纳管理费、封闭阳台、小区停车、物业收费、专项维修资金使用和续筹等一些比较突出且有代表性的问题给予读者解答。

陕西：如何做大物业管理这块“蛋糕”

（晓春 海花/《陕西日报》/20060510）

　　陕西的物业管理有发展机遇和发展空间，但是存在的问题也不容忽视。如何做大物业管理这快蛋糕，需要多方面采取措施。首先，规范物业管理，促进法律法规的落实刻不容缓。其次要提高物业管理的市场化程度。第三，要确保物业管理的定价合理，按质论价。第四，取消物业管理企业代收代缴水、电、气、热费用等不合理的负担

重庆：九龙坡率先实行物业公共维修资金公开查询

（中国广播网/20060509）

重庆九龙坡区房管局昨日透露，九龙坡区将在重庆率先实行物业公共维修资金公开查询制度。该区管局与建设银行合作，推出《重庆市九龙坡区房屋公共维修基金查询卡》，业主持卡到指定银行，就可以查询、打印房屋维修基金信息，大修基金的支出、利息、余额等详细情况一目了然。日前，首批1054张公共维修资金查询卡已经发放到业主手中。 

北京：昌平法院出新规物业纠纷不忙立案先说和

（李罡/《北京青年报》/20060509）

据悉，今年第一季度昌平法院受理的物业费纠纷案件772件，比去年同期上升149.8%。此类案件的特点是串案多。往往一家物业公司一次将几十个拖欠物业费的业主起诉到法院。昨天，昌平区人民法院出台3项措施，对于物业费纠纷串案，今后由物业公司先行催缴欠款。对于因催缴未果再次要求立案的，法院将根据案件的数量，按照楼号有选择地给予立案。

哈尔滨：物业公司竞争激烈保洁工配对讲机上岗

（程子龙/新华网/20060510）

随着物业化管理深入百姓生活，近年来黑龙江省哈尔滨市的物业管理公司竞争激烈，越来越多的物业公司配备了高端设备，一些物业公司甚至给保洁工配备了对讲机。今年４８岁的费女士在一家物业公司当保洁员。她告诉记者，她每天都是一边做保洁一边开着对讲机，这样可以及时听从指挥分配，配合同事工作，不但效率高，业主也满意。

【数据说话】

江苏物业管理面积近三亿平方米 位居全国前列

（龙虎网/20060512）

    记者昨日从省建设厅有关部门获悉，我省房屋物业管理扩面工作推进顺利。目前，我省已经成立物管企业2304家，房屋物业管理面积已达2.93亿平方米，位居全国前列。据了解，南京、无锡、苏州、常州等市相继修订了物业管理办法，细化物业服务内容与收费标准；常州、镇江房管局建立了物业管理招投标有形市场，既规范了招投标活动，又降低了成本。

【物管采风】

上海八千多小区将挂物业联系牌

（王德毓/东方网/20060518）

    从昨天开始到8月1日前，一块印有物业管理企业名称、小区经理姓名和照片、小区报修电话、公司投诉电话等内容的“物业便民服务联系牌”，将相继挂上全市8300多个住宅小区近30万个单元门口。市房地局有关负责人表示，将对联系牌的设置进行跟踪检查，凡未能按规定设置到位并开通报修、投诉电话的住宅小区，要对小区经理作记分处理。

【学习平台】

物业管理产业经济内涵丰富

（刘昌兵/中国物业管理协会网）

目前来看，物业管理服务手段也日渐贴近业主心理，已从清洁、保安、维修，延伸到商务、娱乐、教育等居民生活的方方面面......智能化物业管理的研究和实践也取得较大进展，电子商务系统进入物管实践。特别是物业管理行业的内涵与外延得以前所未有的提升，和上下游及相关行业的产业链已经联通，与房地产业、商品零售业、信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、家政服务业、教育业、文化娱乐业等行业充分交融，构筑了合理的多链条式物业管理产业结构，从而前所未有地产生与放大了物业管理行业的社会效益和经济效益。物业管理的价值在价值链中各环节的分配已越来越符合市场的客观规律，物业管理企业已开始不断地将自身推向价值链的上游。

物业管理在得到社会承认的同时，也奠定了物业管理在社区建设中不可动摇的主导地位，这也包括其在社区经济建设中的主导地位。解析社区经济我们可以发现，其涉及的领域十分广泛。如社区教育业（中小学校、幼儿园、社区成人职业培训教育、社区青少年文化艺术培训教育等）、社区文化娱乐业（包括社区会所经营）、社区家政业、社区商务服务、社区老人服务业（包括托老院）、社区健康服务业（包括社区医院或社区健康服务中心）、社区中介业（包括社区购物中心）、社区餐饮业、社区汽车服务业（包括汽车租凭及维修保养等）以及其它连锁店。如此广泛的领域，充分说明社区经济拥有巨大的市场及发展潜力。

【业主之声】

居委会和物业公司都应当为居民服务

（《城市快报》/20060512）

近年来，越来越多的小区都有物业公司进行管理。然而，有的物业公司和居委会“老死不相往来”，有的甚至出现对立。居委会和物业谁管谁？居民王大爷表示：以前住的地方没物业，有事就找居委会，现在也习惯了。居委会张主任和物业公司的赵师傅表示，居委会和物业公司究竟谁管谁并不重要，重要的是应该相互合作、互相依存，都应当为居民做好服务。

【自由论坛】

前期管理应注意的几个阶段

（《莲花物业》）

一个物业项目管理水平的优劣，与其硬件设施的先天条件的好与差有着重要的关系。因此，物业管理企业积极介入，做好扎实的前期工作，对日后的管理有着非常重要的意义。

一、规划设计阶段。在规划设计时，物业的硬件一般就定位了。因此，一些问题如果能在设计阶段提出，日后物业管理就将省事，省钱、省力得多。

二、施工期介入阶段。房屋施工阶段参与开发商与各施工单位的工程例会，这样可了解房屋的施工进度和施工质量，可根据施工的进度提前提出合理的建议，可以根据我们平时管理时经常出现的像外墙，天面，窗筐边渗漏水问题在施工阶段可监督和提出。如较重要的，可以函的方式告知开发商给予重识。

三、接管验收阶段。房屋的接管验收分业主和公共两个部分。业主部分验收时，应细致一些，把存在的问题尽可能在业主入伙验房前处理完；公共部分和配套部分是重点：竣工资料、房屋的本体部分、给水系统、排水设施及管网、高低压供配电系统、消防系统、电梯、安防对讲系统、车场系统及车库设施、照明系统、环境绿化、配套产品设施及设备等以上12个项目应仔细检查并试验试用，发现问题及时督促其整改后再验收，上述项目的各技术资料一定要收齐并存好档。（未完待续）

【案例选编】

辽宁法制报：物业费该交得交

(孟锦阳/《辽宁法制报》/20060517）)

　　2001年9月，东港市民吉某买了一处面积为81.35平方米的商品房，并与物业公司签订了物业管理服务协议，约定：物业公司向住户提供物业服务，住户需按每平方米每月0.40元的标准向物业公司交纳物业管理费。合同签订后，物业公司按照合同约定向住户提供物业服务，可吉某却迟迟不交物业管理费，从2003年7月至2005年8月累计拖欠物业管理费800元。物业公司多次找吉某索要，均被拒绝。无奈，物业公司将吉某告上法庭。

被告吉某在法庭上说：“我拖欠物业管理费800元属实，这个钱没交有三点原因：一是在我所住的小区内，开发公司建了一个液化气站，使我们生活在危险中；二是小区内的餐饮娱乐业污染、噪音影响了我们的正常休息；三是住宅楼道口的接线盒没有经过安全处理，这些说明原告的管理存在问题。既然原告提供的服务有缺欠，我就不能向其交纳物业管理费。”

对于吉某的说法，物业公司辩称：在小区内建设液化气站，是经过国家安检部门认可的，该液化气站负责小区住户的供气工作，与吉某的物业管理费没有关系。小区内餐饮业影响住户休息一事，也是不存在的。因为这些餐饮娱乐业的门面是对着外面，不在小区内；至于楼道口的接线盒系电信部门设的接线头，不存在安全问题，只是影响楼道美观而已。

东港市人民法院经过审理认为，物业公司与吉某签订的物业管理协议，系双方当事人的真实意思表示，这份物业管理合同合法有效。被告吉某接受了原告物业公司提供的物业管理服务，应当按协议约定及时交纳物业管理费，拖欠不付系违约行为，应承担民事责任。

　　点评：住宅小区建液化气站，确实给小区居民带来安全隐患。而小区内的餐饮娱乐业污染、噪音扰民问题，也令小区居民头疼。本案中，吉某为小区内存在的问题感到苦恼，他以拒交物业管理费来抗议。可是，按照法律规定，小区内建液化气站，餐饮娱乐业污染、噪音扰民，以及楼道口的接线盒没有经过安全处理等问题，非原告承担的物业管理费服务事项范畴，因此，被告吉某以此拒交物业管理费不妥。如果小区业主的权利受到侵犯，可以向有关单位或个人提起侵权赔偿诉讼，亦可向相关行政执法部门投诉举报来解决处理。