非赢利共享型信息选编 第28期/20060501 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——无锡：物业服务将分7个级别
——福建：省物业管理条例聚焦四大热点
【行业要闻】 ——六盘水：八成房屋未纳入物业管理 物管行业发展空间大
——天津：普查小区硬件设施 维修基金加大追缴力度
——厦门：物业小区公摊电费“一票制”方式将推广
——大连：业主反映大的物业可能被“拿下”开
——烟台：引导企业良性健康发展 首届物业管理高层论坛昨举行
——成都：2006年物业管理星级评选活动开始报名
——深圳：福田区物业管理四大重点
——上海：市物业管理协会更名
【数据说话】 ——天津物业服务费平均收缴率为68%
【物管采风】 ——珠海首次开展物业管理周活动
【学习平台】 ——物业管理行业边缘化思考
【业主之声】 ——争做诚信物业、文明住户
【自由论坛】 ——业主组织缺位与重建
【案例选编】 ——物业是否有权直接起诉业主 双方激辩六十七条
【法规动态】
无锡：物业服务将分7个级别
（无锡广电·新闻频率《广州日报》/20060421）
4月27日新出台的《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准(试行)》，将物业服务分成了7个级别。根据新出台的服务标准，物业服务将包括清洁管理、设施维护与管理、园林绿化养护与管理、安全防范4大项目，收费标准从最低等级的每平方米一毛钱到最高等级的1块3毛钱不等。新的物业管理服务简明标准将从5月1号起正式实施。
福建：省物业管理条例聚焦四大热点
（谢卫东 邹振冈/《福建日报》/20060427）
昨日，省人大常委会召开了《福建省物业管理条例》专题论证会，就群众关心的话题进行了专题论证。这些意见将为即将进入三审的《福建省物业管理条例》提供帮助。专项维修资金的如何收取、怎样监管维修基金、业主委员会法律地位如何明确以及业委会委员的工作是否应当有适当的报酬等四大问题成为本次论证会关注的焦点。
【行业要闻】
六盘水：八成房屋未纳入物业管理 物管行业发展空间大
（刘红霞/《六盘水日报》/20060421）
一方面是尚有80%的房屋没纳入物业管理，一方面是群众对物业管理服务的需求不断加大，随着市委市政府加快发展建设大城市，创建平安和谐六盘水战略的实施，以及生活水平不断提高的群众对物业管理服务的需求不断加大，需求标准化管理、高水平物业服务的消费群体会越来越多，物业管理的发展潜力和发展空间必将越来越大。
天津：普查小区硬件设施 维修基金加大追缴力度
（宋景怡 吴梅 殷婕/《城市快报》/20060421）
记者从2006年维修基金专业工作会议获悉，今年维修基金管理将加大追缴力度，行政监管、舆论监督、自我维权等多种手段并行。近期，物业企业将对全市商品住宅的屋面、外檐等共用部位和电梯、消防等共用设施设备进行全面细致的查勘。根据查勘结果，制订年度大修计划，逐步将维修基金使用管理由被动应急抢修向超前规划维修转变。
厦门：物业小区公摊电费“一票制”方式将推广
（康金龙《东南早报》/20060422）
昨日，厦门电业局有关负责人向记者透露，为更好理顺物业小区公摊电费的抄表、收费和交费的关系，方便小区终端业主缴交各自应承担的公摊电费，从这个月份开始，厦门在瑞景新村率先试行公摊电费“一票制”，公摊电费自用电费合并一次由电业局收取，公摊电费将不再交给小区物业公司。
大连：业主反映大的物业可能被“拿下”
（艳王刚/《大连晚报》/20060423）
昨天，“文明创建活动日”在沙区南沙街道星海人家小区广场启动。市国土资源和房屋局有关领导说，他们将定期组织物业公司认真学习“诚信物业”十条标准，要树立一批诚信物业的先进典型，同时要结合企业资质审批和资质年检工作，认真把好准入关，对个别服务差、业主反映大的物业管理企业，该缓检的缓检，该整顿的整顿，该注销资质的就注销资质。
烟台：引导企业良性健康发展 首届物业管理高层论坛昨举行
（徐中华/水母网/20060423）
为进一步提高我市物业管理企业服务水平，引导企业良性健康发展，市房产管理局今天举办了首届物业管理高层论坛。此次论坛邀请了中国物业管理协会副秘书长兼法律顾问陈伟等国内物业管理行业知名专家，对在物业管理中出现的问题作了深刻分析和有益的探讨，并和我市300多名物业管理企业的精英面对面地展开了交流。
成都：2006年物业管理星级评选活动开始报名
（曾婷/《成都商报》/20060425）
由先锋·居周刊与成都市物业管理协会和成都市诚信物业服务评估中心联合主办的“2006年成都星级物管评选活动”于今日正式启动。本次活动以“引领物管服务星级化”为主题，首次明确物管服务星级化的标准和概念。评选活动将以权威、公信、透明的评定为各企业一个准确的星级定位。参加评选的物业企业除进行书面核定外，还要进行实地抽查。
深圳：福田区物业管理四大重点
（《深圳商报》/20060427）
据了解，2006年福田辖区的物业管理工作要突出抓好四大重点，全面提升物业管理行业素质：加强物业管理工作，营造文明、平安、和谐的社区环境，努力建设和谐福田。实现管理重心下移，打造便民利民的社区物业管理平台，努力夯实城市基石。狠抓物业管理的监管工作，特别要加强对住房公用设施专用基金的监管，维护广大业主的利益，确保社区长治久安。整治老住宅区，引进专业化物业管理，全面提升辖区的物业管理整体水平。
上海：市物业管理协会更名
（刘涛/《解放日报》/20060427）
上海市物业管理协会昨天召开会员代表大会，协会也从此更名为上海市物业管理行业协会，其属性由原来的企业协会拓展为行业协会。行业中的相关企事业单位和经济组织都可以成为单位会员，国家注册物业管理师可以成为个人会员。协会业务范围将拓展为本市物业管理的行业调研、行业培训、行业评比、学术研究、会展服务、业务咨询、信息交流和发布等。
【数据说话】
天津物业服务费平均收缴率为68%
（王军/《中国物业管理》/2006年第3期）
天津2005年全市住宅物业项目普查数据显示：天津市住宅物业服务费平均收缴率为68%，其中新建小区为69%，旧小区为51%。天津市平均收缴率在50%以下的项目占住宅项目总数的19%，30%以下的占项目总数的11%。天津市物业服务费平均标准相对较低，新区0.71元/平方米，收费标准在0.5元/平方米以下的新区占本次普查项目总数的71.92%。
【物管采风】
珠海首次开展物业管理周活动
（张晓红/珠海新闻网/20060424）
昨天，珠海市委宣传部、珠海市建设局、香洲区人民政府共同组织召开新闻通报会，向媒体通报即将拉开序幕的２００６年珠海物业管理周活动准备情况。从４月２４日开始，珠海百万市民将与物业管理企业以及自己居住的社区天天“互动”，上百项精彩社区活动将贯穿整整一周。这是物业管理在珠海产生以来首次举办的大型行业活动。
【学习平台】
物业管理行业边缘化思考
（方霞 吴春兴/《住宅与房地产·物业管理》/2006年第5期）
一、物业管理边缘化的主要表现：1、市场边缘化。一方面，物业管理实际操作中往往作为房地产售后服务部门来运作；另一方面，物业管理在专业技能水平、运作成本上都无法与专业公司相比，在某些地区和项目已经出现专业公司替代物业管理企业的现象。2、效益边缘化。物业管理不仅是微利行业，在现实中许多物业企业都是赔本经营。3、技术边缘化。目前我国物业管理行业普遍表现为简单劳动叠加状态，缺乏技术知识的更新与突破。4、人才边缘化。一是优秀人才不愿进来；二是内部人才流失严重；三是人才培养机制滞后。
二、物业管理行业边缘化的主要原因：1、物业管理的产生发展缺乏坚实的基础又面临冲击。我国的物业管理不是由受众的需求而自然催发的，而《物权法》草案提出“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他人管理”。2、物业管理行业没有确定行业现阶段的核心产品和核心卖点。在物业管理发展初期采用的“一体制模式”下，核心产品相应定位为物业的运行、维护和管理以及综合服务，而核心卖点则是向业主提供一站式、全方位物业管理综合服务。但是近年来，随着专业公司的发展壮大，仅某产品而言，业主即可购买专业公司的产品。3、促进物业管理市场化的外在因素被扭曲。① 分业经营没有实现。由于物业企业的投资主体大多是房地产企业，在前期物业管理选聘中，房地产企业有最终决定权。②招投标制度被扭曲。首先，物业管理招投标制度仅限于住宅物业；其次，招投标过程中地方保护主义、房地产企业不愿将项目公开招标。
【业主之声】
争做诚信物业、文明住户
（《大连日报》/20060420）
昨天市委宣传部、国土资源和房屋局、文明办联合在全市开展了弘扬“八荣”、抵御“八耻”、争做诚信物业、文明住户活动。 活动要求在住宅小区中开展“八荣八耻”教育，认真贯彻“诚信物业、文明住户”的“双十条”标准，各物业管理企业要以小区为家，以服务居民为荣，诚实守信，进一步提高物业管理水平。广大业主要进一步提高社会文明意识，讲究社会公德，爱护小区公共设施，保护好小区的一草一木，建立和谐的邻里关系。
【自由论坛】
业主组织缺位与重建
（肖江平/《中国物业管理》/2006年第3期）
一、物业服务合同中物业公司的相对方是谁。对物业服务的学理界定和法律界定，都强调物业服务者与业主之间关系是以合同为基础形成的交易关系。从管理费支付的角度看，物业公司的交易相对方是单个业主，因为物业费不是收齐后统一交给物业公司，而是由单个业主直接支付。但从交易的标的——小区物业公共服务来看，物业公司的交易方为业主整体。
二、订立物业服务合同，需要两个层次的意思表示一致。首先，业主一方与物业公司一方的意思表示要一致；其次，业主一方内部的意思表示要一致。业主一方之所以要意思表示一致，是因为小区物业公司所提供的服务，实质上是小区的公共服务。尽管物业公司能提供多种服务方案（包括服务内容、质量和成本），而且每一位业主都有他的独特的服务需求。但在同一小区同一时段不可能提供多套公共服务。
三、业主组织的组建和运作的对策。由于要双层意思表示一致，必然要建立一个意思表示的整合机构，这个机构应当具有代表性和自治性。代表性指该机构仅仅是本小区业主的利益代表，没有也不能有其自身的利益。自治性，是指该机构自主的维护业主整体利益，在不违反法律的前提下独立地开展活动，具有与居民委员会类似性质的小区范围内的群众自治组织。代表性与自治性决定了：机构成员应当是并且仅仅是小区业主；对意思表示的整合依整套既定的民主程序进行，采取多数票决制；对外应当具备相对独立的主体资格。
【案例选编】
物业是否有权直接起诉业主 双方激辩六十七条
(李欣悦/《新京报》/20060428）
杨某等4名业主分别于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前分别拖欠物业公司物业费、供暖费和车位费等8000元至30000元不等，物业请求法院判令4名业主交纳欠费。 今年3月，此案第一次开庭时，被告业主代理律师提出，《物业管理条例》第六十七条规定，欠费业主应该先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业无权直接起诉欠费业主。当时庭审只进行了40分钟，法官便宣布休庭。
业主代理律师称，根据《物业管理条例》，物业公司应与业委会签订物业服务合同，并不是和单个业主签订合同。如果没有“六十七条”，物业公司只能起诉业委会，而不能起诉业主。所以，当年“六十七条”写进《物业管理条例》时，曾备受物业公司欢迎，因为该条款赋予了物业公司起诉单个业主的权力。但物业公司起诉业主必须满足条款中的前置条件，即先由业委会督促交费。
对此，物业公司代理人持不同观点。该代理人称，督促交费只是对业委会的要求，并非“前置条件”，因为业委会代表的是业主的整体利益，一部分业主欠费，受损的不只是物业，交费业主的利益也同样受到损害。他同时表示，欠费业主也可能是业委会成员，让业委会来批准物业公司能否起诉是不合理的。
点评：本案是由于业主对物业服务不满而引起的欠费行为，尽管在《物业管理条例》第六十七条的理解上存在分歧，但列出明明白白的服务和收费标准，物业严格按照服务标准提供服务，并接受业主监督。而业主也清楚自己缴纳的服务费能享受到哪些服务，这才是解决物业收费问题的关键。
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2006/5/29 16:22:00