非赢利共享型信息选编 第27期/20060421 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——广东：省物业管理条例立法论证会在惠召开
——厦门：物业法规正在制定 收费标准有望5月出台
【行业要闻】 ——邵阳：充实调整物业管理工作领导机构
——曲阜：物业收费有了“紧箍”
——江苏：小区出新引入物管机制
——六盘水：第二届物业管理经验交流暨现场会召开
——深圳：新物业管理条例 明确业委会职权和作用
——酒泉：召开全市物业工作会议
——北京：拖欠物业费影响贷款
——重庆：渝北区房地产和物业管理协会正式成立
【数据说话】 ——天津去年新增物业管理面积1878万平方米
【物管采风】 ——物业管理高级人才走俏
【学习平台】 ——换个角度谈物业管理市场结构的调整
【业主之声】 ——物业主管部门细说责任义务
【自由论坛】 ——低档住宅小区物业路在何方
【案例选编】 ——保险公司与物业管理公司车辆丢失赔偿案
【法规动态】
广东：省物业管理条例立法论证会在惠召开
（丰唐琼 赵继红 李克立/《惠州日报》/20060414）
本报讯 4月10日至11日，由省建设厅牵头，省政府法制办、法规处及市法制局、市房产管理局等单位在我市召开了为期两天的《广东省物业管理条例（修订草案）》立法论证会。会议听取了我市房地产开发企业、物业管理企业代表及业主、业主委员会、街道办事处、居委会代表等40余人对该条例的修改意见。与会代表对条例提出108条修改意见和建议。
厦门：物业法规正在制定 收费标准有望5月出台
（谢卫东 邹振冈/《厦门晚报》/20060413）
记者昨日获悉，目前我市住宅区物业管理条例、物业管理等级服务收费标准和业主委员会成立导则正在修订或制定中。据介绍，物业管理条例已送市法制局征求相关部门意见，预计上半年初稿送交市人大审议。业主委员会成立导则初稿正在征求各方意见。物业管理等级服务收费标准，市建设局与物价局正就有关细节进行修正，可望在5月份出台。
【行业要闻】
邵阳：充实调整物业管理工作领导机构
（湖南新闻网/20060417）
近日记者从市政府获悉，为加大我市物业管理工作力度，启动物业专项维修资金的归集及物业管理项目招投标的管理，进一步规范物业管理行业的市场秩序，经市人民政府研究，决定成立由市房产局、发改委、物价局、财政局、工商局、税务局等部门参与的市人民政府物业管理工作领导小组，副市长周符波担任组长，办公地点设在市房产局。
曲阜：物业收费有了“紧箍”
（王秀华/《齐鲁晚报》/20060414）
近日获悉，曲阜市物价局为了开展好居民小区物业管理费明码标价工作，采取物价工作人员到现场实地察看物业管理状况的方式，严格审核物业管理成本，认真核定居民小区的物业管理收费项目、标准等，同时要求物业管理企业必须将服务内容、收费范围、收费项目、收费标准等进行公示，目前，全市１１个居民小区物业管理费均实行了明码标价。
江苏：小区出新引入物管机制
（《扬子晚报》/20060412）
据悉，即将展开的小区出新工程的内容主要包括拆除违章搭建，彻底治理“脏、乱、差”死角，增置文化健身设施，同时还要推行物业管理机制。这次物业管理的引入将分为两种管理模式，首先是在条件允许的范围内，将直接进驻物业管理企业；第二种方案则是条件尚不成熟的小区，将通过社区、街道或者房管部门成立简单的物管组织，维持基本的小区管理。
六盘水：第二届物业管理经验交流暨现场会召开
（严显艳/新华社贵州分社/20060419）
近几年来，随着六盘水市住房制度改革的进一步深化，物业管理工作从无到有，从传统的单位包干、传统的福利性管理向对业主实行有偿服务的社会化、市场化转变。４月１８日，六盘水市第二届物业管理经验交流暨现场会召开，会议要求有关单位要学习借鉴好的经验，完善物业管理，提供优质服务，为物业管理行业的健康发展作出贡献。
深圳：新物业管理条例 明确业委会职权和作用
（中国消费网/20060420）
昨日，记者从市法制局经济法规处了解到，日前，法制局和国土资源和房产管理局正在对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》进行大幅度修改，其中业委会相关法规是研究的重点，去年1月17日市政府颁布的《深圳市业主大会和业委会指导规则》中一些经过实践证明较好的条款纳入到新的《条例》中。新的物管条例预计将于9月提交市人大审议。
酒泉：召开全市物业工作会议
（龚志荣/酒泉市政府办/20060417）
2006年4月14日，全市物业工作会议在酒泉宾馆召开。会议从6个方面对全市物业工作进行了部署。一是抓宣传，营造物业工作的良好氛围。二是抓基础，加快建立业主大会和业主委员会。三是抓管理，提高物业服务水平。四是抓服务，妥善解决工作中的具体问题。五是抓配套，严格专项维修资金的管理。六是抓协调，推进物业管理和社区建设共同发展。
北京：拖欠物业费影响贷款
（《北京青年报》/20060417）
北京市第一批以街道为单位的50家小额担保信用社区将在5月1日前挂牌，个体工商户在信用社区申请贷款可免除反担保。在昨天落实小额担保贷款政策会上，市劳动和社会保障局明确表示，贷款要和个人信用评估结合。在信用社区申请小额贷款，要凭个人信用分值。拖欠物业费的申请人将被扣分，总分低于90分将被拒绝贷款申请。
重庆：渝北区房地产和物业管理协会正式成立
（刘涛/《重庆晨报》/20060412）
4月6日，渝北区房地产和物业管理协会正式成立。2006年，渝北区将“大力发展房地产业”作为全区的10件大事之一。对于此次房地产和物业管理协会的成立，渝北区有关领导表示，这将是连接市场、服务社会、为政府提供决策依据的重要桥梁，将不断提升渝北房地产和物业管理的水平和质量。
【数据说话】
天津去年新增物业管理面积1878万平方米
（常悦 吴梅 刘刚/北方网/20060420）
记者从市物业管理工作会议上获悉，2005年全市新增物业管理面积1878万平方米，累计达到11506万建筑平方米。其中，住宅9939万平方米，占全市住宅存量的69.12%；新区8250万平方米，旧区1689万平方米。有近9万套、1024万建筑平方米新建商品住宅建立了共用部位、共用设施设备维修基金，归集维修基金9.36亿元，累计归集22.72亿元。
【物管采风】
物业管理高级人才走俏
（新华网/20060414）
“民营企业招聘周”即将落下帷幕，记者从黄浦区职业介绍所了解到，此次招聘周中，就有好几家物业企业抱怨找不到合适的物业经理。据介绍，随着中心城区迅猛发展的楼宇经济，大量物业岗位人才空缺。由于楼宇功能的高端化发展，物业岗位的资格、技能要求，也随着同步上升。有实践操作能力和复合技能的物业人才成了市场上的“香饽饽”。
【学习平台】
换个角度谈物业管理市场结构的调整
（章洪福/中国物业管理协会/20060411）
本文拟就物业管理区域化整合、物业管理规模扩张、专业化细分等方面的问题，浅谈一下物业管理市场结构的调整。
要进行物业区域整合，一方面要使开发商尤其是一些小开发商认识到物业管理并不一定能成为开发商项目开发后的利润来源点。另一方面，使业主认识到，有的小区虽然小环境不错，但由于管理规模小，管理成本高，必然要使业主的支出增加，同时也会使管理服务水准下降。因此，物业管理规模扩张是调整物业管理市场份额和重新划分市场的必然。
首先，在物业管理的微观范围寻找市场。目前，一些有一定规模和有某些方面专业能力特长的公司己组建了一些独立核算的如电梯公司、机电公司等，这些公司成立的基础大都是自有业务能满足专业公司的基本运作，再根据其经验特长，向社会承担相关业务。
其次，在物业管理的中观范围寻找市场。比如大型商业物业的经营、会所的经营、幼儿园的经营等。其实，对物业的经营原本就是物业管理概念和内容中的主要组成部分，物业管理企业最有条件成为这一市场类型细分的主力军。
第三，从物业管理的宏观范围寻找市场。物业管理能不能参与高科技领域，能不能进入城市管理的市政领域，答案应该是肯定的。在深圳，早已有了专门为物业管理开发电脑软件的高科技公司。同时，物业管理发展到今天已经成了城市管理的重要组成部分，很多市政管理如市政设施的维护、市政绿化的管理等，都可以通过市场竞争的方式介入政府拨款的领域。
【业主之声】
物业主管部门细说责任义务
（邵芳 周瑾/《城市快报》/20060413）
近日，河东区物业管理办公室的郭先生就物业收费、服务项目及居民的权利义务等方面的内容提醒居民：在签订购房合同的时候，一般要经过“双确认”制度，即确认前期物业管理和确认业主公约。一旦确认下来，就表示居民对物业公司所承诺的服务和所规定的物业费用表示认可，并自愿在享受服务的同时，承担缴纳物业费用的义务。同时，居民也有权利针对物业公司服务不到位提出相应的要求，物业公司有责任与居民深入沟通并积极改善。
【自由论坛】
低档住宅小区物业路在何方
（朱 军/《住宅与房地产·物业管理》/2006年第3期）
笔者文中所述低挡住宅，指同时具备下列条件者，天津市售价在每平方米 4000元以下、物业费标准在每平方米0.50元以下、建筑面积在5万平方米以下的住宅小区。
一、低档物业的市场需求特点：业主绝大多数为中低收入者，经济状况决定物业管理服务的需求标准较低，而且物业管理消费意识也欠缺，不愿接受企业化的物业管理模式。
二、低档物业管理企业的生存现状：目前低档物业小区现存的物业管理企业基本上都处于亏损状态，在这种情况下为何还能维持经营局面呢？1.发展商给予补贴支持。2.采取寅吃卯粮的经营方式，由于物业服务经营采取的是先收费后服务的方式，故使得物业企业有了寅吃卵粮而得以生存。3.有其他收入进行补充，如停车费、广告费、场地 (所)出租费等。
三、解决问题的对策 。1.加强政府的管理责任。物业管理进行的是局部区域性公共服务工作，特别对于低档物业小区，更需要政府直接承担起进行相关公共服务的职责。目前天津市明确规定了区、县人民政府、街道办事处应当对辖区内物业企业退出项目等物业管理工作进行监督管理乃至直接组织实施的职责，从而迈出了政府直接参与物业管理的第一步。 2.加大正面舆论宣传，培育良好的物业管理市场环境；3.坚持运用法律武器，维护企业自身的合法权益。《物业管理条例》明确规定，对违反物业合同规定逾期不交纳物业费的业主，物业管理企业可以向人民法院起诉。
【案例选编】
保险公司与物业管理公司车辆丢失赔偿案
(张宁/《中国物业管理》/20060411）)
2003年初王女士与保险公司签订了机动车车辆保险合同。王女士每天将车停放在自己居住的小区内。同年六月，王女士按规定向小区的物业公司缴纳了一年的停车管理费，物业公司向王女士出具了载有“车位费”字样的收据。
同年11月4日晚，王女士将车停在物业公司指定的固定停车位处，次日凌晨王女士发现车辆丢失，随后向公安机关和保险公司报案，并向物业公司递交了书面赔偿申请。该车未能找回，此后保险公司向王女士支付赔款11万元，并根据《保险法》关于代位追偿的规定与王女士签订了保险权益转让书，并以物业纠纷为案由向法院提起诉讼，要求物业公司承担由于管理不到位，至使该车辆在固定停车位丢失的先行赔付款11万元，物业公司应诉后请求法院调取案发当时监控录像，经公安机关证实：案发当日未驶入小区固定停车位。
案件分析：首先，根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的规定，物业管理纠纷主体只能是业主、业主委员会和物业管理企业，显然保险公司不具备本案的诉讼主体资格。其次，本案当事人不能提供丢失车辆驶入小区的出入证，案发当日监控录像也未体现该车驶入固定停车位。第三，物业公司收取的车位费是带有占地使用费的性质，不能等同与一般意义上的保管费，因为形成委托代保管关系的标志是交付。第四，根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条之规定“合同一方将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人的应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”。因此权利义务的转让应取得物业公司的同意，为此保险公司的代位追偿权应属无效。
点评：本案是由于业主车辆丢失而引发的具有典型意义的法律问题，为了杜绝此类事件的发生，物业公司应加强车辆管理的组织领导、建立车辆管理的相关规定。并与车（业）主签订停车管理服务协议，明确双方权利义务关系，约定赔偿责任的法律依据。另外，应采用智能化摄像监控系统与专人看护相结合的防护手段，预防车辆被盗或损坏事故的发生。
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2006/5/12 10:43:00