《公元物业管理文摘》（第26期）

【法规动态】  ——甘肃：《甘肃省物业管理暂行办法》下月正式实施

             ——云南：《住宅物业交接指导意见》出台

【行业要闻】  ——长春：掀起物业整合风暴

             ——郑州：物业管理今年列入立法计划

             ——武汉：5年内物业管理覆盖全市所有小区

             ——天山网：乌鲁木齐、郑州两地物业管理协会携手

             ——上海：市人大检查住宅物业管理

             ——番禺：无电梯普通住宅物业收费不得超1元/平米

             ——哈尔滨：严格电梯安全管理 物业必须设置电梯管理员

             ——厦门：物业与城管联动 我市十小区将成试点

【数据说话】  ——上海维修资金结存单首次过100万户

【物管采风】  ——深圳老住宅区全面引入物业管理

【学习平台】  ——目前物业管理存在的问题与对策

【业主之声】  ——业主与物业需要良好沟通

【自由论坛】  ——物管企业应充分重视与业主的沟通工作

【法规动态】

甘肃：《甘肃省物业管理暂行办法》下月正式实施

（《西部商报》/20060408）

为进一步规范物业管理，甘肃省政府昨日发布第２６号政府令：《甘肃省物业管理暂行办法》自2006年5月1日起正式施行。《办法》规定：只有先确定前期物业管理企业后才能开展房屋销（预）售活动；入住30％应开首次业主大会，选举产生业主委员会；空置房物管费标准不低于原标准的70％等。

　　云南：《住宅物业交接指导意见》出台

（《春城晚报》/20060410）

由省建设厅下发的《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》将于下月起实施。在《指导意见》中，明确了住宅物业项目交接的每个环节都必须有业主委员会（或业主代表）、新的物业管理企业与原物业管理企业３方在场，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”另外，交接双方须事先通告交接前后的时间期限，一般为１个月到３个月不等。

【行业要闻】

长春：掀起物业整合风暴

（战福君/《中华建筑报》/20060410）

笔者从有关部门了解到，继前一阶段15家物业公司被吊销资质后，日前又有10家物业公司被吊销执照。据介绍，这次整治行动，就是要对长春市的物业市场进行重新“洗牌”，对市场份额进行重新分配，淘汰一批物业企业。同时政府鼓励品牌物业公司或管理水平高的物业公司进驻，重新构建物业管理市场的基本框架，分层次满足不同人群的不同需求。

郑州：物业管理今年列入立法计划

（《郑州日报》/20060404）

记者从3月28日举行的市人大常委会城乡建设环境保护工作会议上了解到，今年市人大常委会将通过立法、执法检查等多种手段，加强城建环保方面的法制建设，为建设我们美好的家园提供法制保障。目前，《郑州市物业管理条例》已列入立法计划，并且立法调研等各项工作即将展开。

武汉：5年内物业管理覆盖全市所有小区

（裴道彰 周钢/《武汉晨报》/20060402）

昨日，从我市“社区建设883行动计划”实施三年的总结、表彰大会上了解到，“十一五”期间， 针对现在很多小区没有物业的状况，今年武汉30%的社区，将建立起符合本社区实际的物业管理形式，到2010年，无物业管理的老城区型社区，也将建立起符合本社区实际的物业管理形式。未来几年，武汉的社区将实现物业管理全覆盖。

天山网：乌鲁木齐、郑州两地物业管理协会携手

（王媛媛 童丽丽/《乌鲁木齐晚报》/20060406）

4月4日，乌鲁木齐市物业管理协会与郑州物业与房地产协会在首府乌鲁木齐签订了友好协定书。2006年首府物业管理协会计划与20个城市的物业协会签订友好协定书，而郑州物业与房地产协会是第一个。市房产局副局长、物业协会会长李仁俊表示今后进一步加强双方互动、加强物业管理理论与实践，努力提高双方物业管理企业的管理水平。

上海：市人大检查住宅物业管理

（程贤淑/《解放日报》/20060406）

本月起，市人大常委会将启动对《上海市住宅物业管理规定》的执法检查。昨天，记者获悉，擅自改变住宅使用性质和完善业委会制约监督制度等将成为检查重点。检查将采取市区人大上下联动的方式，充分发挥物业管理协会的作用，对目前规定实施效果以及规定出台后出现的新情况和新问题进行摸底，从而为地方性法规的进一步完善提供建议。

番禺：无电梯普通住宅物业收费不得超1元/平米

（倪明 谭阳春 冯惠英/《广州日报》/20060405）

近日番禺区物价部门公布了2006年度番禺区普通住宅物业管理服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，其中，没有电梯的普通住宅物业管理收费每平方米不得超过1元。另外，以首层为电梯起始点的住宅，首层住户物业管理服务收费可适当降低，具体收费标准由业主与物业管理企业约定。

哈尔滨：严格电梯安全管理 物业必须设置电梯管理员

（《黑龙江生活报》/20060403）

据哈市房产住宅局有关人员介绍，根据建设部关于印发《电梯应急指南》通知要求，该局已经向哈市物业单位提出明确要求，电梯使用管理单位应当根据本单位的实际情况，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人，配置必备的专业救助工具及24小时不间断的通讯设备，每年至少进行一次电梯应急预案的演练。

厦门：物业与城管联动 我市十小区将成试点

（《厦门日报》/20060403）

昨日，市12319城管服务热线办公室组织有关部门和我市各物业公司就生活小区中存在的扰民问题进行协商，议定先行在全市选择十小区展开物业管理与城管工作“联动”试点。在试点小区，由物业公司设立联络员，就业主反映突出的问题做到及时发现，及时向城管服务热线办公室反映，由市城管服务热线办公室协调有关部门尽快处理。

【数据说话】

上海维修资金结存单首次过100万户

（《房地产时报》/20060410）

每年一次的业主结存单发放工作，是保障业主知情权和畅通业主监督渠道的重要措施。4月3日，各受托办理商品住宅维修资金开户业务的银行，向全市2177 个已开立银行账户小区的101．2 万户业主发放了2005 年度业主结存单，本市业主结存单发放数量首次超过100万户。另外，市房屋维修资金管理中心还精心设计，统一了业主结存单的格式。

【物管采风】

深圳老住宅区全面引入物业管理

（欧东勇/《晶报》/20060407）

昨天，全市老住宅区综合整治工作现场会在罗湖召开。市委市政府要求在全市范围内推广罗湖区老住宅区综合整治工作并引入物业管理工作的经验，用3年时间改善老住宅区居民的生活环境。市委副书记、市纪委书记谭国箱指出，“罗湖经验”在现有基层管理工作体制中“植入”市场机制，改革目前政府基层管理工作体制，是一项重大创新。

【学习平台】

目前物业管理存在的问题与对策

（张宏生 张楠/中国物业管理协会/20060410）

目前物业管理存在的主要问题：1、业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。2、小区物业管理未真正纳入社区建设，物业企业承担了大量政府部门的职能，但因无任何行政权力，导致在实际管理中存在诸多困难。3、开发商遗留问题转嫁给物业管理企业，造成物业费收缴困难。针对上述问题，我们应该采取如下对策。

首先，业主委员会要按照现行的法律规范和政策规定采用合理合法的方式进行理性、有序的维权，同时在维权过程中注意把握好度，此外，还要教育业主按时缴纳物业服务费，遵守社公德，自觉提高道德水平和自身素质。

其次，政府主管部门应当扮演好四种“角色”：服务者、指导者、监督者、管理者。作为服务者，主管部门要以人为本，更好地为物业管理企业和业主服务。作为指导者，主管部门要尽快完善小区管理的法规政策，出台物业管理的实施细则，加强宣传力度。作为监督者和管理者，主管部门要严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，依法行政，严格规范物业管理企业的行为。同时应加强对业主行为的正确引导，提高业主的素质，为小区和谐氛围的形成创造有利条件。

第三，开发商应将质量合格、配套设施完善的房屋交给业主，这样才能为业主和物业管理企业合作提供一个好平台，为小区和谐氛围的形成创造良好的开端。

【业主之声】

业主与物业需要良好沟通

（高彤 张舰/《北京青年报》/20060406）

北京市物业管理商会会长徐北风认为，物业管理行业在我国从无到有发展到现在，市场和行业尚不成熟。因此，物业管理行业更需要扶持，这其中也包括社会各界的关心和耐心，积极推进行业进步。现在，很多小区的业主在遇到一些物业方面的问题时，首先想到的就是要炒掉物业。相反，如果能保持一种比较理智的心态，大家一起沟通、协调以及通过自己的努力帮助物业解决遇到的问题，这对行业的发展可以起到更好的作用。

【自由论坛】

物管企业应充分重视与业主的沟通工作

（李学华/《江苏房地产》/2006年第3期）

现实生活中物管公司与业主之间的矛盾并不鲜见，物管纠纷时常见诸报端，这其中固然有业主的问题，但物管企业缺少与业主的沟通，是导致物管纠纷的重要诱因。作为一个物管企业，应充分重视搞好与业主的沟通工作。

一、物业管理的特性决定物管企业必须搞好沟通。物业管理是对物的管理，为人的服务。物业管理服务是否到位，是受业主评判，由业主说了算。因此及时与业主沟通，介绍物业管理情况，了解业主的需求和对物业管理的意见和建议，是十分必要的。

二、增强沟通是物管企业适应市场竞争的必然要求。作为一个成熟的物管企业，不仅要苦练内功，具有较强的管理工作经验和水平，还要学会沟通。不仅要搞好与业主的沟通，还要善于与社会沟通。只有懂得沟通，才能积极地宣传自己，扩大企业的知名度和影响力。

三、物业管理人员要提高工作水平就必须学会沟通。物业管理的沟通实际是物业管理人员与业主之间相互了解，增进理解，增强互信的过程。物业管理人员是物管公司的组成部分，一个物管公司沟通能力的强弱是通过每位员工沟通能力来体现的。

四、增强沟通能力需多渠道培养和长时期积累。培养沟通能力首先要加强学习。只有加强学习，不断丰富自己的科学文化知识，沟通起来才能有话说。其次要加强物业管理法律法规的学习。知晓一些与物业管理有关的配套的政策规定，这样与业主沟通起来才能有的放矢。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)

【案例选编】

业主损坏公共设施拒绝赔偿怎么办

(陈宇/《中国楼市》/20060328）)

业主李先生7岁的小孩发高烧，夫妇二人心急如焚，忙开车去医院治疗。当车来到出门道闸时，值班护卫员示意停车、收回停车卡，但对方毫不理睬，而是加大油门撞开道口栏杆扬长而去。道口栏杆弯曲损坏，无法正常使用。

管理处领导闻讯到场后，根据护卫员的汇报和现场分析，认为业主肯定有急事，决定等业主回来后再心平气和地和其协商处理。一小时后，业主一家三口回到小区。管理处领导首先对小孩的病情表示关注和问候，当看到小孩并无大碍，李先生焦急的心情也已平静下来，便单刀直入就撞坏道口栏杆一事征询业主的处理意见。未等管理处领导话说完，李先生就打断说：道口护卫员动作太慢，我急着去医院，撞坏栏杆不是我的责任。

管理处领导耐心地解释道：您的小孩有病，心情我们可以理解。但事先您并没有说明原因，我们只能照章办事，再说收卡也是为了保障您和大家的车辆安全呀。按《业主公约》规定，损坏公物要赔偿，您看是您自己处理，还是管理处帮您处理由您付款?把意见讲明后，管理处领导没有当即让该业主表态，而是给他一个回去思考的时间。

第二天上午，当天的值班班长按照管理处领导的授意和安排，去业主家登门拜访，把事情责任再解释给业主听。业主再三表示歉意，但对赔偿一事只字未提。转天，这位班长又去了业主家。业主终于开口：“这样吧，你们帮忙修理好，多少钱由我们支付”。

业主明确表示愿意赔偿后，管理处领导立即通知维修班拿出栏杆的维修方案，并将维修方案交与业主审核。审核时向其说明只收成本费，免收人工费。业主看后欣然同意，并对管理处认真负责管理小区财产的精神感到敬佩。

    点评：俗话说“人熟为宝”。我们的许多普通工作人员在为业主提供服务的过程中，与他们建立起了信任和友谊。有些问题由领导直接去处理，可能很费周折。但让与业主熟悉的工作人员出面，有感情作为催化剂，问题往往更容易解决。