非赢利共享型信息选编 第25期/20060401 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——浙江：《省物业管理条例（草案）》开始“二审”
——宜兴：《宜兴市物业管理暂行办法》“新政”解读
【行业要闻】 ——北京：物业管理将实行服务分级
——金羊网：“三无”单位引进物业管理要过五道难关
——汕头：构建和谐物业小区 市房协物管委召开座谈会
——上海：闵行区将试点物业补贴
——无锡：单位变电所乐请专业“管家”
——包头：物业公司“管家”难当
——西安：四大问题制约物业发展
——鹤壁：市房管局开展物业管理企业资质动态考核工作
【数据说话】 ——深圳一级资质物业企业占全国总数的28%
【物管采风】 ——2005年度深圳物业管理企业20强评出
【学习平台】 ——物业管理服务的创新
【业主之声】 ——设协调办公室指导小区业委会
【自由论坛】 ——物业管理职业经理及其事务所的生存空间
【案例选编】 ——开发商与物业公司之间不构成代理关系
【法规动态】
浙江：《省物业管理条例（草案）》开始“二审”
（童杭丽/《每日商报》/20060329）
业主大会怎么召开？小区的停车位怎么安排？省人大法制委员会在2月28日召开听证会后，听证陈述人带到听证会上的意见正在被逐渐吸收，如首次业主大会“门槛”提高了、业主逾期不投票如何处理由业主大会决定、空闲场所开辟停车位等。昨天，《浙江省物业管理条例（草案）》由省人大常委会进行二审。
宜兴：《宜兴市物业管理暂行办法》“新政”解读
（韩良华 朱耀康/《宜兴日报》/20060328）
近日，市建设局物管办会同市政府法制办在听取多方意见的基础上，制定出台了《宜兴市物业管理暂行办法》。据市建设局物管办人士称，新颁布的《办法》亮点颇多，且可操作性强。首先，《办法》最大限度凸现属地管理，进一步明确了各方职责；其次，多形式投票方式，保证了业主充分的投票权。另外《办法》对物业管理提前介入也作出了明确的规定。
【行业要闻】
北京：物业管理将实行服务分级
（赵磊/《北京娱乐信报》/20060329）
物业服务费是高还是低如何衡量？昨天，市政协邀请本市部分业委会主任、物业公司老总以及业主代表就该问题进行座谈。针对这一问题，市建委提出，建立专门的价格认证机构，对物业服务收费水平进行评估，建立“质价相符、优质优价”的物业服务和收费价格体系。确定服务项目的分级服务标准，要求企业按照不同的服务标准提供相应的服务。
金羊网：“三无”单位引进物业管理要过五道难关
（金羊网/20060331）
前天，记者以“是否希望引进物管”为主题作了一次问卷调查，结果表明，希望引进物管的单位房住户占86.3%。但是，引入物管须过五关：一是三无单位无业主大会，引入主体缺位。二是物业法规在三无单位的管理方面还是空白，无规可依。第三要完善配套设施，投入太大。四是维护成本过高。五是受居民消费意识及收入水平影响，管理费不易收取。
汕头：构建和谐物业小区市房协物管委召开座谈会
（龙虎网大华网/20060331）
昨天下午，汕头市房地产协会物业管理委员会召开“构建平安和谐物业小区”座谈会，邀请各界有关人士座谈。从法律法规的角度，引导物业管理与业主双方明晰职责，倡导群防群治、群策群力，共建平安和谐物业小区。与会人员就物业公司的职责、业主消费意识等问题各抒己见，展开了热烈的讨论。
上海：闵行区将试点物业补贴
（《房地产时报》/20060327）
闵行区试点物业补贴，构建物业最低保障。针对区内部分住宅小区物业管理费收缴率不高的问题，闵行区探索新的管理机制。莘庄办事处正研讨补贴费用等解决方案，建立物业最低保障机制，力争在镇、局相关部门的支持下，在个别农民动迁小区试点。这是今年闵行区在物业管理领域将实现的四个突破之一。
无锡：单位变电所乐请专业“管家”
（百川 小毛/《无锡日报》/20060328）
3月份还未结束，我市就有近10家单位企业到无锡供电公司下属的太湖电力安装服务有限公司，提出了同一个要求：给自己单位的变电室、变电所找个“职业管家”，从而彻底杜绝用电隐患。随着市场经济的发展，专业化服务的触角开始向电力领域延伸，近日记者采访获悉，我市在全省首创了电力设施物业管理式服务，其独辟蹊径的服务理念很是新鲜。
包头：物业公司“管家”难当
（赵永峰/《内蒙古晨报》/20060324）
说起物业公司的经营之难，很多物业公司的老总讲得最多的就是收费难。包头许多物业公司的收费率还是普遍都在50%这条线上徘徊。记者在2006年包头房产会议上了解到，2006年包头要全面落实物业的“三极管理”，切实将物业与社区管理相结合，进一步理顺居委会、业主委员会、物业企业等相关主体关系，形成协调配合、齐抓共管的物业管理新格局。
西安：四大问题制约物业发展
（卫东/《中华建筑报》/20060322）
西安市物业协会秘书长陈栓库日前指出，西安市物业管理行业十多年来取得了长足的发展。但是目前也存在着一些问题。一是水电费代收代缴，最终落了个损耗自己背。二是业主认为物业公司就是自己的“保姆”，还没有正确的消费观念。三是个别物业企业自身服务不到位。四是由于大多数物业公司依附于房地产公司，业主拿物业公司当开发商的“替罪羊”。
鹤壁：市房管局开展物业管理企业资质动态考核工作
（市房管局/《鹤壁日报》/20060321）
近日，房管局开始对全市物业管理企业进行资质动态考核，这在我市物业管理还是第一次。考核涉及企业经营情况、服务质量、从业人员职业道德、企业内部管理等十二个方面的内容，目的是为了规范物业管理活动，加强对物业管理企业经营活动的监督管理，同时也为实现承诺老百姓十件实事之一“规范整顿物业市场，提高物业管理水平”奠定了基础。
【数据说话】
深圳一级资质物业企业占全国总数的28%
（徐松明/《住宅与房地产》/20051215）
截至目前，深圳全市有具国家资质的物业公司915家，其中一级资质的50家，占全国一级资质物业企业总数的28%。全市物业从业人员十余万人，管理全市3544个项目，总面积1.89亿平方米，物管覆盖率为78%。深圳还有近180家企业在国内其他80多个城市接管项目491个，管理总面积6147万平方米，市外顾问项目344个，顾问总面积5459万平方米。
【物管采风】
2005年度深圳物业管理企业20强评出
（冯杰 李东红/《深圳特区报》/20060328）
昨日下午，深圳市物业管理协会2006年度会员大会在威尼斯酒店举行。记者从会上获悉，招商局物业、中航物业、金地物业、华侨城物业等20家物业管理企业获得该协会评出的“2005年度深圳市物业管理企业综合实力20强”称号。与会的物业企业还联合发起了“共创和谐社会、服务基层管理年”活动，与会代表们还联名签署了倡议书。
【学习平台】
物业管理服务的创新
（中国物业管理协会/《福州房地产》/20060331）
物业管理是服务性行业，通过提供综合性物业管理服务来满足人们某种特殊需要。物业服务包括常规性公共服务、针对性专项服务、委托性特约服务三大基本服务内容。现实中有些物业管理企业服务行为不规范、服务水平不高，制约了物业管理向深度广度延伸。
物业管理企业必须从理念上树立创新意识，首先是观念的创新。在做好基本服务时不妨增加人情味服务意识。物业公司要做的是对在和业主接触时，把人情味体现在工作的每个细节中。
其次，要提倡诚信意识。诚信是企业发展的立足之本，树立诚信意识，使物业管理企业与业主之间达成相互信任，继而建立相互合作的依赖关系。物业管理企业的诚信体现在实施物业管理过程中，必须做到“言必行，行必果”，让业主体会到以人为本，细致入微的人性化服务，使业主从内心感受到物业管理的温馨。
第三，扩大规模，开展多种经营是服务项目的创新。完善服务设施，主动开拓新市场，使业主足不出户，便可享受社区便利的服务。
第四是管理上的创新。物业管理企业要想谋求发展，必须加强企业的自身建设，变压力为动力，从概念上、操作流程等方面进行深度培训，纳入IS09001质量管理体系标准认证，是提高企业自身素质、确保服务质量的有效途径。
【业主之声】
设协调办公室指导小区业委会
（赵升/《京华时报》/20060329）
在今年北京“两会”上，市政协委员李幸福提交了“关于加强行政力推动工作力度破解物业管理博弈困境的建议”提案，希望政府部门能对小区业委会的成立、管理、监督进行全线指导。市建委在提案办复中表示，市建委也希望尽快成立“物业服务管理协调办公室”。 “物业服务管理协调办公室”应具备房产方面的专家、律师、会计和审计人员，但目前编制有限，市建委正在争取市编办等部门支持，解决机构设置等问题。
【自由论坛】
物业管理职业经理及其事务所的生存空间
（刘昌兵/中国物业管理协会）
物业管理职业经理的内涵阐释及概念定义。结合物业管理行业的特殊性，试对物业管理职业经理作如下定义：具有精深的企业经营管理知识，丰富的物业管理实践经验及理论水平，受聘于物业管理企业或业主委员会，对法人财产及物业拥有经营权、管理权、服务权并承担保值和增值责任，以经营管理企业及管理服务物业（业主）为职业的人员。
物业管理职业经理及其事务所的根本和核心是“诚信”，核心是“专业化”，表征是“职业化”，即“诚信”+“专业”+“职业”。其中“诚信”是必须遵守的企业道德和企业伦理准则，“专业化”是指从业人员经过多年的行业“专业化”磨砺并已取得显著成绩，既有丰富的物业管理实践经验，也有深厚的物业管理理论素养。
参考国外注册物业管理职业经理制度，笔者建议注册物业管理职业经理及其事务所的执业范围应该包括：(一)受聘于房地产企业开展前期管理服务。(二)协助房地产企业或业委会选择物业管理企业或人员。(三)受聘于业委会开展与物业管理相关的业务，包括物业管理全托服务、顾问咨询及对物业企业进行监督。(四)受业委会委托监理专业公司的服务质量或提供相关服务。(五)受物业企业或业委会委托，对物业管理服务质量进行评估鉴定。(六)作为第三方见证物业服务合同的签订。(七)受聘于物业管理企业开展相关的业务 (八)成立物业管理企业，包括物业管理经理事务所，开展与物业管理相关的业务 (九)对本人所在单位的物业管理项目进行管理服务的指导和监督。(十)国家建设行政主管部门规定的其他业务。
【案例选编】
开发商与物业公司之间不构成代理关系
(陈宇/《中国楼市》/20060328）)
巩某于2002年9月18日购买北京某公司（以下简称开发商）开发的公寓一套，《商品房买卖合同》中规定公共配套设施未达到规定的使用条件，在未达到期间给予业主免交管理费的优惠。2002年10月28日，巩某办理入住手续，交纳2002年10月31日至12月31日的物业管理费。后因公共设施未能投入使用，2003年1月之后再未交纳管理费。为此，承担该公寓物业管理的北京某物业公司（以下简称物业公司）诉至法院，要求判令巩某支付物业费及滞纳金。
本案中实际上涉及两个不同性质的合同，即商品房买卖合同与物业服务合同。根据合同相对性原理，合同主要在特定的合同当事人之间发生，合同中也不能擅自为第三人设定合同上的义务。另外，因为开发商事先并未获得物业公司的授权，事后又未取得其的追认。因此开发商与物业公司也不构成代理关系。
法院认为，原告物业公司受项目开发商委托对该项目进行物业管理，被告是购买该项目房屋的业主，原、被告之间形成物业管理合同关系，双方的权利义务主要由双方共同认可的项目《公约》调整。在物业管理事项上，原告与开发商不构成代理关系，被告负有向原告交纳物业管理费的义务。要求被告巩某支付相关物业费及滞纳金。
点评：物业公司独立对项目进行物业管理，独立享有权利、承担义务。开发商作为房屋买卖合同关系的一方在指定了专门的物业管理单位之后即与物业管理事项脱离关系，也无权将收取物业费——这一物业管理单位的主要权利擅自进行处分。因此，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于免交物业费的规定，在物业公司不予追认的情形下，应认定是无效条款。
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2006/4/7 15:28:00