《公元物业管理文摘》（第23期）

【法规动态】  ——银川：物业费指导价今起实施

             ——浙江：激辩《省物业管理条例》立法听证会

【行业要闻】  ——深圳：物业管理企业资质年检今起开展

             ——上海：探索“预见性物业管理”

             ——宁夏：尚无一级资质物业企业

             ——西安：物管悄然进入业主时代

             ——六安：物业管理年会召开

             ——乐山：物业管理公司生存环境调查

             ——银川：公有物业何时实现零亏损

             ——厦门：物业费如何收　请提意见

【数据说话】  ——上海住宅物业管理覆盖率达97%

【物管采风】  ——天津近万业主给“管家”打分

【学习平台】  ——业主需求资源的经营

【业主之声】  ——小区若开放 业主权益怎保护

【自由论坛】  ——如何做好物业管理顾问

【法规动态】

银川：物业费指导价今起实施

（方海鹰/宁夏网/20060301）

从今天起，银川市普通住宅小区物业服务收费实行政府指导价，政府同时出台《银川市普通住宅物业服务实行政府指导价的实施管理办法》。《办法》规定，普通住宅小区公共性物业服务、交通工具泊位费、看管费实行政府指导价，而公办代理服务和特约服务以及非普通住宅小区公共性服务收费实行市场调节价。

浙江：激辩《省物业管理条例》立法听证会

（徐晓峰 洪媛/浙江在线/20060301）

近日，《浙江省物业管理条例(草案)》立法听证会在杭州召开，这是浙江省人大常委会有史以来举行的第三次立法听证会。针对“业主移交水电设施产权”、“装修是否需行政许可”、“不参加投票视为赞同结果”等问题，来自杭州、宁波、金华、绍兴等地的16位听证陈述人在会上就上述三大焦点问题各持己见展开激辩。

【行业要闻】

深圳：物业管理企业资质年检今起开展

（彭森/《深圳晚报》/20060310）

为期一个月的2006年度全市物业管理企业资质年检工作今起开展。年检目的是检查企业是否达到相应级别的条件以及是否有违规行为。市国土资源和房产管理局在下发各物业管理企业的通知中指出，物业服务合同终止时，物业管理企业不按规定退出并移交物业管理用房和有关资料的，年审为不合格，并注销其资质证书。

上海：探索“预见性物业管理”

（梁文汇/《 东方早报》/20060310）

预见性管理，就是指对物业管理中可能存在的未来危机，先做一种预见，将其形成一个系统。上海东湖物业管理公司项目总经理贺原认为，如果把许多日常案例整理成为一种系统，将对今后的物业管理产生很大的帮助，这就是预见性管理系统。特别是以高端客户作为服务对象的物业公司，其预见性对物业管理尤为重要。

宁夏：尚无一级资质物业企业

（马骋/《宁夏日报》/20060306）

物业管理在宁夏发展迅速，截至目前全区已有200多家物业管理企业。但记者从相关部门了解到，由于不少物业管理企业存在规模小、经济实力差、管理不规范等问题，导致宁夏目前还没有一家一级资质物业管理企业。业内人士指出，目前国内已出现跨省区的物业集团。对于区内企业来说，如能尽早具备一级资质，将在日益激烈的市场竞争中占据有利地位。

西安：物管悄然进入业主时代

（《三秦都市报》/20060302）

之所以说西安的物业管理已经进入了“业主时代”，主要原因是现在的西安物管业发展以业主为中心呈现出了两个典型特征：其一，业主参与物业管理的积极性提高；其二，业主对物业管理的要求也越来越高，有时还非常苛刻。与此相对应的逻辑结果是，物业管理企业的经营风险和压力不断增大，物业管理基层工作人员的专业素质和服务技能面临极大考验。

六安：物业管理年会召开

（佚名/《皖西日报》/20060308）

近日召开的全市物业管理工作会议要求今年着力抓好9个方面的工作。一是完善物业管理政策体系，二是加大宣传力度；提高全社会物管意识；三是开展“创建市示范住宅小区”活动；四是创造良好发展环境；五是加强培训；六是强化行业监管；七是加强业主大会指导工作；八是严格前期物业管理企业选聘审批工作；九是着力推进物业管理市场化。

乐山：物业管理公司生存环境调查

（冬梅/《乐山晚报》/20060307）

起步晚、起点低、发展快、问题多，是对当今乐山物业管理的高度概括。乐山的物业管理公司多数是本土公司，管理水平和人员素质良莠不齐，物业服务标准不统一，物业管理各方的主体法律意识还较淡薄。这些都制约着乐山物业管理的发展。然而，最近有业内人士指出，乐山物业管理比较突出的就是缺乏完备的法律支持，开发商与物业公司的关系不清等。

银川：公有物业何时实现零亏损

（马骋/宁夏网/20060301）

记者近日了解到，银川市几家房管所主管的物业公司连年亏损。房管所人士表示，目前最主要的问题在于物业公司与房管所的身份划分不明确。物业公司人士则认为，收费难是目前导致亏损的主要问题。一位专业人士指出，要想彻底解决亏损问题，就必须实现房管所和物业公司的法企分开，让物业公司完全以市场化的方式经营，才能实现物业公司零亏损目标。

　厦门：物业费如何收　请提意见

（《东南快报》/20060305）

厦门首次就物业管理服务收费向市民征集意见。厦门有关部门认为，现在，人们对物业服务需求呈现多样性，现有物业服务管理模式不能满足多样性需要，而不同物业的硬件设施、服务内容、服务标准、环境和设施的维护养护等因素也不尽相同，需要制定相应的服务等级，建立相对应的收费标准的基准价格及浮动幅度。

【数据说话】

上海住宅物业管理覆盖率达97%

（《住宅与房地产·物业管理》/20051215）

上海共有各类物业建筑面积5.4亿平方米，其中住宅类物业3.4亿平方米。住宅物业中实施物业管理的达3.3亿平方米，覆盖率97%。经工商登记的取得物业管理企业资质证书的有2858家，其中一级27家，二级151家，三级2174家，三级暂定506家，全市共有住宅小区8148个，成立业委会的有5238个。物业管理从业人员15.3万人。

【物管采风】

天津近万业主给“管家”打分

（刘英潮/《今晚报》/20060307）

由今晚传媒集团、天津市国土房管局等单位主办的“业主最满意物业管理企业”评选活动引起社会广泛关注。共有82484名居民参与了网络投票、9662名业主通过邮寄的方式投票打分、活动随机抽取了44个项目入户调查870户业主。许多企业表示，本次活动对今后完善服务措施、提高服务质量、加强与业主的沟通等起到积极的促进作用。

【学习平台】

业主需求资源的经营

（王荷/《住宅与房地产·物业管理》）

业主拥有极其丰富的资源，如物业、社会关系、知识和各种层次各种内容的需求，等等。这里主要谈谈业主需求资源的经营。

一、社区商业经营。社区商业经营项目十分丰富，而且它拥有稳定的客源。但是物业企业在进行商业经营必须坚守物业管理为主业，不能因经营商业而对物业服务有任何损害。首先要关注的是建立企业统一的商业组织，切忌由各管理处单独操作。其次是详细准确的调研了解社区内以周边同类型商业的基本状况，对他人已经经营成熟且较有实力的项目则需谨慎介入。一般情况下，以小区为中心半径500米左右为服务范围。第三，选择项目可遵循以下原则：日常生活类优先、消费周期短的优先、易损易耗品优先、有事特色项目优先、中介服务项目优先，当然最根本的是消费者需求优先。

大型小区因为人多，其商业经营最有潜力。一些高档社区因为收入高，其消费能力也很强。另外，有些不是高档社区且人数也不多，但位于城市规划的商圈之内，能够辐射周边很多消费者，这类小区的商业经营也十分有价值。

二、社区网络与电子商务。物业管理作为社区的管理和服务提供方，完全可以利用社区网络系统达到服务和商业目的。物业管理与消费者之间距离近，而且在诚信方面有先天的优势。物业管理经营电子商务，必须保护业主的消费利益。一旦出现交易风险，那么业主将把交易风险与物业管理联系起来。如果暂时无法建立社区电子商务网络，物业企业也可先行参与社会电子商务的配送业务。

【业主之声】

小区若开放 业主权益怎保护

（余姝 李宜航 崔朝阳 严丽梅 尹安学/金洋网/20060305）

记者近日见到全国政协委员彭磷基提交的一份关于废止广州市“小区道路禁封闭”规定提案。提案分析了这项规定将带来的四大弊端。首先会加大社会治安的压力。其次侵犯了小区业主的合法权利。因为小区内的设施设备就是小区业主共同的私人财产。第三，此举还涉及小区开放所增加的管理费、公共设施的维修费该由谁承担的问题。最后这项规定还将导致小区生活环境受影响。小区开放很容易带来噪音、垃圾、废气等一系列环境污染问题。

【自由论坛】

如何做好物业管理顾问

(余绍元/搜房网)

房地产企业请物业管理顾问目的多是有二，一是借助名牌物业管理企业的品牌，帮助销售；二是不熟悉物业管理业务，希望通过顾问带来一些帮助，为业主提供优质的管理服务。因此，要想做好真正的物业管理顾问，必须重视以下几个方面的工作：

一、顾问和合作单位企业文化要有效融合。要加强物业管理顾问的包容性，改变顾问是为别人提供服务的想法，我们在为合作单位提供服务的同时，也是自身管理水平不断提升的过程，双方在互相学习的过程中，企业文化能得以交融，管理水平也能得以提高。

二、输送精通项目管理、熟悉企业管理的人才驻场。从目前顾问市场的情况来看，大部分企业是在起步阶段来聘请顾问的，往往刚开始时是单项目操作，随着企业的壮大和发展逐步演变到多项目操作的，这就要求顾问方顾问方应充分考虑合作单位的实际情况，要有为合作单位着想的服务理念。

三、流程和顾问方案必须是度身订造的。顾问方应在深入研究合作单位的企业理念、经营目标、客户群体、管理现状、团队状况、项目具体情况等整个管理系统方方面面的情况后，量体裁衣、度身订造，根据合作单位的实际情况，进行整体的物业管理服务策划，应从物业管理的前期介入，直至物业管理的现场正常运作期间，乃至顾问撤离现场后的后期指导和支持等，涵盖各个环节的整套的物业管理服务方案，并随着物业管理顾问的深入开展，以及合作单位的执行情况持续调整和完善，以确保顾问效果。

【案例选编】

客户遇到特殊困难怎么办

(中国物业管理信息网)

一天下午刚上班，世纪宝鼎A座14层刚刚入住的业主找到某物业管理分公司，询问关于电话过户的事情。业主是一位六十多岁的朝鲜族老太太，儿女在国外工作，普通话说得不太好。客户服务中心的工作人员请老人先坐下，倒了一杯水，请她不要着急慢慢讲(问好、请坐、再敬茶，标准的接待程序)。老人说了好一阵儿，才把事情说清楚：她家的电话是入伙时从开发商那买来的，所以牵扯到过户问题，但不知道过户手续怎样办，还有到哪儿去办。

工作人员明白了老人的意思后，耐心地作出解答，并告诉她：”过户需要户主的身份证原件和105元钱的过户手续费，在北辰购物中心斜对面的电信局办理。”(物业管理人员应当熟悉与客户日常生活密切相关的事务的办理部门以及办理程序，这样才能当好他们的管家和顾问。)听完后，老人面露难色。老人瘦弱的身体和语言上的不便，自己去办理确实会有一定的困难。想到这点，工作人员用征询的口吻跟老人说：”您把身份证给我，我帮您办怎么样?”老人听到后非常高兴，放心的把证件留了下来。

第二天中午休息时间，这位工作人员帮助老人办理了过户手续。当将过户证明文件和发票送到业主家时(受客户之托代为办理涉及财物的事情，要注意交接清楚，以免过后引起不必要的纠纷)，业主十分感激地说：“太谢谢你们物业公司了，不然我真不知什么时侯能办成，太感谢了。”

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