《公元物业管理文摘》（第22期）

　　二、物业管理风险的规避方式。１、把好合同关，明确相关方的权利、义务和责任。谨慎签订物业服务合同，是规避物业管理风险的有力保障；２、服务过程中全方位、多层次的“预防性提示服务”，即对于一些潜在可能发生的、但又不可预测不可杜绝的事故，物业公司必须做到事前的提醒和警示，尽量作到事中的监督。例如在小区游泳池旁放置“请照管好您的孩子，小孩不得进入深水区”标示等等。３、转嫁风险。许多业内人士认为，物业公司采用投保公众责任险中的场所责任险可以转嫁风险。为此，物业公司实施有效宣传，向小区业主灌输保险意识和推广场所责任险de必要。另一个方法就是监督和使用好公共维修基金。

　　总之，物业公司需要策划和实施好同业主和其他相关方之间多方位、多层次的责任约定，做好“预防性提示服务＂，向业主做好宣传，让业主自觉履行合同义务和遵守各项公众管理规定，提高自我防范和保护意识；向业主宣传并增强业主保险意识，以及有效发挥维修基金的作用也是降低企业财务风险的有效途径。

　　1、促进规划合理，设计优化。物业管理的提前介入能及时带来管理人和使用人长期相伴所积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正，使规划设计更合理。

　　2、减少返工，防止留下后遗症。可以利用物业管理企业长期管理各种类型物业的专业能力，利用物业管理企业对物业长效管理、对业户终生服务的责任心，请其早期介入，协助施工监理、安装调试和竣工验收，将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度，以发挥早期介入减少返工、防止后遗症的作用。

　　3、为物业的正常管理打下基础。物业管理企业通过早期介入，可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料，分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡，让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。
 

　　装修巡视员检查一番后，向业主解释，如此安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏，还将给业主的生活带来不便。但业主仍坚持己见，督促继续安装。装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。同时，请水工火速来补已打漏的暖气立管(果断制止违章作业，迅速处理相关损害，再研究如何纠正问题，应当说从程序上是对的)。

　　业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。水工赶到现场后，迅速将漏水的暖气管修复好。一看两人还在争执，便接了个话茬：“要我说也不是什么大不了的事情，还是商量商量怎样安空调吧!”(处理此类问题不仅是管理人员的事情，普通作业人员也有责任，该说话时就说话。)

　　待两人都平静下来，他再对业主说，咱抛开影响外立面整齐美观不说，就说你安到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起来还是规定的那个位置好。”(证明你的错了，自然说明我的对了，这样的说服方法很巧妙。)业主迟疑不决，水工试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理，你自己里里外外看看”。或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主，业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然同意在规定位置安装，并且与装修巡视员握手言好。