《公元物业管理文摘》（第21期）

【法规动态】  ——广州：今年住宅物管费维持原标准不变

             ——嘉兴：市级物业服务收费管理实施办法3月试行

【行业要闻】  ——北京：房改房物业费不得涨价

             ——南京：物业管理办法遭遇实施难 车辆保管合同为何难签

             ——长春：绿园回迁户 物业管理将“自助”

             ——深圳：物业公司将进驻东门九成小区

             ——上海：闸北突击检查物业公司窗口

             ——辽宁：旧住宅小区物业管理亟待改善

             ——济南：将建立物管企业信用档案

             ——兰州：两会声音 物业管理实行市场准入制

【数据说话】  ——慈溪市村庄引入物业管理达90%

【物管采风】  ——物业公司是我们的好管家

【学习平台】  ——物业管理资本的经营

【业主之声】  ——业主委员会成立亟需指导

【自由论坛】  ——精心培育企业执行文化

【法规动态】

广州：今年住宅物管费维持原标准不变

（李婧 李妍 蓝岚/《广州日报》/20060216）

昨天，广州市物价局和国土房管局公布了《关于2006年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度的通知》规定：2006年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度仍然维持原标准。按照有关规定，住宅物业服务收费的标准需两年调整一次，2004年颁布的标准已实行一年多，至2006年11月1日到期。

嘉兴：市级物业服务收费管理实施办法3月试行

（市发改委/20060214）

从今年3月1日起试行的《嘉兴市物业服务收费管理办法》规定：普通住宅小区的前期物业费实行政府指导价。前期业主汽车停泊服务费、装修垃圾清运费和非小区业主汽车临时停泊服务费实行政府定价。非住宅物业、别墅等物业费，代办费和特约服务费，以及小区业主委员会成立以后的普通住宅小区物业服务费和业主汽车停泊服务费等实行市场调节价。

【行业要闻】

北京：房改房物业费不得涨价

（蔡雪婧/《北京娱乐信报》/20060220）

记者近日在市建委下发的《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》中得知，在《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。

南京：物业管理办法遭遇实施难 车辆保管合同为何难签

（龙虎网/20060218）

根据新实施的《南京市物业管理办法》规定，“车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同”。不过实际操作中，车主没这方面意识也不愿意承担停车费之外的保管费用，而物业公司考虑到风险问题也不会主动提出签订车辆保管合同。因此，一些物业管理公司认为这个规定在操作上并不现实，“形同虚设”。

长春：绿园回迁户 物业管理将“自助”

（刘楠 王璐/东亚新闻网/20060215）

　　本报讯今年起，长春市绿园区将用3年时间，对全区23块棚户区进行全面改造。其中在今年将改造11块棚户区，拆迁面积达50.5万平方米。为了保证回迁居民购买的定销商品房的物业管理工作，绿园区提出实行“自助式”物业管理和自我服务，由小区内的居民自行成立物业公司，并实行公司自负盈亏，以此来减轻棚户区居民的经济压力。

深圳：物业公司将进驻东门九成小区

（佚名/《晶报》/20060215）

昨日，记者从物业公司进驻东门片区相关工作会议上获悉，今年年内东门街道62个小区中将有九成小区享受到物业公司提供的标准服务。据了解，街道办为旧区引进物业管理的举动得到了小区居民们一致好评，因为随着物业公司进驻，社区的治安管理力度得到加强，有力地消除社区中存在的隐患。

上海：闸北突击检查物业公司窗口

（《房地产时报》/20060210）

春节期间，闸北区房地局安排局行风稽查组，对全区所辖物业公司窗口进行了突击检查。从检查情况看，由于上级领导的重视和各级部门的配合、协作，尤其是闸北区创建“三街一镇”文明社区活动以后，大多数小区经理已经从思想上引起高度重视，服务态度有了很大转变，服务质量有了明显提高，提前做好了各项准备工作，确保了节日期间居民的正常生活。

辽宁：旧住宅小区物业管理亟待改善

（侯永锋/《辽宁日报》/20060215）

随着市场化的深入，新建小区都有配套的物业管理机构和相应的服务。在大量旧住宅小区，居民们也盼望着有适合自己的物业管理机构和相应的服务。前不久，民盟辽宁省委向省政协递交提案，建议有关部门重视旧住宅小区的物业管理。有关专家提出，要根据旧住宅小区的实际,因地制宜,探索"便民、利民、为民"的旧住宅小区物业管理模式。

济南：将建立物管企业信用档案

（王进/《济南时报》/20060213）

记者从房管部门了解到，济南将建立全市物业管理企业信用档案及统计报表网上报送制度。对于日常处结的物业投诉，房管部门按照性质分类处理。确属企业违法、违规经营的，经市房管局核实后，载入企业信用档案管理系统，并予以网上公示。企业对已公示的违法、违规经营行为进行整改后，可提请主管部门组织考核验收，主管部门将在网上公布整改结果。

兰州：两会声音 物业管理实行市场准入制

（张隆 张铁梁/《兰州晨报》/20060218）

目前，兰州市的物业公司与房地产开发公司存在“亲戚”关系，并存在收费积极服务滞后、巧立名目随意收费等诸多问题。2月18日，民革兰州市委员会向即将召开的政协兰州市第十一届五次会议提交提案，建议凡是收取物业费的小区，应当成立“业主监督管理委员会”，严格实行市场准入许可限制，引进市场竞争机制，切实维护老百姓的切身利益。

【数据说话】

慈溪市村庄引入物业管理达90%

（赵科 王迪/《浙江日报》/20060220）

随着生活水平提高，慈溪农民对生活质量的要求越来越高。为此，市里把城市物业管理模式引入农村，目前，该市308个村，有90%以上实行了这种管理模式。全市涌现面向农村市场的物业公司29家，从业人员1万多名。同时，市财政出资6000万元，在全市308个村配备了4000多名全天候社区保安，使农民真切感受到了社区化管理带来的“平安”。

【物管采风】

物业公司是我们的好管家

（成秀/青海新闻网 /20060218）

昨夜的一场大雪把省城变成一片白色。当我走进供电局家属院时，好像走进了另一个天地，整个路面均见不到积雪，楼道扶手、窗玻璃几乎一尘不染。居民赵先生说：“原先楼道里的垃圾没人清理，邻里间为楼道的卫生经常闹别扭。自从有物业公司后，楼道像家里一样干净，邻里间的关系也好多了。”难怪有居民说， 环境好了，我们像生活在公园里一样。

【学习平台】

物业管理资本的经营

（王荷/《住宅与房地产·物业管理》/20060115）

物业管理目前还不具备从事高等级资本经营的条件，所以，笔者将物业管理资本经营的范围限定为将资本投入到可以获得更多收益的与物业管理密切相关的经营活动中。

　　一、理财。企业理财是指对财物进行科学而合理的管理，使之适应企业经营发展的需要，并发挥最大的效用，产生最大的效益。 1.财务分析与经济活动分析，提高经营管理水平。2.成本控制。3.节税 。4.筹资。"借鸡下蛋"是企业经营的常用措施，即用别人的钱来赚钱，而将自有资金投入到更多的经营项目中以获取更多收益。5.资金增值经营。

二、扩张。企业扩张有内外之别，对内有管理规模的扩张、经济实力的扩张、经营范围的扩张等；对外则有品牌的扩张、组织的扩张等。1.内部扩张。物业管理最重要的内部扩张形式就是管理规模的扩张。并且应遵循以下原则：一是领域兼顾原则。二是成本原则。规模扩张所增加的效益必须成倍地大于成本增加。三是区域化原则。四是规模极限原则。五是跨区域经营原则。2.兼并。兼并既要考虑能从被兼并方得到什么，也要考虑能给予对方什么。3.联合。物业公司间的联合可实现资源共享，使企业问优势互补，最大程度地优化资源。

三、投资。物业管理微利的行业特征，决定着企业如果仅靠物业管理主业 (即物业管理常规经营)一项，很难达到财富巅峰，而业务多元化也是企业高等级发展的趋势。所以，投资物业管理主业以外的关联业务将是资本经营中十分重要的手段。如投资房地产开发a介入房产买卖交易，经营酒店、写字楼、公寓，组建物业管理的产、研、学基地等。

【业主之声】

业主委员会成立亟需指导

（栾姗/《大河报》/20060210）

针对目前只有一成的住宅小区成立业委会的现状，除了不良开发商和物业公司的阻挠，业主缺乏成立业委会的法律知识和主动意识外，更主要的是现有的法律法规中，业委会的法律地位，业委会的经费、人力不足，领取津贴的合法性和必要性也不明确。据悉，郑州市房管局正在起草《关于成立业主委员会的指导意见》，以社区为依托，重点突出物业管理和社区建设的结合，明确社区指导和监督业委会与物业管理企业的具体办法，预计今年年内出台。

【自由论坛】

精心培育企业执行文化

(佚名/《光彩物业动态》)

企业是一个系统，由多个要素和环节组成。而执行就是一个系统化的流程，在企业内建立起一种执行文化制度，将每一个环节有机地连贯起来，是每一个成功企业所共有的特质。

一、培育执行文化，从加强员工的技能培训开始。企业要想形成强大的凝聚力和创造力，既要对员工投入真诚的情感和采取科学的管理方法，还要引导员工的观念，让所有员工朝着一个共同的目标奋进，并从意识深处习惯和认同公司倡导的执行观念和执行方式。

二、培育执行文化，必须培养一支高效的执行管理团队。首先，要淡化个人的作用，强调遵守同一条规则。其次，团队成员都要增强大局观念和整体意识，强调“整体利益为先导”当发生不协调时，应该“求大同存小异”，多找出共同点。

三、培育执行文化，关键是建立一套科学的制度。企业领导人需在管理模式和管理机制上下功夫，建立一套切实可行的制度才行。为使制度制定后达到管理的目的，只有通过制度管理实现有序管理，并在管理过程中不断完善相关的制度，以强化各级管理人员的执行力。

四、培育执行文化，最终要建立良好的执行文化环境。首先要确保企业有一个作风严明的领导群体和科学合理的组织机构，明确管理层的责、权、利关系，形成一个“上层精干、中层精简、下层灵活”的组织管理模式，才能更有利于企业各项政策制度的落实和执行。建立良好的执行文化环境，还要给员工提供一个自我施展才华的舞台。

【案例选编】

业主相互投诉怎么办

(中国物业管理信息网)

一天晚上11：30分，某小区2704房业主陈女士投诉2604房业主家中有钢琴声，影响到家人的正常休息，要求物业公司派人协调处理。

服务中心了解情况后致电2604业主张女士，询问事情缘由。张女士承认家中的确有人在弹琴，她认为自己的行为虽然有些不妥，但2704业主通过敲打暖气管、用力踩踏木地板等报复楼下的业主，也是不对的。当时通过物业公司的协调，双方业主商定弹琴时间定于每晚10：OO以前。一周后的晚9：20分，物业公司又接到陈女士投诉，反映2604家中钢琴声音大，影响了家中读小学孩子的正常睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知2604业主立即停止弹琴，如不合作后果自负。物业公司本着负责的态度，电话询问张女士能否提前停止弹琴，以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝。

随后，服务中心人员直接到2604家中，同张女士协商此事，她认为2704业主的要求不合理。不得己只得到2704家中说明情况，但2704业主不满意。在这种情况下，管理人员又到2604家中协调，请她换位思考(引导换位思考，促成相互理解，是解决类似矛盾的基本方法)。通过不厌其烦的沟通与协调，终于感动了两家业主。最后，2604业主不单当即停止弹琴，而且与2704业主达成新的协议，时间由以前的10：0()改为9：00，双方取得了谅解。

 点评：

搞物业管理不仅需要一张巧嘴，而且需要一双快腿。业主之间闹矛盾，不能觉得与己无关，要主动两边跑、两边说。跑的次数多了，说的话总能听进去。