《公元物业管理文摘》（第20期）

【法规动态】  ——银川：3月1日物业服务开始等级评定

             ——浙江：将召开《浙江省物业管理条例(草案)》立法听证会

【行业要闻】  ——北京：小区地下临时停车费拟减半

             ——上海：车主和物业防范还需“做到家”

             ——最高法院：业主委员会不能随意告状

             ——金华：进一步深化物业管理

             ——西安：物业管理行业进入品牌竞争时代

             ——沈阳：物业收费实施细则正在拟定并即将出台

             ——国家统计局：物业费首次计入居民消费价格指数

             ——乌鲁木齐：物业管理协会确定2006年十项工作

【数据说话】  ——2005年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）169个

【物管采风】  ——上海两万多物业人员为春节忙碌 五千小区享受“便民服务”

【学习平台】  ——物业管理企业的经营之道

【业主之声】  ——何为“公共能耗”费用

【自由论坛】  ——漫谈商业楼宇的物业管理

【法规动态】

银川：3月1日物业服务开始等级评定

（《银川晚报》/20060209）

   《银川市普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》及《银川市普通住宅小区物业服务等级评定办法》将于2006年3月1日起实施。《标准》将物业服务设定四个等级。每一服务等级都从基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理、装饰装修管理等7个方面提出了具体要求。

浙江：将召开《浙江省物业管理条例(草案)》立法听证会

（徐晓峰/浙江在线/20060210）

“住宅小区的供水供电设备产权和维修养护责任如何确定？”“业主逾期不参加投票的，是不是可以视为同意多数人的意见？”目前已经省十届人大常委会第二十一次会以初审，但其中一些有争议的条例表述还有待进一步确定。浙江省人大法制委员会宣布将在2月28日举行立法听证会，用科学、民主的方式最终确定这部关系群众利益的重要法规草案。

【行业要闻】

北京：小区地下临时停车费拟减半

（《北京娱乐信报》/20060210）

市发改委在网站上发布《北京市居住区机动车停放收费管理办法(征求意见稿)》，公开向社会征求意见。与现行收费标准相比，征求意见稿中将小区地下临时停车费由过去每小时2元降至不高于1元。但露天停车场收费标准不变。“此次下调非露天临时停车收费，是为了引导车辆进入地下停放，充分利用地下停车资源。”市发改委相关负责人介绍说。

上海：车主和物业防范还需“做到家”

（方梅兰/《东方早报》/20060209）

通过系列盗车案的侦查，警方发现案发区域集中在新建的居民住宅，所有被盗车辆均未安装机械防盗装置和电子报警设备，发案时间均在深夜22时至次日凌晨4时之间。对此，警方呼吁广大车主加强防盗意识，建议选用方向盘锁、挡位锁等机械锁防盗。同时提醒小区物业，应健全小区人防技防措施，例如保安力量岗点设置、监控设施的合理布位等。

最高法院：业主委员会不能随意告状

（《扬子晚报》/20060202）

日前最高法院民事审判一庭下发了《关于业主委员会诉讼权利的审判意见》，意见表明：依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别的或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。

金华：进一步深化物业管理

（毛伟军/华新闻网/20060207）

为进一步深化物业管理，日前，由建设局和市创建办联合举办了现代物业管理论坛会，并邀请上海万科物业参与探讨。与会的物业管理企业负责人和房地产商从物业管理公司如何参与建设和谐社区方面，中肯地介绍了自己成功的经验，查找了一些失误的原因，并提出进一步搞好物业管理工作的建议。

西安：物业管理行业进入品牌竞争时代

（佚名/《华商报》/20060207）

随着人们生活需求的不断提高，市场机制的不断完善，以及各个物业管理企业重视程度的加强，沿海发达城市和外资物业企业的西进西安的市场竞争将不断加剧，物业管理市场将真正进入品牌竞争时代。因而，品牌化发展将是西安市物业管理行业今后发展的主要趋势，同时也是努力的方向。

沈阳：物业收费实施细则正在拟定并即将出台

（刘岱仑/北国网/20060209）

据有关部门透露，目前，与住宅物业管理规定相对应的《沈阳市物业管理服务收费实施细则》正在拟定并即将出台。细则将各居民住宅小区分成不同等级，不同等级的小区物业因服务程度不同，收费价格也不同。如果物业企业没有达到相应的标准，居民有权向相关部门进行投诉。届时，沈阳市物业企业的收费将更为透明，服务会更为规范。

国家统计局：物业费首次计入居民消费价格指数

（新京/《泉州晚报》/20060210）

国家统计局有关负责人昨日向记者表示，即将发布的一月份CPI（居民消费价格指数）数据将启用新的权数。在新的权数中，食品类权重有所下调，而居住和服务类权重则有所上升。据了解，上网费、物业管理费、教育软件开支等作为新商品费用首次列入CPI统计中。此次CPI权数以及商品目录的调整反映了当前我国经济发展迅速，居民消费结构不断升级。

乌鲁木齐：物业管理协会确定2006年十项工作

（乌鲁木齐市物业管理协会/20060205）

（一）设立协会常设机构。（二）抓好宣传工作（三）拟定《市住宅小区业主委员会管理细则》。（四）抓好创优考评工作。（五）组织文体竞赛等活动。（六）加强专家库管理，规范招投标活动。（七）建立企业信用档案与行业自律相结合的机制。（八）努力构建物业管理和谐社区。（九）做好从业人员培训及考试工作。（十）组织物业企业赴外地学习考察。

【数据说话】

2005年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）169个

（叶莺/《东方早报》/20060207）

建设部昨日公布了2005年度“全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）”物业管理项目。记者在示范小区的名单中看到，在本次选出的169个小区中，示范住宅小区有81个，示范办公大厦84个，示范工业区4个。而2004年度共有143个小区被评为示范小区，其中住宅类有101个，办公物业只有40个，余下的为工业区。

【物管采风】

上海两万多物业人员为春节忙碌 五千小区享受“便民服务”

（张之花 吴铮/《房地产时报》 /20060206）

日前，市、区二级房地部门组织全市2200多家物业管理企业、出动27000多名从业人员，在近5300个物业管理小区开展了“迎春便民服务日”活动，受到了居委会、业委会和广大居民的好评。据不完全统计，当日为居民提供物业管理政策法规咨询3.3万人次，受理并解决房屋渗漏和水电等应急维修项目7900个，提供各类便民服务2.15万人次。

【学习平台】

物业管理企业的经营之道

(罗小钢/中国物业管理信息网)

　　一、发展――企业经营的必由之路。(1)建立适度发展的理念，根据自身的运营方式、内部资源配置等，来确定适合本企业的最佳经营规模；(2)坚守主业；(3)控制战线；(4)区域集约。在充分考虑资源共享的基础上，将所管理的若干物业区域组合为一个物业管理区域。

　　二、定位――企业经营的理性选择。每个企业的内部资源都是有限的，为获得良好的经营效益，企业在市场中要“有所为，有所不为。在多样化的市场中寻求发展，企业要确定合适的细分市场，然后集中“优势兵力”，有的放矢地主攻。

　　三、诚信――企业经营的基本守则。物业管理企业应采取有效的措施，建立诚信机制。（1）阳光下的管理。实行财务公开和信息公开，涉及业主利益的管理事务公开；（2）标准化的服务。推行质量管理体系和行业考评标准，推行服务承诺制，接受公众监督。

　　四、人才――企业经营的根本保证。物业管理企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本经营的高度，把人力资源作为一种特殊的资本运作。要能留住人才培养人才。

　　五、节流――企业经营的永恒主题。（1）实施集约化管理。将所管辖的所有物业统一在一个品牌的旗帜下，由公司统一调配；（2）培养一专多能的人才，以节余人工成本；做好设备设施维护保养，降低维修成本；进行技术改造、控制设备开关时间、合理配置设备设施，以降低设备运行费用；完善采购管理制度，降低采购费用。（3）合法避税。

【业主之声】

何为“公共能耗”费用

（徐伟/《房地产时报》/20060206）

物业管理服务收费包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费。业主、使用人按规定缴纳上述费用外，还要缴纳“公共能耗”这一部分费用。业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。各物业企业可根据自身特点，制订公共能耗分摊办法，报业委会或有关主管部门审批后，方可实施。

【自由论坛】

漫谈商业楼宇的物业管理

(沈柏林/上海万泰置地发展有限公司)

商业楼宇与住宅及办公楼宇，彼此有着功能与服务对象的不同之处。在商业楼宇管理过程中，为商家、顾客提供安全、可靠的经营、购物环境，确保商场的安全，维护正常的经营秩序，是管理工作中一个永恒的主题。

一、营造一流经营空间，确保商场良性运作。商场的经营思路就是要把符合商场经营思路的商品引入进来。随之而来的也就是必然的频繁装修，在频繁装修管理中，尽可能给业户提供便利，采取动态式管理。有些业户因经营品种、商品布置以及装修格局的不同，常常会提出对空调、防火、探测器、灯具等位置变动的要求，我们在确保大厦设施能正常发挥功能的前提下，因地制宜地尽力给予解决。

二、加强风险管理，确保企业的可持续性发展。现代化商厦配置的设备设施技术含量高、且价格不菲。因此，在聘请专业人员规范操作的同时，还应购买企业财产保险、机器损坏保险及特种作业人员人身保险等。

三、办公楼租赁，为业主提供优质物业服务。商场的管理和商务楼的管理好比我们物业管理的两大轮子在协同地转动。在商务楼管理方面，除常规工作之外，还兼做办公楼的租赁。

四、注重环保，创造良好生态环境。环境质量日益成为人们关注的热点。我们意识到，物业管理需要开拓的领域还有很多，生态环境的保护便是其中的一个重要课题。

【案例选编】

业主强占他人车位怎么办

(中国物业管理信息网)

10月上旬夜里10点左右，某家园地下车库值班护卫员报告x号楼的一位业主，只购买了一个车位，却在车库停了两辆车。护卫员劝其将未购车位的车开走，但业主对护卫员不予理睬，将车子锁好后扬长而去。无奈，护卫员只好求助楼间护卫员使用对讲系统同其联系，要求其将车子开出车库。业主对护卫员的行动先是采取了不接对讲的方式，后来对护卫员进行谩骂，甚至扬言谁再打他家的对讲，就用开水倒下来烫谁。

了解到这些情况后，办公室值班人员当即同业主联系，得到他的同意后，登门拜访。首先对护卫员反复打对讲影响业主生活道歉(有理也要先说自己的不是，给足对方面子和台阶，为双方的进一步交流创造条件)，然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主就会有意见。接着，又特别指出这样事情多了，大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用。看到他不断点头，值班人员趁热打铁，建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题(不仅着眼一时一事，而且争取一劳永逸，这样去做工作就更有效率)。他听了这番话，觉得入情入理，便提出要求，让值班人员替他找一个空位租下来。值班人员自是满口答应。

第二天一早，管理人员就同他联系，告诉他车位已找好，请他抓紧到办公室来办理。果然，他没有食言，当天下午便来到办公室，顺利地办理了租位手续。

 点评：

以其人之道还治其人之身，是古人总结出来的一种处事哲学。纠正某些违章行为，亦不妨用用这一办法。当然我们这里讲的“治”，没有鼓励以错制错的意思，而是说用语言创造一种客户本身受违章困扰的情境，使之能“己所不欲、勿施于人”。