《公元物业管理文摘》（第15期）

【法规动态】　 ——玉溪：2006年起城区物业服务将统一收费标准

            　——常州：物业管理收费新规本月开始实施

【行业要闻】   ——天津：将建街办事处、物业、居委会等联席会议制

            　——鹤壁：建立物业企业信用档案系统

          　  ——北京：每平方米4元  装修管理费征收起争执

       　     ——重庆：业主委员会开支由业主负担

      　      ——上海：九成商品住宅有“养老金”

      　      ——镇江：人大代表调研物业管理

      　      ——山东：首次为台湾培训物业管理人员

      　      ——黑龙江：“物业好管家”评选揭晓二十家企业获殊荣台

【数据说话】   ——全国物业管理从业人员143.4万

【物管采风】   ——武汉物管行业安防人员消防技能大演练

【学习平台】   ——美国的物业管理特色

【业主之声】   ——谁来监督业委会

【自由论坛】   ——物业管理企业如何激励员工

【法规动态】

玉溪：2006年起城区物业服务将统一收费标准

（武春荣/《玉溪日报》/20051220）

　　为进一步规范物业管理，我市从明年起试行中心城区普通住宅物业服务收费基准价。按照物业公司所提供的服务内容分级收费，每月每平方米基准价：一级为0.75元；二级为0.55元；三级为0.35元。以上物业服务收费基准价可以上下浮动20%，物业服务收费的计价面积按有关部门认定的每套建设面积计收。

常州：物业管理收费新规本月开始实施

（中国交通广播网/20051213）

　　市物价局和房管局最新出台了《常州市市区物业服务收费管理实施办法》规定：普通住宅的合理利润最高不超过8%；业主在办理入住手续后未入住的，物业服务费按规定标准的70%交纳。因开发建设单位原因分期分批交付使用的，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，物业服务费按规定标准的80%交纳，差额部分由开发建设单位补偿。

【行业要闻】

天津：将建街办事处、物业、居委会等联席会议制

（佚名/《今晚报》/20051221）

　　为进一步规范业主委员会行为，市建委将尽快出台《天津市业主委员会管理办法》，建立由街道办事处、区县物业管理行政主管部门、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等单位组成的联席会议制度，协调解决社区物业管理和社区建设的重大问题，将业主委员会纳入社区管理范畴，充分发挥街道办事处和社区居委会在协调解决物业纠纷方面的优势，形成齐抓共管的机制。

鹤壁：建立物业企业信用档案系统

（人民网河南视窗/20051220）

　　鹤壁市物业管理面积近300万平方米，物业管理工作与人民群众的生活息息相关，良好的物业管理服务是建立在物业公司诚信经营的的基础之上。日前，市房管局为全市物业公司建立了企业信用档案，根据物业企业诚信经营的实际情况，对其信用分级管理，从而约束物业企业依法经营、诚实守信、履行合同，并通过优胜劣汰，为广大业主提供更优质的服务。

北京：每平方米4元  装修管理费征收起争执

（叶加/《第一财经日报》/20051212）

　　大部分消费者对装修押金的收费没有什么大的异议。但是不退还的装修管理费部分成了争论的焦点。由于《住宅室内装饰装修管理办法》中只规定了管理服务费这一收费项目，并没有制定收费标准，好多都是地方标准。同时也没有明确业主交费之后，物业公司怎样承担责任和义务。相关部门应该尽快制定装修管理费的细则，才能从根本上解决现有的矛盾。

重庆：业主委员会开支由业主负担

（佚名/《中国建设报》/20051212）

　　近日，重庆市国土房管局公布《业主大会议事规则（示范文本）》首次明确称，小区业主委员会的开支由全体业主承担。重庆市国土房管局物业处介绍说，业委会经费包括业主大会、业委会会议开支、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，但目前筹集非常困难。业委会为业主服务，办公费用应由所有业主共同承担。 

上海：九成商品住宅有“养老金”

（王丰芳 穆东萍/《房地产时报》/20051212）

　　我市自2001 年1月《上海市商品住宅维修基金管理办法》实施以来，商品住宅维修资金的管理力度不断加大。特别是《办法》中明确了在办理产权登记以前必须缴纳维修资金，以强制的手段保证了维修资金的归集。截至今年10月，本市商品住房维修资金累计归集总额已达150．3 亿元，业主分户达244户，综合归集率达到了89％。

镇江：人大代表调研物业管理

（解列/《镇江日报》/20051213）

　　我市近十位省、市人大代表来到香江花城、东吴新苑等住宅小区，走访了小区内物业管理公司和部分业主代表。人大代表们认为，不断走向规范化是物业管理的必然趋势。一方面，需要不断提高业主的消费意识，增强“服务也是一种商品”的理念；另一方面，物业管理公司需要进一步完善自身的服务和增强人性化操作，对于收费项目尽量细化。

山东：首次为台湾培训物业管理人员

（傅晓峰/《济南日报》/20051212）

　　台湾物业管理交流团来我市进行考察交流。据悉，在济期间，来自台中市的16位交流团成员将参加省城镇劳动就业训练中心等部门举行的物业管理师培训及职业技能鉴定，这在我省尚属首次。台湾物业管理交流团成员在来济之前，已通过自学等方式对该职业教材进行了系统学习。在济期间，交流团成员除参加培训外，还将到我市部分物业公司进行考察学习。

黑龙江：“物业好管家”评选揭晓二十家企业获殊荣

（吕瑛/《生活报》/20051216）

　　据悉，由省房地产协会和本报在全省组织的评选活动，经过企业申报、报纸公示、业主投票、现场考评和评委会评定等程序，现已评选出“十佳物业‘好管家’”和“物业‘好管家’”各十名。省房地产协会已向各地市建设局、房产局、城管局及农垦、森工建设局发文，对获得荣誉的企业进行通报。并记入企业诚信档案。

【数据说话】

全国物业管理从业人员143.4万

（金华新闻网/20051217）

　　根据2005年12月16日国务院第一次全国经济普查领导小组办公室、国家统计局发布的第一次全国经济普查主要数据公报（第三号）显示：2004年末，全国共有物业管理企业法人单位3.2万个,就业人员143.4万人，在管房屋建筑面积288252万平方米；2004年，全国物业管理主营业务收入为682.1亿元，利润总额41.2亿元，利润率为6%。

【物管采风】

武汉物管行业安防人员消防技能大演练

（武汉市物业管理协会/20051214）

　　12月10日上午，武汉市物业行业安防人员消防技能演练活动在市公安消防局特勤大队举行。此次消防技能演练主要针对安防人员在日常安防工作中所需掌握的基础防火知识，确定了地上消火栓出水操、干粉灭火器灭油槽火、干粉灭火器灭液化气瓶火三个演练项目。活动中，参演单位在演练中表现的镇定自若，从容不迫，发挥出了安防人员的专业水平。

【学习平台】

美国的物业管理特色

(龚宇/中国物业管理协会)

　　一、体制完善,管理有序。美国除政府设有专门的物业管理行政机构外，还设有公共房屋管理委员会，并有若干代理机构，监督房屋建设项目。另外，还有许多隶属政府的专业学会，在美国，政府一般不大干涉物业管理公司，而由民间组织或物业管理公司进行互相监督。一般房产开发商在项目开发完成前，就必须按规定选定物业管理机构。当物业销售超过90%后，应该协助业主成立业主管理委员会并将物业管理权转交给业主委员会。

　　二、专业化程度高，物业服务遍及各个领域。专业化管理是美国物业管理最显著的特点。在那里社会化分工十分明确，比如发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，因为他们认为房产开发与管理不同，前者是生产领域，后者是管理服务领域。而物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。对外招投标一般由投标公司自己出方案，主要看对方的价位和服务承诺，最后由业主进行挑选。

　　三、职业化体系完备。美国物业管理经理人有三类:一类是楼宇经理，负责楼宇日常的管理工作；一类是物业经理，主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、物业招租等；一类是资产经理，负责地区物业战略发展规划，对市场进行调研，确定管理物业的整合和取舍。目前一般资产经理与物业经理融合在一起，物业经理的部分职能转由楼宇经理负责。因此，在美国一个小区的物业管理事务只需要一个职业经理人就能搞定，且这个经理人在某些只租不售的楼盘内还兼管租赁事务和资产管理。

【业主之声】

谁来监督业委会

（西安房地产信息网/20051216）

　　业委会产生于业主选举，服务于业主的财产保护和权利救济，它试图以对等的身份、以合约形式建构社会关系秩序。由于被授权于代表业主们进行各种社区自治管理，业委会等于拥有了一定的权力资源，这使得外界对业主委员会也会产生一定的忧虑：如何保证业委会在各种利益谈判中不被对方收买？不从一个公共组织滑向少数既得利益者的小团体？政府部门应该尽快制定出相关法律法规，使业委会的权利既能充分行使又能得到有效的监督。

【自由论坛】

物业管理企业如何激励员工

(朱明茜/保利广州物业管理有限公司/20051211)

　　一、奖励必须与绩效挂钩。奖励包括物质奖励和精神奖励，前者主要通过增加工资或奖金，后者主要指通过各种形式的表扬，给予一定的荣誉等来调动人的积极性。其中物质奖励是最古老和传统的激励方法之一。无论是物质奖励还是精神奖励，我们都应该注意到奖励必须与绩效挂钩并随市场调整。

　　二、实施岗位轮换制。企业要有意识地安排员工岗位轮换，这样会给员工带来工作的新鲜感，增进员工认识新工作和学习新知识的机会和兴趣，从而提高工作的满意度；同时可以有效地打破部门间的壁垒，增进企业或团队内部的沟通与交流，有利于实现员工的多元化，增进团队合作，提高管理水平。

　　三、善于运用目标。企业要不断地为员工设立可以看得到、在短时间内可以达到的目标，并积极引导员工个人目标与企业目标同向，使员工个人的切身利益与集体利益一致。另外，目标设定要有期限，并不断给员工反馈，向其指出目标的实现程度或接近目标的程度。

　　四、进行内部营销。把员工当成是公司面对的第一个市场，而获取这个市场的方法有以下几种：(1)内部培训，使员工自身的能力和素质的提高、增强员工的归属感。(2)内部授权，通过适当放权给员工来激发他们的主动性和创造性，使其在一定的职权范围内有自主选择权。(3)内部沟通，建立畅通的沟通渠道，创造一种良好的人际关系，使员工能在一种轻松、和谐、向上的环境下工作。

【案例选编】

拒交停车费引起的交通处罚

(石德辉/中国院校后勤信息网/20051211)

　　某物业公司管理的一住宅小区，有一住户家里有辆小货车，但他拒不交停车费，物业公司三番五次找他做工作，还是不交。因此，物业公司通知他，如再不交就不让他的车进入小区。该住户称：如果不让进，就把车堵在大门口。为此，物业公司请教了交通部门，了解到堵塞交通可以用拖车将其拉走。

　　在该住户不交停车费的情况下，物业公司禁止该住户将车驶进小区大门，该住户就将车堵在了门口。物业公司当即打电话给交通部门，交通队来了拖车将车拖走。该住户刚开始认为物业公司会将车还给他，过了三天见车未归还，就找物业公司要车，物业公司告诉他车是交通队拉走的，他着急了，开始请求物业公司出面帮他要车。最后，在物业公司的帮助下，该住户向交通队交了罚款要回了货车，从此，该住户再也不拒交停车费了。

　　点评：

　　物业管理要依靠政府有关部门的支持，既要讲原则，还要讲策略。根据《中华人民共和国道路交通管理条例》第六十六条规定，“任何单位和个人未经公安机关批准，不准占用道路摆摊设点、停放车辆、堆物作业、打棚、盖房，进行集市贸易和其它妨碍交通的活动”。该住户将车停发在非停车场的道路上，应该受到处罚，物业管理公司依靠交通队进行执法，既解决了堵塞道路的问题，又教育了住户，还收齐了停车费，一举三得。