《公元物业管理文摘》（第12期）

【法规动态】

浙江：物管条例5大焦点引关注

（魏皓奋/《今日早报》/20051118）

　　昨天《浙江省物业管理条例(草案)》正式提交给省人大常委会，进入分组审议的程序。省人大财经委在大量调研之后，提出了许多建议和意见，并形成了五大焦点：首次业主大会何时开、小区停车问题具体如何规定、50平方米以下的业主投票权问题、建立物业保修金制度和物业用房的所有权归属问题。据透露，该《条例(草案)》还可能进行立法听证。

北京：物业收费首推协商定价

（佚名/北京广播网/20051118）

　　市发改委有关负责人昨天做客首都之窗网站“政风行风热线”直播间时透露，物业收费方案很快会发布，北京今后的物业收费首推协商定价和市场调节价，商品房买卖合同里应该含有今后物业收费的标准。对于经济适用性住房的在成立业委会之前是实行政府指导价，如果小区成立业主委员会,可与物业公司协商价格。其他的小区实行市场调节价。

【行业要闻】

深圳：第二届物业管理周开幕

（傅伦为/《深圳特区报》/20051121）

　　主题为“文明深圳和谐人居”的第二届深圳物业管理周开幕式昨日隆重举行，市委常委、副市长吕锐锋出席了开幕式并为本届物业管理周的徽标揭幕。本届物业管理周的活动内容包括物业管理发展论坛、全国物业管理行业文艺调演、保安员技能比赛、物业管理知识竞赛、行业摄影展览、媒体热线、记者体验、设备开放、小区便民、企业辩论赛等多项内容。                                                                                                        

沈阳：物业收费将需要凭证

（黄琳/《时代商报》/20051116）

　　市住宅小区管理办公室物业管理部部长孟庆来表示，物业管理单位在办理房屋入住收费时，必须按照《经营性收费许可证》标明的收费项目及收费标准收费，并向缴费者出示《经营性收费许可证》，实行亮证收费。凡属为物业产权人或使用人提供专项有偿服务收费或提供特约服务收费的，其收费标准由物业管理单位与业主委员会或产权人、业主协商议定。　　

上海：物业服务分等收费三种范例

（闵蕾/《上海商报》/ 20051118）

　　《上海市住宅物业服务分等收费标准》已经实施一个多月，业内人士认为，在执行过程中根据不同情况有三种操作办法。一是新小区新办法，2005年10月1日以后交房，并开始物业服务的小区应该执行分等收费标准。二是新合同新办法，即《标准》实施后再签合同的应按照新标准执行。三是老合同老办法，即按照原合同履行不作变动。

乌鲁木齐： 物业公司“僧多粥少”

（王媛媛/天山网/20051116）

　　11月15日，首府第300家物业公司正式成立，这也是今年新申请的第34家物业公司。随着物业管理公司的不断增加，相对不变的总管理面积，让首府物业管理行业竞争加剧，逐渐出现“僧多粥少”的情况。针对这一情况，乌鲁木齐市房产局物业监管处王玉良说：“物业公司数量虽然增多了，但规模都还很小，目前的300家物业公司有288家都是三级资质。”

黑龙江：省内城市房屋维修基金政策将出台

（吕瑛/《生活报》/20051115）

　　近日，省建设厅出台了《城镇房屋维修资金管理办法》征求意见稿，对省内其他城市房屋维修资金的交缴范围、管理、使用进行规范。据哈市房产住宅局有关人员介绍，根据《物业管理条例》制定了维修基金大原则：房屋所有人即业主决策资金专项维修、专项使用、专户存储。维修基金是公积金方式存储，就像医保一样，给房屋加道“保险”。

烟台：“新招”审理物业纠纷 

（刘瑞东/水母网/20051116）

　　记者从市北区人民法院获悉，在审理物业纠纷案件时，该院法官渐渐摸索出一套行之有效的好方法。即该院在送达法律文书前，先给被告打电话说明案件情况，此举拉近了与法院的心理距离；同时，尽量由审判员亲自送达。因为审判员通过到当事人家中送达的机会，可以察看现场，了解情况，并运用丰富的法律知识和审判经验回答当事人的问题，指导诉讼。

芜湖：物业管理新模式换来小区新面貌

（江晟/《芜湖日报》/20051115）

　　位于花园路24号的花园新村一村，是全市第一个廉租安置小区。2005年，物业公司通过竞标全面管理小区，在考虑到居民的特殊情况后，收取较低的管理费用。尽管管理费用较低，卫生服务却从不打折扣。近日，记者来到这里，看到小区环境卫生整洁，路面十分干净，每户的晾衣架从材料到安装几乎都是整齐划一的，楼道处不时还有保洁员在清扫。

天津：管家式物业亮相高档社区

（姜昊/《今晚报》/20051111）

　　买机票、想旅游、卖房子、修理家电、请医生、请律师、请保姆、订报纸、大扫除，你都可以不出家门而只要给物业打个电话就统统解决，这种管家式物业服务模式已出现在天津部分高档社区中。据介绍，使业主方便、满意，最大限度满足业主期望，物业管理的延伸服务显得尤为重要。而在国外，专门为小区居民代理各种服务的中介商也屡见不鲜。   

【数据说话】

长春176家企业亏损8700万

（滕志峰 严薇  耿婧琳/《东亚经贸新闻》/20051118）

　　长春市现有物业管理企业300多家，实施物业管理的达标小区199个。长春市房地局对176户物业管理企业经营情况进行了抽样调查。其情况是：企业年物业管理费和其他经营收入总额为1.73亿元，年支出总额为2.6亿元，年亏损总额为8700万元，如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。

【物管采风】

深圳开展物业管理评选“先进”活动

（深圳物业管理信息网/20051111）

　　为调动广大物业管理从业人员的工作积极性，促进物业管理工作的全面发展，深圳市国土资源和房产管理局决定，在全市物业管理系统开展评选物业管理先进单位和先进个人的活动。本次活动共设7个奖项，其中先进单位设4个奖项，先进个人设3个奖项。深圳市国土资源和房产管理局将于2005年11月底对物业管理先进单位和先进个人进行表彰。

【学习平台】

日本高层住宅的物业管理

(友光/《住宅与房地产》/20051111)

　　日本人从世代的独家小院住宅搬进共同居住的高楼大厦遇到了两大问题。一是自己在共同住宅中必须具备的公共道德问题，二是作为高层住宅内居民共有财产的管理问题。为了解决这些问题，日本成立了高层住宅管理业协会，逐步建立起了健全的共同住宅管理体制。

　　物业管理公司向业主提供服务，而物业管理公司提供服务的内容由业主事先同公司商定。日本的物业管理公司只是受雇于这些已为业主的居民。业主如果对所雇的物业管理公司的服务质量或价格等不满意，随时可以辞退这家公司而雇用自己认为更合适的公司。

　　日本的居民管理委员会通常由居民选出的3至7名代表组成，委员任期2年，委员会的成员由所有业主轮流担任。居民管理委员会负责了解业主的意见、要求，选雇物业管理公司，监督、检查物业管理公司的工作，同时设专人管理账目。委员会所有成员的工作都没有报酬。

　　物业管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、主要是警察的工作，物业管理人员一般不参与。一旦有哪一家居民水、电、气等发生故障，住户可以直接向有关公司拨打电话，让其派员维修

　　日本各物业管理公司作为高层住宅管理业协会的会员，接受协会的管理、指导和监督。高层住宅管理业协会每年定期举行物业管理专业人员的知识、理论等考试，不合格者不能从事物业管理工作。

【业主之声】

物业纠纷如何“解”

（董晓峰/《哈尔滨日报》/20051117）

　　物业纠纷一般都是由开发商遗留问题引发和物业消费引起的，这两种起因将物业纠纷分成两种。物业消费本身引出的纠纷，只有加强竞争才能有更好的物业管理水平。强化竞争还要求政府推行招投标管理做前提。另外，业主应当仔细阅读购房合同及业主临时公约的条款，详细了解自己所购房屋的物业企业、管理水平、服务内容等。了解开发商与物业管理企业各自的权利与义务，明确开发遗留问题的解决办法。

【自由论坛】

物管企业如何构建学习型组织

(卜艳/《住宅与房地产》/20051111)

　　第一，夯实组织的基础。组建科学合理的组织结构，扁平化的组织结构和高速运作的管理体系，对于建主物业管理企业的学习型组织是至关重要的。在设立组织结构方面，建议设立专门的知识管理部门来负责学习型组织的建设的维护，主要工作为标杆管理、外部信息收集和发布、企业内部问题公布和意见收集、知识共享平台的建设和维护。

　　第二，营造企业学习的氛围，建立企业文化。首先要确定学习的理念和价值观，要把学习与创新作为公司的核心理念进行塑造，其次要求管理者改变过去的管理风格，多与下属进行沟通和交流，再次要建立学习型的团队和相应的激励和约束机制，并把学习作为一项工作任务，与考核和薪酬结合起来，这样才会建立真正的“学习”文化。

　　第三，加强员工队伍的建设。员工是学习的主体也是创造力的来源。首先对于员工的选拔要严格把关。其次，要定期进行员工培训。再次，要提高员工的满意度。 "以人为本"的理念不仅体现在对客户的人性化关怀更要对员工人性化关怀，提高员工的满意度，才能提高他们的积极性和团队精神。企业要更多地关怀员工的情感方面的问题。

　　最后，要建立互相学习的平台。这个平台包括硬件与软件两部分，硬件包括以 1T技术为基础的知识管理平台，可以大大提高企业运营和知识积累与共享的效率，软件部分包括各种沟通会、研讨会、学习会等形式。

【案例选编】

物业管理费要明示

(中国物业管理协会/20051111)

　　去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区,行使前期物业管理权。

　　根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。

　　物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。

　　根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。

　　※点评：

　　当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如同适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。