《公元物业管理文摘》（第167期）

　　记者从哈尔滨市住房保障和房产管理局了解到，为更好保护业主利益，哈尔滨市房产管理部门决定强化在建楼盘前期物业招投标管理，规定招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体上发布招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。凡未通过招投标方式选聘物业服务企业实施物业管理的项目，一律不予办理商品房预售许可证，杜绝开发商包办物业的可能性。

　　2009年12月25日，国务院第二次全国经济普查领导小组办公室和国家统计局发布我国第三产业的主要数据。从中可以看出，广东的物业管理在全国稳居领头羊地位，无论是物业服务企业数量、物业管理从业人数，还是物业管理主营业务收入，都排名第一。
　　其中，全国物业服务企业共计58406家，广东8507家，占14.6%；全国物业管理从业人员共计2501195人，广东为412960人，占16.5%；全国物业管理主营业务收入为2076.7亿元，其中广东占五分之一，达到428.2亿元。
　　广东物业管理能有今天的业绩，有其作为内地物业管理发源地的历史地位方面的因素，但最重要的，还是过去二十多年来天时、地利、人和诸多因素共同作用的必然结果。
　　天时：赢得先机，奠定基础
　　物业管理对于企业来讲是一种服务产品，而对于业户来讲则是一种消费。因此，其产生和发展既需要适当的社会舆论和消费意识氛围，更需要坚实的经济基础作为支撑，尤其是居民可支配收入的实质性提高。
　　作为中国改革开放破冰的试验田，广东得改革开放风气之先，市场经济的意识一直走在全国前列，思想开放活跃，易于接受新事物。而得益于改革开放的政策带来的珠三角经济的高速发展，作为全国率先富起来的地区，广东的经济发展速度较快，城镇化程度高，人们的生活水平提高很快，消费理念比较成熟，对于生活品质的要求也高于同期的其他省区。
　　在此背景下，物业管理这种事关民生的全新的“服务消费品”在广东率先落地生根，并在此后得到迅速发展，并非偶然。换言之，物业管理发端于广东并且此后广东一直引领全国的发展，是思想解放和生产力解放这一“天时”的必然结果。
　　地利：开拓视野，注入活力
　　广东地处东南沿海，毗邻港澳，历来就是中国与外界交流的门户和窗口。广东物业管理领全国之先，与此密不可分，而且此后一直对外保持着良好的接触和交流，包括香港、台湾、日本、英国、美国和欧洲等。这种国际视野使广东的物业管理不断取得创新突破，如专业化物业管理的产生就是以1981年深圳市物业管理公司挂牌、1983年广州五羊村物业管理公司成立为标志，制度化管理则是以1993年《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》颁布为起点，而现在普遍实行的物业管理项目招投标制度就是肇始于深圳当时的住宅局的内部试点，等等。
　　作为全国经济改革开放的示范区域，广东与内地省份关于物业管理的研讨和交流也非常活跃，这使得广东的物业管理在模式和具体做法上更加具有示范意义，也为广东物业服务企业日后跨地区拓展业务提供了条件。目前，广东的物业服务已经延伸到全国的大部分省区，进一步巩固了广东的领军地位。而作为行业主管的国家建设部门和中国物业管理协会，历来也非常重视广东的物业管理发展，尤其是近年来，在中物协的大力倡导和推动下，行业加强了调查研究和管理研究，对于广东的物业管理提升起到了很大的促进作用。
　　人和：不断创新，和谐共赢
　　“天时不如地利，地利不如人和。”尽管广东占据改革先机和地理优势，但是真正起到持久的、决定性作用的，还是广东整个物业管理行业的艰苦努力和开拓创新。
　　法制化建设较早，市场竞争环境比较成熟
　　广东的市场经济发育较早，市场环境相对竞争有序，法制观念深入人心，这为广东省建立物业管理法制化体系创造了条件。目前广东省、市两级都有规范的物业条例、收费规范、服务标准和监管制度，并形成了政府主导、行业协会组织、企业和专业人士积极参与的模式，不断完善现有制度规范，并积极探索扩大适用范围，这对物业管理行业的持续健康发展提供了指引和保障。
　　企业经营模式日趋多元化
　　广东的物业服务企业已经走过了小作坊式的粗放式管理阶段，正由劳动密集型向管理密集型、知识密集型和技术密集型转变。
　　从规模经营方面，多年流行的“单纯增加项目以追求规模”的做法已经改变，重点放在规模扩大、成本增大和收益增加的平衡上，从单纯的面积规模转变为效益规模，由此也形成了多元化的拓展模式。例如，以深中航为代表的以“管做分离”为特征的“物业服务集成商”模式，以深圳长城物业、公元物业和开元国际为代表的收购扩张模式，以深圳新东升、特科物业为代表的细分市场的专业化纵深扩张模式等，都成为引领全国行业发展的范本。
　　此外，外包服务成为大势所趋，专业化服务公司异军突起，为物业管理迅速做大做强提供了有力支撑。外包服务不仅具有成本优势，更重要的是，专业公司解决了人才的上升通道这个关键问题，使得绿化、保洁、机电、工程等业务都能吸引到高素质的专业人才（7-11便利店、麦当劳、肯德基、沃尔玛等都是如此）。以广州、深圳为例，本科、研究生从事物业管理相关工作已经成为常态。而从长远来看，这将大大提升业务专业化的程度、降低服务成本、提高性价比，从而提升整个行业的竞争力。

　　法院判决：
　　法院认为，争议物业系房地产开发商于小区建设时统一立项开发建造，并由开发商办理包括争议房产在内的大产证。同时，物业的位置亦坐落于该小区内，与小区内其他物业共同形成了一个物业管理区域。一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。物业公司与小区业主大会签订的物业服务合同对该小区内的业主均具有约束力，开发商作为争议物业的产权人亦为该小区业主，理应受上述物业服务合同的约束。考虑到开发商的物业曾委托他人进行相关管理等关联事实，且物业公司亦自愿以每月每平方米2元的标准主张物业管理费，故确认应缴纳的物业管理费以18万余元计算。对于滞纳金，考虑到开发商并非恶意欠缴，故对滞纳金的主张不予支持。
　　法院判决,开发商给付物业公司2009年9月至2010年6月的物业管理费18万余元。