《公元物业管理文摘》（第130期）

非赢利共享型信息选编　　　第130期/20090720　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——天津：出台《保安员职业标准》 不达标不得上岗 ——福州：物业收费标准8月起执行 与服务等级挂钩 【行业要闻】 ——北京：物业整改不力 业主可举报 ——四川：拟推电梯故障预警系统　5秒内报警 ——郑州：物业收费不开发票 拨12366—2举报 ——北京：地下停车场应24小时监控 ——徐州：经济开发区在全市首家推"物管110" ——厦门：我市2137台电梯超龄使用 进入故障多发期 ——重庆：物业费将分别实行政府指导价和市场调节价 ——杭州：公共设施配套明确 新建住区须建停车场 【数据说话】 ——成都：新建小区将按户型定电表 可节约千元成本 【物管采风】 ——宁夏：规范物业行业 8月起对物业服务企业年检 【学习平台】 ——住宅小区业主的概念和权利 【业主之声】 ——长沙：小区住宅擅自加层请举报 【自由论坛】 ——浅谈物业管理规范化服务及企业权益的保障 【案例选编】 ——业委会强逐物业行为不受法律支持

【法规动态】

天津：出台《保安员职业标准》 不达标不得上岗

刘元旭/新华网/20090709
由天津市公安局、市质量技术监督局等部门制定的《保安员职业标准》发布，将于8月1日起实施。天津市5万余名保安人员将接受严格考核，不达标不得上岗。天津市现共有保安服务企业30余家，保安从业人员5万余名，服务于单位社区等。《标准》将保安从业人员划分为初级保安员、中级保安员、高级保安员、保安师、高级保安师5个等级。

福州：物业收费标准8月起执行 与服务等级挂钩

王玉萍/《福州日报》/20090710
昨日福州市物价局公布修订后的我市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准，将于8月1日起正式执行。此次公布的新标准，主要完善物业等级服务内容，一是增加物业人均服务面积；二是规定对楼管员、保安人员、水电维修等主要物业服务人员要在小区醒目处上墙公示；三是完善物业小区安防、消防等相关内容。

【行业要闻】

北京：物业整改不力 业主可举报

千龙网/20090724
小区物业安全检查中查出的问题和隐患，将公示在小区布告栏里，市建委希望发动广大业主督促物业公司改善物业服务水平，排除安全隐患，而如果物业公司整改不力，业主还可以拨打市建委的举报电话：63987624。据了解，目前，市建委和各区、县建委和房管局正对全市所有实行物业管理的住宅小区进行地毯式普查，9月10日前将完成。

四川：拟推电梯故障预警系统　5秒内报警

江俊 唐小涛/《成都商报》/20090722
电梯出故障，乘客被困，怎么来监控？昨日，记者从省质量技术监督局获悉，眉山市质监局已经研制出一种PR3G电梯安全预警系统，俗称“黑匣子”，通过安装在电梯的“黑匣子”和实时网络传输系统，能24小时监视电梯运行。电梯一有故障，系统2秒钟内就可收到信息，5秒钟内发出预警短信。据悉这种“黑匣子”不久有望逐步在我省推广。

郑州：物业收费不开发票 拨12366—2举报

中原网/20090722
你的住宅小区有没有物业公司收取物业费但从来不给住户开具发票的现象？地税部门提醒，由于受观念认识影响，许多市民往往只是在购物消费时才索要发票，其实，缴纳物业费也是一种消费行为，市民再缴纳物业费时，要记得索要发票，若遇拒开或打白条现象，可拨打12366-2及时向税务部门举报。

北京：地下停车场应24小时监控

任宏/商经/20090720
昨起，北京市首个针对地下停车场安全技术防范制定的地方标准——《地下停车场（库）技防设施配置通用要求》在市质量技术监督局网站上公开征求意见。今后北京市地下停车场的重点部位，均应安装摄像机，实行24小时监控。同时，该标准突出强调了安放视频监控的画面质量要“能完整和清晰地观察到出入人员的体貌特征和面部特征。

徐州：经济开发区在全市首家推"物管110"

中国徐州网/20090718
昨日，徐州经济开发区在全市首家推出了"物管110"，据该区房管处张处长介绍，"物管110"服务中心从6月15日开始试运行，近一个月以来,共接到各类咨询电话1000多个，平均每天30多个,工作范围小到疏通下水管道、空调加氟、开换锁具，大到屋顶防漏、化粪池清挖，从反馈的情况来看，满意率达99.3%。

厦门：我市2137台电梯超龄使用 进入故障多发期

王继成 吕业铖/厦门广播电视集团网/20090716
记者从今天上午的市长专线上了解到，目前厦门市有2137台电梯使用了10年以上，这些电梯已经进入故障多发期，影响了电梯的安全运行，急需进行更新、改造或报废。市质监局副局长张金龙在市长专线上表示，电梯的安全使用需要科学的管理，在这方面电梯使用单位应该与正规的维保公司合作，但有个别的住宅小区并没有按要求执行。

重庆：物业费将分别实行政府指导价和市场调节价

张洁 刘霜/《重庆晚报》/20090722
昨日，市政协召开《关于加强城区物业管理的建议》重点提案督办座谈会。市物价局相关负责人表示，针对目前物业管理中存在的名目繁多的各项收费，将尽快制定出台《重庆市物业服务收费管理办法》，调整价格管理形式，即由原来的政府定价和政府指导定价调整为区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

杭州：公共设施配套明确 新建住区须建停车场

《青年时报》/20090716
日前，《杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定》已获批，它对城市公共设施和新建居住区的公共服务设施的配套进行了明确。每个居住区需设用地2000～3200平方米的社会停车场，各区至少设一处区级体育中心，保证每个中心具备一场二馆(体育场、体育馆、游泳馆)。配套应与住宅同步规划、建设、投用。

【数据说话】

成都：新建小区将按户型定电表 可节约千元成本

江俊/《成都商报》/20090716
昨天，市建委联合成都电业局等6部门印发新的《成都市新建住宅电力户表工程技术标准》。新建居民小区将按照户型大小、用电负荷大小“量身定制”用电线路设置，改变以前新建小区电路设置“一刀切”的局面。同时，开发商在电路设置上的成本也将大大降低，一套50平方米房子的电路设置成本将降低1000元左右。

【物管采风】

宁夏：规范物业行业 8月起对物业服务企业年检

李徽/《宁夏日报》/20090724
宁夏将从今年8月起对物业服务企业开展资质年检工作，清出一批，整合一批，提升一批，重点扶持业绩突出、具有发展潜力的企业。今后，凡是市、县房地产行政主管部门审批的物业企业，要及时向上级管理部门备案。目前，《宁夏回族自治区物业管理条例（草案）》已经拟定并等待修改审批。

【学习平台】

住宅小区业主的概念和权利

韩南生《中国物业管理》杂志/2009年第6期
业主的权利除了一般民事主体所拥有的民事权利外，住宅小区的业主还应具有特定主体的权利。 　　住宅小区业主的权利首先是对物业专有部位的完整所有权，即对其所购房产的占有、使用、收益和处分的权利。作为所有权的法律特征就是强调所有权是绝对权（即对世权）。所有权权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。业主对其物业的所有权受到法律的保障和他人的尊重，实践中发生物业服务企业员工为迫使业主交纳物业费而切断房屋的进户水电设施，导致业主无法使用水电和正常居住，这是对业主使用物业权利的严重侵犯，是一种违反法律规定的违法行为，物业服务企业应当为此承担侵权责任。 　　业主对住宅小区共有部位共同享有使用权、收益权、参与管理权。 　　业主对涉及小区自治公共管理事务有知情权、参与管理权、提出意见建议权和监督权。 　　业主对物业服务企业有要求按照服务合同约定提供相应服务的权利，有向物业服务企业提出投诉的权利。 　　业主有对造成本人本户损害的其他业主、物业服务企业、业主委员会提起诉讼的权利。 　　业主在建立小区自治组织过程中有选举和被选举的权利。 　　上述主要权利相对应的就是作为小区业主也应当履行相应的义务，如果只强调权利而不履行义务，其权利的行使和保障也要受到限制。 　　司法解释也针对一些实践中的模糊点做了明确规定，例如《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。小区公寓住宅的顶层、外墙在法律属性上是属于业主共有的，但常有一些业主利用毗邻或自家的顶层露台作为本户专有的场地，开辟为晒衣台、乘凉台、小花园、甚至种菜或违章搭建，造成对其他业主的影响甚至反感；有的业主在自家房屋外墙安装大型广告，引起物业服务企业的干预，双方产生争执。司法解释对此明确了“基于合理需要”进行使用，不属侵权行为。何谓“合理需要”？例如在顶层摆放花盆，晾晒衣物，安静的乘凉，只要不造成侵扰、损害他人的后果即属合理范围，应予允许。“但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”，法律法规规定设置户外广告应经工商管理部门批准，未经批准擅自安装发布是违法的；擅自在顶层搭建屋棚，或将顶层占为已有，均属书中“除外”的情况。司法解释根据《物权法》相关规定，将小区管理规约也列举作为法律依据之一，凸现了我国法律体系已将城市住宅小区自治管理所制定的规约也纳入其中，明确了违反小区自治管理规约也是违法，其他业主、业主委员会、物业服务企业均有权要求违法者予以纠正。

【业主之声】

长沙：小区住宅擅自加层请举报

周越 黎铁桥/《长沙晚报》/20090724
昨日，长沙市规划监察执法支队芙蓉、岳麓等内五区执法大队同时成立。市规划监察执法支队负责人介绍，今后市民发现有建筑不按规划要求擅自改变外墙颜色、配套设施不到位以及擅自加高、加层、扩面等情况，可向市规划监察执法支队以及新成立的内五区规划执法大队举报，长沙市规划监察执法支队举报电话： 0731——88666261 。

【自由论坛】

浅谈物业管理规范化服务及企业权益的保障

中国物业管理协会网/20080612
规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。如何规范物业管理，加强物业管理企业 权益保护，必须强化如下几方面工作： 　　一、要树立风险意识和规范发展意识。 　　物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获得最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握： 　　1、物业管理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪些该做，哪些不该做；哪些是常规服务，哪些是收费项目；权利与义务是否对等，例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确描述，物业管理中的安全服务工作只是协助和配合本地公安机关维护指定社区内的公共秩序，以注意和防范为已任，而非同国家公安机关，它没有义务、更没有执法权利，所以它不能承担人身安全、财产保护责任。同时在签订物业管理服务合同时应在政府相关示范合同范本的基础上，结合物业接管项目的特点，重点体现服务质量标准、考评的方法、时间的跨度，纠纷产生时处理的程序等明确的约定。 　　2、规范内部管理，练好内功。企业必须健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，树立良好的团队气氛，鼓励和激发员工的工作积极性，让员工认为物业管理是一门专业，更是一种事业，以优良的企业机制给员工创造事业发展的空间，无论是安全管理还是工程管理都需要专业的人才去完成。明确指出物业管理无小事、业主生活无小事、物业服务的每一种业务、每一个执行环节都不能忽视。系统地对员工进行培训，在员工的思想中培植风险意识，最大限度地避免因管理责任而导致事故的发性，从而把经营风险 降到最低。如保安员在指引车辆停放时，顺便对车身四周进行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以免发生麻烦和纠纷；在停车场、车场进出的登记一定要完整、齐备。如果把措施做细做好，管理工作做得周到、扎实，那么，即使发生了丢车事件，企业就不负管理责任，也无需赔偿。 　　3、购买商业保险，保障多方利益。物业管理企业要树立保险意识，化解风险，一般应购买财产保险、机器设备保险、公共责任险等，将可能的风险化解，避免经济上的损失。物业公司在与业主签订的物业管理合同中就明确了物业公司承担的责任范围。而每年业主所交的物业费中，物业公司专门辟出30万元用于购买公共责任险。当小区 公共设施受损、或者是突发事件上需要物业公司承担公共责任时，受损业主可以得到保险公司的赔偿。 　　二、强化管理团队的法律法规意识，行业规范教育的培训工作，通过法律来维护企业、员工权益 。 　　目前，由于行业法规还属于成长期、面对新的服务行业，消费者也处于成长期，淡漠法律法规的情况较多，企业也往往因为这些现象 的存在而轻视或忽视了自身的法制建设。因此，增强员工的法制观念 是加强自身权益保护的关键。一方面要加强员工对法律法规的学习，提高法制意识，依法操作；另一方言面要勇于利用法律武器来维护自身权益。如对于无理拖欠管理费或拒绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设施维护和修缮费用的业主，物业管理企业应依据法律法规、管理制度和业主公约，积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业管理企业应有意识的组织有关法律法规的宣传活动，加强包括业主在内的社会大众对物业管理法律法规的认识和理解。 　　三、完善物业管理法规体系，加大执法力度。 全国性的物业管理条例已经出台，有了全国性物业管理条例，就便于统一管理标准和管理规范，加强相关政策法规的协调，避免法规 的社会性冲突，用法规范市场环境，规范物业管理操作。建立健全物业管理法规体系，需着重注意如下几点： 　　1、努力完善与物业管理服务相关的建设局、街道办、辖区派出所、租赁办等公共政策性服务单位在物业管理服务过程中职能定位；还要不断规范有线电视台以及水、电、气等与物业管理服务对象息息相关的社会资源性企业的相关服务，明确物业管理企业与政府物业管理职能部门、水电等社会公共资源企业在物业管理活动中权力义务 约定，避免在物业管理企业在管理服务过程中出现一些关系到政府职能部门、社区公共资源企业责任范围内的问题出现纠纷而物业企业 权力义务不对等的问题。 　　2、尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为，以避免个别业主或者业主委员会成员将个人利益凌驾于广大业主的权益和物业管理企业的规范管理之上，图谋以出卖全体业主的物业自治权，从而获取私利。 　　3、对于业主及业主委员会的职权，应进一步规范和细化相关条款，如明确业主违反业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应由哪些部门来处理，或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程中形成有关决议和方案，经业主大会50%以上成员通过 后，对于其他拒不服从的业主，物业管理企业可以采取哪些措施，同时也要防止有些业主由于法律意识淡薄，对物业管理知识欠缺导致 维权行为过当，从而影响了社会治安和政治稳定等等。 　　四、加强物业管理企业的内部建设 　　物业管理企业必须在服务团队的建设和培养方面狠下功夫，只要有一支高素质、专业化的服务群体并能运用一套以人为本的服务技术，科学管理、重视服务与管理的细节、善待每一位业主、处理好每一件事务，一定能在竞争激烈的市场上站稳脚跟。

【案例选编】

业委会强逐物业行为不受法律支持

案例分析：     朗琴园小区业委会在聘请了新的物业公司后要求老物业公司撤出小区并移交相关材料。因双方发生争议，业委会及部分业主强行将老物业公司赶出小区，随后业委会向法院起诉要求老物业公司移交材料。近日，因业委会在物业接管问题上未采取合法手段，且老物业公司不具备移交材料的条件，北京市第一中级人民法判决驳回业委会的诉讼请求。     2006年8月，朗琴园业委会经业主大会选举产生，2007年1月1日在北京市宣武区房屋管理局依法备案。老物业公司是开发商选聘的前期物业管理企业。2007年10月31日，小区第二次业主大会会议决定聘任一家新的物业公司。同日，业委会向老物业公司发函，要求物业公司向业委会移交相关材料、撤管移交方案和有关设备设施运行保养、运行状况的评估报告，并要求该公司于2007年11月21日零时前撤出小区。老物业公司对业委会更换物业公司存在异议，未按业委会要求移交相关材料。2007年11月18日下午，业委会全体成员和部分业主强迫老物业公司的工作人员撤出小区，所有的办公用品、设备设施及相关材料均锁在柜中未带出小区。     随后，业委会将老物业公司起诉至法院，认为其未按通知移交资料和财务账册的行为违反了法律规定，业委会有权要求老物业公司移交资料和财务账册以知晓物业收支情况。老物业公司一方则表示，业委会强行接管物业的行为是违法的，公司原办公场所及相关资料都被业委会控制，公司不具备移交相关材料的条件。

案例点评：     法院判决认为，根据相关法律的规定，前期物业服务合同期限届满或依法终止，物业公司拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。朗琴园业委会因与老物业公司就移交问题存在异议，未通过司法途径解决，而是强迫物业公司撤离小区，强行接管，造成了物业管理的混乱。老物业公司被迫撤离小区，其办公用品及所有的物业管理的相关材料均未带走，现由业委会及新的物业公司占用及控制。业委会要求老物业公司向其移交物业管理所必需的相关材料及财务账册，不具备移交条件，故对业委会的诉讼请求法院不予支持。

阅读： 11653 次     2009/7/18 12:30:00