2016年，三件中国房企率先冲破三千亿业绩，遥望万亿。大象起舞，未知是喜是悲，经济领域还在讲述下行与调整，房地产繁华盛世背后，隐藏着种种的不可预期，我们如何施策应对？
3月22日下午，由观点地产新媒体主办的2017年观点年度论坛——万亿时代的房地产在深圳举行，众多行业内专家就商业地产展开讨论，以下是和讯房产从现场发回的报道。
主持人：过去一年，中国房地产取得了前所未有的成绩，领先企业已经突破3000亿销售大关，2017年更将开启万亿时代房地产新的篇章。
在规模的追逐中，在去库存与调控的基调下，越来越多房企开始注重稳健与质量，行业在变革与转型中不断前行。并购整合、多元布局、跨界合作、模式创新等元素，成为了企业在激烈市场竞争中的制胜法宝。
房地产在分化，强者恒强的语境下，占有市场份额越来越多的企业，以及能够发展成为行业标杆的企业，无论是引领者、观察者还是从业者，都在探索、在变革，在寻找正确的未来方向。
直面"万亿时代的房地产"，我们在这个行业的大平台上，与众多睿智远见之士一同思考、交流，寻找答案，这就是2017观点年度论坛。
同时，观点地产新媒体连续第九年评选与发布"中国房地产卓越100榜"，表彰在过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。
在这短暂而又紧凑的时间里，让我们一起见证中国房地产行业的典范与榜样。
最后，我代表本次论坛主办方观点地产新媒体，联合主办方每日经济新闻、华夏时报、搜狐焦点、今日头条，合作伙伴合富辉煌以及5100西藏冰川矿泉水等，欢迎各位朋友的到来！
下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：
中国房地产业协会原副会长朱中一先生
中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生
中国银行(601988,股吧)业协会首席经济学家巴曙松先生
招商蛇口党委书记、副总经理刘伟先生
五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生
旭辉集团董事长林中先生
保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生
阳光城(000671,股吧)集团股份有限公司总裁张海民先生
中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生
中国金茂控股集团副总经理、华南区域公司总经理魏浙先生
华润置地华南大区副总经理兼华润置地（深圳）有限公司总经理刘嵘先生
莱蒙国际集团有限公司首席运营官钟辉红先生
世联行(002285,股吧)首席技术官黎振伟先生
麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生
新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生
金茂商业总经理丁蕤先生
绿城房地产建设管理集团有限公司董事、总经理李军先生
印力集团首席投资官竺海群先生
五矿地产有限公司副总经理杨尚平先生
中南置地副总裁毕兴矿先生
福晟集团董事常务副总裁何建华先生
卓越金融控股集团副总裁刘宇翔先生
浙江祥生房地产开发有限公司副总裁徐英龙先生
星河产业集团副总裁阎镜予先生
美佳华实业集团有限公司董事长洪小佳先生
凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定先生
天房集团天港建设开发有限公司副总经理毛峰女士
清华房地产校友会副会长、洲联集团董事长刘力先生
侨鑫地产营销中心总经理韦凤君女士
越秀证券控股有限公司执行总裁彭浩彪先生
盛世神州投资基金管理（北京（楼盘））股份有限公司首席执行官李万明先生
鼎信长城基金(博客,微博)合伙人张华先生
星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明先生
广东省房地产研究会副会长韩世同先生
稳盛投资有限公司董事总经理、总裁许亚峰先生
建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生
每日经济新闻副总经理、华南中心总经理杨勣先生
每日经济新闻副总经理、上海（楼盘）中心总经理黄波先生
搜狐焦点深圳站总经理陈昌询先生
观点地产新媒体出品人、博鳌（楼盘）房地产论坛创始人陈诗涛女士
让我们掌声感谢以上各位嘉宾莅临论坛现场！同时，本次论坛还获得了众多来自全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2017观点年度论坛的朋友们！
接下来，我们进入论坛开幕仪式的致辞环节，本环节每一位嘉宾的致辞时间为3分钟，谢谢。
现在掌声有请每日经济新闻副总经理、上海中心总经理黄波先生上台为我们致开幕辞。
黄波：尊敬的陈诗涛女士、各位嘉宾，大家下午好！非常高兴今天能够与来自经济学界的专家学者、地产界的精英以及各大财经媒体的同仁们共同相聚在观点年度论坛，作为本次活动的联合主办方，我谨代表每日经济新闻欢迎各位的到来。
近年来城市化进程的加快使住房需求快速增长，国内的资产配置渠道也不够丰富，一二线城市的房地产仍然是大家的价值首选，从去年开始，国家通过一系列的政策措施降杠杆、去库存，严防房地产的泡沫，但是一二线的市场供应依然非常紧俏。令人欣慰的是2016年房地产企业仍然是抗住了压力，保持了良好的增长势头，一大批优秀的地产企业在保持自身核心优势的同时，转变思路、抓住改革红利创造的契机，也创造出了新的盈利增长点。
同样，每日经济新闻也在视频直播等新媒体突起的2016年牢牢把握了新闻决定影响力的内核不变，不断拓宽在财经报道的广度和深度，每天为4000万高端用户提供最为精准和专业的财经资讯。当下近20个城市新一轮调控政策接踵而至，我们知道调控政策一直被视为是影响房地产市场效果的方式，未来房地产市场会怎样发展，地产企业如何从平衡出发，放缓化解国家经济转型期的风险，为进一步增加企业2017年的营收寻找新的价值洼地。相信本次观点年度论坛汇聚的各界精英能够就此进行交流和分享。
问渠哪得清如许、为有源头活水来，我们相信一大批优秀的房地产企业将为房地产的健康发展做出卓越的贡献，成为奔流的活水，在改革中谋求创新，乘风破浪，砥砺前行，最后预祝本届论坛圆满成功，谢谢大家。
主持人：谢谢黄波先生的开幕致辞，接下来有请搜狐焦点深圳站总经理陈昌询先生上台致辞。
陈昌询：感谢主办方观点地产，我是搜狐焦点深圳公司的总经理陈昌询，欢迎各位全国各地来的朋友们和嘉宾们来深圳，如果到深圳之后需要我的时候，可以打电话找我，我可以带你们去转转，非常感谢大家来到深圳。
关于万亿时代的房地产这个话题我本来有很多话想说，但是最近天气比较阴霾，我们的调控也比较紧，主办方给我们的讲话时间也比较短，我也不能胡说八道，所以我还是照稿念。
尊敬的各位开发商代表、媒体朋友们，大家下午好！
非常荣幸今天观点地产给了我们这样一个平台，让我们在这里济济一堂交流，站在这里和大家分享“万亿时代的房地产”这个话题，就此我想谈一下我的几个想法。
2016年据我们的数据统计，是开发商非常喜悦的一年，也是丰收的一年，就在2016年，中国房地产企业有三家率先进入了3000亿俱乐部，12家房企闯入了千亿集团。此外还有131家房地产跻身了百亿俱乐部。这些企业的销售总额共计5.7万亿，市场份额已达到了48%，这说明强者恒强的态势更加明显，垄断越来越明显。
2017年中央给我们房市定了一个基本的调子，房子是用来住的，不是用来炒的。房地产行业面临着政策与金融双重的收紧和挤压，房地产进入了下半场，没有一家房企在这样的残酷竞争中甘于出局或者是被淘汰，无论是渴望我们的销售规模达到万亿，还是我们的利润达到百亿，改革与创新将是我们在万亿时代寻找的突围的利器，我们必须有法宝进入万亿，或者创造百亿的利润。创新与变革将造就一大批机遇，但有一点是可以肯定的，在冲刺万亿的道路上，需要房企渐渐的散去原有的钢筋水泥的味道，竭力将自己的角色转变。转变为四个方向：第一，产业规划实践者，未来我们的产业化地产方向越来越明显，第二，转变为城市生活的服务商，我们不光是开发商，我们也是城市生活的服务商。第三，转变为社区的运营管家，比如说深圳的花样年这类的企业转型就非常成功。第四，转变为多元化的投资集团，比如说深圳的星河集团投资了阳光保险、光启等众多高科技企业。未来房地产市场不能只停留在建筑的本身，要更多的支持城市的规划。现在旧改的项目越来越多，如果在旧改的大蛋糕中不能分得一杯羹，我们将举步维艰。
在国家城镇化的新形势下，如果你只是一个项目一城一池的争夺，你很难进入万亿俱乐部，甚至进入千亿俱乐部。
万亿时代的房地产该如何分享呢？我们该如何分享互联网带给我们的红利？现在是一个大数据的时代，现在是90后的年代，人们都会选择互联网作为获取新闻媒体和信息的重大来源。人们买房已经不仅是他个人的意识，更多的是来自于数据，他们将会用各种各样的数据来影响他们，让购房者找到自己合适的房子。作为领创行业在线服务商，搜狐焦点网有着优质的搜狐基因，我们在大数据时代重点筹建房地产生态圈，也就是建立一个自媒体的时代，升级技术，通过直播感官技术，为房地产开发商和购房者搭建生态，提供更好的线上线下的服务。
改革是前进的马达，创新是发展的动力，在房地产的万亿时代，很荣幸我们在座的都置身其中，可以见证改变的力量，而我们的观点也正在成为焦点，谢谢大家。我代表协办方搜狐焦点预祝本次活动圆满成功。
主持人：谢谢陈昌询先生，接下来进入2017中国房地产卓越100榜的发布，有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士上台为我们发布“2017中国房地产卓越100榜及报告”，掌声有请。
陈诗涛：尊敬的各位来宾，首先，请允许我真诚地感谢在场来自全国各地的企业界、学界、金融界及传媒界的老师、朋友们。
观点一向认为：专业的事必须交给专业的人才去做。所以，我相信今天下午近5个小时的论坛，各位台上的讲者、对话者乃至现场所有的参与者必将全力以赴，剖析经济时局、资本市场走向及2017房地产可能的发展趋势。
虽然，业内都认为观点的会议一向很辛苦，但是看一下今天的会议日程，确实讲者牛，干货多，值得好好听，好好论。
现在由我发布2017中国房地产卓越100报告。
这是观点指数研究院全年做的，以前我们这个团队主要在幕后，随着观点地产新媒体在资讯，特别是未来往数据研究方面转型而努力，所以今后我们会加强这一板块，希望得到在座各位的支持。
大家手上都拿到了这本报告，我用几分钟时间简单介绍一下这个报告。
我们用“卓越开启万亿时代”作为我们报告的主题。前面两位嘉宾都已经讲到，2016年全国的房地产开发投资是102581亿元，在2008年观点做这个榜单的时候，全国的房地产销售额仅为2万多亿元，在不到10年的时间，这个市场增加了75%，从2.4万亿到超过10万亿，中国的房地产用了不到10年的时间就已经走完，所以今天我们的论坛定调为万亿时代的房地产。
2017年是一个稳中求进的一年，分化的楼市或者狂飙的土地，大家可以看看去年的总价和单价的前10，从2016年的数据可以看出来，我们的房地产成交其实是下降了3.4%，而因为土地的紧缺，在一线城市的房价、地价逐渐飙升。
我们这个报告里覆盖了中国的一线和活跃的二三线城市，所有在内地有开发项目的，或者投资运营的企业都是我们的标的之一，我们的运营指标的销售业绩是全年，财务指标我们只截取到6月30号的上市公司半年报，同时结合观点指数研究模型全年追踪的财务数据。
品牌、管理及模式调研指标，我们采取网络、微信投票，今年较去年提升了27%，有12736份有效问卷，我们的榜单今天晚上即将颁发的有两个半单，一个是卓越100榜，一个是上市企业30强。而我们的分榜单有6个，包括房地产销售100、非内房企卓越榜、品牌价值、管理团队、商业模式和成长力卓越榜。还有单项项，包括模式大奖、绿色地产、房地产项目和厨电品牌卓越榜。我们针对全中国2016年11个热点城市发布了11个区域榜。
大家可能比较关注一个榜单的测评体系，我们看这张图的右边，我们的卓越100榜的指标体系是4个，第一个是运营指标，销售业绩占了55%的权重，也就是55分，我们的内部还参考了销售面积、土地储备和总植产。第二个是品牌指标，包括品牌熟知度、品牌认可度、社会贡献。第三是管理指标，包括团队建设、管理模式、领导力。第四部分是商业模式，包括产品特性、革新的方式、营销方式等等。
这是我们发布的2017中国房地产卓越100榜，万科连续5年在我们这个榜单上夺冠，这里可能部分人士会觉得意外，我们不是纯粹的比业绩，能够入选100榜已经是强者中的强者。在这里我们可以点评一下万科五连冠，但是我们看到去年前三强的差距已经不大。万科、恒大、碧桂园去年三家的销售额是10469亿元，占了全行业的8.9%。
央企重组大潮，从中海、保利到五矿都有整合。土地储备迈向了两亿时代，特别是去年恒大、碧桂园、绿地三家的土地储备已经超过了1亿平方米，较2015年增长了3%以上。前10强虽然说变动不是特别大，但是我们感觉到占比在下降，2016年入到榜单的上市企业数量较2015年是下降的，所以今天港交所的巴首席到现场，他会给我们做一个讲解。
我们看到在一线城市的房企增加了，达到了78家，二线城市的阵营在缩减。我们的主榜单在2008年就开始评的上市企业30强，大家看右边的测评体系，后面的品牌、管理和商业模式的指标没有变动，但是我们变动的是运营指标，我们下降到25%，而财务指标在去年的基础上提升到30%，我们比较相信在未来的长时间的跑道上，一个企业的财务指标和抗风险能力可能会成为一个卓越企业的标杆。
这是上市企业30强的名单，中海排名第一，我们觉得中海的财务非常稳健，所以稳健的中海在去年逆袭了万科、恒大、碧桂园，还是地产30强排名得冠军。我们看这个财务指标，在销售千亿的企业里面，财务指标好的并不是特别多，包括我们看到龙光、合景泰富这些企业，他们的财务指标都非常好。在政策红利下，房企财务及抗风险能力有所增强。
连续多年来，上市企业的毛利率一直在下降，净利率也在下降，而我们的资产收益率在2015年有点反弹，但是现在还是一直在下降。
在上市公司最后的公告中，我们不断做修订，这是一份非常准确的销售业绩前100的榜单，3000亿销售额的有3家，千亿以上的有12家。
观点一直比较关注在内地发展的港澳企业或者海外房地产企业，我记得有一天我分享了一篇报道，是讲海外的一家房地产公司，我得到了一个反馈，有一个上市公司的老总跟我说，未来我们的目标一定是香港房地产的模式，但是我们现在停不下追求规模的步伐。
在品牌价值这一块，我们推了30家企业，今天上午我们走到华润座谈的时候，华润谈到，我用500亿做的大冲这个城市更新项目，为什么这么成功？因为大家相信华润，这是华润的品牌，所以我们的品牌价值榜也一直在评选。
另外在管理里面，我们也评了管理团队的卓越榜。商业模式也是大家很关注的，现在房地产已经不能纯粹讲开发，我们要讲运营，讲模式，所以我们的商业模式一直在评选，比如说旭辉的模式、绿城的新的模式，这些都是新兴的力量。而我们今年也推出了成长的卓越榜，大家看到金地前两年比较沉寂，其实它并没有掉队，而且在2016年的表现非常突出。这里可以看到碧桂园、招商、旭辉等等都表现非常不错。
后面还有单项奖，有北京区域榜，首开高居榜首，上海是绿地，广州是保利，深圳是万科，而杭州还是绿城是区域榜的冠军，南京是朗诗，福州是金辉，厦门是住房，成都是恒大、重庆是融创。而武汉还是万科，这11个城市今年是不是继续是热点城市，请大家拭目以待。
观点今年特别推出融资调查报告，我们这里做了2017企业融资现状调查报告，这些文章的阅读量都非常大，欢迎大家到我们官网去看。
未来我们还将继续以周报、月报、季报、年报等等形式，对各种不同的内容发布相应的报告，我们的报告内容也会更加前瞻和更加专业。我们的观点APP上也有一个“学徒问答”，欢迎大家进去讨论，我们报告的全文也会在观点地产网发布，我们今天的这份报告会全文上传，欢迎大家阅读、指正。
主持人：谢谢陈诗涛女士发布的榜单，再次提醒大家可以通过APP、观点地产网微信、微博获取报告的全文。
尊敬的各位来宾，2016年，三家中国房企率先冲破三千亿业绩，遥望万亿。大象起舞，未知是喜是悲，经济领域还在讲述下行与调整，房地产繁华盛世背后，隐藏着种种的不可预期，我们如何施策应对？
尊敬的各位来宾，2017观点年度论坛的大会主题是：万亿时代的房地产。下面即将进入的是致辞暨大会主旨演讲环节。
首先，我们很荣幸的邀请朱中一先生为大会作开幕致辞以及主旨演讲，有请：中国房地产业协会原副会长朱中一先生。朱中一先生演讲的题目是：在经济转型中把企业做強做大。
朱中一：各位下午好！很高兴应邀前来参加2017观点年度论坛。我到深圳来的次数比较多，前几年我对深圳关心的是两件事情，一件事情是城市改造和城市更新，因为前几年深圳在酝酿成立城市更新协会，当时筹备组的人希望我担任他们的一个职务，我说我不便于担任，但是我很关心这件事情。第二件事情就是这两年因为深圳的房价上涨过快，怎么样使房地产市场健康方面。我记得三年以前我通过新华社给上面也有过一个建议，我在博鳌论坛上也谈过一个观点，因为那时候全国在讲京津冀协调发展，我就提出深圳老是供不应求，惠州的商品房库存量那么大，而且那时候房价环比下跌，东莞也要产业升级，能不能实现深圳、惠州、东莞的三市联动和协调发展的问题。这些问题都牵扯到一个比较大的问题，所以这两个问题是我一直比较关心的。
今天上午我们看了华润的城中村改造项目，我觉得确实这个项目搞得也很好，说明在深圳，城市的更新改造潜力很大。
这次会议，主办方要我讲一下房地产的一些情况，我也考虑了一下，因为我现在的身份，我是一个自由人士了，协会的领导职务我已经辞掉了，所以致辞不合适，主旨演讲也不合适，我就结合大会的主题来讲一下怎么样把房地产企业做强做大的问题。
对于房地产企业的做强做大，我觉得咱们先要分析做强做大的有利条件。做强做大的有利条件有以下几点：
第一，城镇化还在快速推进当中。2015年末，我们国家常住人口的城镇化率是56.1%，户籍人口的城市化率是39.9%，说明我们国家的城镇化的路还很长，我认为这是一个最最基本的因素。再加上二胎政策的放宽，以及养老服务业发展的需要，旅游文化等消费升级的需要。所以我们的房地产，包括住宅、老年住区、新的业态，它的发展空间还是很大的。
第二，我们国家经过一二十年房地产的快速发展，有一大批骨干企业已经得到了锤炼，他们有很丰富的经验。刚才会议也讲到了这么一个数据。去年商品房销售额过百亿的131家、过千亿的12家、过3000亿的3家。今年肯定有更多的企业在销售额上上一个台阶，我觉得这也是我们一个重要的基础性条件。
而且有一个问题跟房地产关联度非常大，自从中央城市工作会议以后就提出发展装配式建筑问题，去年9月份国务院办公厅印发了《关于大力发展装配式建筑的意见》，今年2月又印发了《关于促进建筑业持续发展的意见》，在这些意见里头明确地提出来，未来几年装配式建筑与新建建筑的比例要达到30%的目标，要求长三角、珠三角、京津冀三大城市群和人口300万以上的其它重点城市要重点推进，而这些区域都是我们的骨干企业着力发展的地方。这些企业下一步怎么发展，其中有一个重要的问题，就是装配式建筑是你要重点发展的。
《关于促进建筑业持续发展的意见》里头就建筑业怎么深化改革还专门提到，民间投资的房屋工程当中探索由建设单位自主决定发包方式，另外也讲到，装配式建筑原则上应采用工程总承包的模式，这就涉及到建设和承发包性质的调整，这是一个很重大的改革。现在北京已经明确提出，政府新立的保障性住房项目，政府新投资的建设项目，以及北京的存留区和通州地区5万平方米以下的商品房开发项目，其它地区10万平方米以下的商品房项目，全部要采用装配式建筑。
那就牵扯到建设单位的问题，牵扯到总承包单位的问题。这个问题对我们要做强做大的企业就面临着一个机遇，同时也面临着挑战，希望大家认真考虑这个问题，能够抓住这个机遇的企业有一个比较大的发展，如果你这个问题迟缓了，可能就有点难了，我认为这是我们最好的有利条件。
怎么样把我们的企业做强做大，本人没有在房地产企业工作过，没有话语权，但是围绕着主题，我要谈一些感想，在谈感想之前，我确实也跟原来协会的一些同志交换过意见，谈的都是我自己的一些想法。
我认为要把企业做强做大，首先就要研究开发消费者需求的、市场适销对路的、质量好的，而且能够做好运营和服务的产品，尽量减少和严防出现新的库存。如今的行业平均利润率，净利润已经降到10%以下，如果项目有10%的房子销不出去、租不出去，就意味着这已经消耗了整个项目的利润，甚至危及到公司的资金层面，如果你的产品销售得好，回笼资金自然很快，发展壮大也很快。所以企业要做好产品，如果你的企业有核心技术和自主知识产生的，本人建议要尽快申报知识产权，让这个知识产权转化为企业的竞争优势，我觉得这一点很重要，这是第一点。
第二，一定要提高企业的治理能力和管理能力，努力建设好一支专业化队伍，在企业的组织结构上要区分决策层和管理层的职责。股份制企业要保持董事长自身对企业的股权控制能力，我认为这一点，我们一些骨干企业是有教训的。鉴于房地产的产业链长，一些骨干企业又点多面广，从减少工作环节，提高工作效率出发，在产业链的合作商，建议推行横向集成、合作共赢的模式。比如说我们协会有一个产业的采购平台，我们的大企业也有采购平台。我最近在上海参加一个会议，万科、朗诗发起成立了房地产产业链绿色联盟，它甚至对钢材、水泥、铝合金、木材、室内装修人造板等，都跟供应商签了协议书，保证这些产品从源头上就是好的，这样就减少了采购环节，降低了采购成本，确保了工程质量。所以我认为这也是必须要考虑的。
公司的内部结构上面，我觉得要推行扁平式的管理，而且这种管理人员将来要由更多的职业经理人来担当。另外，要充分发挥这些管理人员的积极性，像万科、碧桂园实施了合伙人制度，我对碧桂园的合伙人制度也是很欣赏的，他们是从拿地开始，地区公司的骨干、项目公司的骨干就作为投资人。过去的项目经理只是打工的，现在他可以作为一个股东，从拿地开始就是同舟共济的，有利益共享、有风险共担的一个有机体。碧桂园这几年发展得快，当然还有其他因素，但是这一点是它的重要因素。
另外，目前地价不断攀升、大企业不断扩展的情况下，中等企业怎么办？我认为也必须要考虑这个问题。我们讲的做强做大，并不光是大企业的事情，中等企业怎么办？我前不久到扬州去过一次，扬州有三家本地的企业，它在本地是知名企业，而且有各自的特色产品，三家的市场占有率占到当地的一半左右，为了应对高地价和国内一些知名企业的竞争，他们在几个项目当中采取了合作拿地，合作开发的模式，信誉非常好，我觉得这些也可以借鉴。
另外一些小企业确实面临着下一步生存的问题，但是我觉得我们的小企业可能要顺应这么一种形势，如果你有地，你就主动地合作开发，甚至你可以作为一个股权，你原来是董事长的，你现在作为一个股东就行，我认为这样就避免防止被兼并的痛苦，大家都可以考虑。
主持人：谢谢朱中一先生的精彩演讲，请您回座休息。再一次感谢朱中一先生，谢谢您对观点年度论坛一直以来的参与和支持。接下来我们
有请招商蛇口党委书记、副总经理刘伟先生上台。刘伟先生演讲的题目是：招商蛇口的建设实践。
刘伟：非常感谢组织者给我这次机会跟大家分享一下招商蛇口的商业模式的实践。大家对招商地产比较熟，因为招商地产过去是上市公司，
在2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产，重组整体上市，这个上市其实是一个全面的转型，这个模式可以让大家知道招商蛇口在
干什么事。
我今天介绍四个方面，首先谈谈蛇口模式的演变。在深圳建市之前就先有了蛇口，1979年有一位老人在中国的南海边画了一个圈，这个圈
画的就是蛇口，从此中国的改革开放拉开序幕，当时的招商蛇口就是以港口和临港工业以及港航物流业为主的区域。经过38年的演变，大家
看到的新蛇口已经完全变成了一个现代的海滨新城，当然它还在不断地演进之中，所以我们把它的模式叫做“港-区-城”。
蛇口1979年建区，经历了5次的产业升级和创新发展，在发展的过程当中，招商蛇口不断地创新，实际上是开发了一种独特的区域开发模式
，或者说产业新城的模式，我们把它叫做蛇口模式，这个模式就是政府赋予较大的自主权，由一个企业自筹资金，独立开发、建设、经营、
管理。这5次升级，很多熟悉历史的都比较清楚，1979年改革开放的炮，到我们引进三来一补的企业，到产业调整、升级，再到引进高科技
的企业，以及到现在自贸区背景下的产业升级。现在大家看到的这个照片，实际上就是现在招商蛇口所在的办公楼，也是一个1984年的三
洋厂房的升级版。
我们把蛇口的模式叫做“前港-中区-后城”的模式，我们把产业和城市综合开发，以港口先行，产业园区跟进，配套的城市功能开发，从而
形成整片联动。前港是有时间也有空间的概念，前面是港口，中间是出口加工区+自贸区，加上后面的产业的升级。
蛇口模式1.0版，这是最开始的时候，实际上就是港口的建设。招商局的港口最开始是我们最大的一笔投资，实际上这个港口，我们讲1.0的
港口，原来是一些货运码头、散杂货，现在这个港口已经完成了几次升级，除了货品由散杂货上升为集装箱为主以外，现在中国最大的邮轮
港口也在蛇口诞生了，是一个非常炫的港口，可以说它是中国乃至全世界邮轮中心里边最棒的，而且是由企业建设、管理和运营的。
蛇口模式2.0，蛇口工业区逐步形成，过去都是制造业、加工业，甚至有一些带有污染的工业，这些工业也经过广东的腾笼换鸟，腾笼换鸟
的影子在蛇口最能看到，陆陆续续这些工业都退出了，新的产业已经形成，还有一些旧的厂房，我们把它升级，做一些创意的产业，这也形
成了一些新的样板。
蛇口模式3.0。这个图就是蛇口的邮轮码头实景照片，港口的模式本身也在升级，现在这个区域的人均GDP已经达到了6万美金，过去我们那
些厂房的产值，每平方米2000块钱，去年每平方米的产出达到了10万元。
前港-中区-后城的模式，我们是经过38年的摸索，加上招商局在厦门对岸又一个56平方公里的开发区的实践，我们总结出了招商局关于产业
园区、产业新城发展的心得或者模式。
所谓前港就是这个城市不能空，一定得有产业，只有这样的城市才是可持续的，这样人们才能待得住，才不会出现鬼城。我们的模式就是一
定要把这个区域的人流、物流带起来，然后才是扎扎实实的，大家在这儿安居乐业。最终形成前港-中区-后城的模式。
现在招商蛇口用这个模式已经走向了国内外，通过不同的方式实践，而且这种实践的效果得到了当地老百姓和政府一致的肯定。
今天我们说房地产的万亿时代，其实我觉得过大的规模未必一定是好事，大象会跳舞，但是大象跳舞还是很累的。在中国城镇化进程当中，
我们能够做出什么样的贡献，可能对一个房地产企业，对一个在这个行业中奋斗的企业，我觉得可能要做更多有意义的事，对行业有更大贡
献的事，我觉得这可能是更精彩的。
招商蛇口的转型，我们现在是中国领先的城市级园区开发与运营服务商的定位。在城市和园区的开发与运营方面，我们是做这样的转型，和
过去的纯房地产开发发生了根本的变化，成为中国城市升级，包括功能、产品、生活方式和产业服务升级的标兵。
我们的做法是依托产业园区，打造产网融城一体化的发展模式，形成社区、园区、邮轮三层业务。招商局的邮轮现在宣传还很少，我们在中
国沿海主要的城市完成了邮轮母港的布局，包括现在厦门的邮轮母港都是由招商蛇口在组织建设的，一体化开发。我们有了这些沿海的布局
，再加上接下来的邮轮运输船队，这是高端旅游的邮轮，一个非常精彩的产业即将呈现。
我们的做法主要是“区域聚焦、城市深耕、转型发展”。转型发展对每个企业来讲都面临很大的挑战，在这方面我们除了传统的社区或者说
房地产开发以外，在园区和邮轮方面我们会发力，会为我们的新的竞争力的形成做出新的样板。
对我们前港-中区-后城的再提炼和通用化，我们认为它叫SIDO模式，也就是战略研究和布局、产业导入和升级、一二级联动开发、城市综
合运营。
做前港-中区-后城，这是招商局的特色，我们经过几十年的沉淀总结出这套模式，我们在对外也都有实践，总的来说要想做这种模式，第一
，要有长期的准备，它是一个长周期的，它的回报期会比较长，有可能在前期会有比较大的投入，后期的回报在后边，所以你耐不住寂寞，
可能你这个模式的选择就会遇到挑战。当然，它的优势就是我们有完整的体系，然后也有比较高的门槛，同时综合开发带来的丰厚的增值收
益，可能比大家都在那儿抢地会好一些。更重要的是，由于一个城市主控一个区域，它的整体性、前港-中区-后城的互动不割裂，这就形成
一个城市、一个产业的有机的运行。
我们在这个过程中践行国家一带一路、自贸区战略，以及国家双创的战略，在我们的区域中进行这些实践，蛇口也被国家列为双创基地，邮
轮自贸区的试验区。
我们在全国已经做了十几个园区，我们不图多，我们图精、图把它做好一点，做得有特色一点，会根据这个城市的需求去开展一些从轻资产
到重资产的园区。除了全国的园区以外，我们在一带一路国家也有一些项目。
关于合作的探讨，请大家记住招商蛇口这个名字选的是一个历史符号，就是中国改革开放，招商蛇口不限于蛇口，除了我们在全国40个城市
有布局以外，我们在海外也有很多布局，我们可以和合作伙伴一起来做很多的工作，比如说通州台湖，我们跟北京市政府合作，做副中心的
一部分工作，它也会做一个非常有特色的精致城市、田园城镇的方案，这个面积也很大，当然，接下去还有一些详细的规划，也希望到时候
有合作方跟我们一起合作。还有在湖北蕲春打造招商局大健康产业基地，蕲春是李时珍的故里，但是那里是一个贫困县，招商局对这个地方
进行产业扶贫，我们在这里将围绕大健康来打造产业基地，这里最有名的就是中草药，我们会在这里打造出我们的大健康产业。
愿与大家携手共创辉煌，招商蛇口欢迎大家。
主持人：谢谢刘伟先生为我们带来的精彩分享。接下来进入开幕演讲的环节，本环节我们邀请了两位重要的嘉宾为我们带来精彩的演讲，首先有请第一位开幕演讲嘉宾，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生，为我们带来“产业组织结构的优化是供给侧改革的组成部分”的演讲。
陈淮：谢谢主持人，谢谢大家。“产业组织结构”和我们今天要讨论的万亿时代，以及刚才TOP100榜的榜单发布有些关系。我们的确进入了一个强者恒强的时代，大的企业若干年来始终在不断地扩张，并且占有的不管是销售额还是销售量的份额都越来越大，企业的集中度有明显提高，这个趋势叫做产业组织结构的变化。
讲个故事，2015年年初的时候，有深圳市房地产业著名的领头人说，房地产业的黄金时代过了，今后恐怕最多是个白银时代。还有一个教授，据说是发改委的顾问，说赶紧把深圳的房子卖得一套不剩。我猜听了他的话的人现在杀他的心都有。
当时我就讲过这个故事，80年代末到90年代初，中国的家电业异军突起，那个时候的丈母娘需求，从80年代初、中期的自行车、手表、缝纫机升级为冰箱、彩电、洗衣机，中国的家电业有了长达10余年的辉煌，一直到亚洲金融危机爆发。在这个过程中，家电业也涌现了一批非常知名的企业，遍布大江南北，北京的雪花冰箱、牡丹电视机，上海双鹿冰箱等等很多品牌。
但是从亚洲金融危机之后，到2001年初，人们说家电业的黄金时代过了，黄金时代的时候家电企业的厂长牛得不得了，屁股后面跟着一大堆的等着写条子的人说，我儿子娶媳妇不容易，就差一套家电就把媳妇取到家了。突然家电卖不出去了，2001年中国彩电的生产能力是4000多万台，销售量不到2000多万台，大部分的家电都在降价销售，9大家电企业在南京开会，大家说要约定形成一个价格联盟，谁也不许在成本之下竞争。包括中央主流媒体也一片惊呼，说中国加入世贸组织了，意味着中国的家电企业要全军覆没。
的确全军覆没了，曾经在90年代辉煌一时的中国家电企业几乎没有一个活下来的。但是这些企业死光了不等于中国的家电业就全军覆没了，中国在加入世贸组织后的10年，成为世界第一大家电大国。不论是黑家电、白家电、大家电、小家电，我们当之无愧、别无争议的世界产量第一。你说90年代是黄金时代，还是加入世贸组织以后的10年是黄金时代？
这个故事我在2015年初讲的，今天再重述，有一个重要意义。看起来我们并不是说在走下坡路，进入一个下降通道，恐怕我们进入了一个新时期。在后来10年的家电发展中明显出现了一个结构调整，就是组织结构的调整，一批新的龙头企业崛起，成为大江南北、国内国外市场占据主要领军地位的企业。今天我们看到中国家电业的天下，其实也是这些当年涌现出来的，没有政府保护、政府支持发展而形成的组织调整。
大、中、小企业之间的关系就叫做企业组织结构，企业组织结构是企业产业结构的一个组成部分，我们讨论供给侧结构性改革的时候，千万别忘了产业组织结构的问题。今天我们讨论万亿企业，上3000亿的有若干家，上千亿的有十余家，上百亿的又有几十家，其中百亿以上销售额的企业占到了半壁江山，这是一个组织结构的明显变化。这个变化意味着什么呢？
第一，大的龙头企业在这个产业中正在承担着企业健康发展、组织结构不断优化的作用，这些大企业没有一个是简单的规模扩张、简单的扩大再生产，而是在中国的城镇化中各自探索着一个自己的独创之路。比如说万达在很多二三线城市的综合体，很多大企业对城市老旧城区的该在正在发挥着重要的作用，农民工进城引领着新型城镇化的方向。
刚才招商蛇口的老板讲他们在湖北蕲春做项目，但是我也想告诉大家，蛇口当年发展，从穷到富是外来人聚集的，你在武汉周边的地方是把当地人从穷到富的改造，这个区别恐怕在我们的新型城镇化探索中，后一条路更为艰难。
当然，我们还可以举出很多，比如说华夏幸福基业，环北京城市带发展，他们当时做这个事的时候请我去了多次，我都不看好人家能成功。都是在中国的城市化当中探索者符合人口聚集的城市改造、城市扩张、城市发展之路做出贡献的。
第二，这些大企业都是在技术领先、技术探索，房子是用来给人住的，怎么让人住得舒服，满足人们不断增长的需要，更新的功能、更好的配套。刚才朱会长讲的装配式建筑，在这些方面，我们这些大企业都是领军的，当之无愧的核心地位，他们在过去中国房地产业发展中，应该说功不可没。
第三，这个组织结构的变化，在抗风险能力上显出了房地产企业不断增强。这十余年来这种论坛我参加无数次，每次媒体告诉我们的主题词都是扑朔迷离、怎么突破重围，怎么走出冰点，好像最近的房地产调控政策频繁出台，没人这么说了，为什么没人这么说了？我们没听说哪个大企业面对危机了，说明以大企业为带头的企业抗风险的能力、应对环境变成的能力比起2005年、2008年、2013年大为增强。万亿时代我想有什么值得总结的话，肯定有以上几点。
当然市场也是在变化的，再讲一个故事，80年代初、90年代初中国的乡镇企业如燎原之势，当时邓先生说，这是三分天下有其一，这是异军突起。但是亚洲金融危机爆发的时候，乡镇企业基本死光了。为什么？
不知道谁给当时的领导出了个主意，要让乡镇企业离土不离乡，进厂不进城，说农民兄弟搞工业化挺好的，就在你们村里搞，千万别到城里来。这是谁出的主意？恐怕是建设部的人。
这些乡镇企业为什么能蓬勃而起呢？因为市场面对的是供不应求的卖方市场，产品的质量再差，它也能销售出去。亚洲金融危机爆发之后，市场仿佛在一夜之间逆转为买方市场。我们痛失了一次乡镇企业发展为中小城镇产业依托的历史机遇，造成今天大城市人口分布不均，房价上涨，跟这个情况相关，同时也给我们一个警示，市场不是总是供不应求的，供不应求到供大于求的转变可能在一夜之间就会发生，到那个时候又是一轮新的优胜劣汰。
上述两个故事供大家参考，这是我们中国自己走过的路，谢谢大家。
主持人：谢谢陈淮先生为我们带来非常精彩的分享，接下来有请中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生演讲，他为我们带来的题目是“2017年中国房地产市场十大趋势”，掌声有请。
巴曙松：很高兴参加观点的这个会，而且在陈淮的后面讲，因为很多时候在他前面讲，老是被怕批判。
我今天跟大家梳理一下近期我们看到的数据。两会之后房地产调控政策的加码，范围的扩大，引起了非常大的关注。从相关城市的楼市数据来看，确实是非常火爆。北京二手房以周计算的成交量已经接近了2016年的最高水平，市场非常火爆，而且价格的上涨势头非常强劲。比如在成熟市场，在香港市场观察一个房地产价格走势，它往往是几个固定的，流动性比较大的小区二手房的价格，这个指数参照意义比较大。我们往往看新房比较多，这个新房就给地方政府有很多调控的余地，你想让房价平，我就做组合，郊区的便宜的楼盘多开，高端的楼盘少开。二手房的成交价格走势是有很重要的参考价值的。北京二手房的成交价，我们看到一个显著的上升的趋势。
与此同时更值得关注的是，可售的房源下降到了一个比较低的水平。黄色的线就是去化周期，我们看到到2月份已经降到4.39个月，从历史水平来比，这是一个非常有限的存量。
观察二手房市场还有一个带看量，它反映了买房人购房的活跃度。进入2月份之后，客户的活跃度，从统计的数据看，达到了一个历史的最高水平。
还有从二手房交易的挂牌价、均价和环比涨幅看，业主方明显比较强势，所以我们可以看到很多的媒体报道说，我们连夜跟业主谈判，终于砍价从400万砍到450万成交了。这其实是一个玩笑话，但是反映了它的议价空间在收窄。
（见PPT）上面是业主方有利的议价，是上涨的，下面是降的（还是有降的）。我们可以看到客户的议价空间明显收窄。
这是从另一个角度看到北京二手房的议价的走势路，没有什么议价空间，爱买不买。
而且银行的放款时间延长，导致违约也增加。左上这个图显示在北京的二手房成交里面，使用贷款的人数占比，从2016年下半年开始有一个迅速的回升，很多人在二手房买卖里面也是需要贷款的。
我梳理了一下3月份各地陆续出台的既认房也认贷的限购、限贷的措施，如果把前面的火爆的氛围和这个政策对照起来看，就可以理解这个现实情况。
实际上既认房又认贷在历史上确实属于比较大的力度，一般的市场短期的温度有所降低，这是从历史的数据来看的情况。在这样的背景下，我们从统计数据来看一看，房地产市场有哪些新的趋势呢？
第一，成交量确实在下滑，热点城市的需求短期内受调控的政策抑制，重点城市每周成交量的走势开始呈现有一定的回落。抑制的是哪一块呢？
无论是二手房还是新房，它成交的每一套的套均面积有所减少，改善型需求受到抑制。北京二手房成交的套均面积，2017年1月份是80平方米，右下角是2017恩年各个月份二手房的占比，最上面红色的那一部分是140平方米以上的，黄色的区域是120—140平米的，浅绿色的是90—120平米的，比较多的是60—90平方米的。
二胎政策的放开使得三代同屋的现象可能会逐步的增多，多居室、二套房的需求在增加，人口结构的变化导致改善型需求的占比在上升。
第二，土地供应受限，热点城市供需缺口加大。每次听陈淮主任讲我都觉得很有启发，他觉得万亿时代要靠组织+结构、组织结构调整，但是我听他对地方政府不加大土地供应不批评，我很不满，因为他是从建设部出来的，他对这个情况非常了解。
我们看到重点城市房价上涨，但是它的土地供应的缺口非常大，土地市场的需求不减。我们看到北京、上海、杭州、合肥这几个城市近几年的土地供应，在2016年明显偏低。就像大家经常讨论香港的高房价一样，很多人会说香港缺地，香港并不缺地，香港的土地里边用于建住宅的只有7%，这里面还有3%是给新界这边建乡村屋的，真正那些高楼林立的部分，只占香港的土地面积4%，所以土地供应是非常现实的一个问题。
土地供应减少也就罢了，但是在这个土地供应的结构里面，商品住宅供应量的比重又降低了。从这个图中商品住宅、保障房、自持商品住房、公建、自住型商品住房这几个里面来看，商品住房用地的供应量占比是下降的，本来总量就不够，占比还下降。这是值得我们关注的非常重要的趋势。
第三，房价走势平稳，热点城市房价上涨压力虽受调控抑制，但不容忽视。一线城市的新房和二手房的库存同步在减少，以前可能新房和二手房之间还有相互的互补作用，而现在我们看到的是同步的减少，上面是北京的新房可售套数，下面是二手房可售的房源，都出现同步的减少。
土地供应的缺口持续的存在，新房供应跟不上，使得一线和热点二线城市已经或者正在进入一个存量房的时代，所以二手房成为满足热点城市需求的主力，这也是非常显著的一个趋势。
第四，充分流通：二手房已成为满足热点城市需求的主力。
我们在这个图上把2016年年度的房价的涨幅和百人流通量的分布做了一个散点图，我们发现提高存量房的流通是解决局部市场供不应求、支持市场平稳健康发展的重要手段。所以我现在看到有的城市的调控，非常值得担心的一个措施就是加大流通的成本，尽可能让能够到二手房流通的供应量减少，这个看起来比较出气。
但实际上我们从理论上也好，从事实上来看，不仅新房土地供应有缺口，同时还加大二手房流通的成本，使它的供应进一步减少，这个可能产生的效果跟你调控的方向很容易相反。所以我建议陈淮主任能不能带队总结一下我们这么多年房地产调控的教训，要不然过一段时间又犯，你在那里当主任的时候还能提醒他们，现在你不当了，他们又犯了，又开始加大二手房流通的成本。特别是中国的房地产的来源非常的多元，通过充分的流通，来给他发现一个有深度的市场价格，本来是一个很好的事情。
第五，租赁市场进入发展快车道。我每年毕业的学生在北上广深工作的，以前聚会还谈一谈诗和远方，现在谈的最多的就是房子，有房子和没房子的心态差得很远。
现在可以预计在非常长的时期内，可能年轻人在一线城市是以租赁为主，中央一个主要领导批示过，要想了解中国社会的阴暗面，就要去看看租赁房的市场。但实际上市场需求又非常大，我们怎么让未来的年轻人在城市里创业的时候，给他一个舒适的、安全的环境住下来，发展租赁市场，我觉得是难以回避的方向。
怎么保护租户的利益，不能说自己出个差回来就被业主撵走了。所以怎么进行政策的引导，怎么发展规模化、专业化的机构，适当地加强准入资质的监管，这一点我觉得也是不可回避的新课题。
第六，信贷环境收紧，房地产开启去杠杆：转杠杆成效不明显。
去年去产能、去库存方面有明显的进展，但是在去杠杆方面进展是不大的，当时也有政策思路提出来要转杠杆，意思就是说去杠杆可能对市场冲击比较大，因此让居民加杠杆，把企业部门的杠杆转给居民，把地方政府的债务转给居民，让企业和政府去杠杆。但从去年的实际情况看，居民加杠杆之后反而还带动了企业和地方政府加杠杆，所以杠杆不仅没有降，还在继续上升。
现在看下来，房企的融资渠道收紧，个人的购房贷款收缩，所以购房杠杆出现回落是一个很明显的趋势。现在微信很发达，我们在微信的金融群里面讨论的多的就是，这个房地产泡沫大概什么时候破，大家都在推测它的边界，比如说买房的人为什么敢这么高价还买，怎么取得杠杆，买了房子之后从银行借款，借款之后房价涨了，他再抵押给银行，所以实际风险还是转给了银行，自己已经套了一次现。到头来把银行、企业捆在一起了，最后的边界是哪个呢？边界是居民的储蓄增长速度。
第七，开发投资增速持续放缓。从统计数据看，房地产的开发投资、商品房销售面积增速开始出现一定的回落。
第八，开发企业集中度提高。出现了3000亿的企业，你再想让它简单地靠项目一个一个的增长来达到万亿，可能需要的时间会比较长，我们会比较快的看到万亿，它的方向就是刚才陈主任说的，组织企业结构的整合、并购和洗牌。
往往在市场下行的周期里面，开发商的集中度是提高的，左边这个图是中国的前10大房地产企业的销售面积和金额的集中度，前10大占到了18.35%的销售金额和12.35%的销售面积。右边这个图是主要的房企的销售金额和同比涨幅，我们可以看到这些大的企业反而在调整期成长得比较快。
这个图也进一步看到主要房企拿地的金额和它的投资销售比，以及它的销售面积和同比的涨幅。这就是一个行业在洗牌、整合、并购的趋势。
第九，环一线城市圈效应进一步显现：城镇化发展到新阶段。
不再是所有的城市都有人的涌入，而是以几个中心城市为核心的城市群，作为中国城镇化主要发展的载体，特大城市的产业人口的外迁，以及随之而来的购房需求的外溢，使城市圈效应进入到新的阶段，前几轮周期你很难想到上海的房价涨，连嘉兴都开始限购。在这个图里我们看到了，环北京、上海、深圳和几个内陆中心城市，它的新房、二手房成交价格和周边地区的关联度，我们看到了一个明显的扩散效应。
需求和资金的联动性增强带动城市圈房价联动性增强。去年大家用的比较多的词是“分化”，但是没看到“联动”这个词。分化是中西部、小城市的分化，但是在一个城市圈的大中小城市里边，这个联动效应在明显的增强。
这是2016年非常典型的一个特点，延续到了2017年，环一线城市圈效应在进一步凸显。比如我们看到环上海的主要城市的涨幅，苏州新房涨了42%，二手房涨了31%。环深圳的城市，深圳去年的涨幅也很大，紧随其后的东莞、惠州也出现了明显的涨幅，所以这个城市群效应很明显。
第十，短期内房地产危机爆发的可能性较低，但是要关注局部风险。大家都说中国的居民杠杆率未必那么高，但是确实要注意这个风险，我们和国外成熟的经济体比的优势就是我们的居民负债率不高，但是我们有劣势，就是我们的居民财富积累的存量小，他承担这个债务的能力是相对弱的。房贷收入比，我们看到中国的指标出现了明显的上升。
未来的城镇化还有空间，比如说人的城镇化怎么融入，怎么围绕着城市群来进行统一的部署和规划，这将是未来非常明显的一个新的趋势，也就是说以围绕中心城市的环一线城市都市圈的城市群建设，将成为中国新阶段城镇化发展的一个主要载体和动力。
主持人：谢谢巴曙松先生。从房地产税到长效机制，房地产基础性制度的建立仍难确定。分化市场一日千里，回归居住属性会成为良药吗？既要抑制泡沫，又要防止大起大落，2017年已经定调。
尊敬的各位来宾，本次观点铿锵行的主题是：房地产回归与长效机制之问。
首先请主持嘉宾台上就坐，有请：中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生。接下来有请参与讨论的嘉宾上台，他们是：中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生；旭辉集团董事长林中先生；保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生，掌声有请以上几位嘉宾。
巴曙松：最近一两周，我发现房地产市场转的段子有点像当年股市5000—6000点的时候的段子，非常多。现在有一句玩笑话说，现在中国的这些上市公司里面，利润能够在北上广深买一套房子的不到一半，所以在北京和上海的两个本地人结婚，这个业务规模基本上相当于两家上市公司并购。而且说这些房地产中介已经取代中国的上百家证券公司和投行，成为最大的投行，虽然撮合一单，成交额就上千万。
我看这次的题目深“房地产回归与长效机制之问”，我们的文件一说“要建立××”，其实意思就是说现在还没有。我们说要建立长效机制，说明现在还没有。
我一直在想一个问题，两会刚刚胜利结束，怎么各地都抢着买房子，这些买房人到底担心什么呢？都有点恐慌性，站在买房者的角度，站在开发商的角度，站在政府的角度，他们怕什么呢？为什么会出现这样的情况呢？我们先讨论这个问题，请陈主任先给我们分享一下。
陈淮：说那么长的主题词，其实就一句话，什么是长效机制。我觉得我们讨论房地产长效机制，请金融专家来是个错误，尤其请金融专家做主持人就是更大的错误。因为长效机制和金融没什么关系。我们一些官员和金融专家都以为房地产的长效机制就是利率，就是货币供应量、贷款规模，最好给中央领导搁一个水龙头，我的升息、降息、贷款规模多大，要多大开多大。
什么叫长效机制呢？第一，是一个长期建设调整过程才能发挥效应的机制。
第二，建好了以后在一个长期过程中发挥效应的机制。这就是中文之妙，听起来像绕口令，但是有道理。为什么有那么多剩女呢？因为“她从前喜欢一个人，现在就喜欢一个人”。
打个比方说，基础设施、市政管廊、产业结构升级、城市功能区调整，是一天能建成的吗？这是一个长期过程。但是当它完成以后，这个城市的国际竞争力，居民的福利资源等都会有一个非常大的提高，这就叫长期建设才能完成的事和建设以后在长期中发挥的效用。
有哪些呢？四条：第一，城市结构调整。人们都想去北上广深。巴博士画1万张图，从2017年画到3017年它也是这样，因为北京再加大土地供应，没有人能凭空造出土地面积来，除了上帝，我估计刘谦也不行。
何况此地非彼地，谁能把北京核心市区扩张了，全中国十几亿人都想住到北京去，无论如何住不下，那怎么办？大中小城市均衡发展是出路，让人们更均衡地分布在更多的中心城市，让福利资源、教育资源、就业资源，以及养老资源和很多商业资源更均衡地分布在各个城市中，这叫长效机制。北京房价为什么涨？就因为这个短缺，不均衡。调整的第一个长效机制和金融没关系。
第二，土地制度的改革。土地不是今年、明年的供应量的大和小，而是要让土地这种基础要素真正成为市场竞争的、自由配置的、合理的要素。从政府的垄断供给下解脱出来，从政府的行政性供给手段中解脱出来，这才能够真的实现房地产市场的健康发展，这叫长效机制，这一条和利率、货币供应量、贷款规模也没关系。
第三，这一点和金融有点关系，把长期依赖于银行作为货币供应者的间接融资转变为直接融资。这句话说了十几年，由于银行这个地位在其中，当人们要改变这个格局的时候，他说那不行，这是我的肥肉。
当一旦出现风险的时候，他说那不行，风险过多的集中在银行的头上了。实际上有很多人在不同层次上愿意承担房地产业的风险，比如债券，比如说更大的直接融资，这些事是根本解决房地产业抗风险能力的关键，这是长效机制。
第四，风险防范的堤坝。房地产业本来有风险，要有防范风险的堤坝，而不是说不让风险出现，谁能控制得了地震、海啸、火山爆发？只能在出现之后，人们有效的、高效率的、事先做好预案的机制下减少灾害损失、人员伤亡。长效机制是干这个的。
比如说明天突然通货膨胀了，一大批在2014年、2015年、2016年买了房的人怎么办，利率上扬，月供翻了一番，你付得起吗？怎么对他们实行救助，这叫长效机制。一大批人想炒房子，炒房子的资产配置需求也是正当合理的市场需求，但是我们怎么把他们从对实物型住宅的需求上引导到虚拟资产上？
比如说房地产价格指数，北上广深出一个指数，你到市场上炒这个指数，你预期深圳房价涨，你买指数不就行了吗，别买实物房，这叫长效机制。类似的防波堤还有很多，比如住宅储蓄银行，它是让人们更多的对自己的住房责任承担起更大的责任，比如说你自愿地把你的钱存到巴曙松银行的住宅储蓄账户中来，政府给你免个人所得税。但是你唱卡拉OK不行，你必须用于将来的住房消费，人们更自觉地在他的收入中对自己未来的住房负有责任，这些都是长效机制。
什么叫长效机制，以上四个方面是我们房地产健康发展的短板，这是需要建立的长效机制。
巴曙松：我作为主持人评论三点：第一，陈主任把刚才的5分钟已经占用完了，而且这5分钟讲的比刚才15分钟的实际内容还多。
第二，我原来一直以为是领导们不知道什么叫长效机制，现在我明白了，他知道，他就是不做。
第三，我补充一个数据来证明房地产市场和金融业强相关。我们把这十几年货币供应量和社会融资总额，和房价、房地产成交、市值，以及跟股市价格做了相关分析发现，中国的股市反而跟货币供应量关系还不是很大，反而房地产的关联度非常大。所以还真的就是跟金融相关。所以下一次你还得请一个搞金融的来主持，我可以不来，但是还得找一个搞金融的来。
陈淮：房地产业和金融的关联，和房地产业的长效机制和金融的关联是两码事。股市和金融的关联太大了，股价没和金融的关联联系起来，但是股价的波动和金融密切的联系起来了。
巴曙松：请业界的余总和林总谈谈目前的房地产的状况，怎么看它的长效机制对我们业界的影响？顺便也评论一下陈主任的看法。
林中：中央政府提出来长效机制，希望房地产行业能平稳健康的发展，因为这个行业涉及面很广，既涉及到经济又涉及到民生，这个出发点是好的，但是市场并不是能这么平稳，每年跟GDP同样的指数增长，可能是所有政府都希望看到的，全世界的政府来看，房地产问题都不是一个纯经济问题，都是经济加上政策一起作用的市场，全世界没有一个是完全市场化的房地产市场。
中国走到现在，房地产面临着新的问题，我们目前看到一个现状，就是这个市场分化很厉害，二线城市就分化为四类，有压力大的，压力中的，压力小的，还有没压力的，三四线城市也分了三四类，中国已经不能用涨和跌来看，所以我们要分化的调控。
但是在目前这个大的格局看，一线和二线城市其实面临着很重要的问题是供应短缺，虽然我们现在强力在一线和二线城市打压需求，大部分的投资需求打压下去以后，其实它还有自住的刚性需求，这一块的需求没办法被满足，过一两年以后，只要政策一放松，这种需求连带的一些投资需求会爆发反弹，又会出现一些情况，一二线城市房价再涨百分之四五十，那是可以看得到的。
这就回到一个很重要的问题，长效机制里面很重要的，比如说城镇化政策，我们是想把人口导入到中小城镇，控制大城市的发展，要控制大城市的绝对人口数量，比如说北京2200万，上海2600万，这种数量是不是有一个依据？
因为一个国家的人口分布不是均衡在国土上，仁厚密度是平均的。我们看日本东京的人口密度和北海道的人口密度差了几百倍。北海道的人口密度大概一平方公里只有几十人，东京的仁厚密度在每平方公里大概有几十万人。
中国未来的国家的竞争力一定是在大的城市群形成的带动的创新的力量、金融的力量、产业转换的力量，推动中国在世界上的竞争力。所以我们的城镇化是不是要把人口往中小城市导入？中小城市有很多的土地供应，但是没有需求。所以我们一边压制一二线城市的需求，不增加供应，一边中小城市要大力去库存，这个方面其实就是一个长效机制需要去解决的问题。
解决它的供需结构性错位的问题，背后也涉及到土地的政策，包括陈主任也讲18亿亩红线如何来分布。我们看到上海、北京都没地，其实你把上海的地图拉开，上海和苏州中间有大部分的绿地，那都是基本农田。
巴曙松：你觉得按照陈主任讲话说的四个方面的长效机制，房价就能下来吗？
林中：我觉得有可能，我们的改革是被倒逼的，只有矛盾到比较深刻的时候，这些机制才会出来，日子好过的时候，这些机制都不一定出来。
所以我认为长效机制的推出对整个行业的健康发展是很重要的，但是长效机制的推出涉及的面和利益是比较广的，我们所有的改革都是倒逼的，只有到某一个时刻，我相信这些机制在可预见的将来一定会出来。
余英：我非常同意陈主任的观点，他提的四点是长效机制最主要的四点，当然不限于这四点。
巴曙松：你觉得还有哪些不足，再补充两条。
余英：就陈主任给大家说的话留下印象深的，我在他的观点下再说一点问题，以证明他的观点是正确的。
因为我是搞城市规划出身的，这些年国家在推行城镇化，希望控制特大城市规模，发展中小城市，但实际情况是村到镇、镇到小城市、小城市到大城市、大城市往特大城市移民的现象非常严重。什么原因？就是我们的医疗、教育等等资源全在最好的城市里面，我们都希望能够在最好的医院、最好的学校旁边有一套房子，这个房子能增值，谁占领了这个房子，谁的增值最好。
那个青山绿水、新鲜空气的水库边上、大湖边上的房子不值钱。国外也一样，我到德国去，德国人都往一些大城市走。
现在搞特色小镇，希望开发商把医院、学校都带过去，人们都住在小镇里，如果真能做好当然非常好。
另外土地这一块也是如此，前一段时间有一个谣传说要放开土地，农民的宅基地可以流转，我说这是好事，以后郊区的开发商的别墅没人买了，开发商的别墅卖600万，我买农民的地盖个别墅最多100万，无非开发商的别墅就是多一个会所，但是住别墅的人也不是天天到会所里去。
到开发商那里买的别墅可以抵押、销售，农民地上建的别墅法律不保证，哪天被拆了，所以土地没放开是不行的，现在只有一家卖地的，开发商就是买地，这一块的长效机制没有做到。
政府说它有一个工具箱，里面有各种政策，随时拿出来，里面可能也有这个长效机制，但是目前来看用得比较立竿见影的，比较短的机制用得多一点，而真正的长效机制可能不是说一两年就能解决的。
前段时间说广深之争，说深圳想超广州，缺的不多，就缺几个国际一流的学校、国际一流的医院。这就是很大的缺口，跟北京、上海、广州相比，深圳这方面确实缺得很大，但是深圳的创新环境很好，所以这一轮房价猛涨。如果深圳再把北上广的好医院、好大学、好中学都引进来，深圳的房子就可能不是今天均价十几万了，可能均价得20万了。如果再往深圳集中，这个房价控不住。
但是如果在我们老家有特别好的学校、特别好的医院，可能我们马上都去买了。现在谁敢到郊区买房养老？突然得病了还得往广州拉，路上两个小时，如果是心脏病发作，十几分钟就没希望了，所以这一级的长效机制非常重要。
当年有一位专家给领导建议说北京市交通堵就是因为有一环、两环、三环、四环，说北京把环去掉了就不堵了，我觉得是瞎扯。北京为什么堵？也是城市空间的问题，市政府、中央政府，各部位、央企总部全在中间，每天人往中间去办事，能不堵吗？所以现在北京搞了个通州，算是分散了，这就是一个城市结构调整带来交通的改善。
假设我们在惠州海边有更好的基础设施，我相信住在深圳北部的人还不如住在东边的惠州，但是实际情况不是这样的，所以我觉得长效机制，可能陈主任说的几条里面，对整个结构的调整，减少分化非常有帮助。
现在看到了分化，前年就说分化，去年也说分化，今年的分化更严重，前两年是北京、上海的人口净流入，这两年是广州、深圳的人口净流入，每年来几十万人，这是上了户口的，还有大部分没有户口的，还有流动人口，人员越来越集中，房价越高。分化加剧，一线城市暴涨，这些问题需要一个长效机制来解决。
巴曙松：我听出来了，你们三位说了房子还是要涨，但是你们听听坐在后面那些年轻人的愤怒。
我们从金融的角度还是看数字，现在中国老百姓持有的住宅房地产市值大概270万亿人民币，还不算今年涨的这一波，这是去年下半年的估算。你们刚才说这一轮调控之后，一旦把限购取消，还要涨百分之三五十。270万亿，每涨10%就是27万亿，27万亿是什么概念呢？上海证券交易所、深圳证券交易所和香港证券交易所，三个证券交易所所有的上市公司全买下来是70万亿，如果中国的房子涨10%，就能把上交所买下来，再涨10%，把深交所买下来，再涨10%，把港交所买下来。
房子作为资产，它跟其它的资产是有比较的，它就这么一直涨下去？这是我的第一个疑问。
第二，周边市场越来越开放，现在我们北上广深比东京的房子贵，更不需要跟美国比了，我在纽约住了两年，只要离开曼哈顿岛，这个房子跟北京比较真是太便宜了。我们说人多有雾霾，为什么人多呢？你说医疗条件好，在雾霾那么重的地方，你说医疗条件好，这也是挺幽默的。
所以我的第二个问题要请教的，房地产这一个资产已经高达270万亿的市值，如果说它继续涨，跟其它的资产的估值比较越拉越大，跟周边的其他的经济体的价格差异越拉越大，我们能不能想一下大概什么时候是个头？什么时候是拐点？
陈淮：我想巴博士会有点失望，他刚才一直在引导嘉宾指出我的错误。我现在怀疑巴博士你的博士学位在哪儿拿的。房地产的价格是边际价格决定的，简单说深圳有400万套、500万套房子，只要今天卖一套房子，这个房子涨10%，我们理论上说全深圳这500万套房子都涨10%，但是它的住宅面积增加一分一毫没有？没有增加。这不能够说明就能够买港交所。但是人们可以建1万个交易所，能建1万个深圳吗？这是第一。
第二，银行的帐上经常有很多这样的虚拟资产，比如他们贷给钢铁、石油、石化、水泥、基础重工业的那些资产，那些资产能不能用30年呢？能用。但是它的技术寿命和经济寿命可能只有3年，3年之后这些设备已经是过时的了，必须淘汰的了，但是在银行所记的这些用于抵押的资产项下，这个净资产还是按照它那个自然寿命计的，所以它那个资产价格你千万别信，千万不要信银行金融家讲的数字。
巴曙松：反正也没有回答我的问题，还是请你们两位回答一下。
林中：刚才巴教授讲中国270万亿的房屋的市值跟交易所的比较，我们没有做过这个比较，比如说香港房地产市场的市值跟港交所的比较，我认为这个比较并不能代表什么。
从房地产的趋势来看，中国的房地产还是会向前，只有具备几个大的趋势出现以后，它才会放慢动作，第一个是中国城市化率超过75%了，整个中国大的城市人口的转移、流动基本上进入一个比较均衡的状态。第二，中国的GDP进入了一个低速增长期，GDP增长不会超过3%了。
第三，中国的人口的老化程度比较高了，到那个时候中国房地产可能会出现一些调整。
巴曙松：大概什么时候呢？
林中：我不知道。
巴曙松：总得有一个人回答吧，余总来回答。
余英：说到房价这个事，包括国内的资产这么大，有时候确实牵涉到一些国家的政策，不敢讲了，现在人民币也不让出境了，以前买国外的房子也还可以每个月刷一下，现在刷不了，我有一些朋友到马来西亚买房子，就靠刷卡付钱，现在也卡住了。
谈到国内国外资产配置这一块就不太好谈，不好说。但是我想强调一点，我一直看好的是沿海这三大都市圈，也可以算上三小都市圈（成渝、武汉、海西）。我认为这些地方在长效机制还没发挥效应的时候，人还是往这边集中，哪天长效机制发挥作用了，人们开始回乡了，在国外也发生过，可能是10年、20年之后。
这个医院、大学不是10年就能发挥作用的，大家还是往珠三角、长三角跑，振兴东北老工业基地，2003年我在沈阳工作，去振兴老工业基地了，2007年我离开沈阳，我发现自那之后大量的人都离开了东北。
你要说具体的时间，我不是算命先生，但是毕竟说国家的长效机制，应该以10年为一个单位来计算，在10年之内，我还是看好这三个区域的房价。本来不应该说房价，但是大家都很关心，我觉得至少这三大区域的房价不会跌，这是肯定的。能够通过按揭贷款撬动的，你的钱被你的哥哥姐姐们炒房子发财了，你看到这个例子在你面前，你自己想吧。
巴曙松：本来想条件两个问题，一个长效机制，最后也是在讨论中。再想讨论一下房价什么时候出现拐点，我看回答的也很含糊，可能这就是现在房地产市场面临的现状，这个问题还在探索中，还没有答案。所以我们观点地产还得不断地办下去，不断地讨论下去。
主持人：谢谢几位嘉宾。在他们意犹未尽的讨论中，我们开幕的演讲与观点铿锵行的内容也到此结束。
接下来进入第一环节的议程。多元化是大家经常在提的一个词汇，它承载了很多企业的梦想，升级和转型也成为很多企业的现实行动，在消费服务时代，最传统的房地产行业也要依靠多元化去寻找未来的成功模式，所以我们论坛第一环节的主题是“融合发展篇：多元发展，消费服务时代地产升级”。
有请第一位演讲嘉宾上台，保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生为我们带来“40+20金句”。
余英：我这个人的身份是建筑师，所以我特别喜欢谈产品的问题，本人又对营销比较热爱，虽然是业余的，但是也喜欢营销，所以我谈的是产品。
在房地产生产过程中，从拿地到开发、建设，到销售、服务，这个产品的生产链，真正能给开发商带来价值的是前端和后端，中间的钢筋混凝土的建筑的建造形式，又提倡半手工、半工业化，基本上省不了多少钱，各开发商算钢筋含量算得比较准，投标也投得比较准，也预留了包工头偷工减料的一部分，所以省不了多少钱。
而真正把产品做好，尤其是很多企业拿了地王以后，全公司打鸡血，把产品做好了，地王也卖好了。当然还有一个就是后端的营销，这也很重要，一手烂牌打好，这是高手。不是很好的项目经过了各种渠道的营销把它卖好。当然还有后期的服务，把它服务好，这也是很重要的。我谈问题总是喜欢谈到产品上。
作为业内人士，我们搞房地产更看重的是拿地，拿地的对错决定了企业生死存亡和发展的一半，很多企业没有发展好，被人家兼并重组了，可能就是很多地拿错了。第二个就是微笑曲线，这个企业的管理、产品的定位方面。
为了回应今天的主题，我前面加一段话。刚才接受采访的时候说过了，在这里再罗嗦一下。今天论坛的主题是“万亿时代的房地产”，保利地产在2012年第二个进入千亿俱乐部的时候我们就提出了一个题目叫做“千亿之后的保利地产如何走”，思考了四五年的时间，保利地产还坚持它的企业战略，坚持一线城市，深耕二线城市，适当地补充一些三四线城市，而且以三大都市圈、三小都市圈为主的战略。时间证明这个战略从2012年—2016年风风雨雨，这个市场好与坏的波动当中，保利地产一直走得很稳健。
我一直在思考，作为一个企业，尤其是大企业、领军企业，在这个市场上要担当什么样的责任，谁都想当老大，但是什么是老大？这是第一个问题。第二，老大应该做什么？
我们现在很简单，我们的小编们都可以排出来谁是老大，谁在中国最牛，因为排销售额和销售面积就可以知道谁是老大。我曾经在微信和微博上说过，大学排名，小编如果能排出来的大学排名一定不专业。大学排名的指标有很多，如果大学排名排学生数，谁的学生招得多谁就是老大，那一定是山东蓝翔和登封少林，他们的学生最多。
我们仅仅是靠销售额和销售面积排老大，这是媒体不专业的第一点。媒体不专业的另外一点就是喜欢问我房价还涨不涨。中午我们吃一顿饭，你老是说这个菜未来还会不会涨价，那个菜怎么吃？还有胃口吗？
我们房地产需要思考的问题很多，我一直认为企业做大，销售额在全国排名前几名确实很光荣，但是作为一个负责任的开发商，我们一定要思考给社会留点什么，“安得广厦千万间”，给老百姓都有房子住肯定是好的，但是到今天到底建什么样的房子，我觉得真的要思考。
刚才巴曙松一直在引导我们，是10年还是15年拐点来了？如果到哪一天真正时常发生变化了，有更好的投资比房地产好的时候，大家都开始不买房的时候，有个万亿企业，可能那天就轰然倒下。很多不是那么大规模的反倒没事。
今年我们看到排名前5、前10的企业是在市场上抢地最猛的企业，把地抢高了，手上的地都挺贵，甚至比周边的房子还贵，这时候怎么卖，是不是想办法压一压成本来卖？如果这些企业不抢，别的企业拿到便宜的地，是不是能够做得更好一点？也就是说我们这些老大们做的东西一定比那些中等的企业做得好吗？我不相信。
所以回应万亿企业，我一直觉得不要追求规模。咱们今天陈诗涛女士发布的排行榜里面没有把销售金额和面积作为硬指标，而是把企业各方面做了一个综合排名，做出了综合排行榜，我觉得非常好。一个房地产领军企业应该对这个行业的发展做很多贡献。
保利地产一直坚持布局在城市的中轴线和沿江两岸，因为广东人特别喜欢水，所以在大江大河两岸都是保利地产拿地的区域。另外我们一直跟着城市规划走，跟着城市建设的热点走，在广州现在有一个金三角，珠江新城、琶洲、金融城，在这三块地方。
保利地产是广州市开发量最大的，所以保利地产在广州连续6年成为广州老大，也就是因为我们在土地拓展方面能够坚持以自然山水、珠江两岸、新的城市片区为主，包括广钢，保利地产在里面获得了6块地，是开发量最大，在这些热点板块我们都能坚持获取土地
我经常强调一句话叫中心城市的城市中心，这是房地产企业拿地的重点，也是小业主们投资的重点。千万别到非中心城市去买房子，也别到城市周边去买房子，要在城市中心买房子，升值快。
另外，如果买不起中心城市的城市中心，就买城市中心发出去的轨道交通的地铁上盖物业。再次之就拿都市圈周边的一些地，比如深圳周边、广州周边、上海周边、北京周边，因为一线城市从2010年就开始限购了，限购以后好多人想了各种办法，可能偷偷摸摸搞了第三套了，再搞第四套就很难了，但是这些人手上确实有钱，怎么办？只能去那些不限购的地方去，到离他比较近的地方，开车一小时左右，有山有水，最好是海景、山里有温泉的地方。这是我们拿地的特点。
另外高铁和高速公路是很重要的，最好下了高速就能到你的项目，而不能下了高速再走一小时国道、乡道。像我们在汕尾做的金町湾，就是我们主动跟当地政府沟通，当时汕尾没人敢去，只有碧桂园一家，每年的销售额大概4个亿，我们去调研，所有人都告诉我说这里没有市场，就像非洲人不穿鞋一样，说没有市场。但是我们坚持拿好地，做好产品，我们一年卖了15个亿，创造了一个市场。
另外，我们准备开发以后进行了城市规划，跟政府一起做，我们把我们拿的那块地做了一个大的规划，变成汕尾的金町湾旅游度假区，同时在营销方面也考虑了都市圈的效应。
业主看到我们有五星级酒店，学校、医院，是一个既可以自住又可以度假的盘，我们这个项目占据了整个汕尾的8公里长的海岸线，里面还有一个村子。我们50万平米同时开工，现场30多台塔吊，告诉业主，两年之后你不用住在工地里，如果是滚动开发，10年都住在工地里。
另外就是做产品，在万亿时代如果你要想生存得好，一定要做好产品，做好社区规划和服务，只有这样，在大风大浪来的时候，在别人的房子卖不动的时候你能卖得动，所以做好产品非常重要。
像广钢的项目，拿地也很重要，一期很贵我们没有拿，二期便宜了我们拿了，然后三期恢复到一期的价格，但是那是已经过了两年之后了，我们两年之后拿到两年之前的价格，在这方面我们拿地是取胜了。我们在6块地做了6种产品，我跟我的团队说，相当于我们是6个开发商拿的地，6个产品销售，不要自己跟自己打，一定要错开。
当然我们也做了一些深访，我们深耕广州15年，最了解广州，同时在建筑外立面、园林方面也做了很多的研究，我们再不做那种密密的树林，我们的园林是一个用的园林，不是一个看的园林，我们的外立面、装修、除湿系统、收纳系统都做了很多的升级，这是以前没有的产品，是真正更新换代的产品。
另外就是针对90后设计一些小的户型，我们研究他们的生活习惯，我们做减法，把你家的房子尽量减到楼下去，相当于只给你卖两个卧室，我把里的餐厅减掉，当然不可能家里没餐厅，我下面的配套特别好，90后女孩基本不会做饭，在家里那个餐厅也基本上是个摆设，所以我们把公共配套做好，把家里尽量做小，因为这是一个地王的项目，地王要卖出地王价，就要想办法把单价提高、总价降下来。
我们还有很多产品都进行了认真的分析，由于时间关系不能讲得太细。
我们坚决不做楼王单位，我们把它分解小，让它的总价变低，这样才好销售，最傻的是做一个大楼王，结果这个楼王比其它的都卖得低。
时间关系就不能再说了，欢迎大家去参观指导。
主持人：谢谢余英先生的分享，他带我们回到了地产的本质。抛开外界的种种舆论，房地产仍然是一个产品。
接下来要请出本环节的第二位演讲嘉宾，有请新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生，为我们带来万亿时代--房企"ONE WAY"与"地产加法"的分享。
李战洪：最近一年我又多了一个新头衔，我是集团美国公司的CEO，大家以后来美国可以找我，我会全程接待。
一不小心我昨天做了35页的PPT，时间非常紧，我半分钟讲一页。
今天主要是三个方面，第一是行业生态。刚才大家讨论长效机制是什么，我说10年前我就找到了长效机制，未来10年还是这个长效机制，每年就是这个“抓”字。这是我们政府在过去10年的长效机制，未来10年相信还是这样的长效机制，这就是以行政手段为优先的长效机制。
这里我列了一些数据，这是很有内涵的，这里列的数据分别是1015、2025、5035、10045。1015是10强企业占全国房地产市场15%的份额，我这里的数字是取整的，我把尾数全部去掉了。从这里可以看出名堂，最后一个数字是100强放弃占45%的市场份额。
前几年他们还是占35%的市场份额，这几年下来提升到45%，说明市场集中度越来越高，在这种特征下，中小企业的生存会越来越困难。这个数字是今年最有规律的数据，5035是50强的企业35%的市场氛围，2025是20强的企业占25%的市场份额。
现在的市场集中度越来越高，死亡就越恐怖，这些大企业的份额基本上是以消灭中小开发商获得的，特别有意思的是，基本上都是大开发商在说市场拐点来了，泡沫来了，叫人家快点走，它自己坚决不退，而是去收购、兼并那些小企业。
我认为未来还是战国时代，不是春秋时代，春秋时代是追求领土扩张的模式，战国时代是灭国战争。所以刚才说的1015和10045其实就是开展灭国战争后面的数据。
在行业生态下，行业趋势中：仓皇、失措、慌不择路。很多企业简单找一个噱头，对企业华丽包装，以革命的名义达到不革命的目的，有些企业挂上狗头，卖出羊肉。我认为房地产这个行业是国家除了垄断的行业之外最好的行业之一，不管你往哪里转，回过头来看，最好的行业还是房地产。
第二部分，房企ONE WAY。我一直认为老板能力差，企业才多元化，中国地产企业的发展告诉我们，一致认为房地产拐点来临，盲目转型的企业不具备可持续发展能力，也不具备生存能力，你一直觉得没有拐点，没有泡沫，这个企业就有希望，以后就不会死。
过去20年中国房地产主要的能力是依靠一种特别突出的企业表现来求生存、谋发展，获取政府资源、土地资源、政策资源、资金资源、市场资源、合作资源。过去20年的经验告诉我们，要在中国房地产混下去，一定要获得一个单项冠军，在未来10年这一点依然有效。我一直认为在中国的房地产市场里没法获得全能冠军，大家获得单项冠军是很重要的。一定要把自己某一方面做到最强。
只会做一个市场的开发商往往会被优先淘汰，死掉的开发商只做一个市场，就是做房子的销售市场，只会做一个市场的开发商基本上都被淘汰，你做两个市场可以两点一线，做三个市场可以做成立方体。
第三部分，地产加法。同样是万亿时代，我们说的是房地产的万亿时代，我想到鲁迅的一句话“世上本没有路，走得人多了就有了路”。但是我们逆向思维，世上本来有路，走得人多了就没有路。在万亿房地产时代下，我们发现了另外一个大蛋糕，就是文教卫市场，和房地产关联发展，文教卫是关键。
新鸥鹏错过了过去10年规模化发展或者全国化布局的机会，现在只有100来亿的规模，它把所有快速发展的钱拿去办学校，办了8所学校，其中有2所大学，回过头来看，虽然当时有很多坎坷、酸甜苦辣，我们说人间正道是沧桑，虽然新鸥鹏错过了以规模化为导向的全国化布局，但是我们却抢占了全球布局的先机，包括我们的教育现在已经有北美、澳洲、亚洲和欧洲教育中心。
这是我们做的占地2.7平方公里的中国教育产业园。这是中国第一个教育综合体，我们以前都听过商业综合体，以百货、超市为主力店的综合体。从某种角度来说，我们是在复制七八十年代的青少年宫，把所有的教育集中到一个城里面来，现在在国外已经有4个项目，在国内正在建的有5个，所以我们三年一飞冲天，三年一鸣惊人，这是我们的发展战略。
（见PPT）这是我们的其中一个教育城。这是我们的教育产业园，这是新鸥鹏的学校，我们这个学校也被评为中国驰名商标，现在我们马上要在美国办学校。我们有世界最大的房地产学院，世界上第一个开办房地产本科的是沃顿，它有1万多本科生，我们现在有1万多本科生。后来了解到他们是总共毕业了2万多毕业生，在校生只有2000多，所以我现在可以说我们是世界上最大的房地产本科学院。
这是新鸥鹏的本科学院，在经济类的学院里面从第九名上升到第七名。
主要我们是三个集团，教育集团、地产集团、产业集团，两个驰名商标，2016年中国民营企业500强，排名第321位。中国房地产百强企业的第48位。
我们三个阶段的产品，我觉得这个思路很重要，有企业产品、城市产品、社会产品，我们一直按照这个思路来走。企业产品就是做开发、建房子。城市产品就是建社区，做服务。我们做社会产品就是建学校，做教育。
新鸥鹏集团主要是做学历教育，区别于新东方，新东方是做培训教育，我们的特点是做学历教育，但是要从进入门槛来说，或者事实来说，做学历教育的难度远远大于培训教育。新东方在10年前就找我们新鸥鹏谈过，现在就想跟我们合作，我们下一步做好学历教育的同时，培训教育也是我们的一个重要方向。
主持人：谢谢李战洪先生为我们带来教育家的全新的思路。接下来有请清华房地产校友会副会长、洲联地产董事长刘力先生，为我们带来“消费服务时代地产关注点”的演讲。
刘力：现在我们面临的地产市场和新的业态，随着消费升级，出现了一些现的关注点，消费升级体现在很多方面，包括金融消费，我们只选三个话题来讲：文旅消费、养老消费和养老消费，看看这三个领域的变化。
先看一下文旅消费，总的变化用一个词来说就是品质化，具体可以分三个方面。
文旅消费方面，中国旅游业也是万亿规模了，到2020年要做到投资2万亿，总的产业规模要做到7万亿。过去的旅游小镇或者旅游景区都是只做一个核心的景区景点，现在需要做整个景区完整的品质的提高。
比较代表性的就是无锡的灵山胜境，过去就是一个大佛、梵宫，后来它做了4期，成了现在这个经典，是一个住宅区，但是先建成的是一个商业街。全国没有哪个楼盘是要看楼盘需要凭门票的，要180块钱一张门票，所以它是把整个项目做成了景点，而不是景区里面有几个个别的景点，而且它的品质是做到了极致。进去之后大家会觉得不是在中国，完全是模仿了日本的京都、奈良，而且非常精致，像拍电影一样，可以说是做到了道具的深度，或者叫日本的工艺精度。
这样的项目也非常多，在北京就是古北水镇，离北京150公里，即便不是长假、不是周末都订不上房，是北京新造的一个假古董，一个片区，有酒店、商业街等等，也是品质非常高的，是由乌镇的团队到北京来做的，这就是整体的品质。
第二个品质的提高是从硬件场所的品质化到技术体验的品质化。硬件品质已经做得很好了，比如说西塘，现在开始转向科技，由联想跟传统的技术团队合作，在传统的古迹品质上做智慧旅游，做AR、VR。还有一个例子是敦煌，敦煌的文物古迹已经非常著名了，他们开始跟台大故宫合作，用VR体验1700年前的敦煌。北京的首都博物馆扩股发掘特展里面也是用VR眼镜帮助参观者进入上下6层，7.5米深的虚拟挖掘现场。
第三个是文化内容的品质化。旅游观光第一代主要是看，观光、拍照，然后上车走人，第一代的品质比较单一，而且没有什么IP，比如说深圳的华侨城，早期的锦绣中华、世界之窗，是集世界之大成，没有自己独创的IP的。后来像欢乐海岸这样的综合休闲度假产品出现，不仅仅是观光，另外开始重视自己的IP，第一批IP进来有迪士尼、viacam、discovery的IP主体等等。它不仅仅是主题公园卖门票，它所有的周边产品，不管是音响制品，还是玩具、书籍、出版物都能挣钱，所以是一个复合的、立体的。
在中国这方面做得最好的可能就是深圳的华强方特世界，它有熊大、熊二，有自己的IP。常州的做恐龙园的，它是先做乐园，再反过来根据乐园里面的角色反向开发IP。现在做文旅的，要想做内容的品质的提升，必须要和这些有IP的企业合作，比如说华策影视，在中国拍电视剧的，一年1000集，再比如说爱奇艺、凤凰卫视，或者是做电子游戏类的，比如说网易、盛大、腾讯，有大量的游戏角色，这是可以跟文旅相结合的。
再一个就是运营服务的品质化。比如说乌镇，过去那些店都是分散的，由于中青旅入住了之后，统筹了运营，再就是里面的活动的组织，从最早的江南枕水人家到整个乌镇的中国先锋戏剧节，最牛的就是世界互联网大会，这个已经是国家层面的，影响力之大，对这个旅游项目的宣传、品牌力的提升，都是别的景点很难比拟的，这是运营的品质化提升。
第二个大的方面就是健康养老。健康养老的消费也在升级，这方面应对的主要是标准化，也分三个方面。
一个是养老机构的标准化，过去的养老机构的标准几乎是没有的，所以这个过程是从0到1，而且是在机构养老里面，它先建立标准，但是一年能交几十万，花200万买卡的高端养老院还是比较少的，多数人还是倾向于，我既然没有那么强的支付能力，我就居家养老，所以现在家居适老化的改造成为平民养老的首选项，但是它缺少的是一个标准。
现在有一个统计，65岁以上的老人在家里跌倒摔伤的，85%是因为家里的环境不适合老人居住，所以带来一个巨大的改造的空间，北京现在有一个安馨养老，它提供三个服务，第一是到家里给你提供养老的咨询，第二是给家里轻型的改造，做适老化改造，第三是提供日本生产、设计的养老的产品。
二是设计标准化到服务培训的标准化。养老建筑设计的标准化已经出台了20年，但是服务和培训的标准化目前没有，中国整个市场需要的护理人员超过1000万，可是全国养老机构的护理人员不足100万，经过专业训练持证上岗的不到10%，面临七八百人的缺口。这个产值按照中华护理协会的要求，每人7800元的培训费用计算，中国老年护理培训市场规模超过700亿元。
第一个关注的是建筑设计的时尚化到品牌的时尚化、店家的个性化，第一代的购物中心都是在建筑的外表皮上做得比较炫，形成一个建筑地标，现在消费者很成熟了，你建筑做得再炫都没有用，我很清楚各种时尚品牌、服装品牌的品质真实的信息，所以客户会有自己的选择，互联网时代，人人获取信息都非常容易了。
时尚的建筑就不够了，这就需要里面的品牌怎么样形成时尚的搭配。里面的业态组合怎么应对年轻人的需求，比如上海的K11，集体验、餐饮、社交、休闲、购物于一体，购物归到最后一档，去到商场购物是最后的需求，主要是时尚和体验。
此外店家的个性化，比如Hollister，全部的服务员都是沙滩救生员的装扮，购物者在里面体验也成为一种时尚。还有很多其它的店家，看起来像一个美术馆、艺术馆一样，不仅仅是柜台卖东西。
另外就是业态组合时尚化，里面的零售已经是很小的一部分，比如说大悦城，它的骑鹅公社、5号车库都做得非常有特色，再一个是诚品书店，它是一个非常成功的案例，而且开创了一个新的时代，跟它学的书店非常多，比如说方所、先锋书店、如是书店、Pageone等等。
还有一点是室内的主体，大部分城市的消费地图已经定型了，你要想新建一个商场，一定得有一个独特的内部的效果。因为我们去购物不仅是目的性消费，是我们买东西，还是要社交性的需求，所以大的商场里面越来越像艺术馆、大酒店、游乐园。
还有经营活动的时尚化，商业的体验性应该是互动的，应该让小孩、家长、老人都参与进来，所以结合了艺术欣赏、文化体验、亲子娱乐等等。像上海的环球港就是以艺术活动的组织见长
最后总结一下，消费升级时代有哪些共性，第一，消费产品个性化成为主流，没有个性化就别做了，现在市场上不缺大路货的产品。
第二，消费层级细分。第三是对产品服务的需求极致化，而且这个极致是没边的，不断地升级。作为开发商提供产品供应的应对策略也是三条：第一，深度挖掘个性化的需求，即便你做一个很小众的店，但是中国市场是巨大的，总量是巨大的。
第二，渠道应该下沉，选择互联网无法替代的那些体验需求，这是实体店的优势。第三，制胜的不再是硬件的规模、而是内容和服务。
主持人：谢谢刘力先生的演讲，在消费升级的大场景下，我们下一步要依托内容和服务去打造更多细分场景里面可能有的机会。
本环节的演讲到此就全部结束，接下来我们要进入主题讨论会的环节。
传统的房地产正在"消失"，当互联网和消费时代的新概念开始改变行业，越来越多企业作出了自己的选择。多元发展与服务升级，机会似乎变得更多，这会是主流吗？2017观点年度论坛第一场主题讨论的主题是：从产品到服务消费时代房地产的新世界。
首先请主持嘉宾上台就坐，有请广东省房地产研究会副会长韩世同先生。接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：中国房地产业协会原副会长朱中一先生；新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生；中南置地副总裁毕矿先生；美佳华实业集团有限公司董事长洪小佳先生；清华房地产校友会副会长、洲联集团董事长刘力先生；侨鑫地产营销中心总经理韦凤君女士。
韩世同：这次讨论的话题是大家非常关注的，昨天我跟世联行的黎振伟先生接受了广州电视台的一个采访，是关于集中式公寓的，我了解这件事情万科也在做，世联行也在做，他们现在除了不盖房子，基本上其它的业态都做。
万科原来不做商业，现在它的八爪鱼计划是什么都做。在这样一种新的时代下，我们今天利用这样一个平台探讨一下从快消品时代进入到以服务、运营来获取市场的状况。今天在座的新老朋友都有，刚刚有三位已经演讲过了，我们让没有发言的嘉宾先讲讲，先从这位美女开始。
韦总来自侨鑫，我知道韦总是地产界非常知名的人士，侨鑫的创始人也是欧洲的侨领，他在广州做了很多的发展，我刚开始感觉他们只做豪宅，后来看了他们的简介，了解到他们是非常多元化的，包括科技、投资、教育、媒体、餐饮等等很多方面，请韦总给我们介绍一下，侨鑫在消费服务方面的感受，觉得这个会不会成为未来的主流。
韦凤君：非常感谢韩总，韩总对侨鑫很了解。侨鑫是一个关注广州市场的开发商，非常感谢韩总能大家介绍侨鑫集团。我在回答这个问题的时候，我尝试着做一些思考，现在非常多的开发商或者刚才的主持人和嘉宾提到的观点，我们现在的背景是处在一个万亿的时代，包括越来越多的开发商能够进入到千亿的俱乐部，很多开发商也是在向千亿俱乐部这条道路上奔跑，但是侨鑫集团很特别，我们觉得在这条道路上永远看不到我们的身影。
所以我第一个想法是，房地产的转型和升级，首先我觉得要思考清楚，不能盲目地转型，要清楚地看待自身的核心竞争力和优势，然后才考虑转型这个问题，我觉得首先要认清楚自己的核心在哪里。
侨鑫从1995年开始房地产，虽然我们的项目不多，但是每个项目都能成为城市的标杆，是因为我们很坚持，要么不做，要做就做最好，我们从来不以规模取胜。可能深圳的开发商不一定了解侨鑫，但是我说一个数据，在去年北上广深这些一线城市，最顶级的房地产销售排名中，我们无论是销售的套数、金额还是均价都排到了第一位，这就是因为我们一直在坚持个性和特点，而不是盲目扩张和转型，这是我们坚持的一点。但是不盲目的转型和升级，也不代表我们不创新，我觉得首先要尊重商业逻辑，但是也要在这个市场里面看到市场的变化，这也是很重要的。
我特别想阐述一个观点，现在房地产的价值导向大家非常清楚，原来李嘉诚说的“地段地段还是地段”，在前10年其实产品一直是开发商能够赢得市场的一个非常重要的因素，但是在未来的房地产开发里面，除了提供很好的产品，也要注重产品的服务，同时也要关注圈层的服务。
韩世同：我再稍微补充一下，大家可能对侨鑫不太了解。侨鑫在广州做的第一个外商活动中心，这是在非常早的时候，在20多年前就做了，然后它做了第一个汇侨新城，然后又做了汇景新城，然后又打造了汇悦台，是广州价格最高的临江的豪宅，然后他们在从化做了一个从都，是非常高端的温泉度假的物业。
旁边这位是美加华的洪总，你们每次都是美女来，今天你亲自出马，请你也好好介绍一下，你们是专业的商业地产运营商，而且专注于做三四线城市，它的规模不像万达这么大，是6万到10来万平米的规模。我一直希望跟他们合作推动他们模式化的复制。今天请洪总介绍一下在消费服务的时代他们的体验、看法，还有看看他们有什么样的想法。
洪小佳：我给大家介绍我们这几年做商业地产的体会。我们公司从2006年进入这个行业，我们的地产就跟消费服务结合在一起。在前几年形势特别好，商铺很好卖，增值很大，我们在初期享受了土地增值的红利。在这几年，三四线城市出现了大量的商业过剩和商业的烂尾的情况。
但是从我们公司做的项目来看，我们首先把产品做对，我们立足做体验式商业，现在做的萍乡和铜川的两个项目，都是按照新式的体验式商业的建筑形态和消费形态来做设计的，除了大家通常所说的餐饮、娱乐、儿童教育之外，我们会更多的跟当地的农贸市场做一些对接，把农贸市场拉进来，把城市服务功能拉进来，例如城市候机楼。
从目前来看，因为三线城市的商业的情况，企业更应该有定力，坚持做好自己的产品和服务，我们觉得这个市场应该是比较大的，因为每个城市几十万人口，他一定要消费的，可能有很多商业的烂尾，但是只有把消费服务做透做好，这个市场还是很巨大的。这个能不能做成一个模式持续推广，我们也在探索，我们对这个也是有信心的，这是我们在三线城市做的。
另外，我们公司在2008、2009年回归到深圳，也做了深圳的旧改项目，同时我们也把这种消费服务带到深圳的旧改项目，例如我们做社区的商业中心，大概是3万平米。在做的时候，我们除了通常的购物中心的业态，也把儿童的教育带进来，把社区的服务带进来。目前来看它的吸客能力是越来越强的。
同时我们也想，随着城市的发展，对于产品的附加值提升这一块是很有帮助的，因为我们的小区里面有一个商业，可能我们的价格会比周围的项目更高一些，如果你的小区足够大的话，这个回报是很大的。所以做我们这种服务，它支持到地产的价值提升，这也是很重要的一块。
当然从未来来说，我们的消费服务是不是能成为主流，有一个方向我感觉很关键，就是在90后、00后这一代，他们对拥有多少套房子并不关注，他关注的是要有一个我喜欢的空间，可能我不一定有一套房子，我花一笔钱买一个综合服务的平台空间，有越来越多的这种消费需求，它离主流就越来越近了。
韩世同：洪总刚才特别强调做社区商业，大家都知道社区商业是比较难做的，而且他是把肉菜市场也能组合进去。
昨天我也跟黎总一起看了春茧那个运动场，它做得非常好，有三样东西我看得眼睛都大了，一个击剑项目，他们把它做成生意，还有篮球，很小的小孩子在里面学习篮球，他不是像很多地方只是开放给人家租场，他做培训，这个非常好。还有小孩子的娱乐中心，也搞得非常专业，这个生意很多，而且投入不用很大，很多的设施都能用，这个非常好。像洪总讲到的，大家可以进行一些创新，不是仅仅是餐饮之类的东西，其实还有更多的东西可以发挥作用。
下一位是来自中南置业的毕总，我知道中南置业是三大产业，昨天我还听朱会长介绍你们，说你们未来不得了，因为他们是横跨建筑业、房地产业、商业产业。
毕兴矿：现在是六大产业。
韩世同：可能我看的资料太旧了。未来在产业化方面，你们的拓展空间非常大。请毕总谈谈你们是怎么迎接消费时代的话题。
毕兴矿：回到今天互动的主题——多元发展。中南置地在2016年就开始研究这个课题，2017年要给自己定一个战略的基调，我们要弱化地产属性，强化价值平台的功能。也就是说我们要尊重在战国时局之下的地产新生态。
为什么这么说？举个发生在身边的小例子，我估计做战略、做投资的兄弟们可能感同身受。我们2005年之前拿地，百强企业到政府那边基本上已经很有面子了。2008年之前，20强房企、30强房企也是蛮有面子的。2008年之后就不是这样了，2008年到2013年之间，我可以建一个商圈，可以解决地标、劳动就业、税收，政府很待见。但目前这个时局之下还是这样吗？不一样了。我们说研究客户，客户需求在变，政府的需求也在变。
最近我们在几个热点城市拿地，你说是地产商，基本上不待见你，你是20强也就那么回事。如果你有市政管廊，可以做一二级联动，这样就有点感觉了。如果你还可以做学校、医院，还有大数据金融等等，这样他的兴趣就来了，这就是我们今天讲的这种新生态，我认为在这个时局之下，中南置地首先要做好的一个战略就是尊重地产新商业生态，我想这是我们立足目前500亿的门槛，去冲刺千亿所要干好的首当其冲的事。
另外，刚才主持人问到服务升级的问题。中南的理解，我们认为现在不是缺少好的产品，也不是缺少好的作品，而是看你的产品里有没有内容。没有内容，你就是钢筋混凝土。
举一个发生在身边的小例子，最近刚好和一些研发、销售的小伙伴在做一个课题，叫“中南置地2017年科研体系建设”，这个课题怎么研究？首先还是关注消费者的痛点在哪里，你不能强塞给他，也不能填鸭式的。
时间关系我举一个点，我觉得还是蛮有共性的参考价值的。我们现在说首置首改的家庭都有孩子，孩子需要什么，这样的家庭的痛点是什么？实际上我们思考了一个问题，现在6个大人围着一个小孩，小孩的痛点就是孤僻，他孤独，他没有玩伴，慢慢的甚至自闭，这种情况下，我们怎么样来做我们的产品内容呢？
比如说在我们的园林打造上，可能5级绿化、7级绿化，这只是标准化，这是门槛，在这个门槛之下，可能我们更关注的是这个园林里面围绕着孩子的益智拓展，围绕着孩子的成长，我们怎么样给他打造一个共享空间，基于这样，我们的产品有内容了。
同样，另外一代人，我们的老人，我们的父母都是从一个城市，为了儿女辗转到一个陌生的城市，他到了一座新的城市，他面临的痛点是什么？没有友谊，没有老伙计，没有人说话，这种状况下引发出很多痛点，家庭的不健康。
在这种情况下，我们的社区配套，在我们的园林里面，又怎么样给这些人群做一些定制的服务？我觉得这些点可站站的有很多。整体来讲，我想战略趋同，百强企业或者20强企业道和术各有不同，但是我想一个原点是我们在当下要尊重消费者的主张，要切切实实地尊重消费者的主权。
韩世同：我们看到现在很多豪宅，都是为有钱人考虑怎么生活得更好，你刚才提到孩子、老人，怎么让他们在这个社区环境中生活，我觉得很感动，有这样的抱负、情怀和责任开发产品，一定会得到消费者的喜爱。
刚才李总谈到了很多的数据，你们既做地产，又做教育，我刚开始还想，你的教育这样做，钱怎么弄，你应该是以住宅的利润来发展教育，这种资金安排、商业模式方面能不能给我们透露一些，或者介绍一下你们在这方面的一些做法、经验、体会，怎么样去打好地产教育这个牌？我觉得你们非常特别，在两个方面都做得非常好。
李战洪：这分两个阶段，如果多元化发展，这个我是不赞同的，我叫关联发展，你如果不做房地产，做其它的行业去了，这是不太好的，关联发展是我们的第一个思路。
第二个方面，我们过去24年做教育，做学校就是扎扎实实把它做好，把它做强做大，教学质量做到当地第一，它和房地产没有什么关系，我们是一个房地产集团，一个教育集团，教育集团一心一意做学校，房地产集团就一心一意做房地产开发。最近这个阶段，从去年开始，我们就把两者结合起来了。
韩世同：刚才刘总提到了老人的问题，毕总也提到，在消费时代如何帮助老人家更好地生活，在这一块请刘总再给我们讲讲。
刘力：日本在这方面已经很超前的，我们引进就行了。
我讲讲对年轻人这一块，90后在地产界被轻视的，在座的90后有多少我不知道，虽然中国的财富是拿在50后、60后的人手里的，但是90后是完完全全另外一代，90后的人里面发生的事情我是很惊讶的，他的审美标准，消费的选择方方面面全是不一样的，所以提醒大家关注一下。
还有我刚才提到北京的那家给老人提供养老服务的机构，他们的员工都是90后，90后给老人说的东西他们都会听，这也是很好的方式。
韩世同：请会长给我们总结一下。
朱中一：我补充几点。我觉得核心要做好适销对路的产品，同时要关注配套服务，这是第一个观点。我们要面向市场、面向客户，满足客户需求。
第二是关于配套的问题，今天上午看了那个项目之后我也在想，有些配套是政府很愿意强调商业配套之类的，作为社区也必须要配套，但是现在整个的商业地产，它的供应过剩，这两年去库存的量，每个月在增加的就是商业地产，在这种情况下，咱们的配套怎么做，需要好好研究，我觉得企业可能要考虑考虑。
第三，我希望大家关注全装修和装配式建筑这一块，国务院已经发了几个文件，大家一定要关心，这就涉及到将来的开发企业怎么发包的问题，怎么样和总包企业建立关系的问题，这一关如果突破了，企业可以上一个大的台阶。第四，讲到养老的问题，我觉得在今后的若干年里头，旅游+养老地产必然是我们经济增长的重要的点。
在今年的政府工作报告里面有一句话，“要落实带薪休假制度”，这个制度落实了，全民的旅游就会实现了。另外，全国每年新增的老人是800到1000万，这部分人有经济能力，身体健康，有旅游要求，所以怎么样来适应这部分市场的需要，发展好旅居性的产品大有潜力。
韩世同：因为时间关系，本环节到此结束，谢谢各位。
主持人：非常感谢韩世同先生在这一环节的主持，也感谢各位分享嘉宾给我们碰撞出了这么多的干货。
第一环节到此结束，大会即将进入第二环节演讲和讨论的议程。
这是一个呼唤转型和创新的年代，当前路已经可以看到终点，惟有变革才能突出重围。但是，当所有人都在迷惘中寻找方向的时候，怎样才能找到正确的道路？
今天论坛第二环节的主题是：产业创造篇：地产维新企业转型变革领先之路。首先有请本环节的第一位演讲嘉宾，旭辉集团董事长林中先生，为我们带来“千亿旭辉的组织变革”。
林中：谢谢主持人，谢谢各位嘉宾，这是主办方的题目，对未来的变革做一些分享。
因为时间很有限，所以我简单跟在座所有的同行分享关于变革的话题。地产界未来会有很多的变化，业务的转型、商业模式的变革，可能还有很多机制的变化，当然变来变去，其中一个很重要的核心是组织的变革。
从过去来看，组织的演变，包括我们自己，从创业开始一直到现在走过的一些路，一般创业的时候都是单项目公司，就一个项目开始的，所以基本上它的管理就是项目制，然后到一个城市多项目的公司，你可能在这个城市有好几个项目，它的管理模式很简单，一般都是直线职能制，因为直线职能制最有效率。
然后可能开始跨一个城市去发展，我们看到很多公司在进入双城发展阶段，我们看到很多的模式都是要多点管理。它不会形成集团总部，就像兄弟一样，只是一个多点管理的公司。
然后到多个城市发展，开始进入一个职能矩阵，开始逐步形成集团化管控的雏形，开始进入一个区域布局，在区域内布更多的城市。这时候集团化的管控开始组建，集团化的部门开始出现，这时候它的特点是强业务管控的集团化管理。
到多区域发展，不仅是在长三角，可能在环渤海、中西部也会发展，这时候集团所有的公司差异度比较大，有很成熟的公司，也有初创的公司，所以基本上采取的都是差异化的业务管控，不成熟的公司管控的力度就强一点，支持的力度就强一点，服务的力度就强一点。
到全国化阶段，它会变成一个弱业务网络，或者转向战略管控，到后面的全球化、多元化，基本上采取的是战略管控或财务管控。所以一个组织的变革，随着规模从小到大，业务复杂度从简单到复杂，所以整个企业的组织都在不断地调整和变化。就像小孩越长越大，脚会越长越大，去年穿39码，今年就得穿41码，这个鞋子不变的时候，这个脚就会很难受。
组织的演变核心的都是在解决两个事情，一个就是规模与效率，第二个是效率与风险。
组织会随着规模和业务复杂度而发生变化，因为规模带来了管理的幅度、管理的层级，以及管理复杂度的变化，如果在项目很多的时候你还采用直线职能制，那你就是效率非常的低下，所以在项目小的时候，直线职能制非常高效，项目多的时候，项目矩阵式才比较高效。
以项目为导向，所有的职能都是为项目在服务。所以集团化的管理也是一样，集团在初创的时候，城市少，规模小，你的管理幅度，管五六个总经理，你管得过来，管十来个也管得过来，未来如果还在管这种城市总经理，未来3000亿的企业，基本上都要在三五十个城市左右。三五十个城市的管理跨度太大，你不可能每个都投入时间，甚至交流、沟通的时间都没有。
所以组织的演变，第一个是解决规模和效率的问题，规模和效率是所有组织都不断在它的发展过程中要解决的。第二个要解决的问题是效率与风险。因为组织大了，就存在着信托、责任、契约精神，就存在着授权与被授权的管理。
所以这种规模在满足效率的同时，如何去管控住风险，使组织在授权的时候不发生重大的风险事件，所以组织一直在平衡的就是收权、放权、分权、集权、资金的平衡，这是一种动态的平衡。组织移植在解决的第二个问题就是效率与风险。
旭辉未来5年的组织变革。因为旭辉未来5年将要迈过千亿，接近两三千亿规模的时候，我们最近在花很长的时间思考未来的组织，什么样的组织能满足规模与效率的平衡，所以我们会采取大平台+小集团+项目集群的三级模式。
集团总部要变成大的平台，它是战略平台，为集团的战略制定实施，以及战略的分析做准备，确保走的方向是对的，确保做对的事情。
第二个是资源的平台，集团一定是一个资源的平台，包括一些供应商的资源、合作伙伴的资源、人才的资源，以及一些品牌的资源。
第三是集团要转化为一个资本的平台，包括港股和A股上市公司的平台。
第四个是在业务方面集团是一个投资的平台，因为对地产企业来说，投资还是一个非常重要的事，投资决定了企业成败的70%。
第五，要打造知识平台和信息平台，因为整个集团化的信息体系才能解决大型企业对经营管理的要求，特别是在经营管理中对管理会计的要求，因为没有这些管理会计的指标、经营数据，我们是很难来对一线的经营及时的掌握和了解，进而在大的决策、大的经营方向上、大的经营策略上做出调整。也就是我们讲的要打造智慧组织，开发企业未来要提升专业能力，核心就是要变成一个有智慧的组织。
关于小集团。区域业务管理总部，用区域支撑服务和项目，我们划分小集团的规模是200亿到300亿，以这个规模组成一个小集团，未来我们希望打造20个小集团。小集团在区域内的市场占有率的目标是5%—10%。这意味着小集团承担了原来集团的大部分业务职能。
关于项目。在我们内部项目是一个最基本的经营单位，因为它是一个利润中心，我们内部把它称为战斗连，项目总经理就是少将连长，虽然级别不是很高，但是要求很高。因为他是一个项目经营的第一负责人。
未来5年这种三级架构要完成几点，第一是业务前移，第二是经营下沉，第三是一线当家。总部抓总、区域主营、职能主建，项目主战。集团的管控模式会从目前差异化的业务管控转变到弱业务管控偏战略管控，集团会抓一些直属能力业务的需求，大部分偏向战略管控，做到头精、腰粗、腿快。
简单跟大家分享旭辉对未来组织变革的思考，谢谢。
主持人：谢谢林中先生的分享。我们要请到的下一位演讲嘉宾是五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生，他为我们带来“地产国企改革中的500亿创新路径”。
何剑波：大家好，今天也是主办方的命题作文，地产国企的改革发展。刚才林总是闯1000亿，我们是在奔500亿，都在路上。上了1000亿的在奔3000亿，过了3000亿的要上1万亿，这就是地产行业的一个生龙活虎的局面。
其实我不太主张把企业分成国企和民企，因为地产行业是一个市场化程度很高的行业，所有的企业应该说都是在同样的游戏规则下来平等竞争的。但是毕竟企业的股东确实是在观察、分析一个企业的非常好的维度，既然今天有这个题目，我也是跟大家做一些分享。
说到国资背景的房企，我觉得分两类，一类是中央企业背景的房企，如保利、中海、中交、华润、五矿等等。另一部分就是地方的国资企业，像绿地、金地、首开、华发等等，其实在早期的时候，国企背景的房企几乎占据了整个房地产市场。
这里有一组数据，在1994年由建设部、国家统计局等共同评选出的首届中国房地产综合效益百强企业中，无一例外全是国有企业。这就说明了民营经济进入房地产领域也是90年代中后期以后的事情，从1998年一直到2003年，这个期间中国房地产迎来了快速发展的时期，民营和港资企业纷纷进入了这个市场。
2004年清华大学等单位评选出的新一届百强房企中，国有企业的下降到了40%。在2010年，国资委提出了做强做优再做大的指导思想，当时180多家央企，有90多家都有房地产业务，在国资委的主导下，当时只保留了16家，后来又增加了几家，最后是21家企业，当然现在又合并了几家，实际上加起来也不到20家以房地产为主业的央企。
在这样的情况下，国资背景的房企在房地产行业中的比重进一步下降。2016年房地产企业销售前100家房企中，央企18家，地方国企16家，国资房企加起来也就34%，所以不但是比重下降，而且总体的体量也有缩小的趋势。
刚才观点发布了2016年的排行榜，我看到在前20名的排名里面，国企只有5家，占的比例也是比较少的。所以社会上的舆论，有的舆论我觉得也是有所偏颇的，也有炒作，说国进民退，实际上在这个业务领域里面，国企并没有那么凶猛。
当然并不是说大家不想进，我认为还是有中央关于国有企业的整体的战略布局和整个发展的要求和发展方向上的导向，所以这一块从事实来说就是这样的情况，总体来说是占了1/3的比例。
国企和民企从事房地产都有哪些优势和劣势。国企的优势是信誉优势，在一个地方如果说是央企的项目，对客户来说是有很大的吸引力的。另外一个就是融资的优势，总体来讲现在咱们国家的融资环境还是对国有企业倾斜的。
另外就是行政和土地的优势，国有企业拥有良好的政府关系，更容易获得一些比较低成本的土地资源。还有一个是抗风险的优势，对于很多国企的房地产企业来说，它都有控股公司，这个母公司都非常大，对它不管是融资，还是业务的发展，还是遇到问题的支持，应该说这都是非常重要的一个因素，其实这也是投资者在投资的时候考量的一个因素。
当然还有一个优势，我认为也是很特别的，我们的民营房企基本上就是干这一行的，但是央企往往是干很多行，房地产只是它其中一项，很多央企的房地产跟它的主业是有一定的结合度的，这在某种程度上是对它的房地产业务有支持的，有贡献的。
比如说招商蛇口，它不是纯粹的房地产，它是因为有蛇口工业园，有这么一个事先的不经意的当时发展起来的业务，现在跟地产业务结合起来，让它如虎添翼，形成一个新的业务模式。
又比如华侨城，它是从做旅游出来的，一开始也不是搞地产的，但是它借助于旅游的拳头产品或者核心能力，大大地推动了它的房地产业务的发展，它在很多地方建旅游项目，这都是跟它的房地产项目结合起来的。特别是近几年中国的经济发展到了消费时代，对旅游、休闲、度假的需求更大，所以对它的业务应该是有更大的推动。
五矿也是如此，因为五矿的业务也是很多，它包括金属矿产、基础设施建设等等，我们的房地产也是跟基础设施建设、管廊建设、产业园开发等等业务能够很好地结合起来的，这也是它的一个业务的强项。
对于民企来说，这个优势也是很明显的，一个是市场竞争优势，机制灵活，能够快速地应对市场变化。第二个是体制优势，权责清晰，以结果为导向，管理的效率比较高，第三个是人才优势，有了好的机制自然能吸引到好的人才。
当然有优势也有劣势，刚才说了国企有很多优势，实际上也有很多束缚，可能在座的民企感觉不到。比如说国企必须得讲政治、听招呼，去年拍了很多地王，哪个国企如果拍了地王的话，国资委是要点名批评的，这个压力是很大的，另外在合规性上要求也是很高的。
对国企的改革方向，一个是内部资源要进行整合，比如说招商蛇口和招商地产，中海地产和中建地产，这个内部整合很重要，很多企业内部都是都头在做业务。第二是引入社会资本实现提质发展。
简单介绍一下中国五矿，中国五矿在21家以房地产为主的央企里面，一类是跟房地产相关的搞建筑的，例如中建这样的企业，另一类是多元化的，五矿就是其中的的一家，五矿是中国最大的矿尘企业，旗下有有色金属、黑色金属、金融、科技、地产等等领域，201年全年实现了营业收入4400多亿，在财富500强排名前150位，资产规模7500亿，在境外机构、资源项目遍布全球60多个国家和地区。
近年来地产业务成为中国五矿的利润支柱，战略地位不断提升，集团明确要坚持多元化产业配置的方针不动摇的业务定位。五矿地产是集团旗下的专业化房地产开发平台，也是香港的上市公司，目前公司的业务涵盖了房地产开发、建筑安装、商业地产、产业地产、地产投资，以及地产服务等六大板块，业务颁布环渤海、长三角、珠三角和中部的22个城市，以及海外的城市。同时公司还在北京、香港等核心地段拥有写字楼、酒店等高端物业。
近年来五矿进行深化改革，按照业务专业化、机制市场化、管理一体化和资产证券化的路线进行了整合和市场化改革，以授权平台架构业务的重整以及决策、人事、管理、资源配置的市场化为重点，最终形成了以上市公司为统一平台的管理架构。
目前五矿地产已经进入了新的跑道，加速发展的阶段，展望未来几年，公司将聚焦开发协同创新，成为最具创新力可持续发展的房地产企业，力争到2020年，我们的目标是跨入500亿的行列。
我就介绍到这里，谢谢大家。
主持人：谢谢何剑波先生的精彩分享，第二环节的演讲到此结束。我们要进入的是主题讨论的环节。
要规模还是要利润？这个选择题一直存在和考验着中国的房地产企业。从百亿、千亿到三千亿，身处万亿梦想触手可及、不再虚幻的年代，急速扩张的企业模式如何兼顾盈利和稳健？
第二环节主题讨论会的讨论主题是：转型期房企规模与模式选择题。
首先请主持嘉宾上台就坐，有请世联行首席技术官黎振伟先生。接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生；中国金茂控股集团副总经理、华南区域公司总经理魏浙先生；莱蒙国际集团有限公司首席运营官钟辉红先生；五矿地产有限公司副总经理杨尚平先生；星河产业集团副总裁阎镜予先生；凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定先生。
黎振伟：我们这一节的话题是“转型期房企规模与模式的选择题”，为了这个题目，我昨天到现在一直在做很多的探讨，也在做功课，因为这个题目不好讲，你说规模好还是利润好，这个怎么说呢？我是有想法的，刚才在下面跟魏总谈了很多，我想这个话题我们接下来要给大家一些干货。
一般来说大家都关注演讲嘉宾的内容比较精彩，对话嘉宾有时候会比较随意，我们希望这一轮的对话不随意，我们很认真地思考规模与企业的利润模式的问题。
2016年对中国的房地产企业来说是一个非常关键的时刻，我们看到三个数字，我们的销售面积、销售额、单价的增长，我看同事们给我做了一下统计，我发现好像是中国有史以来最高的。也就是说我们遇到那个最好的时期，但是也面对着最困难的时期，因为很多在调整，我们企业在转型。特别是在讲到规模与利润上，我们怎么选择，我们的模式怎么变，这个如果走不好，我们就很难去面向千亿、万亿。
台上有这么多嘉宾，我们每人只有4分钟的时间，首先第一位是刘总，您的背景很特别，从万科出来又到协信，您是从几百亿的企业出来的，您怎么看这两个关系？从你的角度，你怎么去实践这个转型？我们的提问就是两个，第一个是认识，第二个是有什么意见了建议。
刘爱明：其实这个问题换一个问法，答案很清楚，比如说我问林中，同样的规模你希望利润高还是利润低？肯定是希望利润高。在同样的利润，你希望规模大还是规模小？肯定规模小，因为规模大了很累。所以换一个问题，这个答案很清楚。模糊的问题不好回答，这是我的第一个思考。
顺着这个思考再往下想，这个社会无非是要利润，利润多我宁愿规模小一点。但是你要利润，肯定要有一定的规模，接下来你就要追求一定的规模，我觉得这是问题所在。我想把这个规模做大，能否做大，这是关键。如果用规模小的方法，你不做大，你没办法做大了，核心不是你想要规模、要利润的问题，核心问题是有没有能力把规模做大，这是第二个思考。
接着再往下，规模从100亿、1000亿，现在有企业提出要冲6000亿，碧桂园杨老板今天下午在香港公开说要到4000亿，心里面估计还藏着一块，5000亿肯定没问题。这么大的规模，我们看到像万科这样的企业，它能做大，它实际上是用一套管理标准化来实现这个企业的扩张。企业扩张到一定的程度，必须要有相应的办法来管理好，否则对企业来说就是一个恶梦。
最后我谈谈一个小小的转型。我也想做大规模，但是怎么做？你做大规模，无非就是客户到你的园区来，你给个理由，为什么客户到你的园区来？你的理由给不出来，这个规模不是你想做大就可以做大的。
我给的理由就是，客户最关心什么痛点，我解决客户的痛点。我的客户是产业企业，你问企业老板最关心什么，他们最关心的就是生意好不好做，生意好做，就到你的园区来，如果没帮助就免谈。我就打造一个企业转型升级的服务平台。所以说我提出来我的使命叫“聚焦产业升级，服务中国制造业企业转型升级”，你的生意必须这么做，你不这么做，生意根本做不了，客户不到你的园区，你何谈规模。
黎振伟：刘总现在转型做产业园，从我个人理解，在中国目前这种还相对比较粗犷的经济发展情况下，确实需要先有规模，才有利润，到了一定的程度再去控制规模，中国就是这样发展的，我到世联看到老板也是这样发展的，没有规模就没有利润。
下面一位企业非常有意思，就是中国金茂，我刚才跟魏总谈了很多，在去年200强企业的销售里面，金茂的规模和销售额不是最高的，但是用规模和它的销售面积相除，它的单方卖到3万多块钱，而我们的前几名的企业，万科的单价是13000，恒大、碧桂园的单价都是8000多，您怎么看待规模和利润的效益？你们企业接下来又会怎么做？
魏浙：实际上规模和利润不是一个选择题。
企业的生存是靠利润的，如果讲规模的话，要讲安全的、可持续性的利润。作为一个企业，在小的时候你肯定是要有一定的利润先活下去，然后要持久的，你会做得更安全，大家很清楚要把规模做大，没有人不追求做完了再做大的概念。现在企业越来越大，实际上一个是每年的市场增量。
第二个是自由竞争之后的垄断是必然发生的。你可能现在是垄断，前100强占到了一半，可能到最后占到百分之七八十的可能性都非常大。再到最后可能还更加垄断和收缩，这是很正常的一件事情。实际上这些企业增加的不应该拿规模去讲，应该是你的市场占有率，你是拿掉了别人的市场占有率。
拿金茂来说，金茂上市比较晚，我们是2007年上市的，我们从2008年在北京开始做第一个住宅项目，到去年的规模不到500亿，这是我们的销售物业的规模状态，但是在这一块，我们已经完成了21个城市的布局。你到每个地方布局，你实际上拿掉的还是别人的市场份额，今后企业不管是多大规模，一定要找到适合自己的规模才行。
对金茂来说，除了住宅销售物业，大家可能从金茂大厦知道，这个企业是从金茂大厦开始，刚开始是酒店和写字楼，做持有物业，我们在上市之前，大部分都是这种类型的物业状态。变成做住宅的时候，这是它的企业DNA里面涵盖着做高端的，做品质地产，最后变成了这个企业的一个方向，它的布局和它的要求、模式就变成了一个目前我们做品质地产的模式。
在这个模式下，包括对企业布局的要求，我们在一线城市和二线城市（主要的发达的二线城市）布局，在这个市场中我们针对的是改善型需求，在这里面占有你的市场份额，那就是找到你的合适的规模。我们也是在不断地做大，因为你不做大，你的未来和安全性是没有保障的。
我们现在也定了目标，我们1000亿的目标是在3年之后，有的企业则不一样，根据我们的定位不同，根据每个企业的性质不，你在你的市场中拿掉多少，你能做强和做到你自己能够去站住的市场。
黎振伟：您做到1000亿的时候还坚持你的品质地产吗？还是要多元化？
魏浙：企业的多元化我认为也是必然的，现在金茂的战略，刚才说了那几项产品，本身我们还在做城市运营，像长沙的梅溪湖7.3平方公里的开发，还有南京上坊和青岛的高新区，都是大规模的开发，在这个模式上我们依然没有放弃，还在不断地做城市综合体类型的大规模的开发。
这还是有我们的依托，作为一个中央企业，中化集团五大产业的背景，石油、化工、农业、金融、贸易，这些都是它可以借鉴和应用的部分，再加上它本身的特征来发展。每个企业不管是大还是小，它都有自己的特征，从它的特征找到发展方向，多元化毕竟是一个自己的选择。
黎振伟：刚才在台下我跟魏总谈了很多，我觉得接下来这个行业会很精彩，大家都在往大做，而且大家都有不同的方法做，没有一个企业的方法是一样的，包括销售额前三的企业，大家都不一样，接下来大家各自在思考做大规模的时候，我们企业的模式在哪里。金茂有很独特的模式，它很大的一块不是卖房子，而是区域运营。
下一位嘉宾是五矿的杨总，刚才何总讲了五矿的目标，2020年要达到500亿，我们也跟你们合作过，你们怎么看你们的规模和效益，以及你们接下来的500亿怎么去实现？
杨尚平：前面刘总讲得很清楚，规模和利润其实没有什么直接的关系，企业肯定是追求利润，赚钱是第一位的。
我理解利润应该跟企业的核心能力有关系，如果核心能力强了，这个企业肯定赚钱，现在赚不了钱，以后也会赚钱，而且它转型以后也会比较成功，转型以后也会赚钱。现在我们作为房地产企业面临着规模和转型的选择，就目前来讲，很难从原来规模比较小的几十亿、上百亿，跟1000亿、3000亿的企业竞争，这个没有机会了。
反过来，作为小规模的房地产企业还是要把自己的核心能力锻炼起来。比如说你有一个比较强大的融资能力，最好是直接融资能力，不要光依赖金融机构，还有就是对市场有一个非常强的、比较敏锐的分析市场的能力。
再有一个，以前万科讲微笑曲线，我理解我们要有一个比较强的营造团队，具有工匠精神的营造团队，从产品的定位、设计、工程，甚至交付结合在一起，把产品做好。还有一个是打造资产运作、资产管理的平台。如果我们这几个能力打造好了，作为一个房地产企业，你在房地产行业里面继续做也没有问题，再转型找新的商机，这个机会也是比较多的。
我们作为一家房地产企业，从现在来看，地产行业的发展我觉得还是有一些新的方向的。比如说现在我们的二手房、一手房的成交比例，二手房比例明显增加，现在在一线城市二手房成交是一手房的几倍，一二线城市基本上进入了存量房的时代，现在可以在存量市场和公寓市场方面动一些脑筋。
另外一个，现在中产阶级的规模在扩大，它的消费能力在升级，怎么样把中产阶级的消费结合地产来做，比如说在旅游度假产品上做一些文章，我想机会总是会有的。
黎振伟：谢谢杨总，杨总刚才说了一点我觉得蛮关键，他说核心能力很重要，其实核心能力是决定规模的，你没有这个能力就没法做大规模。通过规模回头再来支持你的利润提升，我想这也是一个观点，如果你没有一定的规模，你在一个地上要赚很多的钱，那会很难，在中国我们还是提升能力去放大规模，在规模里面挖掘我的潜力和利润。
下一位是来自星河的阎总，星河是一个老企业，在深圳有很多年的发展，在接下来面向500亿的过程中，我发现你们很关注互联网+小镇的模式，在东莞的一个小镇你们投了200多亿，每年产生的利润也是200多亿，而且不断产生新的利润，不是只把房子卖掉。你是来自星河产业集团的，你理解的产业跟地产商又有什么不同？
阎镜予：咱们今天这个问题讲“规模还是利润”，我觉得要把这个问题细化一下，我们今天不是谈总规模和总利润，如果谈总规模和总利润，大家肯定是要总利润，规模最终也是为利润服务的。可能让大家真正比较纠结的是，单个项目你是要规模，还是说你一定要对这单个项目要有利润？
星河29年来基本上深耕珠三角，而且到现在也没有上市，在房企里面也算是一个比较特立独行的民营企业。为什么会有这样一个举措呢？实际上是因为我们公司内部有一句话，叫做“星河要做500年，不做500强”，也就是说我们始终是把稳健放在第一位的。
但是最近我们也发现一个问题，你做不到500强，好像你也没办法做到500年，这又反过来证明，一定要有适度的规模，才可能让你取得一个相对有竞争力的能力，这是我们现在在不停地调整的，这是第一个。
第二个，我们一方面是讲利润的大小，其实我们更关心的是利润的来源。星河虽然是房企出身，但是卖房子到目前为止仅仅变成了我们的来源之一，当然目前还是一个相对主要的来源，但是我们其实还有其它更多的来源，包括我们的商业，在深圳大家都知道cocopark。
包括我们的金融投资，现在我们是创新投的二股东，前海母基金、国家中小企业发展基金、红图创新基金，我们都是LP。我们也是阳光保险发起的时候单一大股东，我们也是福田村镇银行的股东，所以我们在金融投资的领域也做了非常多的事情，而且投资的效果也不错。
我们现在有了商业、金融投资，同时有了房地产的载体，我们基于这样的背景，所以前来我们才开始来做产业。所以某种程度上来讲，我们做产业是先具备了产业运营的能力，然后再来做产业运营的载体，所以我们现在做星河world、特色小镇都是如此，刚才主持人说我们每年利润200亿，这是我们所有引进企业共同的利润，不可能是我们一家的利润。
从这个角度来讲，我们更关心的是利润的多角度的来源，我们在做产业地产这个方向，我们除了卖房子、租房子之外，其实更多的我们还会加入到金融投资的元素，把我们所能够产生的利润空间，在一个集中的载体里面体现。
黎振伟：我刚才引出阎总的话题，是想探讨另外一个话题，我们的传统房企如何在多元化的能力上增加收入，这个很重要。如果光靠拿地增收这是很难的。
最后一位嘉宾是天安数码城的余总，天安数码城在中国是一个很好的典范，在今天大家都讲规模的时候，天安数码城怎么体现你的规模和效应？大家都关心产业，你是做产业的，而且你们做得很成功。
余安定：目前天安数码城的规模还不是特别大，关于企业规模和利润的问题，实际上是个伪命题，大家都知道利润更好，但是有句话叫“向规模要效益”，为什么要讲规模？
我觉得可能在互联网的语境下，这句话经容易理解。你看看京东到今天为止还是亏损的，还没有任何利润，但是京东这家公司很值钱，因为它有规模。应该说在互联网的语境下，规模是很重要的东西，当你的量达到一定程度之后，你的规模可能会由原来的利润的负数变成利润的正数，你的核心竞争力能够出来，我觉得可能应该是在这个语境下来理解这个问题。但是不管你怎么大的规模，怎么成长，我觉得最终你必须形成良性的规模，如果你不能到良性的规模，京东假设烧钱再烧100年，我相信它的资本肯定不支撑它。
我们也是在想这个问题，现在大家都在讲发展到6000亿、1万亿，我不是看好这个方向的，我觉得到6000亿、1万亿以后，看起来是形势一片大好，但是实际上危机重重，这个庞然大物要倒下的时候，就是一秒钟的事情，可能就是一夜之间的事情，怎么样让庞然大物能够活得更好，能够活得更长久，我觉得要革自己的命。你今天的规模是不是良性的，每个房地产企业要认真地检讨一下自己。
我记得俏江南在深圳开第一家的时候，体验特别好，感觉特别好，当它在中国大江南北都开满了店的时候，你会发现找不到那个感觉了，很多人的创新和发展已经超过它了，我觉得有更多更好吃的地方，我不想去吃俏江南了。
同样的道理，当你的房地产的规模不断扩张的时候，你的核心竞争力是在不断地优化，不断地创新，还是说你只是在规模的扩张，赚规模的钱，表面上的浮在这里的钱，我觉得这是一件很危险的事。所以我的观点是，我们可以撇开这个问题去看，对于房地产企业来讲，规模也不重要，利润和规模的问题应该是说未来什么样的模式能够保证房地产企业（不管是大的还是小的）能够长久的发展，能够活得更好。
我个人的想法，在互联网的观点来讲，现在很多互联网企业，除了BAT之外，大家都在讲生存法则，都在提重度垂直，我觉得重度垂直可能是未来房地产发展的一个方向。
前面几位都讲得很好，有的房地产专注在旅游，有的专注在教育，有的专注在产业，你即使成长到了万亿企业，你也应该有常人所不及的能力，而且在这个方向上你永远保持你的创新力和竞争力，就像刘总提他的产业地产，我很关注刘总的观点，他也提到要打造产学研结合，帮助企业转型升级，我觉得这些都是很好的方向。
重度垂直怎么做？我可以拿我自己的实际案例来讲，去年天安数码城在凤岗打造了一个项目，这个项目是我操盘的，就像刘总讲的，产业地产是一个很慢的事情，它不是可以快速扩张、快速规模化的东西，我们去年在凤岗做了一个产业项目的一期，大概10万平方米，去年1月份开工，3月份就完成了100家企业的招商，当年就实现了资金的正收益。
实际上这个项目到现在为止还没有入住，但是在没有入住的情况下，我们实现了100家企业的很多资源的整合和对接，我觉得这个其实某种程度上来讲，就反映了一个企业在某一个方向上能不能真正做到重度垂直，你对你的客户的了解，你对你做的这个行业的资源整合能力的把握，我觉得可以提供出来给大家做一个参考。
还有一个案例，我女儿上学的时候，我会关心她，让她不要买辣条吃。最近我会跟她说，你给我买一包卫龙辣条回来吃吃。因为我关注到这家企业做辣条现在已经做到百亿级。过去大家对辣条的认识就是在很不干净的作坊里生产出来的产品，大家都不敢叫小孩去买，但是它把大家都痛恨的一个行业，通过自动化，通过卫生标准的建立，把产品卖到欧洲、美国，我现在买来尝了尝，我觉得挺好吃，也挺卫生。
反过来思考房地产行业，我们大家都是行业内的，不好自己说自己，有时候我出去我也不好意思说我是做房地产的，因为总是感觉中国房地产这个行业好像干了什么坏事一样的，大家觉得好像实业家很高尚，房地产行业总是跟高大上联系不到一起。
我觉得我们做这个行业的是不是也可以换换思路，为什么一定要从不断增长的房价中寻找利润？我们是不是也可以像卫龙辣条的方式一样，在我们的资源整合当中向产业的整合，向其它的方向寻找利润点，最终做到我们的房价不增长，甚至慢慢地往回落。我在凤岗做了一些这方面的实践，为什么我能够实现当年完成招商，就是我们在资源整合、成本控制、企业整合上实现了让所有的企业像狼一样扑上来要我的物业，因为他花的钱比给一块地给他建的成本还低，我能做到这一点。
黎振伟：余总真的是做产业的，天安数码城是行业里面做得很经典的。现在很多人想找你们合作，你们有没有横向扩张的冲动和计划？
余安定：客观来讲，我们集团有这个冲动，但是我比较理性，我一直跟他们讲要慢慢来。
黎振伟：刚才余总给我们一个新的思路，互联网经济之下，规模与利润可以有新的认识，这是变的，但是不变的必须是良性的，必须是有价值的，而不是为大而大的，这一点上我觉得也改变了我们。
经过我们这一轮讨论，我自己也有一个思考，业绩是利润的前提，是基础，而利润是企业可持续发展的目标。评价企业的大小不仅是规模的大小，而是你能否抓住政府与客户市场需求上做大，并做出利润，如果这样做到的话，我想这个规模和利润就合理了。
我们本环节的讨论到此结束，谢谢各位。
主持人：谢谢黎振伟先生，谢谢各位分享嘉宾。第二环节的议程到此结束，下面进入第三环节，资本创新篇：金融制胜，资本时代的房地产机遇。
2017年，流动性不再是房地产高歌猛进的催化剂，政策已经转向、楼市开始调整，过去享受着货币红利的房企如何继续起舞？资本与房地产要实现更紧密的结合，惟有创新，才能制胜。
各位来宾，论坛第三环节的主题是：资本创新篇：金融制胜资产时代的房地产机遇。
有请麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生，为我们带来“为什么楼市之火屡浇不灭”。
胡伟俊：非常感谢观点邀请我来做这个演讲，我之所以讲这个题目，是因为最近两三周我们看到楼市又有新的升温，我最近打开微信群，我看到几乎每个群都开始在讨论为什么房地产又开始变得更加火热。
我去年10月份左右写过一篇文章，讨论的题目是“中国房地产市场是不是泡沫”，那篇文章在微信上被转得非常多，在最近房地产再度升温的时候，我想在这里跟大家分享我在这篇文章中的一些看法。
现在对房地产其实有很多的误解，比方说很多人认为中国的房地产价格一直在上涨，是因为房地产是一个泡沫，中国存在着大量的货币的超发，甚至在2014年的时候，房地产系在下行周期，又有很多深说中国房地产是过度投资了，我觉得这些看法都是有问题的。
如果你认为中国房地产是一个泡沫，是因为货币超发的话，你没办法解释很多现象。
你没办法解释为什么全国的房价有这么大的差异，我们看到一线城市和一些二线城市房价上涨得非常快，但是很多三四线城市的房价，它过去几年没有什么太大的上涨？
如果是泡沫的话，为什么只有一二线城市涨这么多，为什么冰火两重天？如果是泡沫的话，我们也没办法解释，这一轮房价的上涨基本上都集中在一线城市和一些核心的二线城市，或者是一线城市的周围的城市。你看股市里面有泡沫的话，它涨得最多的是垃圾的股票，因为只有垃圾的股票，没有基本面的才会被吵起来，而这一轮房价上涨我们看到都是有基本面的城市的房价。
另外一个，你说货币超发，全世界都在印钱，为什么中国的房价涨得最多？其它的国家房价也涨，但是涨幅有限。还有我们知道香港是不能印钱的，它是跟着美国的货币政策走的，为什么香港的房价也涨这么多？
我觉得对货币超发有一个误解，大家认为中国的货币超发就是央行印了很多钱，把房价托起来了。现实中更加现实的情况是，我们看到去年的房价在往上走，老百姓都要买房，大家都去申请房贷，所以我们看到去年45%的新增的贷款是来自房贷的，而前年只有7%。
所以不是说货币超发把房价托起来了，而是房地产市场火爆，把货币的供应抬上去了，所以我说这个钱不是央行印出来的，是房子印出来的。
所以这个根本的问题，我用四个字概括，就是中国的房地产有一个很大的供需的错配，在一二线城市的需求很大，供应是不够的，在三四线城市，它的需求比较小，但是它的供应非常大。
我右边这张图放了2011—2015年商品住宅施工面积的年均复合增长率，我们看到一线城市是最低的，二线城市次之，三线城市是最高的，所以也不例外，房价涨幅正好是倒过来，一线城市最多，二线城市其次，三四线城市过去几年都没有太大的上涨。
房地产这个市场楼市之火为什么屡浇不灭？可以用一个基本的经济学的框架来解释，我们看房价的需求侧，为什么一二线城市的需求大？因为人们愿意来，因为他有工作，一二线城市有很细致的劳动的分工，所以很多工作只有一二线城市有，而且它的服务业好，中国最好玩的东西、最好吃的东西可能都在一二线城市。比如说年轻男女要谈恋爱的话，他在一二线城市可选的人都多很多。
第二个是它的医疗、教育的水平高，在中国的医疗、教育都是非常行政化的，这就决定了中国最好的医疗、最好的教育都是跟着政府走的，它都是在一线城市。在美国，纽约、波士顿当然有好的医院，但是美国达拉斯这种很小的地方，它都有非常好的医院，这跟中国的情况是完全不一样的。
但是为什么三四线城市需求小？其实很简单，大家都愿意去一二线城市，三四线城市的人口是流出的。
最近业界一直在讨论这个问题，就是三四线城市这一轮销售的上涨是不是可以持续，我认为是不能持续的，因为我认为三四线城市的房子和一二线城市的房子是不太一样的，一二线城市的房子承载了很多教育、医疗、工作的东西。但三四线城市的房子更加像一个消费品，它更多的像一个消费升级，就是大家钱多了，想住更好的房子，这是暂时的，不会像一二线城市有那么大的需求在那边。
我们再回到供给侧，为什么一二线城市的供给不足，我觉得有以下原因，第一，土地供应不是市场化的，政府是一个垄断者，它供应的量是比较小的，在供应的量中间，它在工业用地、居住用地里面，它其实也是比较倾向于供应工业用地的，居住用地是比较小的，这个情况跟香港也是一样的，香港那么大的地方，它的居住用地只有7%。
第二，中国还有18亿亩的耕地红线，土地跨地区流转还是比较困难的。第三，我跟一些官员沟通过，他们觉得北京、上海的人太多了，医疗、教育已经负荷不了了，我觉得这也是因为中国的教育、医疗很大程度上是行政主导的，所以它在医疗、教育、养老这些服务业的供应上不够，所以没有办法承担更多的人口的流入。
第四，一二线城市对土地财政的依赖比较低，三四线城市对土地财政的依赖比较大，所以土地供应比较多。我们从需求和供应的角度就可以看到，一二线城市的需求非常大，但是供应非常小，而三四线城市需求相对比较小，供应比较大，这就造成了我们看到现在一二线城市和三四线城市的冰火两重天的情况，一二线城市的房价比较高，二三四线城市的库存又比较高。
我们看今年的经济，看房地产的短周期，我们已经接近了这个短周期的顶部，下半年可能会慢慢有所下行，但是我也不认为中国房地产的价格会有一个比较大的下跌。但是我认为它现在确实造成了很多问题，所以它也很难说是可以持续的。
高涨的房价造成了巨大的社会的财富的分配的差距，我认为中国根本的问题不在收入分配，在于财富分配，但财富分配最大的原因就是房价的不同。
另外，它延缓了中国人口集聚的过程，降低了中国经济的潜在的因素，因为人口集聚在一起是可以焕发很多创造力的，但是这个高房价延缓了大家往一线城市、二线城市聚集。同时这个高房价也导致中国的储蓄率非常高，因为老百姓需要存钱来买房，如果储蓄率非常高的话，你把钱存到银行，银行再把它贷出去又变成债务，导致中国的债务非常高，这些都是联系在一起的。
谈到现在的解决办法，我觉得现在要解决供应错配还是比较困难的，一方面我们看到过去十几年我们都是采用压制需求的办法，可能这一轮也是如此，但是压制需求，我们知道过去10年下来，看到这个情况是很难持续的，大家还是希望到一线、二线城市定居，特别是到一线城市。
房产税出台的难度也比较大，今天限于时间我就不细谈为什么这个比较困难。增加土地供应，这是一个比较好的方法，但是这个牵涉到改变中国过去用得比较久的增长的模式，这个改变也是比较困难的，所以没有一个不付出巨大代价的解决方案。
未来看房地产，从我们宏观的角度来看，我觉得需求还是要看增长，供应就要看政策，看土地的政策会不会改变。为什么需求要看增长？我们在拿中国房价和日本房价对比的时候，我们说上海的房价是大家收入的30倍，东京的房价是日本人平均收入的20倍，你这样比的话是不能得出上海的房价泡沫比日本要大的，因为上海的增速和日本的经济增速也不一样，如果跟今年的收入比，上海的房价是30倍，东京的收入是20倍，但是如果未来20年，上海的增速是5%，东京的增速只有2%的话，你看未来20年的平均收入，上海现在的房价并不见得比东京贵，所以还是要看未来的收入增长情况，所以我说需求还是要看增长，这个取决于你对中国经济未来的看法。
现在房价的问题，我认为它体现了土地的错配，中国现在的债务问题其实也牵涉到很大的错配，中国资金方面的错配，在国有部门和私有部门，国有部门集中了70%以上的债务。
我平时在海外工作，很多海外投资者最担心的就是中国债务会不会出现问题，因为我们知道美国2008年就是因为它债务出现了问题，欧洲前几年有欧债危机，也是因为债务出现了问题。我跟海外投资者通常这么说，中国是不太会出现美国和欧洲这种债务危机的。为什么呢？因为他们的债务都是私有部门，除了国债之外，中国的债务，真正的私人部分的债务是很低的，很大一块是国有部门内部的，包括国有企业、地方政府、中央政府，它的借钱的人又主要是来自中国国有的银行体系，所以它有很大的机会在这个体系内部腾挪。
但是另外一方面，你看这个债务的角度，这也不是说完全没有问题，因为你这个资本不停地错配到生产率没有那么高的地方，从长期来说，你的潜在地增长率就会下降，这是我们的问题。所以我说中国现在很多问题都是存在一个错配，房地产就是一个土地的错配，而债务就是一个资金的错配。
基本上我想讲的就是这些，因为今天时间有限，我没有办法讲很详细的数据，但是我对这两个问题都写了很长的文章，《中国房地产是不是泡沫》、《中国债务虚与实》，这两篇文章里面有很详细的介绍，谢谢大家。
主持人：胡伟俊先生在非常短的时间里面从全球化的视角下帮我们展望了房地产市场。
尊敬的各位来宾，在听完胡伟俊先生的精彩演讲之后，是否意犹未尽？下面，我们继续进行第三环节的主题讨论会。
当金融被戴上紧箍咒，以往在房地产行业无往不利的资本如何继续制胜？抑制泡沫、管住货币、严控信贷，市场大环境不断收紧，房地产的金融创新之梦如何继续奔腾？
各位来宾，第三环节主题讨论会的主题是：创新与监管房地产金融如何通往大时代？
首先请主持嘉宾上台就坐，有请越秀证券控股有限公司执行总裁彭浩彪先生。接下来有请讨论嘉宾，他们是：阳光城集团股份有限公司总裁张海民先生；麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生；绿城房地产建设管理有限公司董事总经理李军先生；卓越金融控股集团副总裁刘宇翔先生；福晟集团董事常务副总裁何建华先生；盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司首席执行官李万明先生；星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明先生；鼎信长城基金合伙人张华先生；稳盛投资有限公司董事总经理、总裁许亚峰先生；建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生。
有请以上的嘉宾上台。
彭浩彪：各位嘉宾，大家好，我是彭浩彪，我看了今天的议程安排，时间也挺紧凑的。本场论坛的议题是“创新与监管——房地产金融如何通往大时代”，我们这场的嘉宾一共有10位，时间只有35分钟，在这里我就不再罗嗦了，我们马上开始这个论坛的议题。
对创新与监管，我个人感觉这是一个很特别的题目，创新与监管有千丝万缕的关系，房地产与金融实际上就是事业资本与金融资本的结合，今天的大会的论坛主题是“万亿时代的房地产”，我们怎么利用金融工具去催化和推动产业资本的发展，这是一个很大的命题。
我们首先从张总开始，我看到阳光城最新的资料，2017年有比较大的拓展，阳光城快速拓展自己的业务，无论资产的获得还是整个资产负债表的增长，都取得了长足的进展。但是正如之前论坛的嘉宾提到的，规模的成长是需要有一个比较健康的基础为背景的。所以我想在这里请教一下张总，您是怎么看待这样一个安排的？也就是说在你们业务快速发展，公司的整体规模增长的过程当中，怎么去看待表内、表外的整体的金融安排？
张海民：上一个环节就讨论到规模与利润的话题，现在的房地产市场中，如果不成规模可能就会被迫转型，或者被吃掉，这是一个很残酷的现实。
去年千亿企业已经有十几家了，3000亿的已经有了3家，以后不管是5000亿还是1万亿，这是以后的事，整个房地产的规模发展必然会走到这个阶段。但是在追求规模的过程中，必然有高周转、高杠杆。
在这个发展过程中，我们在用的金融的工具还是蛮多的，比如说最早的开发贷，到后面多种创新的融资，还有这两年资本市场上的开放，这都给我们提供了很好的发展基础。去年我们探索作为一个联合基金。房地产是一个具有金融属性的行业，以后要往常规的方向走的话，基金是一个很好的方式。金融机构要有钱，它也要追求利润、规模，它更多的做的是资金管理。而开发商靠的是完整的体制和能打仗的团队，相对来说解决了金融机构所担心的，我们缺的是资金。
所以去年我们尝试了这个方法，结果我们一拍即合，比如说有一些并购基金，从去年阳光城的拓展来看，有80%是并购回来的。去年资金池中央已经叫停了，我们就听党的话，不用这个了，我们现在更多的在用并购基金，还有做存量资产，也就是城市更新的基金。
最近也在使用产城一体化的产业的基金。我们现在也发觉我们的很多合作伙伴，比如说国企，他们是有钱的，他们也可以成立基金，现在很多上市的国企都已经在考虑有盈余资金以后怎么用，我们在这方面也进行了一些尝试，我相信这些尝试会给更多的发展商带来另外一片天地。
彭浩彪：谢谢张总，阳光城去年80%来源于并购基金，可以说它不仅是在业务拓展上拥有比较好的金融工具，而且它能够比较恰当地处理表内表外的关系，使得自己的债务杠杆显得比较轻盈，然后用体系外的资金可以推动公司的发展，确实是非常独到的。
下面有请第二位嘉宾，来自绿城的李总，我知道绿城在代建方面是很有特色的，所以我想请李总介绍一下绿城在代建和金融方面的经验。
李军：我来自绿城管理集团，我相信很多人都不了解，我其实跟在座的金融大佬们目前是最没有关系的，但是未来是最有关系的一个行业细分领域，我们目前在中国做轻资产，做代建，我现在代建的项目有171个，代建的面积有5000万方，我在代建领域里是绝对的第一。大家对这个细分领域还比较陌生，所以我做了一个硬广告。
其实我来应该是被安排在最后一个，我是要听各位大佬讲的，我还是一个学生。我来表示两层意思：
第一，我们非常理解和明白房地产的金融属性，这是它最重要的属性之一，尤其我们在做代建的转型过程当中，很多的同行理解，我们做代建变成轻资产了，不用钱了，就靠脑子、靠品牌、靠团队，就靠知识输出就行了。
其实不是的，因为这个行业还是个重资产行业，不是说你做了轻资产，做了代建就可以抛弃这个行业的金融属性，所以在这个过程当中，我们随着规模越做越大，我们越来越明白这个过程当中需要金融体系的支撑，需要资本力量，需要各种创新的支撑。
第二，我们明白接下去还有很长的路要走，在这个过程当中，我们看到欧美的一些模式，金融、投资和最后的纯开发分离的趋势非常明显，在国内这个趋势也在慢慢起来，但是这个真正要走下去，需要政策支持，需要金融支持，需要一些变革。
理论上讲，中国的金融，我理解目前对房地产的支持，它的手段、途径是比较单一的。前段时间我们也在说，国内什么时候真正出REITs的时候，才是把中国的金融板块翻过一个里程碑。因为现在金融机构想要获得的利息和财务成本远远超过一个房地产行业健康发展的要求，我们认为这个过程当中有很多可以创新去做的，我们想把代建这个板块做得更大，接轨欧美的模式，这个过程中缺少金融创新，今天我真的是作为一个学生来听听各位大佬的观点，也许回头我可以讲讲我的学习感受。
彭浩彪：谢谢李总，以我的理解，代建某种程度上也是资本融通的折中的办法，正是因为前期土地投入、建设方面，需要得到更多的金融融通，所以现在有这种代建的安排，包括你刚才提到的REITs的安排，我觉得跟张海民总提的并购基金是一脉相承的，这都是表外的金融工具。
下面有请第三位嘉宾，也是刚才演讲的麦格理集团的首席中国经济学家胡总，我留意到你刚才在介绍的时候说到，你不认为中国存在债务危机，这么听下来我是很高兴的，因为我是做投行的，如果不存在这种债务危机的话，或者不存在这种大条件出现的话，我想不仅是我，在座的各位房地产的老板也会更喜欢，这样某种程度上是不是意味着我们在后续通过债务融资，通过债务杠杆去通过房地产产业的发展上规模方面，可以有更多的空间的安排？
胡伟俊：我想澄清两点，第一，我不认为中国从一个国家的范围内会出现一个大的债务危机，但是我不觉得作为一个个体的企业，甚至一个行业不会出现一个债务的问题。
第二，我认为不会出现欧美投资者所担心的债务危机，但是我也不认为接下来我们就万事顺利，没有任何问题了，事实上就像我刚刚说的，我们不会出现债务危机，其实反而减缓了我们现在解决很大的资金错配、土地错配的紧迫性，反而降低了我们长期的增长率。
你说中国的房价有没有泡沫？我认为它有一个很大的不确定性，你看未来的经济增长怎么样，如果未来大家的收入可以做到5%到10%的话，我认为完全没有泡沫，如果未来没有增长，收入增长只有2%或者3%的话，那我觉得就可能是有泡沫。
未来的收入增长怎么样，就跟现在的资源配置是否有效有关系，当然也跟金融方面有关系，因为金融本质上就是配置资源，我们知道过去金融领域监管非常严格，过去两三年，它处在一个去监管的过程中，当然中间也会出现很多套利的手段，过去几个月，中国在金融方面慢慢加强了监管，所以在短期内，我觉得严监管可能是今年的主题，但从长期来说，我觉得金融的发展还是需要慢慢更加市场化，为房地产企业，包括其它的经济增长的企业更好的配置资源。
我认识一些在房地产企业做CFO的朋友，资金对房地产企业当然非常重要，但是他们特别担心这个资金来源有很大的不确定性，这个时候政府希望它发展房地产，资金就比较容易拿，政府希望打压房地产，很多融资渠道就会断掉，这是很多行政的手段在里面。长期来说，还是需要市场、利率在其中发挥更大的作用。
彭浩彪：谢谢胡总，我听下来就是从资金的错配、土地的错配，再到最后政策与行业实际需求和发展的错配，这一系列的错配当中，我们需要去解决它的发展的方式和取得这样一个平衡，我们需要在发展中解决问题，其实归根到底，发展了才能解决问题，没有发展就没有办法去解决问题，我觉得这是一个核心的问题。
接下来有请第四位嘉宾，来自福晟集团的何总，我了解何总是军人出身，现在我看到介绍材料还是高炮的预备役军官。我想请教何总，您是怎么从军人的视角切入行业，看待房地产和金融行业？我看到福晟集团是2015年在香港借壳上市的，我也想请教一下，过去这两年你们在资本市场里面如何吸取一些有用的东西推动公司的发展？
何建华：主持人没有按套路来，突然问到军人和开发企业的问题。
今天我们谈企业的规模，我觉得规模肯定要上，做大才能做强，以市场份额的多少决定你的占有率。行业内有一句开玩笑的话，3到5年后，如果你年销售达不到1000亿，你不要说你是大的开发商，大量销售量都往前靠了，前30%的企业要控制百分之七八十的市场，这是非常严肃的话题。
现在大量的开发商到长三角、珠三角、京津冀、中部的一些热点城市找地，有些通过土地市场招拍挂，可能抢的是地王，甚至还熔断了，有的是通过收并购的方式拿地，像深圳这样的地方迎来了城市更新，除了深圳以外，像广州以及其它的区域也在做，所以大量的开发商也在抢地的状态，规模还是要做大。选择正确的城市是未来发展的非常重要的一点，所谓的将军是打出来的，靠市场考验做出来的。
福晟是地产+建筑的形式，我们谈收购、并购，有些项目可能是资金链有一些问题，我们有一家特级，三家一级的建筑企业，我们可以很快把建筑现场复活，给业主信心。
在上市企业方面，企业要做大一定要进入资本市场，通过IPO需要一定的时间，借壳是直接的方式，但是成本会高很多，福晟在上市方面也在一直努力，有好的消息会跟大家公布。
彭浩彪：你说的最后一点我完全赞同，你们应该更多地使用金融工具，这样企业可以发展得更快，我们做投行的也会发展得更快。
接下来有请盛世神州的CEO李总，我看到你们的基金是行业里面比较早期进入房地产的，是地产与金融结合比较好的一家公司，而且目前在国内的地产基金里面是十大基金，所以我更想听一下你从基金的角度切入，作为一个专门的投资经理或者是资本运营的投资人的角度，怎么去跟产业结合起来？或者怎么可以帮助房地产企业去加速发展？
李万明：2010年盛世神州基金成立的时候，聂会长和我们董事长张先生就一直讨论美国的发展模式和中国的房地产发展模式，我们以前区分的是香港的模式，以后房地产发展要走向美国模式，香港模式是包罗万象，什么都是自己做，投资、开发、销售、物业管理都是自己做的方式，在美国早就分离了，投资商、开发商是分离的。
这些年有一些大的房地产开发商也在往这个方向转，绿城代建就有这种可能性。如果能发展成既代建同时又组织投资，那就区分出两批人，一批做开发，一批做投资。盛世神州基金本着这个初衷成立了，经过这7年的发展，已经做了100多亿，我们想在未来仍然会有很多机会跟大家合作共同发展，我们认为房地产还是有机会的，还有10年的好光景，不管它是白银时代还是黄金时代，看你怎么挖掘，是一个盈利水平还相对不错的行业。
在盛世神州这两年的探索中，我们觉得可能会有三个方面需要引起注意。
第一，小型房地产企业未来会慢慢被淘汰。可以转型到做房地产投资，盛世神州组建的基金中常常会设置优先和劣后，劣后级的投资人就可以是房地产出身的人，他对市场懂得判断，知道风险怎么样，同时对后续的利润也比较清楚。再加上金融机构、银行、保险资金的优先级，共同组建一个专项基金去投资某一个小公司的项目，这是一个非常好的方向。
第二，并购基金比较有前景，我们这两年做并购基金做得很有成效，很多项目在小的公司名下是很难发展的，但是通过并购基金的方式，我们基金可以负责大量的资金的组织和投资，能够有一家比较大型的开发商。
比如说全国排名前100位的上市公司，跟我们一块合作，我们可以在利润的分享上少一点，但是在安全性上可以比合作的开发商更好一点。这样就可能会形成一个开发商只投20%左右的钱，我们基金投80%左右的钱。但是在未来的利润分配上，我们可以实现五五分，这种方向是非常不错的一个发展方向。
第三，关于监管的问题，无论是证监会还是银监会，都在要求去杠杆，也就是说不希望影子银行在左右中国的各行各业，包括房地产行业。我们作为证监会监管的PE基金，我们也在非常认真地对待这个方向，希望更多的投资人在我们这里能够通过股权投资分享到好的收益。当然会有一些安全设置，可以说在盈利方面我们放弃一些，但是在安全性上我们可以得到更好的保障。通过这个办法既符合证监会的监管规定，又能够使得我们的投资人更好地分享未来10年房地产的发展。特别希望能够跟在座的各位进行合作。
彭浩彪：通过不同的基金产品在不同的阶段，确实可以为房地产企业发展提供一些帮助和支持。
下面有请建银国际的曾总谈一下，境内和境外是不同的市场，境内是高监管的，但是它的估值会更高。海外的监管会更宽松一些，市场条件也会更自如一些，但是它的估值会比较低，在去年也出现了万达退市想回来国内A股上市的情况，实际上这是境内境外两个不同的市场存在着政策和市场环境错配的问题，结合房地产企业在这方面，金融资本市场和房地产企业，曾总也是这方面的专家，您是怎么看待这个问题的？
曾粤晖：说到监管，全世界都有，从我的经验来看，并不是说海外的监管更加宽松，只是选择更多，企业展示的机会更多。每家企业都有自己的发展方向和自身的定位，因此在资本化的过程中，可能有不同的取舍。总而言之，我的观点是，在任何一个市场，我们要从市场中获得利润，前提就应该是合法、合规、合理，这在任何一个区域都是一样的。
说到这个话题，我有几点观察的现象和思考，跟大家做一个简单的分享。就是关于金融服务业和地产的关系。
许亚峰：稳盛投资是希望能抓住行业中的趋势，今天与会的嘉宾都是很专业的，对行业的趋势大家都看得到。第一个大趋势，我认为是一二线城市的房地产市场仍然是一个供不应求的状态，土地的供应和市场的去化还是这样的状态，所以导致了交易非常好，我希望通过股权基金和并购的基金，我们继续投资于一二线城市的房地产开发和并购的业务。其实从我们第一期的股权基金的表现来说，目前我们已经清算了一个产品，已经远远超出了我们的预期。
第三个趋势，我希望抓住一些一线城市或者1.5线的核心城市，现在我们明显能看到它们进入了存量房的时代，资本市场给我们提供了很多的交易的工具，当然可能我们现在还不能真正的做成REITs，但是资产证券化已经给我们提供了更多的选择，所以目前我们也在做这样的尝试。
我们在一线城市或1.5线城市去收购、持有一些有稳定现金流的，不管是办公楼还是一些创新型的产业园或者是城市更新类的，甚至原来是厂房，改造成这种新型的办公，然后我们再通过资本市场把它做一个资产证券化的产品，目前我们也有一个产品正在报送交易所审核的过程中，我们希望在未来能够抓到一些中国房地产发展的趋势，基金能够有一个共同的成长。
彭浩彪：谢谢许总，您刚才提及的这些新的模式确实对产业来说是比较有益的。
接下来有请鼎信长城基金合伙人张华先生，我从公开资料里面看到，鼎信长城基金是一家专注于房地产产业基金的管理公司，公司拟定的投资标准已经成为全国房地产基金投资联盟的标准蓝本，我觉得这句话确实是把公司的高度给勾勒出来了，并且受到证监会委托完成上市房企监控指标系统的建设。从这个角度来看，确实公司在这方面已经是成为这个领域里面的领航者和标杆了，所以我想请张总介绍一下公司的情况。
张华：可能大家对鼎信长城还不是很了解。鼎信长城成立已经4年半的时间，整体的投资规模440亿左右，去年我们投了约140亿，我们是一家为数不多的多年来坚持以股权投资为主的地产基金，最近大家对监管也很热议，尤其是4号文，大家都觉得很紧张。
其实我们内部在出4号文之前也跟会里沟通了一下，包括在会后我们也及时地在公司内部做似内训，我们对4号文也做了解读，对股权投资而言，反而4号文会让我们行业更加规范，同时对我们整体投资的方向上会有一个更大的聚焦，这也是我国鼎信长城基金在2017年的主题，我们要聚焦。
在这个聚焦的主题下，我们是怎么做的？
第一，我们坚持平台策略，这个平台策略讲究的是坚持5优的投资原则（优质的合作伙伴、优秀的城市、优秀的项目、优秀的条件、优质的操盘团队），包括金茂、五矿都是我们的平台合作伙伴，我们都投资了不少的优质项目。在平策略之上，我们再做优质股权项目投资。我们在上周出了一个投资策略报告，这个报告也是我们聚焦和专业的体现。
另外刚才主持人提到我们给监管机构做的房地产的投资的体系，我们还给行业做了一个投资白皮书，在这个白皮书框架底下，我们对公司投募管退的流程做了细化的分析和规范。在这个框架下我们会把基金的运作、经验值对项目的贡献度逐渐的降低，反而让我们的专业度对项目的贡献度逐步的提升到一个更加专业的层面，这也是鼎信长城一直在追求的目标。
同时我们公司非常注重内训，去年我们公司内部组织了87场培训，基本上每周有1到2场内训，在培训当中我们会对所有的投资、募集、管理、退出全流程的各个细节做一个详细的内训，所有的投资人员、中后台人员都会不断提升专业度。
彭浩彪：谢谢张总。最后我们请最后一位嘉宾，星展银行的洪总，您作为海外投行的专家，您觉得海外市场，或者您从海外的角度给我们国内的房地产企业有些什么建议？
洪诚明：我想把我的发言和第一场精彩的讨论结合在一块。当时巴博士和陈主任有一个精彩的分享，实体经济和虚拟经济对房地产平稳发展的长效机制有什么样的影响。从海外的角度来说，能够看出我们现在在一个关口，如果能在国内推行REITs的话，是可以有效地达到这个长效机制的。
我也想把第一场精彩的分享打个圈，我认为巴博士和陈主任的分析都非常到位，在房地产市场运作里面，需要虚实兼备，有陈主任所说的实体的经济，我们把这个叫做柴，另外就是巴博士所说的虚拟的经济的支持，也就是货币的支撑，我们把这个叫做油，我们发现在一线城市，柴的供应非常少，油非常多，因为M2的供应减少了，会影响经济的运作。柴的供应不够，油又不能减少，巴博士说中国的房地产的存量有250万亿到270万亿，深圳、上海的交易所的市场总量大概五六十万亿。
REITs其实就是一个非常好的工具，它可以利用这270万亿的存量作为一个载体，然后提供一个供应，这个供应就是房地产的属性，因为在国外的REITs不是一个名股实债的产品，它的出现就是一个股票，你拿着这个REITs的股票，就是等于做业主。它没有几年退出的原因，我喜欢前海的万豪酒店，我买不起整栋，我买一个单位，长期持有，长期享有租金，我走过来可以说我占有一部分。
如果能够在中国境内推行一个像国外的REITs的产品，在国内有很大的存量的市场，有270万亿的存量，一年中国房地产的消费或者是吸纳量是十多万亿，很快就能够通过这样的产品的树立，有效地把一些资金吸纳，有效地满足市场上对于房地产的需求。
彭浩彪：谢谢洪总，我用最后一分钟发表我的感觉。
刚才洪总提到了REITs，我觉得这个很好，越秀集团前年就把广州珠江新城的西塔整体打包装进了香港的越秀房托，这也是一个REITs，现在我们形成了越秀地产、越秀房托、海外创新的银行和越秀证券控股，以及国内的越秀金控，我们是以地产发家，最后逐步扩展到境内外有这么一个跨境的金融控股平台，全牌照的产业链框架当中。不仅我们自己是把地产和金融紧密结合在一起，而且我们也很愿意陪同我们的客户利用金融资本市场各方面的工具加快发展。因为今天时间的关系，我们就不再展开了，谢谢各位在座的嘉宾，谢谢大家。
主持人：谢谢彭先生为我们带来的这一环节的分享。正如同各位嘉宾刚刚滔滔不绝的发言一样，大家都有意犹未尽的感觉，所以我们大会的精彩仍然继续，现在我们要结束的是2017观点年度论坛的大会议程，同时稍适休息之后，我们将要见证的是2017中国房地产卓越100榜发布盛典。
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2017/3/28 10:20:00