徐艳/南方网/20100722
8月1日起，买楼时的物业管理费政府帮你限价，入住后想怎么调整就需要业主自己去跟物业公司协商了。昨日，广州市物价局、国土房管局联合出台物业服务收费管理新政，明确规定开发商卖楼时的物业费最高不超过2.8元/平方米，此后如果想要调整，必须经过业主大会或者半数以上业主同意。而对于一些早已确定了物业收费的小区，如果想要改变收费状况，就需要业主与开发商自行协商，政府只制定参考标准，不再强行插手。
收费标准有5级菜单对应
去年，广东省已经出台新的物业管理条例，规定前期物业服务费应有政府指导价进行约束。昨日，广州市物价局、国土房管局公布了广州市的具体办法。业主买楼时，开发商往往已经指定了物业公司进行前期物业管理服务。对此，市物价局规定，这种前期物业服务费不得高于2.8元/平方米，并应在业主在商品房买卖合同或物业服务协议中约定，且在售楼处就要明示。
与过往不同的是，这2.8元的最高限价下面一共设立了5个档次，每个档次的综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护的价位都有所不同。例如，最高一级收费的综合管理服务项目中，明确规定了物业公司周一到周日要在管理处工作12小时，并且有24小时热线电话，节假日有专题布置，每年不少于4次社区活动。而二级只需要8小时在管理处接待，每年组织不少于2次的社区活动。最低档的五级则不需要设置管理处，只需要管理人员每日巡查一次。
市物价局表示，业主买楼时可以对照这5级标准，判断开发商的物业费合不合理。开发商如果想突破2.8元/平方米的收费，必须向物价部门申请并征得同意。
想调价必须“双过半”
“这个政府指导价只限于前期”，广州市物价局副局长邱亿通表示，2.8元的政府指导价是针对8月1日起开售的楼盘或新建楼盘而言。在业主入住以后，物业公司如果想调整物业费，需要争取业主意见，得到建筑面积过半数且人数过半数的业主同意（“双过半”），才能调整。已经成立业委会的小区，则应由业委会召开业主大会来决定。
“新政不溯及过往”，广州市物价局市场监管处副科长李俊杰表示，新政并不是要颠覆现有的收费状况，已经签订了合同的应当以合同为准。如果其他小区认为现有物业收费不合理需要调整怎么办？物价局表示，旧有小区应当通过业主与物业公司协商的方式制定物业费标准。物价部门制定的5级标准仅作参考。
广州市物业服务收费参考标准链接：/54/12308.htm
■新政亮点
自有车位月物业费每车不得超过120元
针对广州市存在一些对业主自己购买的车位被收取天价物业管理费的情况，本次新政规定，车位物业服务费按照不得高于该车位所在停车场小车停放保管服务收费标准30%的原则，由业主与物业服务企业或停车场经营者约定。也就是说，对于业主自己购买的车位，物业公司收取的管理费不应当超过停车费的3成。车位物业服务费按每月每车位计收。在同一个停车场，车位物业服务费应当执行统一标准。
市物价局表示，停车费是针对租车位的业主而言，车位管理费是针对买车位的业主而言。按照现行规定，住宅小区室内停车场小车的停放保管服务收费标准为每月每辆400元，按该标准的30%计算，则室内停车场车位物业服务费将最高不得超过每月每车位120元。
■ 焦点问答
新政后物业费将会涨声一片
南都记者：为什么要调整政府指导价？
市物价局：政府指导价政策十年来基本未作调整，在一定程度上已滞后于近年的经济社会发展形势，不利于提升物业服务水平和促进物业服务行业的健康发展。目前广州市物业服务收费超出政府指导价上限而需要单独审批的新建高档住宅楼盘越来越多。据统计，2007年3月至2009年7月期间，全市向物价部门提出单独核定收费标准的楼盘有108个，在这些楼盘中，收费在2～2 .8元/平方米。月的占65%，收费在2 .8元/平方米。月以上的占35%.“现在的新楼盘大部分都超出了原先1 .96元的最高限价”，单独审批工作已经给物价部门带来了很大负担。
南都记者：新政出台后是否意味着最高限价涨价？
市物价局：千万不要理解成是最高限价涨了。目前只是增设了两个更高的物业服务等级层次。原来1.96元最高限价对应的服务水平仅仅相当于新政的三级收费，即1.85元/平方米。月。
南都记者：2.8元是最高限价，会否导致开发商将物业费都提到2.8元？
市物价局：也有这个可能，但是开发商在售楼时也要考虑市场的接受程度。而且业主可以参照“菜单”进行计算。
南都记者：业主是否可以组团从菜单中选取服务项目？
市物价局：相信现在业主自治能力比以往有更大提高，完全可以自己设计一些适合小区的方案，共用部位发生的费用可以由全体分担，组团消费的费用可以由组团的业主内部分摊。不过这些都需要业主与物业公司进行协商。
南都记者：哪些物业企业应当向业主公布收支情况？
市物价局：新政规定，实行酬金制的物业服务企业依法应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主对此提出质询的，物业服务企业应及时答复。
■业主声音
针对昨日出台的新政，南都记者昨日走访了天河、番禺、海珠等区的多个大型小区，多数物业管理公司都认为新政对小区物管来说是“利好”消息，但又普遍认为，执行过程恐怕难获得业主支持。而业主虽然赞同根据参考标准与物管“讨价还价”、要求物管按收费标准完善服务，但担心无人监督难获实际利益。甚至有高档小区业主因为小区物管费早已超过2.8元/平方米，新指导价不过是“一纸空文”。
最高限价不过是一纸空文
“2.8元这个标准，早就被突破了，所谓的最高限价从来都没有用的”，在汇景新城已经住了5年的业主李先生听说新政时有些不以为然：“听说珠江新城有的楼盘物管费是12块，管理费的执行怎么管得住？所以这不过是一个空条文。”
李先生表示，如果真要搞好小区管理，首先要有机构监督，业主参与审核，并且由政府对业委会提供更多的支持。同时，物管要参与市场竞争，让业主有更多选择的权利，“不是说哪个开发商就一定是哪个物管”。
“市区里往往不少小区缺乏有公信力的业委会，因此条例作用有限，经常是费用上来了，服务还是一般般。”保利花园电梯楼的业主蓝先生对新政的监管同样发出了担心。
服务标准达不到谁来监督
东晓南路芳草轩的物管费是1 .6元，但业主K evin发现，一旦算上公摊费用，已经超过了物价局原先规定的1.96元/平方米限价，K evin认为，小区往往利用各种办法分拆收费项目，“最后实际支出将远远超过2 .8元/平方米。”
新政在K evin看来，虽然定出了大方向的综合管理服务 ，但“对物业公司服务水平、人员素质、公司规模，这些很难界定；投诉处理就是回复了也不一定代表解决了，社区活动是可以滥竽充数的……”K evin认为，物业管理的重中之中在于公布营收，给予每位业主查看的权利，若质疑的业主人数到达一定程度有权利要求物管做出解释。
■物管心声
低收费小区：10年如此，想涨1毛都难
天河骏景花园有小区花园管理、有电梯楼，有近9000户人居住。目前未成立业委会。其10前年物管费是1元/平方米，现在也是。物管处负责人朱经理指出，保安的工资从10年前的1100元/月到现在已是1800元/月，入住住户逐年增多、人手投入相应增多，再加上旧楼维修费用肯定逐年增多，按照骏景花园的管理水平，至少应该1.5元/月才有盈利。
他说，很多在10年前开始入住的小区管理处都面临着这个“物价上涨、管理费难涨”的难题。“提高指导价对物业公司管理是一种支持，但想涨1毛钱都很困难，如果各个小区想凭新政调高物管费用，可能性不大”。
高收费小区：物业服务就是优质优价
在天河区高档小区汇景新城，楼盘旧区的物管费依然维持在每月每平米2.6元，而新区则为每月每平米5元。
“物业服务是优质优价，只要与业主有约定就可以”。昨日下午汇景新城的物业管理处经理王小姐表示，在售房时物价局批准的该小区管理费是旧区每月每平方米3元，新区复式楼每月每平方米8元。“实际上，我们现在都收便宜了的。好多年前，番禺一些小区很多都超过了3—4元”，王小姐表示，他们物管提供的服务很多都是别的小区没有的，如在每一个大堂都提供“两班倒”值班的服务人员。
■专家观点
此次新政的出台是将价格确定权放给了业主，很人性化。2.8元/平方米的最高限价实际上是限制了开发商，但费用的收取和相应的服务由业主主导，这就等于是市场经济的模式。而物业所称的服务业主是否真的能够得到，“这就要看我们业主当家作主的精神了”。
——— 市政协委员吴名高
新政更加符合市场化要求。实际上有些楼盘前期物业费不是定高了，而是定低了。
———市物业管理行业协会秘书长姚李娟
本次新政实际上是在人工、材料费等成本上涨的背景下，物业管理行业要求涨价。政府部门推行新政不妨多听取业主的声音，行政部门是要保护广大市民的权益，而不是单单保护物业管理行业的利益。“行业利益也要保护，但不是保护他们成为只赚不赔的行业”。
———广东大同律师事务所主任朱永平
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2010/7/22 10:23:00